Starp dzīvojamās mājas īpašnieku un īrnieku 2025. gada sākumā tika noslēgts dzīvokļa īres līgums. Līgums noslēgts pie notāra notariālā akta veidā, bet zemesgrāmatā nav ierakstīts. Līgumā ir ierakstīts īrnieka pienākums nekavējoties atbrīvot dzīvokli līguma termiņa beigās vai parāda gadījumā atbrīvot īrēto dzīvojamo telpu pirms līguma termiņa beigām, ja izīrētājs vēršas tiesā saistības bezstrīdus piespiedu izpildīšanai. Ir ierakstītas izīrētāja tiesības vērsties tiesā ar pieteikumu par saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšanu, iepriekš rakstveidā par to brīdinot īrnieku. Īrnieks regulāri maksāja un arī tagad maksā ar 3–4 nedēļu kavējumiem (arī jaunajam īpašniekam trīs nedēļas nokavēja pirmo maksājumu), bet nekad nav kavējis divus mēnešus pēc kārtas. Dzīvojamā māja šī gada oktobrī tika pārdota, pārdošanas līgumā pārdevējs ir norādījis, ka pastāv šāds īres līgums, līdz ar to jaunais īpašnieks nevar teikt, ka par līgumu nezināja. Diemžēl īrnieks ar jauno īpašnieku īres līgumu pārslēgt atsakās, nepiekrīt ne jauna īres līguma noslēgšanai, ne iepriekšējā pārjaunojumam.
Decembra beigās beigsies vecais – notariālais – līgums (starp īrnieku un veco īpašnieku), bet ir skaidrs, ka īrnieks nekur nepārcelsies, jo uzstāj uz savu invaliditāti. Paturēt īrnieku, ar kuru regulāri ir problēmas un kurš nemaksā laikus, jaunais īpašnieks, protams, negrib.
Ko darīt jaunajam īpašniekam?
1. Vai vecajā līgumā (notariālajā aktā) izīrētājam piešķirtās tiesības attiecas uz jauno īpašnieku un janvārī jaunais var sniegt tiesā pieteikumu par bezstrīdus piespiedu izlikšanu? Vai arī būs jāiet parastā izlikšanas kārtība – ilgstoša tiesvedība?
2. Vai jaunais īpašnieks var negaidīt decembra beigas un jau tagad paziņot (28. panta otrā daļa), ka dzīvoklis jāatbrīvo divu mēnešu laikā, bet ne vēlāk kā 31.12.2025. (līguma termiņš) sakarā ar īpašnieku maiņu? Ja īrnieks neatbrīvo dzīvokli, kāda ir izlikšanas kārtība – bezstrīdus vai parastā prasība?
3. Kā tieši jāskaita termiņi? Līgums beidzas 31.12.2025. Vai atkarībā no veida? Vai arī jau 01.01.2026. var sniegt tiesā prasību par izlikšanu? Vai 01.01.2026. tikai jānosūta brīdinājums, ka būs pieteikums par bezstrīdus piespiedu izlikšanu? Cik ilgi pēc brīdinājuma jāgaida, lai tiesā var iesniegt pieteikumu? Kas notiek ar īres maksas maksājumiem un līgumā noteiktajiem līgumsodiem par to periodu, kad īres līgums skaitās beidzies, bet īrnieks dzīvo dzīvoklī? Vai, ja līgums vairs nav spēkā, tad nav spēkā arī īres maksa un līgumsodi?
Jau iepriekš pateicos, ja spēsiet atbildēt!
Saskaņā ar Dzīvojamo telpu īres likuma 28. panta pirmo daļu, ja dzīvojamās telpas īres līguma darbības laikā izīrēto dzīvojamo telpu atsavina, tās ieguvējam ar iepriekšējo izīrētāju noslēgtais dzīvojamās telpas īres līgums ir saistošs tikai tad, ja īres līgums ir ierakstīts zemesgrāmatā. Ja dzīvojamās telpas īres līgums nav ierakstīts zemesgrāmatā, tas izbeidzas līdz ar ieguvēja īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā. Savukārt panta otrajā daļā precizēts: ja dzīvojamās telpas īres līgums nav nostiprināts zemesgrāmatā, bet ieguvējam kļuvis zināms, ka dzīvojamā telpa bijusi izīrēta, un ieguvējs nevēlas noslēgt ar īrnieku jaunu īres līgumu, viņš paziņojumā informē īrnieku, ka dzīvojamā telpa ir atbrīvojama divu mēnešu laikā. Īrnieka, īrnieka ģimenes locekļu un citu iemitināto personu, kā arī apakšīrnieka, viņa ģimenes locekļu un citu viņa iemitināto personu, ja dzīvojamā telpa nodota apakšīrē, pienākums ir atbrīvot dzīvojamo telpu līdz paziņojumā noteiktajam termiņam.
Konkrētajā gadījumā neatkarīgi no tā, ka dzīvojamās telpas īres līgums ir noslēgts notariālā akta formā, līgums nav nostiprināts zemesgrāmatā, tātad dzīvojamās telpas īres līgums nekustamā īpašuma ieguvējam nav saistošs. Pastāvot minētajiem apstākļiem, atkrīt jautājums par saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšanas kārtības piemērošanu, jo atruna par saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšanu ir iekļauta līgumā, kas nav spēkā.
Nevēloties nodibināt dzīvojamās telpas īres attiecības ar īrnieku, ieguvējam ir pienākums ievērot Dzīvojamo telpu īres likuma 28. panta otrajā daļā noteikto ārpustiesas izskatīšanas kārtību, izsniedzot īrniekam likumā noteikto paziņojumu. Beidzoties paziņojumā noteiktajam termiņam, ja telpas netiek atbrīvotas labprātīgi, ieguvējam ir tiesības nekavējoties vērsties tiesā ar prasību par īrnieka izlikšanu. Vienlaikus tiesā pret īrnieku var tikt izvirzīti arī citi blakus prasījumi, tostarp par īrnieka nesegto maksājumu par komunālajiem pakalpojumiem un citu ieguvējam radušos zaudējumu piedziņu u. tml.
Tomēr jāvērš uzmanība, ka strīda gadījumā arī īrnieks var izmantot savas tiesības un vērst prasījumus pret ieguvēju, kas cita starpā ir ieguvēja prasījumus pilnīgi vai daļēji izslēdzoši (pretprasība). Pretprasības celšana pret ieguvēju var būt apsverama, ja ir pazīmes, kas liecina, ka ieguvējs ar īrnieku faktiski ir stājies jaunās dzīvojamās telpas īres attiecībās. Tādā gadījumā īrnieks var pret ieguvēju celt prasību vai pretprasību par dzīvojamās telpas īres attiecību atzīšanu un dzīvojamās telpas īres līguma noslēgšanu.
Viena kalendāra mēneša ietvaros sniedzam 250 e-konsultācijas.
Tā kā limits ir sasniegts, jautājumu varēsi iesniegt, sākot no nākamā mēneša 1.dienas.
Iespējams, ka atbilde uz līdzīgu jautājumu jau ir sniegta, tāpēc izmanto e-konsultāciju meklētāju!
