Dzīvokļu īpašnieku kopības kredītiestādēs nevar atvērt norēķinu kontu. Kādi ir risinājumi?

Sabiedrība ar ierobežotu atbildību “Lāču nami”, kas ir vairāku daudzdzīvokļu namu pārvaldnieks, bija vērsusies gan Ekonomikas ministrijā un Finanšu nozares asociācijā (FNA), gan Saeimā, lūdzot skaidrot, kā dzīvokļu īpašnieku kopībai risināt samilzušo problēmu – konta atvēršanu. Deputāti Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas Mājokļa jautājumu apakškomisijas sēdē 23. maijā sprieda par iespējamiem risinājumiem.

Dzīvokļu īpašnieku kopība var veikt saimniecisko darbību

Jāatgādina, ka pirms apmēram gada stājās spēkā grozījumi Dzīvokļu īpašuma likumā, kas papildināja likumu ar vairākiem pantiem, paredzot dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības veikt saimniecisko darbību.

Vairāk par tēmu LV portālā >>

Dzīvokļu īpašuma likuma 15.³ panta pirmā daļa nosaka:

^{“Dzīvokļu īpašnieku kopībai tās kompetences ietvaros ir tiesības veikt saimniecisko darbību (piemēram, iznomāt kopīpašumā esošo daļu), ievērojot šajā likumā un citos, tostarp grāmatvedību jomu un nodokļu jomu regulējošos, normatīvajos aktos noteiktos pienākumus un īstenojot tajos noteiktās tiesības”.}

Savukārt Dzīvokļa īpašuma likuma 15.³ panta ceturtā daļa paredz:

^{“Ja dzīvokļu īpašnieku kopība veic saimniecisko darbību vai nodarbina fizisko personu, kas nav reģistrēta kā saimnieciskās darbības veicējs, tai ir pienākums kārtot grāmatvedību normatīvajos aktos par grāmatvedību noteiktajā kārtībā, ciktāl šis likums nenosaka citādi. Šādā gadījumā tai ir pienākums sagatavot, pārbaudīt un iesniegt gada pārskatu kārtībā, kāda noteikta biedrībām,kas veic dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbības kopumā vai atsevišķas pārvaldīšanas darbības.”}

Dzīvokļa īpašuma likuma 15. panta pirmā daļa paredz:

^{“Dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesību subjekts. Šā likuma 16. pantā noteiktās kompetences ietvaros tā var iegūt tiesības un uzņemties saistības, iegūt īpašuma un citas lietu tiesības, kā arī būt prasītāja un atbildētāja tiesā”.}

VID reģistrētas divas kopības

“Lāču nami” norāda, ka dzīvokļu īpašnieku kopība tika reģistrēta Valsts ieņēmumu dienestā (VID) kā nodokļu maksātājs. Tā kā kopība ar 2023. gada 1. aprīli pārvaldīšanas uzdevumu ir nodevusi dzīvokļu īpašnieku kopībai un pati vēlas pārvaldīt savu mantu (uzkrājuma fonda līdzekļi), tad ir nepieciešams atvērt norēķinu kontu kredītiestādē. Šobrīd no bankas ir saņemts atteikums norēķinu konta atvēršanai neatkarīgi no tā, ka normatīvais regulējums neparedz kopības reģistrēšanu publiskajos reģistros un kopība ir uzskatāma par tiesību subjektu, kas var uzņemties saistības, vēstulē Saeimai raksta “Lāču nami”.

Līdz ar to dzīvokļu īpašnieku kopībai tiek liegts veikt saimniecisko darbību, pārvaldīt savu mantu.

VID Nodokļu pārvaldes juridiskās daļas vadītājs Uldis Rūbežnīks deputātus informēja, ka patlaban kā nodokļu maksātāji ir reģistrētas divas dzīvokļu īpašnieku kopības. Viņš atzina: pastāv risks, ka nebūs no kā prasīt informāciju par maksājumiem valsts budžetā, ja tādi veidosies.

Kopībai nav reģistrācijas numura

Ekonomikas ministrijas Mājokļu politikas departamenta direktors Mārtiņš Auders deputātiem norādīja uz Senāta Civillietu departamenta 2019. gada 12. decembra spriedumu lietā Nr. SKC-109/2019 par dzīvokļa īpašuma kopību.

Senāts atzina, ka dzīvokļu īpašnieku kopība ir īpaša veida tiesību subjekts, kas var darboties civiltiesiskajā apritē, var būt prasītājs un atbildētājs tiesā.

