Mājas vecākais – dzīvokļu īpašnieku pārstāvis

Maior domus (lat. "maior" - lielākais, vecākais; "domus" - mājas, nams) burtiski "mājas vecākais" vēsturiski ir bijis aristokrātu tituls, ko franku karalis pirms vairāk nekā tūkstoš gadiem piešķīra personai, kam uzticēja administrēt valsti un ievākt nodokļus. Vēlākajos laikos akadēmiskajās struktūrās šis nosaukums tika piedēvēts saimniecības pārzinim, kas vairāk atbilst mūsdienu mājas vecākā izpratnei.

Likumi nenosaka "mājas vecākā" statusu

Diemžēl valsts līmeņa normatīvajos aktos termins "mājas vecākais" un tā juridiskais statuss īpaši nav definēts.

Dzīvokļa īpašuma likums gan noteic, ka dzīvokļu īpašnieku kopība, noslēdzot attiecīgu līgumu, var pilnvarot citu personu izlemt kopības kompetencē esošus jautājumus. Šeit jāpiebilst, ka dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam, ja "par" balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vismaz divas trešdaļas no mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem.

Taču mājas vecākā kompetencē nevar būt vesela virkne jautājumu, kas saistīti ar kopīpašumā esošās daļas pārgrozīšanu, kopīpašumā esošās daļas nodošanu lietošanā, dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu noteikšanas un maksāšanas kārtību un citiem.

Arī Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums noteic, ka dzīvojamās mājas kopīpašnieki vai dzīvokļu īpašumu mājā – dzīvokļu īpašnieki, pamatojoties uz likumā noteiktajā kārtībā īpašnieku pieņemtu lēmumu, pilnvaro vienu personu, kas var būt arī pārvaldnieks, pakalpojuma līguma noslēgšanai. Pilnvarotā persona slēdz pakalpojuma līgumu visu dzīvojamās mājas īpašnieku vārdā.

Pilnvarotā persona ir minēta arī Ministru kabineta noteikumos Nr.1014 "Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu".

Vidutāja loma starp māju un tās pārvaldnieku

Dzīvojamo namu pārvaldniekiem neapšaubāmi ir visai sarežģīti uzklausīt katra dzīvokļa īpašnieka vēlmes un priekšlikumus. Turklāt tie parasti ir ļoti atšķirīgi un bieži vien pat pretrunīgi. Cilvēks paliek cilvēks, un savu taisnību parasti tur godā, it īpaši, ja nav audzināts cienīt arī citu domas un visiem pieņemamu viedokli atrast kompromisa ceļā (kas mūsu sabiedrībā it bieži vērojams). Šādas daudzveidības konsolidētājam, kopīga viedokļa veidotājam un paudējam ir jābūt mājas vecākajam.

"Jelgavā māju vecākie darbojas jau kopš 1998.gada, kad tika izveidots mūsu uzņēmums," stāsta SIA "Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde" (JNĪP) valdes loceklis Juris Vidžis. "Kad ar dzīvojamo māju dzīvokļu īpašniekiem sākām slēgt līgumus par namu apsaimniekošanu, līgumos māju vecākie tika ierakstīti kā dzīvokļu īpašnieku pilnvarotās personas. Šeit jāatgādina, ka šie līgumi sastāv no trim daļām – dzīvokļa īpašnieka, pilnvarotās personas un pārvaldnieka tiesības un pienākumi.

"Valsts līmeņa normatīvajos aktos termins „mājas vecākais” un tā juridiskais statuss īpaši nav definēts."

Šīs pilnvarotās personas jeb māju vecākie lēmumu pieņemšanas procesa gaitā ir kā tilts starp dzīvokļu īpašniekiem un pārvaldnieku.

Māju vecākie apkopo informāciju no dzīvokļu īpašniekiem un to tālāk sniedz Jelgavas nekustamā īpašuma pārvaldei. Mūsu uzņēmums kopumā apkalpo 15 tūkstošus klientu, bet lielākajā mājā ir 124 dzīvokļi. Tāpēc racionālāk un efektīvāk ir strādāt ar mājas vecāko, kas labi pārzina sava nama problēmas.

Taču tagad, kad JNĪP ir ieviesta informatīvā sistēma, dzīvokļu īpašnieki nepieciešamās ziņas var saņemt e-vidē tieši no pārvaldnieka. Līdz ar to informācija par remontiem, nākotnes iecerēm tagad jau nepastarpināti ir pieejama dzīvokļu īpašniekiem. Taču ne visiem mājās ir datori ar interneta pieslēgumu. Tāpēc nama vecākajam, izmantojot JNĪP informatīvo sistēmu, ir vieglāk informēt savus kaimiņus par dažādiem pasākumiem dzīvojamā mājā."

Taču dažkārt dzīvokļu īpašnieki neizprot, ka mājas vecākais ir viņu pārstāvis, un par neizdarībām sūdzas pārvaldniekam. Šeit jāatceras, ka šo pārstāvi viņi ievēlē kopsapulcē un paši ir arī tiesīgi pieprasīt informāciju par mājas vecākā darbību un, ja nepieciešams, šo pilnvaroto personu nomainīt ar citu.

"Jāuzsver, ka dzīvokļu īpašnieku ikgadējās kopsapulces darba plānu tagad esam papildinājuši ar jaunu punktu – mājas vecākā jeb pilnvarotās personas atskaites ziņojumu," uzsver J.Vidžis. "Šāda atskaite dzīvokļu īpašniekiem ļauj izvērtēt mājas vecākā paveikto vai neizdarīto."

Nolikumus par māju vecākajiem apstiprinājušas vairākas pašvaldības

Dzīvokļu īpašnieki par mājas vecākajiem parasti izvēlas kaimiņu, kas ieguvis cieņu pārējo iedzīvotāju vidū un ir ar mieru uzņemties šādus nebūt ne vieglus pienākumus. Viena no galvenajām mājas vecākajam nepieciešamajām īpašībām ir komunikabilitāte, jo viens no svarīgākajiem uzdevumiem ir iedzīvotāju informēšana. Faktiski viņš ir nama vai kāpņu telpas "saimnieks", kas nodrošina, lai te valdītu kārtība, ka arī uztur kontaktus ar pārvaldnieku. Šos mājas vecākā pienākumus apstiprina dzīvokļu īpašnieku kopsapulce (nepieciešams ne mazāk kā divas trešdaļas balsu).

Parasti par mājas vecākajiem ievēlē gados vecākus cilvēkus, visai bieži enerģiskus pensionārus.

"Taču tagad ir vērojama arī pretēja tendence," skaidro J.Vidžis. "Par mājas vecākajiem tiek ievēlēti arī jauni ļaudis, kuriem rūp savas mājas liktenis."

Ir daudzas pašvaldības (piemēram, Ogres novads, Jelgavas novads, Rīgas pilsēta u.c.), kur izdoti īpaši nolikumi par mājas vecākā pienākumiem un atbildību.

Piemēram, Preiļu novada domes apstiprinātais nolikums "Par dzīvojamās mājas vecāko" nosaka kārtību un vispārējos principus, kā dzīvojamās mājas kopīpašuma daļas (mājas kopīpašuma daļas un tai piesaistītās funkcionālās platības) apsaimniekošanā notiek sadarbība starp dzīvojamās mājas apsaimniekotāju (SIA "Preiļu saimnieks") un mājas dzīvokļu īpašniekiem.

"Kopīga viedokļa veidotājam un paudējam ir jābūt mājas vecākajam."

Nolikums paredz, ka mājas vecākajam ir jāziņo dzīvojamās mājas apsaimniekotājam par konstatētajiem bojājumiem mājā vai kādā no tās daļām vai arī par apstākļiem, kas varētu izraisīt bojājumus. Tāpat viņam kopā ar apsaimniekotāju ne retāk kā reizi gadā jāapseko ēka, jāsaskaņo plānoto nepieciešamo darbu tāmes un jāakceptē apsaimniekotāja izpildītie remontdarbi.

Nolikums paredz, ka mājas vecākajam ir tiesības pārstāvēt mājas dzīvokļu īpašnieku kopējās intereses, kontaktējoties ar šīs mājas apsaimniekotāju, lai noskaidrotu neskaidros jautājumus, kas attiecas, piemēram, uz norēķiniem, kā arī iesniegt pretenzijas par pamanītajiem trūkumiem mājas apsaimniekošanā.

Tāpat mājas vecākajam ne retāk kā reizi gadā ir jāsasauc dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, lai informētu dzīvokļu īpašniekus par mājas uzturēšanas procesu.

Turklāt, ja dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē tā nolēmuši, viņš var saņemt atlīdzību par mājas vecākā pienākumu pildīšanu. Šādu kompensāciju paredz arī Liepājas domes apstiprinātais nolikums par dzīvojamās mājas vecāko, kurā par šo pienākumu pildīšanu paredzēta īres vai apsaimniekošanas maksas atlaide.

Iespējami arī citi modeļi

"Cēsīs mājas vecākie ir attiecīgo dzīvojamo namu īpašnieku kopības deleģēti darbinieki, kuri algu par savu darbu saņem no mājas uzkrājuma," informē SIA "CDzP" valdes loceklis Ģirts Beikmanis. "Lai juridiski sakārtotu darba attiecības, šajā gadījumā iespējami divi varianti: mājas vecākais strādā kā pašnodarbinātā persona vai arī viņu pieņem darbā "CDzP".

Dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē nosaka mājas vecākā darba stundas likmi. Mēneša beigās informācija tiek apkopota un aprēķināta samaksa. Jāpiebilst, ka šis uzkrājums atrodas pie pārvaldnieka, kas veic norēķinus. Attiecīgi mājas vecākie saņem arī atvaļinājuma naudu.

Pirms uzsākt darbu, mājas vecākos informējam par darba pienākumiem, iepazīstinām ar mājas lietu, bilanci un citiem ar nama apsaimniekošanu saistītiem jautājumiem.

Esam novērojuši, ka šo pienākumu parasti uzņemas sabiedriski aktīvi ļaudis gan pensijas vecumā, gan jauni, kuriem rūp sava nama uzturēšana un kuri ir gatavi sekot līdzi pārvaldnieka darbam un, piemēram, kontrolēt veikto remontu kvalitāti."

"Daudzās pašvaldībās ir izdoti īpaši nolikumi par mājas vecākā pienākumiem."

Savukārt SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" (RNP), lai apmācītu māju vecākos, ir izveidojusi īpašu apmācības programmu. "Lēmumu par speciālu kursu rīkošanu RNP pieņēma pirms diviem gadiem," stāsta SIA RNP preses sekretārs Krists Leiškalns. "RNP izstrādāja divu nedēļu apmācības programmu, piesaistot māju pārvaldīšanas speciālistus. Šajos kursos māju vecākie iegūst pamatzināšanas par spēkā esošo normatīvo regulējumu, pienākumiem un pilnvarām, kopības lēmumu pieņemšanas kārtību, lai tie nebūtu apstrīdami un būtu reāli izpildāmi. Apmācību nobeigumā uz māju vecāko jautājumiem atbild arī RNP darbinieki. Tie parasti skar apsaimniekošanas un finanšu problēmas. Šo kursu beidzēji saņem sertifikātus."

Kopumā RNP apsaimniekotajos namos strādā vairāki simti apstiprinātu namu vecāko. Visvairāk šo dzīvokļu īpašnieku pārstāvju darbojas Juglā.

"Mājas vecāko skaitam ir tendence pieaugt," uzsver K.Leiškalns. "Arvien vairāk cilvēku sāk apzināties, ka aktīvi jāiesaistās savas mājas apsaimniekošanā."