FOTO: Evija Trifanova, LETA.
Iegādājoties dzīvokli, par trīs gadus veciem dzīvokļa parādiem no nākamā gada janvāra atbildīgs būs jaunais īpašnieks. To nosaka grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, kas stājas spēkā 16. jūlijā. Savukārt grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kas arī stājas spēkā 16. jūlijā, paplašina to personu loku, kuras ir tiesīgas prasīt izziņu par parāda apmēru, kas gulstas uz konkrēto dzīvokļa īpašumu.
Izmaiņas Dzīvokļa īpašuma likumā izstrādātas nolūkā aizsargāt dzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvojamo māju pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju tiesiskās intereses, ja dzīvokļu īpašnieki neveic samaksu par saņemtajiem pakalpojumiem un nepilda lojalitātes pienākumu pret dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībā uz uzkrājumu veidošanu dzīvojamai mājai, norādīts grozījumu anotācijā.
Lai gan normatīvie akti dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā nosaka dzīvokļu īpašnieku pienākumu veikt norēķinus par pakalpojumiem un maksājumus dzīvojamās mājas uzkrājumu fondā, praksē veidojas situācijas, kad dzīvokļa īpašuma atsavinātājs nesedz parādsaistības, kuras tas izveidojis pirms dzīvokļa īpašuma pārdošanas.
|
|
Grozījumi paplašina Civillikumā ietvertās reālnastas institūtu, Dzīvokļa īpašuma likumā kā speciālajā regulējumā ieviešot likumisku reālnastu, kas izpaužas kā dzīvokļa īpašuma katrreizējā īpašnieka pienākums:
Likumiskā reālnasta uz īpašumu netiek nodibināta ar ierakstu zemesgrāmatā.
Civillikuma 1260. pants noteic, ka “reālnasta ir uz nekustamo īpašumu gulošs pastāvīgs pienākums atkārtoti dot noteiktus izpildījumus naudā [..]”.
Tādējādi ar grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā tiek ieviests princips “parāds seko dzīvoklim”. Tas nozīmē – dzīvokļa īpašuma brīvprātīgas atsavināšanas gadījumā par parādiem atbild tā ieguvējs.
Likums papildināts ar 13.1 pantu, kas nosaka dzīvokļa īpašuma ieguvēja atbildību par brīvprātīgi atsavinātā dzīvokļa īpašuma izdevumu segšanu.
Uz dzīvokļa īpašumu gulstas tā īpašnieka pienākums segt:
Dzīvokļa īpašuma ieguvējs sedz arī nokavējuma procentus un maksā līgumsodu, ja tāds aprēķināts par parāda samaksas nokavējumu.
Tāpat dzīvokļa īpašuma ieguvējam ir pienākums parādus un no to samaksas nokavējuma izrietošos maksājumus veikt nekavējoties pēc dzīvokļa īpašuma iegūšanas.
Norēķini par cita veida pakalpojumiem, piemēram, internetu un elektroenerģijas piegādi, paliek iepriekšējā īpašnieka pārziņā.
Vienlaikus ar grozījumiem likumā noteikts, ka jaunais īpašnieks ir atbildīgs par parādiem, kas radušies ne agrāk kā trīs gadus pirms dzīvokļa īpašuma pārejas viņa īpašumā.
Par maksājumu parādiem, kuri radušies pirms trīs gadiem kopš dzīvokļa īpašnieku maiņas, atbild tas dzīvokļa īpašnieks, kurš attiecīgos maksājumus nav savlaicīgi veicis.
Likumā paredzēts arī pārejas periods.
Pārejas noteikumi noteic, ka dzīvokļa īpašuma ieguvēja atbildība par maksājumu parādiem ir piemērojama, ja dzīvokļa īpašuma brīvprātīgā atsavināšana notikusi pēc 2025. gada 31. decembra. Par parādiem, kas radušies līdz 2025. gada 31. decembrim, jaunā ieguvēja atbildība iestājas tikai par iepriekšējā īpašnieka parādiem.