Lielākā daļa no tiesvedībās konstatētajiem secinājumiem regulējumā tika iestrādāti Dzīvokļa īpašuma likuma grozījumos, kas stājās spēkā 2021. gada 13. aprīlī, atgādināja M. Auders.

Ekonomikas ministrijā ir notikušas sarunas ar FNA par konta atvēršanu kredītiestādēs.

“Konta atvēršana ir absolūta nepieciešamība, lai dzīvokļu īpašnieku kopība varētu savus līdzekļus glabāt nošķirti no pārvaldnieka līdzekļiem,” teica ministrijas pārstāvis.

Savukārt FNA norādījusi, ka kredītiestādes nevar kopības identificēt, jo tām nav reģistrācijas numura.

Ekonomikas ministrija vēstulē Saeimai atzīst, ka tiesību subjekts (tai skaitā dzīvokļu īpašnieku kopība) var pastāvēt arī bez reģistrācijas – tai nav juridiskās personas statuss. Tomēr trešajām personām vispār un kredītiestādēm it sevišķi ir būtiski spēt identificēt tiesību subjektu pēc noteiktiem parametriem, piemēram, reģistrācijas numura. Līdz ar to Ekonomikas ministrija atzīst, ka dzīvokļu īpašnieku kopības civiltiesiskā aprite joprojām ir ierobežota – tai vajadzīgs savs konts kredītiestādē.

Austrijas un Vācijas pieredze

Augstākās tiesas Civillietu departamenta zinātniski analītiskais padomnieks Dr. iur. Rihards Gulbis deputātiem pastāstīja par Austrijas un Vācijas pieredzi: šajās valstīs dzīvokļu īpašnieku kopībai tiekot atvērts konts kredītiestādē, pamatojoties tikai uz diviem dokumentiem – īpašnieku sarakstu, t. i., zemesgrāmatas datiem, un kopības lēmumu par to, kas attiecīgajā brīdī ir pārvaldnieks.

“Praksē tas nozīmē, ka konts ir atvērts uz kopības vārda. Un, ja mainās pārvaldnieks, tad nav jāmaina konta turētājs, bet mainās tikai persona, kas ir tiesīga rīkoties ar līdzekļiem kontā,” skaidroja R. Gulbis. “Respektīvi, kopība iesniedz lēmumu, ka turpmāk pārvaldnieks būs cits.”

R. Gulbis akcentēja, ka dzīvokļu īpašnieki var sekot līdzi tam, kas notiek kontā ar viņu naudu. Tiesa, viņi nevar dot maksājuma rīkojumus. Komunikācija notiek starp banku un dzīvokļu īpašnieku kopību.

Kopības reģistrācija nav iespējama

Ekonomikas ministrija vēstulē Saeimai raksta, ka kopība varētu tikt pielīdzināta, piemēram, biedrībai, taču norāda, ka juridiskā persona uzskatāma par nodibinātu un iegūst tiesībspēju tikai ar ierakstīšanu attiecīgajā publiskajā reģistrā, kas neizpildās dzīvokļu īpašnieku kopību gadījumā.

Problēmu atrisināt varētu katras kopības reģistrēšana Uzņēmumu reģistrā ar atsevišķu reģistrācijas numuru.

Praksē šobrīd īstenot kopības reģistrāciju attiecīgā reģistrā nav iespējams.

Tāpēc Ekonomikas ministrija sadarbībā ar Tieslietu ministriju un Uzņēmumu reģistru gatavo jaunu regulējumu, kurš varētu būt iestrādāts jaunajā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, atklāja M. Auders.

Vairāk par tēmu LV portālā >>

Top jauns regulējums daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanai

Vienlaikus Tieslietu ministrijas Nozaru politikas departamenta direktore Olga Zeile vērsa deputātu uzmanību uz apstākli, ka Latvijā ir aptuveni 38 000 dzīvojamo māju (tiesa, ne visas sadalītas dzīvokļu īpašumos). Līdz ar to šāds reģistrs būtu ļoti apjomīgs un uzliktu arī papildu administratīvo slogu dzīvokļu īpašnieku kopībai. Tāpēc jautājums, vai visiem šādiem tiesību subjektiem – dzīvokļu īpašnieku kopībām – būtu jābūt reģistrētiem [Uzņēmumu reģistrā], ir strīdīgs.

Tieslietu ministrijas pārstāve pieļāva, ka dzīvokļu īpašumu kopība būtu jāreģistrē jaunā reģistrā, kas varētu tapt divu gadu laikā.

