Grozīs likumu, lai dzīvokļu īpašnieku kopība varētu atvērt kontu kredītiestādē un saņemt aizdevumu

Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā 15. maijā Saeimā pieņemti pirmajā lasījumā un nodoti izskatīšanai Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijai. Paredzēts, ka likuma izmaiņas stāsies spēkā 2026. gada 5. janvārī. 

Nostiprināts kopības kā tiesību subjekta statuss 

Augstākās tiesas Senāts 2019. gada 12. decembra spriedumā lietā Nr. SKC-109/2019 atzina, ka dzīvokļu īpašnieku kopība ir īpaša veida tiesību subjekts un var piedalīties civilprocesā. Ar šo spriedumu tika mainīta judikatūra un kopība tika atzīta par tiesību subjektu, skaidro Ekonomikas ministrijas (EM) Mājokļu politikas departamenta direktors Mārtiņš Auders. 

2022. gadā Senāta atziņas, pieņemot grozījumus, tika iekļautas Dzīvokļa īpašuma likumā. Izmaiņas stājās spēkā 13. aprīlī, un tajās tika norādīts, ka dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesību subjekts, kas var iegūt tiesības un uzņemties saistības, iegūt īpašuma un citas lietu tiesības, kā arī būt prasītāja un atbildētāja tiesā.  

Līdz ar to jau šobrīd likumā ir nostiprināts dzīvokļu īpašnieku kopības kā tiesību subjekta statuss. Tāpat atbilstoši Augstākās tiesas judikatūras izteiktajām atziņām noteikts, ka dzīvokļa īpašnieku kopība kā tiesību subjekts pati var būt konta turētājs kredītiestādē, norāda M. Auders. 

Problēma – nevar atvērt norēķinu kontu 

Neraugoties uz likuma izmaiņām, namu pārvaldnieki saskaras ar problēmu, ka dzīvokļu īpašnieku kopība kredītiestādē nevar atvērt norēķinu kontu.  

Konta atvēršana kredītiestādē ir apgrūtināta, jo kredītiestādēm klienta identificēšanai ir vajadzīgs tā reģistrācijas numurs, kā arī nepieciešams ērti un droši pārliecināties par dzīvokļu īpašnieku kopības esamību un to pārstāvēt tiesīgajām personām.  

Līdz ar to dzīvokļu īpašnieku kopības, kurām nav sava bankas konta, civiltiesiskajā apritē var darboties ierobežoti. 

“Šo grozījumu galvenais mērķis ir rast risinājumu, lai bankas atvērtu kontus un izsniegtu kredītus dzīvokļu īpašnieku kopībām, kuras nav biedrības. Tas nozīmē: lai renovētu ēku, dzīvokļu īpašniekiem vairs nebūs jādibina biedrība.

Patlaban daudzu māju iedzīvotāji neko nedara, jo nav cilvēku, kas gribētu darboties biedrībā.

Tas ir pilnīgi lieks posms, izņemot situācijas, ja biedrība kļūst arī par mājas pārvaldnieku. Taču mājas pārvaldīšana būtu jāuztic lieliem, profesionāliem pārvaldniekiem. Līdz ar to šādā veidā arī samazinām birokrātisko slogu dzīvokļu īpašniekiem,” skaidro EM pārstāvis. 

Ieņēmumi no saimnieciskās darbības 

Konts kredītiestādē ir nepieciešams arī tad, ja kopība nodarbojas ar saimniecisko darbību. Praksē dzīvokļu īpašnieku kopībai var veidoties ieņēmumi, piemēram, no reklāmu stendu izvietošanas uz daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas sienām, atsevišķas telpas iznomāšanas, elektronisko sakaru tīklu izvietošanas dzīvojamajā mājā u. tml.  

Atbilstoši dzīvojamo māju pārvaldnieku sniegtajai informācijai no 2011 aptaujātajām daudzdzīvokļu dzīvojamajām ēkām (dzīvokļu īpašnieku kopībām) lielākajai daļai kopību ieņēmumi gadā ir līdz 300 eiro. Savukārt 53 gadījumos ieņēmumi ir lielāki par 1000 eiro, norādīts likumprojekta anotācijā. 

Šobrīd dzīvokļu īpašnieku kopībām atsevišķa grāmatvedība par gūtajiem ieņēmumiem netiek kārtota, ienākumi parādās tieši pārvaldnieka jeb uzņēmuma, kas sniedz pārvaldīšanas pakalpojumu, gada pārskatā. 

