Nekustamo īpašumu darījumu jomā ir liela “krēslas” zona

Pirms trim gadiem, 2020. gada 1. augustā, stājās spēkā Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums, kas regulē nekustamā īpašuma darījumu starpnieku profesionālās darbības tiesiskos pamatus un nodrošina šo personu profesionālās darbības uzraudzību. Savukārt 7. jūnijā stājās spēkā šī likuma grozījumi, kas pastiprina prasības nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbībai Latvijā. Vai, jūsuprāt, nozare ir sakārtota?

Līdz nozares sakārtošanai vēl tāls ceļš ejams. Likums ir pieņemts, un juridiskās organizācijas, kas ir reģistrējušas saimniecisko darbību gan Valsts ieņēmumu dienestā (VID), gan Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā, kuru uztur Ekonomikas ministrija (EM), ir nokļuvušas “pabērna” lomā.

Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku kompānijām kā Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas (NILLTPFN) likuma subjektiem ir uzlikts atbildīgs un pietiekami smags administratīvais slogs – klientu izpēte un anketēšana, naudas līdzekļu izcelsmes pārbaudes.

Tomēr Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums realitātē nedarbojas. Kā notiek citās valstīs? Brīdī, kad jebkura persona izlemj pārdot vai nopirkt NĪ, tā dodas pie pakalpojuma sniedzēja, jo tur nav pieņemts, ka īpašumu pārdod pats. Tātad, aizejot uz nekustamā īpašuma aģentūru, klients zina, ka tur būs jāaizpilda anketa un jāsniedz noteikta informācija par sevi. Šobrīd [Latvijā] ir iespējams, ka klients atnāk uz aģentūru, kur tiek iepazīstināts ar darījuma procedūru, bet viņš var izlemt, ka nevēlas pildīt formalitātes un īpašumu pārdos vai nopirks pats.

Caur aģentūrām vai sertificētiem komersantiem, kuri ir reģistrējušies EM reģistrā, “iziet” tikai 20% nekustamā īpašuma darījumu.

Šādus datus risku novērtējumā par noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizāciju nekustamo īpašumu un būvniecības sektorā ir konstatējis arī Finanšu izlūkošanas dienests (FID).

Kas ir lielākā problēma? Nekustamā īpašuma aģentūras kā likuma subjektus jebkurā brīdī var viegli pārbaudīt – ir juridiskā adrese, birojs. Tiekoties ar VID, apgalvojām – nav labi, ka visus “Lanīda” biedrus esat pārbaudījuši, mēs esam tie, kuri maksā nodokļus, un gribam, lai pārējie, kuri strādā “pelēkajā” zonā, tiktu izķerti. VID atbildēja, ka šim darbam neesot resursu.

Tātad aptuveni 80% nekustamā īpašuma darījumu tiek veikti bez jebkādas NILLTPFN likumā noteiktās pārbaudes, proti, netiek pārbaudīta ne klientu, ne naudas līdzekļu izcelsme.

Jā, tas ir būtisks sarežģījums. Kā to mainīt? “Lanīda” ieskatā, būtu nepieciešams panākt, ka visi NĪ darījumi notiktu vai nu ar notariālo aktu, zvērinātam notāram sastādot līgumu, vai ar sertificēta, reģistrēta NĪ aģenta starpniecību. Tad Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likumam būtu jēga.

Kamēr ir iespēja nesniegt ziņas, loģiski, ka cilvēks, kurš vēlas kārtot NĪ darījumu, izvēlēsies to nedarīt.

Kad likums tapa, gribējām, lai tajā tiktu iestrādāti noteikumi, ka visiem nekustamā īpašuma darījumiem ir jānotiek kāda uzraudzībā, respektīvi, lai būtu tā, ka visi ir NILLTPFN likuma subjekti, nevis tikai nekustamā īpašuma darījumu starpnieku uzņēmumi.

Toreiz deputāti atbildēja: vai gribat, lai tantei Varakļānos, kura gribēs pārdot dzīvokli, obligāti būtu jāiet pie māklera? Vai tante pati mācēs sagatavot pirkuma un pārdošanas līgumu? Viņa pie kāda vērsīsies pēc palīdzības. Iespējams, tas būs jurists vai kāds, kurš nodarbojas ar NĪ darījumiem.

Mūsuprāt, vajadzētu ieviest normu, ka tajā brīdī, kad kāds kārto NĪ darījumu, tas automātiski kļūst par NILLTPFN likuma subjektu. Šobrīd tā nav.

Paziņojumā medijiem esat teicis: “Ar jaunajiem grozījumiem Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku likumā ir sācies jauns ceļa posms nelegālo mākleru darbības ierobežošanā, kas ļaus piemērot soda sankcijas tiem darboņiem, kuri līdz šim ignorējuši likumdošanas prasības. Varu apsolīt – šis ir sākums.” Ko skars likuma grozījumi?

