Riski darījumos ar nekustamajiem īpašumiem. Kā nekļūt par krāpniecības upuri?

Latvijā gada laikā vidēji notiek 54 400 darījumu ar nekustamajiem īpašumiem (NĪ). Septiņu gadu laikā – līdz 2024. gada 12. septembrim – ir reģistrēts 380 481 darījums. Nedaudz vairāk kā ceturtā daļa no tiem jeb 94 005 darījumi reģistrēti Rīgā.

Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) dati liecina, ka no 2018. līdz 2023. gadam vidēji 33% darījumu gadā Rīgā notikuši par neatbilstošām un neticamām, proti, mākslīgi samazinātām, cenām. Vidējā neuzrādītā darījuma summas daļa ir 26%. Savukārt pēc provizoriskajām aplēsēm reģionos par neticamām, mākslīgi samazinātām pārdošanas cenām notiek 40–50% darījumu. Pelēkā zona jeb neuzrādīto darījumu apjoms NĪ tirgū laika periodā no 2018. līdz 2023. gadam sasniedz vairāk nekā 100 miljonus eiro.

Augsts nodoklis un nodeva

NĪ darījumu eksperti uzsver, ka esošo situāciju rada gan samērā augstā valsts nodeva, lai reģistrētu īpašumu zemesgrāmatā, – 1,5% no darījuma summas, gan kapitāla pieauguma nodoklis 20% apmērā.

Igaunijā valsts nodeva ir 0,1–0,2% no darījuma summas, bet Lietuvā – aptuveni 17–34 eiro.

Ienākuma nodoklis no kapitāla pieauguma ir nodoklis, kuru maksā fiziskās personas, un to regulē likuma “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” 11.⁹ pants. Kapitāla pieaugumu nosaka, no kapitāla aktīva atsavināšanas cenas atņemot iegādes vērtību un kapitāla aktīvā veikto ieguldījumu vērtību kapitāla aktīva turēšanas laikā.

Piemērs: Rīgā NĪ darījumi lielākoties notiek sērijveida padomju laikā celtās daudzdzīvokļu ēkās mikrorajonos, kur vidējā cena ir aptuveni 1020 eiro par kvadrātmetru. Dzīvokļa, kam ir 50 kvadrātmetru, pirkuma cena ir 51 000 eiro, turpretī valsts nodeva 1,5% apmērā veido 765 eiro. Otrs nodoklis, kas jāmaksā NĪ pārdošanas gadījumā, ir iedzīvotāju ienākuma nodoklis no kapitāla pieauguma. Nodokļa likme standarta situācijās šobrīd ir 20%. Ja dzīvoklis tika iegādāts par 31 000 eiro un tiek pārdots par 51 000 eiro, kapitāla pieauguma nodoklis veido 4000 eiro (20% no 20 000 eiro).

Nākamgad likme – 25,5%

Valsts ieņēmumu dienesta (VID) Nelegāli iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanas pārvaldes direktore Agnese Rudzīte nepiekrīt LANĪDA secinājumiem, ka NĪ darījumiem tiek norādītas nepatiesas vērtības. Pēc VID datiem 40% darījumu esot tuvu tirgus cenai. Ja maksa par īpašumu ir krietni zemāka, VID reaģē un attiecīgos darījumus pārbauda.

Savukārt zvērināts advokāts Olavs Cers akcentē, ka daudziem kapitāla pieauguma nodoklis šķiet pārmērīgi liels un tā piemērošana – netaisnīga. “Ja starpība starp dzīvokļa iegādi un pārdošanu ir neliela, kapitāla pieauguma nodoklis nav nekas traks. Taču, ja NĪ iegūts 1990. gados privatizācijas rezultātā, patlaban cena ir pieaugusi par vairākiem simtiem procentu. Summa, no kuras jāmaksā IIN, būs ārkārtīgi liela. Cilvēks domā: kāpēc maksāt 20% kapitāla nodokli no darījuma, ja šī nauda ir viņa?” uzsver advokāts. Tāpēc liekas, ka problēmu var atrisināt, norādot citu cenu.