Ar Dzīvokļa īpašuma likuma grozījumiem paredzēts, ka kopības manta tiks vairāk šķirta no pārvaldnieka mantas, jo pārvaldnieks darbosies ar atsevišķu kontu. 

Patlaban dzīvokļu īpašnieku kopību saimnieciskā darbība Valsts ieņēmumu dienestā (VID) ir jāreģistrē no pirmā eiro. Likumprojektā ietvertā tiesību norma noteic, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai būs pienākums reģistrēties VID kā nodokļu maksātājam, ja ieņēmumi pārskata gadā no saimnieciskās darbības pārsniegs divas valstī noteiktās minimālās mēneša darba algas. 

Kopībai būs identifikators 

“Visi potenciālie partneri – bankas, enerģijas tirgotāji u. c. – nepazīst kopību. Lai to padarītu redzamu darījumu partneriem, līdz ar jauniem likuma grozījumiem kopībai tiek izveidots identifikators un paredzēta kārtība, kādā jāatklāj patiesie labuma guvēji (PLG),” skaidro M. Auders. “Sadarbības partneri izpratīs kopības būtību – ka ar to var droši sadarboties, ka tā nevar kļūt maksātnespējīga.” 

Likumu plānots papildināt ar 15.⁴ pantu, kas paredz dzīvokļu īpašnieku kopību reģistra izveidi. Tā pārzinis būs Būvniecības valsts kontroles birojs (BVKB). 

Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā par dzīvokļu īpašnieku kopību būs norādītas šādas ziņas: 

1. identifikators; 
2. nosaukums; 
3. dzīvojamās mājas pārvaldnieks: 

• pārvaldnieka nosaukums, reģistrācijas numurs un juridiskā adrese, ja pārvaldnieks ir juridiskā persona; 
• pārvaldnieka vārds, uzvārds, personas kods un elektroniskā pasta adrese, ja pārvaldnieks ir fiziskā persona. 

Dzīvokļu īpašnieku kopībai identifikatoru piešķirs BVKB nedēļas laikā pēc dzīvokļu īpašnieku kopības izveides. Identifikators sastāvēs no unikālas 11 zīmju ciparu kombinācijas. 

Arī dzīvokļu īpašnieku kopības nosaukumu piešķirs BVKB. To izveidos atbilstoši dzīvokļu īpašnieku kopības kopīpašumā esošā zemesgabala adresei, uz kura atrodas dzīvojamā māja vai mājas.  

Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā kā pārvaldnieks tiks norādīta tā persona, kura attiecīgajai dzīvojamajai mājai būs reģistrēta kā pārvaldnieks Pārvaldnieku reģistrā.  

“BVKB identifikācijas numuru reģistrēs automātiski, nosaukumu ģenerēs pēc adreses, īpašniekiem nekas nebūs jādara,” piemetina M. Auders. 

Likumprojekts paredz, ka dzīvokļu īpašnieku kopības, kas izveidotas līdz šā likuma spēkā stāšanās brīdim, BVKB Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā reģistrēs līdz 2026. gada 1. aprīlim. 

Būs jāatklāj PLG 

Dzīvokļa īpašuma likums tiks papildināts arī ar 15.⁵ pantu, kas noteiks dzīvokļu īpašnieku kopību patieso labuma guvēju reģistrēšanu. Dzīvokļu īpašnieku kopības PLG atklājams Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma 18.¹ un 18.² panta noteiktajā kārtībā, ievērojot panta sestajā daļā paredzēto izņēmumu. 

Dzīvokļu īpašnieku kopības PLG ir fiziskā persona, kurai tiešas vai netiešas līdzdalības veidā pieder vairāk nekā 25% no dzīvokļu īpašnieku kopības vai kura to tiešā vai netiešā veidā kontrolē.

25% slieksnis nosakāms pēc dzīvokļu īpašumu skaita attiecīgajā dzīvojamajā mājā.

Piemēram, ja dzīvojamā māja sastāv no trīs dzīvokļu īpašumiem un katrs no tiem pieder atsevišķai fiziskai personai, tad dzīvokļu īpašnieki ir uzskatāmi par dzīvokļu īpašnieku kopības PLG. Anotācijā uzsvērts, ka lielākoties dzīvojamās mājas sastāv no daudziem dzīvokļu īpašumiem, tāpēc PLG noteikšana pēc procentuālā sliekšņa būs iespējama tikai atsevišķos gadījumos. 