Soda sankcijas ir viens no rīkiem, lai sakārtotu NĪ darījumu starpnieku nozari. Taču, kad tika pieņemti minētie likuma grozījumi, VID vērsa uzmanību, ka tas var kādu sodīt tikai tādā gadījumā, ja pastāv juridiskā forma, piemēram, juristi, kuri ir nodibinājuši SIA un, neveicot klientu anketēšanu un nereģistrējoties EM uzturētajā reģistrā, sniedz konsultatīvos pakalpojumus NĪ darījumu jomā. Vienlaikus jurists, iespējams, norāda, ka nesniedz darījumu starpniecības pakalpojumus. Lai to pierādītu, VID operatīvajam darbiniekam ir jāskatās sludinājumi, jāraksta kontroles elektroniskie pasti, jāveic zvani utt. Vai VID tam pietiek resursu?

Turpretī, ja NĪ darījuma starpnieka darbībai nav reģistrēta juridiskā forma, diemžēl noķert šādu mākleri nevar – nav kur aiziet un pieklauvēt pie durvīm. Kā šādus darboņus noķert? Līdz ar to sodiem [pašreiz] nav nekādas nozīmes.

VID Nelegāli iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanas pārvaldes direktore Agnese Rudzīte intervijā LV portālam sacīja, ka ir starpnieki, kuri pilnībā strādā “ēnas zonā”, neievēro prasības un nenomaksā nodokļus. Cik daudz mākleru strādā “ēnā”?

Cik liela ir “pelēkā zona” [NĪ nozarē], neviens precīzi nevar pateikt.

Ko zaudē nozares legālā daļa, ja ir tik daudz nelegālu darboņu?

NĪ starpniecības uzņēmumi nevar pakalpojumu sniegt lēti, piemēram, noformēt darījumu par 100 eiro, jo ir jāuztur birojs, datubāzes, jāalgo darbinieki. NĪ aģentam, sagatavojot piedāvājumu, izvietojot sludinājumu u. c., atlīdzība ir 3–5% no darījuma summas, kurā iekļauta arī darījuma noformēšana. NĪ aģentūras uzņemas atbildību – ir jāapdrošina profesionālās darbības civiltiesiskā atbildība.

Šādi veidojas negodīga konkurence. Nereģistrētie mākleri darījumu var noformēt par 100 eiro tikai tāpēc, ka viņiem nav jāievēro NILLTPFN likuma normas. Kādēļ maksāt sertificētam aģentam 3–5% no darījuma summas, ja nelegālam darbonim 1% var iedot skaidrā naudā? Tā ir lētāk, tas ir naudas jautājums.

Kopējais NĪ darījumu apjoms Latvijā gadā ir apmēram 2,5 miljardi eiro, tai skaitā nenomaksātās komisijas, darbaspēka nodokļi, pievienotās vērtības nodoklis.

Kopā ar VID meklējat labākos risinājumus, lai sakārtotu nozari. Kādus rezultātus esat ieguvuši?

Būtu jāpieņem normatīvā bāze, paredzot, ka ikviens, kurš gatavo pirkuma–pārdevuma līgumu un formē darījumu, tajā brīdī kļūst par NILLTPFN likuma subjektu. Atverot pirkuma–pārdevuma līgumu zemesgrāmatā, uzreiz varētu redzēt, kas darījumu sagatavoja, piemēram, sertificēts aģents, zvērināts notārs vai jurists. Tieši tad pazudīs nelegālie mākleri, jo kurš gan vēlēsies bez maksas darījuma līgumā atstāt savu autogrāfu? Tikai tādā gadījumā būs jēga Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likumam un nozare sakārtosies.

Kurš varētu virzīt šādus grozījumus Saeimā? Vai esat par konkrēto jautājumu runājis ar Finanšu ministriju?

Esam tikušies ar Finanšu ministriju, izklāstot argumentus, kāpēc, mūsuprāt, nedarbojas Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums. Ir vajadzīga politiskā griba, ja vēlamies, lai NILLTPFN likuma prasības pildītu ne tikai maza daļa – NĪ darījumu starpnieku aģentūras un sertificēti mākleri –, bet arī visi NĪ pārdevēji un pircēji.

Saņēmām atbildi, ka problēma ir saprotama, tomēr šādu kārtību ieviest būtu sarežģīti. Vienlaikus, piemēram, Lielbritānijā tādi noteikumi darbojas.

Gan FID, gan Latvijas Zvērinātu notāru padome ir teikusi, ka Latvijā neviens nekontrolē NĪ darījumu tirgu, tur noslēgtos līgumus un tā ir nopietna problēma. Viņuprāt, visiem NĪ darījumiem vajadzētu notikt ar notāra starpniecību. Varbūt šim ierosinājumam būtu politisks atbalsts?

