Zaudēt īpašumu cilvēkam nozīmē pazaudēt pamatu zem kājām. Bieži šādā veidā tiek zaudēta arī uzticība valstij, jo cietušā ieskatā valsts nav izveidojusi mehānismu savu iedzīvotāju īpašuma tiesību aizsardzībai. Vairākus gadus notāri ir mēģinājuši pievērst lēmumu pieņēmēju uzmanību tam, cik neaizsargāti ir iedzīvotāji, lai gan pastāv dažādi likumi. Tomēr līdz šim būtiskas izmaiņas, lai novērstu likumu nepilnības, kuras tik prasmīgi izmanto krāpnieki, nav ieviestas.
Tiesības uz īpašumu ir garantētas Satversmē. Tās dod iespēju rīkoties ar īpašumu pēc saviem ieskatiem – slēgt darījumus, pārveidot īpašumu, gūt no tā labumu u. tml. Tieši tāpat Satversme paredz, ka ikvienam ir pienākums atturēties no citam piederoša īpašuma aizskaršanas. Tomēr gadu no gada atrodas cilvēki, kuri to ignorē.
Precīzas statistikas par krāpniecības gadījumiem darījumos ar nekustamo īpašumu nav, vienlaikus tie gadījumi, par kuriem iedzīvotāji vēršas policijā, ir grūti risināmi, jo likumiskā izpratnē aizsargāt upuri un atgūt izkrāpto īpašumu ir ļoti sarežģīti. Finanšu izlūkošanas dienesta (FID) informācija liecina, ka krāpnieki darījumus ar nekustamo īpašumu bieži vien izmanto, lai legalizētu noziedzīgi iegūtus līdzekļus.
Pēdējo piecu gadu laikā FID ir izdevis 111 rīkojumus uz noteiktu laiku nepieļaut īpašuma tiesību pārreģistrāciju.
Vairāk nekā pusē gadījumu tie bijuši dzīvokļi. Tomēr šie ir tikai gadījumi, kuri tiek atklāti, – vispārīgas statistikas nav un nebūs, savukārt mūsu 30 gadu pieredze liecina, ka šis process ir nepārtraukts.
Diemžēl šobrīd nekustamā īpašuma aizsardzību pret krāpniekiem ar spēkā esošajiem likumiem ir grūti, ja ne pat neiespējami īstenot. Viens no nepatīkamajiem jautājumiem, kas vairo krāpšanas upuru skaitu, ir fakts, ka likumdevējs nav radījis efektīvu regulējumu labticīga ieguvēja tiesību un zemesgrāmatu publiskās ticamības nodrošināšanai.
Šobrīd kriminālprocesā cietušās personas aizsardzības princips prevalē pār labticīga ieguvēja tiesībām uz īpašumu.
Iespējamie risinājumi
Notāru ieskatā situāciju varētu uzlabot, ja stiprinātu labticīga ieguvēja aizsardzību, nosakot procedūras, kas izslēdz galvenos riskus īpašuma noziedzīgai pārejai, un īpašuma pāreju nekavējoties darot zināmu ieinteresētajām pusēm, tādējādi dodot iespēju aizsargāt savas tiesības.
Piemēram, atjaunot uzaicinājuma procedūru nekustamā īpašuma pārejai ar nepieteikto tiesību dzēšanu (Civillikuma 1841. pants), nosakot priekšnoteikumu kopumu, kas ir nepieciešams:
- publisks akts kā nekustamā īpašuma iegūšanas tiesiskais pamats;
- noteiktus darījuma riskus izslēdzoši priekšnoteikumi (piemēram, atsavinātāju nepārstāv pilnvarnieks, viņa identitāte tiek noskaidrota, izmantojot biometrijas datus);
- no atsavinātāja īpašuma tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā aizritējis zināms laiks;
- īpašuma iegūšanas darījums nav bezatlīdzības darījums starp svešiniekiem u. tml.