Iedzīvotāju ienākuma nodokļa reforma paredz, ka no 2025. gada 1. janvāra kapitāla pieauguma nodoklis palielināsies līdz 25,5%. Gan A. Rudzīte, gan O. Cers ir vienisprātis, ka tas varētu vēl vairāk motivēt izvairīties no kapitāla pieauguma nodokļa nomaksas.

“Palielinātā likme veicinās nelegālo darījumu skaitu,” uzskata advokāts. “Tā ir netaisnīga, nepamatota. Vairumam cilvēku 25,5% likme ir ļoti būtiska summa.”

Likumā noteiktos gadījumos kapitāla pieauguma nodoklis nav jāmaksā

Tomēr jāpiebilst, ka likumā noteiktos gadījumos kapitāla pieauguma nodoklis, pārdodot savu īpašumu, nav jāmaksā. To nosaka likuma “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” 9. pants.

Tāpēc O. Cers iesaka konsultēties pie advokāta, notāra vai nodokļu konsultanta par labāko īpašuma pārdošanas variantu. Iespējams, ienākums nebūs apliekams ar kapitāla pieauguma nodokli.

Risks tikt apkrāptam

Kādi ir riski, ja NĪ darījumā netiek uzrādīta patiesā summa?

Piemērs: Jānim pieder dzīvoklis, kura tirgus vērtība ir 100 000 eiro. Juris vienojas ar Jāni, ka dzīvokļa pārdošanas cenu līgumā norādīs 50 000 eiro. Kāpēc? Jurim kā pircējam ir nelegāli iegūta skaidra nauda, ar kuru viņš vēlas veikt daļu samaksas, turpretī Jānis ir ieinteresēts samazināt nodokļa no kapitāla pieauguma apmēru.

Jānorāda, ka minētajā piemērā tiek pārkāptas vairāku likumu normas. Pirmkārt, kā akcentē zvērināts advokāts O. Cers, tiek pārkāpts likums “Par nodokļiem un nodevām”, kas aizliedz skaidras naudas darījumus NĪ jomā. Otrkārt, tiek apzināti samazināta summa, no kuras jāmaksā IIN, un valsts nodevas apjoms. Līdz ar to darījums var nonākt VID īpašas uzraudzības režīmā, jo tirgus cena neatbilst darījuma summai.

Kādi citi riski ir iespējami? “Ja izrādīsies, ka Jānis, piemēram, ir rīcībnespējīgs, radinieki var līgumu apstrīdēt. Gadījumā, ja darījums tiks atcelts un dzīvokli no Jura atdos atpakaļ Jānim, pircējs varēs saņemt tikai to summu, kas norādīta līgumā, – 50 000 eiro,” skaidro advokāts.

Domājot ilgtermiņā, jāņem vērā, ka nupat iegādāto dzīvokli nākotnē var nākties pārdot. Ja brīdī, kad dzīvoklis tika iegādāts, bija norādīta zema pārdošanas vērtība, piemēram, 50 000 eiro, dzīvokli pārdodot, tik un tā jāmaksā lielāks kapitāla pieauguma nodoklis no starpības starp iegādes un pārdošanas cenu. “Savukārt, ja uzrādītu darījuma patieso summu, starpība un nodokļi, visticamāk, būtu mazāki,” saka zvērināts advokāts.

NĪ darījumi skaidrā naudā ir aizliegti

“Gan notārs, gan advokāts, gan juridisko pakalpojumu sniedzējs, gan nodokļu konsultants – visi atbilstoši Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas (NILLTPFN) likuma prasībām pārbaudīs naudas līdzekļu izcelsmi. Ja pircējs nevar uzrādīt konta izdruku, kur naudu ņēmis un kā to pārskaitīs, darījumam nebūtu jānotiek – tas ir krimināli sodāmi,” uzsver VID pārstāve.