Likumprojektā iekļautā Dzīvokļa īpašuma likuma 15.⁵ panta piektā daļa paredz prezumpciju par pārvaldnieku kā dzīvokļu īpašnieku kopības patieso labuma guvēju, ja dzīvojamo māju pārvalda un dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībās ar trešajām personām pārstāv pārvaldnieks un nav iespējams noskaidrot nevienu citu fizisko personu, kura atbilst PLG definīcijai. Šādā gadījumā pārvaldnieka PLG statuss izriet no tiešas kontroles pār dzīvokļu īpašnieku kopību, norādīts anotācijā. 

Likumprojekta pārejas noteikumi noteic, ka kopībām pieteikums par PLG Uzņēmumu reģistram jāiesniedz līdz 2026 . gada 1. oktobrim.     

Identifikācija atvieglos institūciju darbu 

Apsaimniekošanas kompānijas “Berga nami” direktors Kalvis Kalniņš pozitīvi vērtē to, ka dzīvokļa īpašnieku kopībām tiek piešķirts identifikācijas numurs. Turpmāk kopībām vairs nebūs jāveido atsevišķas biedrības, lai saņemtu aizdevumus, renovētu māju u. tml.  

Tas, ka kopību varēs identificēt, atvieglos darbu arī apdrošinātājiem, pašvaldības policijai un Valsts ugunsdzēsības un glābšanas dienestam (VUGD).  

Kā piemēru K. Kalniņš min šādu situāciju: “VUGD izdod aktu, ka mājas koplietošanas telpas neatbilst ugunsdrošības noteikumiem. Nepilnību novēršanai tiek dots noteikts termiņš. Ja tas netiek izdarīts, tad VUGD soda pārvaldnieku. Pēc tam pārvaldniekam ir jāpierāda, ka viņš ir veicis vajadzīgās darbības – informējis īpašniekus par to, ka vecās mantas no koplietošanas telpām ir jāaizvāc. VUGD vērtē, vai vērsties pret kopību vai ne. Visbiežāk tas nenotiek. Turpmāk VUGD varēs uzreiz – bez starpniekiem – vērsties pie kopības, kura tad vērtēs, vai pie vainas ir pārvaldnieks, jo nav izpildījis VUGD aktu, vai ērtāk ir samaksāt sodu, nevis aizvākt no kāpņutelpas, piemēram, vecu skapi.” 

Taču K. Kalniņš iebilst pret to, ka kopības grāmatvedību par saimniecisko darbību paredzēts kārtot pārvaldniekam. “Kurš segs šos pārvaldnieka papildu izdevumus? Turklāt likuma izstrādātāji nav ņēmuši vērā aspektu, ka dažas dzīvokļu īpašnieku kopības pārvaldniekus maina diezgan bieži. Kā jaunais pārvaldnieks varēs sagatavot gada pārskatus, ja vecais pārvaldnieks nenodos grāmatvedības dokumentus? Mūsu gadījumā tā ir ierasta prakse: jo mazāks pārvaldnieks, jo nepilnīgāka ir mājas lieta, to nenodod, un gadiem ir jātiesājas par mājas lietas iegūšanu. Kā mēs, pārvaldnieki, spēsim sagatavot grāmatvedības datus, ja tie nebūs nodoti? Un kurš atbildēs par datu pareizību?” 

K. Kalniņa ieskatā kopībai būtu jāizvēlas licencēts grāmatvedības uzņēmums, kas gatavo gada pārskatus un atbild par datu pareizību.  

“Berga namu” direktors arī uzskata, ka pārvaldnieks nevar būt PLG, jo nepieņem nekādus lēmumus. “Tā ir kopības atbildība. Turklāt dati ir publiski pieejami, visi redz, kas ir īpašnieki,” norāda K. Kalniņš. 

FNA atbalsta grozījumus 

Finanšu nozares asociācija (FNA) ir piedalījusies grozījumu izstrādē un saskaņošanā un pozitīvi vērtē Saeimas virzītās likumdošanas izmaiņas, kuru mērķis ir atvieglot dzīvokļu īpašnieku kopību darbu un sadarbību ar finanšu iestādēm. FNA paredz, ka šīs izmaiņas vienkāršos banku darbu, tostarp konta atvēršanas procesu, un radīs lielāku skaidrību. Pārejas periods līdz 2026. gada sākumam ļaus sagatavoties visām pusēm. 

Paredzētā identificēšanas un pārstāvības kārtība dod pamatu uzskatīt, ka konta atvēršanas process dzīvokļu īpašnieku kopībām nākotnē būs vienkāršāks, uzsver FNA. Tomēr, kā vienmēr praksē, iespējamas situācijas, kas likuma piemērošanas gaitā var prasīt papildu skaidrojumus vai korekcijas.