Naudas atmazgāšanas riski nekustamo īpašumu un būvniecības sektorā

Darījumi ar nekustamo īpašumu (NĪ) Latvijā 2022. gadā veidoja 10% no kopējās pievienotās vērtības Latvijas ekonomikā. Pēc šī sektora un būvniecības sektora novērtējuma secināts – kopš 2020. gada abu sektoru pievienotā vērtība Latvijas ekonomikā ir sarukusi par ceturto daļu.

Atbilstoši “Lursoft” datubāzē pieejamajai informācijai šī gada 1. maijā Latvijā bija reģistrēti 1194 nekustamā īpašuma aģenti un 1829 uzņēmumi, kuri nodarbojas ar sava NĪ pirkšanu un pārdošanu. Darījumi ar NĪ var notikt arī ārpus NĪ aģentu redzesloka starp dažādām personām (gan fiziskajām, gan juridiskajām), kā arī izmantojot nereģistrētu mākleru starpniecību.

Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācija lēš, ka tikai 20% no visiem ar NĪ saistītajiem darījumiem norisinās ar licencētu NĪ aģentu starpniecību. Savukārt tikai 15% no visiem NĪ darījumiem tiek slēgti pie zvērināta notāra.

Tā kā būtiska daļa no šiem darījumiem pārklājas, ir secināms, ka vismaz 70% līgumu darījumos ar NĪ tiek slēgti ārpus Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas (NILLTPFN) likuma subjektu redzesloka. Ja tālākais darījums notiek ar Latvijas kredītiestāžu iesaisti, tad arī šajos gadījumos tiek izpētītas iesaistītās personas un pārbaudīta to līdzekļu izcelsme.

Vairāk par tēmu LV portālā >>

Apiet iekšējās kontroles sistēmas izveidi

Uzņēmumi, kuri Latvijā attīsta nekustamo īpašumu, vairākumā gadījumu nodarbojas ar dzīvojamo platību būvi (ceļ jaunus daudzdzīvokļu namus vai privātmāju ciematus vai renovē pirmskara mājas). Retāk pārstāvēti ir uzņēmumi, kuri pamatā nodarbojas ar tirdzniecības centru vai biroju ēku celtniecību, kā arī mežu tirdzniecību.

Izvērtējot pēc gada apgrozījuma lielākos NĪ attīstītājus (tostarp uzņēmumus ar lielāko apgrozījumu), var secināt, ka gandrīz neviens uzņēmums nenodarbojas ar NĪ darījumu starpniecību.

Vairākumā gadījumu uzņēmumi nodarbina pārdošanas speciālistus savu uzņēmumu ietvaros, nevis izmanto nekustamā īpašuma aģentu nodrošinātos starpniecības pakalpojumus.

Atbilstoši šai struktūrai uzņēmumi, kas nodarbojas ar NĪ attīstīšanu, nav klasificējami kā NILLTPFN likuma subjekti un uz tiem nav attiecināmi tādi likuma subjektu pienākumi kā iekšējās kontroles sistēmas izveide, klientu izpēte, darbinieku apmācība un risku novērtējuma izstrāde.

Tā kā NĪ attīstītāju objekti (jaunie dzīvokļu projekti, renovētas dzīvokļu mājas Rīgas centrā, privātmājas Pierīgā) vēsturiski ir bijuši starp galvenajiem NILL galamērķiem, to NILL ievainojamība vērtējama kā augsta.

Vidēji augsta ievainojamība

FID novērtējumā secina, ka gan nekustamā īpašuma, gan būvniecības sektoram Latvijā ir vidēji augsta NILL ievainojamība.

Nekustamā īpašuma aģentu aizdomīgu darījumu ziņošanas apjoms un kvalitāte vērtējama kā zema.

Pamatā FID saņem ziņojumus par aizdomīgiem darījumiem no kredītiestādēm. No nekustamā īpašuma aģentiem tiek saņemts maz ziņojumu – tas liecina, ka aģentiem ir vājas zināšanas par sektora NILL riskiem un spēja tos identificēt, kā arī kopumā aģenti ir maz iesaistīti darījumos ar nekustamo īpašumu.

NĪ sektora ievainojamību veicina spēkā esošais normatīvais regulējums, kas pieļauj NĪ iegādi Latvijā bez neviena NILLTPFN subjekta iesaistes.

Vairākums darījumu nekustamā īpašuma sektorā notiek tikai ar netiešu likuma subjektu iesaisti.

Iespēja izvairīties no NILLTPFN likuma subjektu pārraudzības ir arī trešo valstu pilsoņiem, kas veic ieguldījumu NĪ, lai iegūtu termiņuzturēšanās atļaujas. Vēsturiski tieši šī grupa ir saistāma ar lielākā apmēra NILL, izmantojot NĪ sektoru Latvijā.

NĪ sektora NILL ievainojamību mazina grozījumi Imigrācijas likumā, kas paredz, ka no 2022. gada 24. septembra Krievijas Federācijas un Baltkrievijas Republikas pilsoņiem aizliegts iegūt TUA Latvijā, izmantojot ieguldījumu NĪ.

Tieši Krievijas Federācijas un Baltkrievijas Republikas pilsoņi visbiežāk iegādājušies īpašumu Latvijā, izmantojot noziedzīgi iegūtus līdzekļus.

Lai gan Latvijas normatīvais regulējums neaizliedz Krievijas Federācijas un Baltkrievijas Republikas pilsoņiem iegādāties nekustamo īpašumu Latvijā, sagaidāms, ka ierobežojumi saņemt TUA mazinās šo valstu pilsoņu interesi par investīcijām Latvijas nekustamā īpašuma tirgū.

Būvniecības sektora NILL ievainojamība ir cieši saistīta ar augsto ēnu ekonomikas īpatsvaru tajā.

Rīgas Ekonomikas augstskolas (SSE Riga) pētījuma “Ēnu ekonomikas indeksa Baltijas valstīs” rezultāti liecina, ka 2022. gadā ēnu ekonomikas apjoms būvniecībā salīdzinājumā ar 2021. gadu palielinājās par 3,3 procentpunktiem un pieauga līdz 34,5%.

Būtiskākie soļi

FID ieskatā būtiskākie soļi NĪ darījumu sektora un būvniecības sektora NILL risku un nodokļu noziegumu samazināšanai būtu šādi:

jāparedz izmaiņas normatīvajā regulējumā, nosakot, ka visos darījumos ar NĪ jānodrošina NILLTPFN likuma subjektu kā “vārtsargu” klātbūtne;
jāturpina pasākumi nereģistrēto mākleru darbība izskaušanai, vienlaikus stiprinot NĪ aģentu izpratni par NĪ sektora NILL riskiem un tiem saistošo NILLTPFN likuma subjektu prasību izpildi;
vairāk jāuzrauga būvniecības process, jāidentificē tajā izmantoto līdzekļu izcelsme un jāmazina skaidras naudas aprite būvniecības sektorā.