Likuma “Par nodokļiem un nodevām” 139. pantā noteikts: par darījuma veikšanu skaidrā naudā, ja darījuma summa pārsniedz šā likuma 30. pantā noteikto skaidras naudas lietošanas ierobežojuma apmēru, piemēro naudas sodu fiziskajai un juridiskajai personai 15% apmērā no darījuma summas.

Īpašumi, kas iegādāti par nelegālu naudu, var tikt arestēti. Finanšu izlūkošanas dienests (FID) pērn arestējis 110 īpašumu.

Neraugoties uz to, LANĪDA norāda: regulāri ienāk informācija, ka NĪ darījumi notiek arī ar skaidras naudas līdzdalību.

LV portāla infografika.

Nelegālie mākleri

NĪ darījumi norit, pērkot dzīvokli no īpašnieka, vai ar NĪ darījumu starpnieku palīdzību.

Tirgū darbojas gan sertificēti, gan nesertificēti mākleri. Ekonomikas ministrija (EM) uztur NĪ darījumu starpnieku reģistru, kurā 27. septembrī bija reģistrējušies aptuveni 830 starpnieku.

Saskaņā ar LANĪDA datiem apmēram 50% NĪ darījumu notiek ar Ekonomikas ministrijas uzturētajā reģistrā reģistrēto starpnieku iesaisti, tai skaitā 20–30% NĪ aģentūrās. Pārējo tirgus daļu – apmēram pusi – “nosedzot” nelegālie mākleri. Savukārt pēc VID datiem 6% NĪ darījumu ir iesaistīti mākleri. 

Reģistrētie mākleri ir NILLTPFN likuma subjekti, kuriem jāvērtē, vai darījums notiek likumīgi, kāda ir pircēja naudas izcelsme.

Kādi ir riski, sadarbojoties ar mākleri, kurš strādā nelegāli?

Tādos darījumos klientam nav nekāda instrumenta, kā panākt personas atbildību un sevi aizstāvēt, ja kaut kas “aiziet šķērsām”, piemēram, nav atrodams dokumenta oriģināls, starpnieks pazūd ar rokasnaudu, piemērus min zvērināts advokāts O. Cers.

A. Rudzīte piebilst, ka minētie nelegālie darboņi varbūt pat nav reģistrējuši saimniecisko darbību.

LV portāla infografika.

Notāri kā darījumu vārtsargi

Valsts joprojām nav izšķīrusies, vai visiem NĪ darījumiem Latvijā vajadzētu notikt ar notāra starpniecību. Jautājums ik pa laikam pavīd valdības dienaskārtībā, bet vienmēr tiek secināts – šobrīd ne. Latvijas Zvērinātu notāru padome ir norādījusi: tā ir nopietna problēma, ka Latvijā neviens nekontrolē NĪ darījumu tirgu un tajā noslēgtos līgumus. Līdz ar to, iespējams, zemesgrāmatā ieraksta nekustamos īpašumus, kuru iegādei izmantoti noziedzīgi iegūti līdzekļi.

Vairāk par tēmu >>

• Zvērināti notāri: nekustamo īpašumu darījumos trūkst “vārtsarga”

Zvērināts advokāts O. Cers uzskata, ka visiem NĪ darījumiem nav jānotiek ar notāra starpniecību. “Piekrītu, ka attiecīgie darījumi jākontrolē, taču sacīt, ka notāriem jāpiedalās it visu darījumu kārtošanā, nevar.”

Arī A. Rudzīte pauž viedokli, ka minētās izmaiņas rūpīgi jāpārdomā, jo tās NĪ pārdevējiem palielinās izmaksas.  Notāri pašlaik noformē ap 15% NĪ darījumu.

“Visas privātpersonas NĪ darījumos drīkst veikt maksājumus tikai kredītiestādēs, kuras izmanto 98% Latvijas iedzīvotāju,” zina teikt VID pārstāve. “1% izmanto Eiropas Ekonomikas zonas kredītiestādes. Paliek tikai 1%, kas ir ārpus Eiropas Savienības. Risks jāsamēro ar pienākumu. Vienmēr jāmēģina izvairīties no pārregulācijas.”