Jaunais dzīvokļa īpašuma ieguvējs var apstrīdēt, arī jau uzsāktā tiesvedībā, parādu vai no to samaksas nokavējuma izrietošo seku pamatotību. Dzīvokļa īpašuma ieguvējs, aizstājot iepriekšējo dzīvokļa īpašnieku jau uzsāktā tiesvedībā, var izlietot pret kreditoriem visas iepriekšējā dzīvokļa īpašnieka ierunas.
Dzīvokļa īpašuma ieguvējs var prasīt, lai iepriekšējais dzīvokļa īpašnieks viņam atlīdzina izpildījumu, kuru viņš devis kreditoram, sedzot parādus, ja vien dzīvokļa īpašuma ieguvējs un iepriekšējais dzīvokļa īpašnieks nav vienojušies citādi.
Pirms jaunā mājokļa iegādes potenciālais pircējs varēs noskaidrot, cik godprātīgi pārdevējs ir veicis norēķinus par pakalpojumiem un maksājumus dzīvojamās mājas uzkrājumu fondā.
Grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā noteic, ka pakalpojuma sniedzējs vai dzīvojamās mājas īpašnieka pilnvarotā persona (pārvaldnieks) sagatavo izziņu par maksājumiem pēc dzīvokļa īpašnieka vai viņa pilnvarotās personas rakstveida lūguma.
Ja izziņu sagatavo pārvaldnieks, taču dzīvojamā mājā tiek veikti tiešie maksājumi, pārvaldnieks izziņā papildus norāda informāciju par pakalpojuma sniedzējiem, kuri sniedz kādu no paredzētajiem dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem.
Šobrīd Dzīvokļa īpašuma likuma 3. panta otrās daļas 4. punkts noteic, ka atsevišķo īpašumu norobežojošie logi un durvis ir atsevišķā īpašuma elementi. Līdz ar grozījumiem šis punkts tiek mainīts, no tā svītrojot logus. No 2026. gada 1. janvāra minētais punkts attiecas tikai uz durvīm, paredzot, ka atsevišķo īpašumu norobežojošās durvis ir atsevišķā īpašuma elements, izņemot gadījumus, kad tās ir dzīvojamās mājas un tās ārtelpu ārējās norobežojošās konstrukcijas.
Papildinot Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta pirmo daļu ar jaunu 7.1 punktu, noteikts, ka dzīvokļa īpašniekam ir pienākums par saviem līdzekļiem veikt atsevišķo īpašumu norobežojošo logu un durvju remontu un apkopi, ja šie logi un durvis ir dzīvojamās mājas ārējās norobežojošās konstrukcijas.
Jaunā redakcijā izteikta 11. panta otrā daļa, kas turpmāk paredz, ka dzīvokļa īpašniekam ir tiesības atjaunot vai mainīt atsevišķo īpašumu norobežojošos logus un durvis, kas ir dzīvojamās mājas ārējās norobežojošās konstrukcijas, to saskaņojot ar pārvaldnieku. Pārvaldniekam jāizvērtē atjaunošanas darbu atbilstība normatīvo aktu prasībām. Savukārt dzīvokļu īpašnieku kopība vai atsevišķās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki var noteikt, ka šādi būvdarbi veicami tikai ar viņu piekrišanu.
Arī iepriekš minētās likuma normas tiks piemērotas no 2026. gada 1. janvāra.
Pārejas noteikumi paredz atrunu par rīcību situācijās, ja dzīvokļu īpašnieku kopība ir pieņēmusi lēmumu par dzīvojamās mājas logu vai durvju nomaiņu dzīvojamās mājas atjaunošanas gadījumā, bet dzīvokļa īpašnieks jau ir nomainījis vai atjaunojis atsevišķo īpašumu norobežojošo logu vai durvis līdz 2025. gada 31. decembrim.
Tādā gadījumā likumā noteikts:
