Par mājas vecākā juridisko atbildību

Kas ir mājas vecākais

Normatīvajos aktos netiek izmantots termins “mājas vecākais”, taču tiesiskais regulējums paredz, ka:

• dzīvokļu īpašnieku kopība var pilnvarot personu izlemt jautājumus, kuri ir kopības kompetencē, izņemot tos, kas ietilpst ekskluzīva kopības kompetencē (skat. Dzīvokļu īpašuma likuma 16. pantu);
• dzīvojamās mājas kopīpašnieki vai – dzīvokļu īpašumu mājā – dzīvokļu īpašnieki, pamatojoties uz likumā noteiktajā kārtībā pieņemtu īpašnieku lēmumu, pilnvaro vienu personu, kas var būt arī pārvaldnieks, pakalpojuma līguma noslēgšanai. Pilnvarotā persona slēdz pakalpojuma līgumu visu dzīvojamās mājas īpašnieku vārdā (skat. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu, 17.² panta otro daļu);
• dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē dzīvokļu īpašnieku kopība var pieņemt lēmumu par personas pilnvarošanu dzīvokļu īpašnieku kopības saziņai ar pārvaldnieku (skat. Ministru kabineta 2017. gada 11. jūlija noteikumu Nr. 408 “Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas aprēķināšanas noteikumi” 13. punktu).

Līdz ar to mājas vecākais ir pilnvarotā persona, kurai uzticēts kāds uzdevums – regulārs vai vienreizējs. Piemēram, mājas vecākais regulāri var apkopot dzīvokļu īpašnieku priekšlikumus vai iebildumus un par tiem informēt pārvaldnieku. Mājas vecāko var iecelt arī vienreizēja uzdevuma izpildei, piemēram, mājas ārdurvju nomaiņai.

Personai, kura izvēlēta par mājas vecāko, tiesību akti neparedz nekādas īpašas prasības, bet ir svarīgi, lai pilnvarotāji šim cilvēkam uzticas un viņš atbildīgi pilda tam deleģētos uzdevumus.

Svarīgi ir noteikt pilnvarojuma apjomu

Pieņemot lēmumu par mājas vecākā veicamajiem uzdevumiem, vēlams rūpīgi noteikt viņam uzticēto pilnvarojuma apjomu. Piemēram, norādīt, kuros gadījumos mājas vecākais drīkst pats pieņemt lēmumus, bet kuros ir sasaucama kopsapulce, vai arī, ja mājas vecākajam uzticēts pieņemt lēmumus par kopējo finanšu izlietošanu (piemēram, tāmes izmaiņu saskaņošana), tad noteikt apmēru, kādā tas ir pieļaujams.

Zvērināts advokāts Toms Vilnis uzsver, ka mājas vecākais darbojas uz viņam izsniegta pilnvarojuma pamata, tādēļ līdz ar pilnvarojumu viņam kļūst saistoši Civillikumā norādītie pilnvarnieka pienākumi, tiesības un atbildības iestāšanās regulējošie noteikumi.

Civillikuma 2295. pants paredz, ka pilnvarnieks (mājas vecākais) sava uzdevuma ietvaros rīkojas ar vislielāko rūpību un atbild pilnvarotājam (konkrētās mājas dzīvokļu īpašniekiem) par “katru neuzmanību”. Tas nozīmē, ka mājas vecākajam ir pienākums attiecīgo uzdevumu izpildīt tikpat apzinīgi un rūpīgi, kā to, pieņemams, būtu izpildījuši konkrētās mājas dzīvokļu īpašnieki.1 Savukārt, ja mājas vecākais savā rīcībā nav ievērojis nepieciešamo rūpību, tad viņam ir jāatlīdzina prettiesiski nodarītie zaudējumi, kā arī tiesāšanās izdevumi, ja strīds tiek risināts tiesā.2

Kādos gadījumos var prasīt zaudējumu atlīdzību

T. Vilnis skaidro, ka atbilstoši Civillikuma 2302. pantam, ja mājas vecākais pārkāpj sava pilnvarojuma robežas, tad viņa izdarītā darbība ir spēkā tiktāl, ciktāl tā izpildīta saskaņā ar pilnvarotāja jeb konkrētās mājas dzīvokļu īpašnieku doto uzdevumu. Tādēļ, ja ar pilnvarojuma robežu pārkāpšanu konkrētās mājas dzīvokļu īpašniekiem ir nodarīti zaudējumi, tad viņi var prasīt mājas vecākajam šos zaudējumus atlīdzināt.3

“Ja mājas vecākais ir darījis visu iespējamo, lai izpildītu uzdevumu, bet vajadzīgais rezultāts nav sasniegts, tad konkrētās mājas dzīvokļu īpašnieki nevar vēlreiz prasīt uzdevuma izpildīšanu. Turpretim, ja uzdevuma izpildīšanas gaitā pats mājas vecākais ir patvaļīgi veicis atkāpes no norunātā un tādējādi nav ievērojis nepieciešamo rūpību, tad konkrētās mājas dzīvokļu īpašnieki no mājas vecākā var prasīt visu ar šo rīcību nodarīto zaudējumu atlīdzību,” norāda advokāts.

“Rīcībai, ko varētu uzskatīt par neatbilstošu no mājas vecākā pieprasāmajai rūpībai, ir, piemēram, ilgstoša neziņošana dzīvojamās mājas pārvaldniekam par ūdensvada bojājumu dzīvojamajā mājā, kā rezultātā applūdusi daļa dzīvojamās mājas dzīvokļu un tādējādi radies kaitējums. Taču šādā situācijā mājas vecākā atbildība nav uzreiz prezumējama, jo nepieciešams ņemt vērā arī to, vai starp nodarīto kaitējumu un mājas vecākā rīcību pastāv cēloņsakarība,” pauž T. Vilnis.

Tāpat advokāts norāda, ka atbilstoši Civillikuma 2298. pantam arī tad, ja mājas vecākais ir nepareizi ziņojis vai nodevis informāciju pilnvarotājam par savu uzdevumu, no viņa var prasīt zaudējumus, kas no šāda nepareiza ziņojuma vai nepaziņošanas par kāda uzdevuma izpildīšanas gaitu ir cēlies.

Krietnam un rūpīgam saimniekam jābūt gan mājas vecākajam, gan pārvaldniekam

Dzīvojamās mājas pārvaldnieks savu kompetenci īsteno uz pārvaldīšanas līguma pamata, taču, neskatoties uz to, ka dzīvojamās mājas pārvaldnieka atbildības apjoms ir noregulēts pārvaldīšanas līgumā, pārvaldīšanas tiesiskajās attiecībās tiek piemērotas arī Civillikuma normas par pilnvarojuma līgumu, kuras ir attiecināmas uz mājas vecākā atbildības apmēru.

“Tā kā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma normas tiešā veidā neregulē pārvaldnieka atbildības ietvaru un nosaka vien vispārīgu pārvaldnieka pienākumu atbildēt par pārvaldīšanas uzdevumu4, uz dzīvojamās mājas pārvaldnieku, tāpat kā uz mājas vecāko, attiecas nepieciešamība sava uzdevuma ietvaros rīkoties ar vislielāko rūpību, proti, kā krietnam un rūpīgam saimniekam,” uzsver advokāts, norādot, ka saskaņā ar tiesību zinātnē paustajām atziņām par jēdzienu “krietns un rūpīgs saimnieks”5 mājas vecākā vai pārvaldnieka rīcība varētu būt uzskatāma par atbilstošu krietna un rūpīga saimnieka mērauklai, ja:

• atbilst dzīvokļu īpašnieku interesēm;
• ir apzinīga;
• ir saprātīga un samērīga;
• nav patvaļīga un ir balstīta uz pārvaldniekam/mājas vecākajam pieejamo informāciju.

“Tā, piemēram, dzīvojamās mājas pārvaldniekam varētu būt zaudējumu atlīdzināšanas pienākums attiecībā uz regulāru inženierkomunikāciju pārbaužu neveikšanu, ja tās dēļ ir iestājušies paaugstinātas bīstamības apstākļi, kas rezultējušies avārijā. Vienlaikus, līdzīgi kā ar mājas vecākā atbildību, nav noteikti secināms, ka pārvaldniekam iestātos zaudējumu atlīdzināšanas pienākums – pirms tā konstatēšanas ir jānosaka, vai pastāv cēloņsakarība starp nodarīto kaitējumu un pārvaldnieka rīcību,” rezumē advokāts.

1 Balodis K. Komentārs Civillikuma 2295. pantam. Grām.: Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Ceturtā daļa. Saistību tiesības. Autoru kolektīvs prof. K. Torgāna vispārīgā zinātniskā redakcijā. Rīga: Mans īpašums, 1998, 580. lpp.

2 Torgāns K. Saistību tiesības. Otrais papildinātais izdevums. Rīga: Tiesu namu aģentūra, 2018, 409. lpp.

3 Balodis K. Komentārs Civillikuma 2302. pantam. Grām.: Latvijas Republikas Civillikuma komentāri: Ceturtā daļa. Saistību tiesības. Autoru kolektīvs prof. K. Torgāna vispārīgā zinātniskā redakcijā. Rīga: Mans īpašums, 1998, 587. lpp.

4 Skat. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 16. panta pirmo un otro daļu.

5 Novicāne E. Valdes locekļa atbildība par kapitālsabiedrībai nodarītajiem zaudējumiem. Promocijas darbs. Latvijas Universitāte, Rīga: 2020, 35.–36. lpp.