Jā, viens no risinājumiem ir pirkšanas un pārdošanas darījumus slēgt notariālā akta formā. Darījuma noformēšana pie notāra notariālā akta formā maksā 0,5% no darījuma summas, bet ne mazāk kā 80 eiro par parakstu apliecināšanu. Taču nezinu, vai visiem notāriem ir gana daudz resursu, lai atbilstoši NILLTPFN likumam gadā pārbaudītu vidēji 50 000 darījumu iesaistītos subjektus un viņu naudas izcelsmi.

Notārs apliecina jebkuru pirkuma līgumu, parakstot nostiprinājuma lūgumu par īpašuma tiesību reģistrēšanu zemesgrāmatā, un darījuma pušu parakstus. Iespējams, brīdī, kad notiek parakstu apliecināšana, varētu veikt klientu un naudas izcelsmes pārbaudi atbilstoši NILLTPFN likumam.

Tomēr tad pastāv arguments, ka nekustamo īpašumu darījumus Latvijā var veikt, naudas līdzekļus pārskaitot tikai caur banku. Tātad pārbaudi veic kredītiestāde.

Kā tomēr sakārtot NĪ darījumu tirgu?

Šo jautājumu esam pārrunājuši ar Finanšu ministriju, lūdzot veikt divas izmaiņas tiesību aktos.

Lai NĪ darījumu tirgū samazinātu skaidras naudas apriti, ko redzam pēc sludinājumiem un notiekošajiem darījumiem, ir jāsamazina kapitāla pieauguma nodoklis. Veicot NĪ darījumu, tas patlaban ir 20%. Mūsuprāt, kapitāla pieauguma nodoklis būtu jāsamazina līdz 10%, tāpat kā īpašuma izīrēšanas gadījumā. Cilvēki to sapratīs un samaksās.

Kāpēc tik daudz darījumu šobrīd ir daļēji skaidrā naudā? Tādēļ, ka starp NĪ iegādi un pārdošanu veidojas liela starpība un no tās ir jāmaksā 20%.

Sludinājumos redzam, ka NĪ pārdošanu reklamē par 100 000 eiro, savukārt portāla “Cenubanka.lv” dati ataino, ka tas ir pārdots par 30 000 eiro. Kā tas iespējams? Tāpēc, ka cilvēki darījumos bieži uzrāda tikai kadastrālo vērtību, bet pārējo summu pārdevējam samaksā “uz rokas”.

Ja darījums savulaik ir bijis par 20 000 eiro un tagad par 70 000 eiro, viena piektā daļa ir 10 000 eiro.

Ir vēl kāda nianse. Ja fiziskā persona pārdod īpašumu, kas īpašumā ir vismaz piecus gadus un vismaz 12 mēnešus piecu gadu periodā ir fiziskās personas deklarētā dzīvesvieta, likums “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” paredz, ka ienākumu no nekustamā īpašuma pārdošanas neapliek ar iedzīvotāju ienākuma nodokli (IIN) kā ienākumu no kapitāla pieauguma.

Manā praksē ir bijis gadījums, ka personai pieder īpašums no 90. gadiem, kas iegūts privatizācijas rezultātā, bet tā vēlas to pārdot.

Darījumu atlikām, lai izpildītu likuma normu par deklarēšanos konkrētajā adresē. Darījumu turpinājām pēc gada.

Kas ir otrs jautājums, kuru pārrunājāt ar Finanšu ministriju?

Mūsuprāt, NĪ darījuma rezultātā samaksāto oficiālo atlīdzību aģentam, kurš ir reģistrēts Ekonomikas ministrijas reģistrā, pārdevējam vajadzētu atļaut ietvert IIN attaisnotajos izdevumos. Līdz ar to viņam samazinātos budžetā nomaksātā kapitāla pieauguma daļa.

Finanšu ministrija solīja abus priekšlikumus iekļaut topošajās nodokļu politikas pamatnostādnēs.

Redzam, ka šādā veidā pieaugs oficiāli norādīto darījumu vērtība un, maksājot valsts nodevu, nauda no tiem atgriezīsies valsts budžetā, turpretī cilvēkiem nebūs jāmeklē, kur dabūt skaidru naudu.

Ja mūsu priekšlikumi netiks sadzirdēti, turpināsim strādāt, kamēr valsts institūcijas atbildēs uz jautājumu, – kas pārbauda un kas notiek ar NĪ darījumiem, kuri netiek realizēti caur NĪ aģentūrām vai kuri netiek noslēgti kā notariālais akts. Cīnīsimies par nozares sakārtošanu un mūsu biedriem.