Tiesiskais regulējums nav pietiekams

FNA padomniece Laima Letiņa norādīja, ka kredītiestādes šobrīd mēģina izveidot tiesiskās attiecības ar dzīvokļu īpašnieku kopībām. Tiesa, norēķina konta atvēršanas jautājums ir risināms konkrētā kredītiestādē, kura individuāli var izvērtēt, kādi varētu būt iespējamie risinājumi (ja kredītiestādē tādi pastāv) maksājuma konta nodrošināšanai.

FNA vēstulē SIA “Lāču nami”, Latvijas Bankai un Ekonomikas ministrijai norāda, ka šī brīža tiesiskais regulējums nav pietiekams, lai kredītiestādes varētu pilnvērtīgi nodrošināt finanšu pakalpojumus jaunajam tiesību subjektam – dzīvokļu īpašnieku kopībām.

FNA jau Dzīvokļa īpašuma likuma grozījumu pieņemšanas gaitā pirms vairāk nekā diviem gadiem vērsa uzmanību uz to, ka Kontu reģistrā saskaņā ar Kontu reģistra likumu dzīvokļu īpašnieku kopību nav iespējams iekļaut, ja tai nav reģistrācijas numura. Asociācija arī skaidro, ka, neietverot likumprojektā risinājumu, kā trešās personas var ērti un droši (arī automatizēti), proti, publiski ticami, pārliecināties par dzīvokļu īpašnieku kopības esamību un to pārstāvēt tiesīgajām personām, likumdevēji nav atrisinājuši jau praksē aktuālās problēmas.

Pilnvaras, privāttiesiski dokumenti kā pamats personas tiesībām pārstāvēt tiesību subjektu nav pietiekami drošs risinājums, kas trešajām personām, kurām ar subjektu jāsadarbojas, radīs pamatu šādus riskus neuzņemties vai padarīs pārbaudes pirms sadarbības uzsākšanas nevajadzīgi ilgas un sarežģītas.

Svarīgi naudas atmazgāšanas novēršanas kontekstā

Tāpat FNA vērsa uzmanību uz to, ka saskaņā ar Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas (NILLTPFN) likumā noteikto kredītiestādēm un arī citām finanšu iestādēm klienta izpētes procesā ir jāveic vairākas obligātās pārbaudes.

Ja netiek izpildītas šīs prasības, tad likums liedz uzsākt sadarbību. Neparedzot adekvātu iespēju trešajām pusēm iegūt publiski ticamu informāciju par dzīvokļu īpašnieku kopībām, netiks veicināta dzīvokļu īpašnieku kopībām ērta un nesarežģīta piekļuve finanšu pakalpojumiem, kā arī var rasties pamats nesamērīgam slogam prasību piemērošanai NILLTPFN jomā.

Latvijas Bankas Naudas atmazgāšanas novēršanas pārvaldes vecākā juriskonsulte Zane Zarečņeva deputātiem akcentēja, ka izprot FNA argumentus konta atvēršanas jautājumā – bankām ir pienākums izpētīt klientus.

“Redzam, ka kopības forma rada sekas, jo izpētes ietvaros ir jāidentificē klients, ir jāpārliecinās, kurš ir tiesīgs pārstāvēt personu. Ja viss notiek uz privāto dokumentu pamata, tas rada risku bankai – vai persona, kas pārvaldīs naudas līdzekļus, ir tiesīga pārstāvēt kopību,” teica Z. Zarečņeva.

Priekšlikumi īstermiņa risinājumiem

L. Letiņa deputātiem ieteica īstermiņa risinājumus, kā atrisināt norēķinu kontu atvēršanu dzīvokļu īpašnieku kopībām, kas gan vēl ir jāapspriež asociācijā.

Proti, tiesību subjektu lēmumi būtu jāsagatavo publiski, t. i. – dzīvokļu īpašnieku kopības dibināšanas dokumenti, kā arī lēmums par pārvaldnieka iecelšanu un viņa tiesībām būtu jāapliecina pie zvērināta notāra.

Pārvaldniekam ir jābūt reģistrētam Būvniecības informācijas sistēmā, bet Valsts ieņēmumu dienestā ir jābūt dzīvokļu īpašnieku kopības saimnieciskās darbības numuram. Valsts ieņēmumu dienestam būtu jāpiekrīt, ka Kontu reģistram var nodot saimnieciskās darbības numuru.

Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas Mājokļu jautājumu apakškomisijas priekšsēdētājs Edgars Zelderis piekrita FNA īstermiņa ierosinājumiem un lūdza divu nedēļu laikā sagatavot attiecīgus priekšlikumus.