Šādā gadījumā pēc ieguvēja lūguma tiesa, kas ved zemesgrāmatu lietu, nostiprina īpašuma tiesības ieguvējam, pārbauda, vai ir ievēroti priekšnoteikumi, kas nepieciešami uzaicinājuma procedūras izvešanai, un izved uzaicinājuma procedūru.
Vēl viens būtisks aspekts – zemesgrāmatā jābūt tikai publiski ticamiem dokumentiem, taču Latvijas likumi paredz, ka tur nonāk arī privāti, tostarp safabricēti un viltoti, dokumenti, liedzot iespēju bez šaubām paļauties uz zemesgrāmatā rakstīto.
Valstij būtu jāveic pilna, nevis tikai daļēja šādu darījumu uzraudzība, kā tas ir šobrīd, vairumā darījumu notariāli apliecinot parakstus, taču neveicot dokumenta satura pārbaudi.
Tāpat krāpniecisku darījumu veikšanu ar nekustamajiem īpašumiem atvieglo zvērinātu tulku institūta trūkums Latvijā.
Apstākļos, kad katru dienu tiek veikts ļoti daudz starptautisku darījumu, virkne dokumentu ietver arī īpašuma jautājumus, taču notāram nav iespēju pārliecināties par dokumenta saturu valodā, kuru viņš nepārvalda, un ko ir tulkojusi privātpersona, kurai nav pienākuma veikt tulkojumu un atbildēt par padarīto. Turklāt šobrīd pietrūkst arī iespējas kriminālprocesā cietušajam nekavējoties saņemt kompensāciju par zaudētu nekustamo īpašumu, tam nepieciešami ārēji resursi – apdrošināšana vai valsts kompensācijas fonds.
Notāru redzeslokā nonāk tikai 15% darījumu ar nekustamo īpašumu
Lai izgaismotu veidus, kurus krāpnieki izmanto darījumos ar nekustamo īpašumu, Notāru padome ir izveidojusi “Krāpšanas rokasgrāmatu”. Tajā ar patiesos notikumos balstītiem, satīriskiem stāstiem uzskatāmi parādīts, cik vienkārši krāpniekiem ir apiet pašlaik spēkā esošos likumus. Grāmatā ir apkopoti seši patiesi krāpšanas stāsti. Katrs no tiem ataino kādu konkrētu dokumenta veidu – vekseli, privātu testamentu, privātus līgumus un vienošanās, ārvalstu pilnvaras un tulkotus dokumentus, kurus likuma nepilnību dēļ krāpnieki var izmantot, lai veiktu ļaunprātīgas darbības. Rokasgrāmatas mērķis ir, izmantojot reālus piemērus, lēmumu pieņēmējiem parādīt nepilnības nekustamo īpašumu darījumu normatīvajā regulējumā, kuras līdz šim nav izdevies novērst, lai samazinātu krāpniecības riskus līdz minimumam un aizsargātu iedzīvotājus.
Līdz brīdim, kad likuma nepilnības netiks novērstas, nekustamā īpašuma saimniekiem jābūt modriem, lai pasargātu sevi no nokļūšanas krāpnieku slazdos. Nedrīkst paļauties tikai uz otra cilvēka godaprātu un savām zināšanām par juridiskajiem jautājumiem, pašrocīgi sagatavojot un parakstot juridiskus dokumentus, – Latvijas Zvērinātu notāru padome to vēlas atgādināt ikvienam.
Kamēr Lietuvā, Igaunijā un lielākajā daļā Eiropas visi nekustamā īpašuma darījumi ir jākārto ar publiskas personas – notāra – starpniecību, tikmēr Latvijā notāru redzeslokā nonāk tikai 15% darījumu ar nekustamo īpašumu, kaut arī tikai šādi var objektīvi novērtēt darījuma raksturu, mērķus un ar to saistīto dokumentu saturu.
