Publicēts pirms 11 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Atbilstoši Biedrību un nodibinājumu likumam dzīvokļu īpašnieku biedrību var dibināt divas vai vairākas personas. Turklāt likums nenoteic, ka biedrības dibināšanai būtu jāsasauc kopsapulce.
FOTO: Māris Kaparkalējs, LV portāls
Alegorijās runājot, dzīvokļu īpašnieku biedrības izveidi varētu salīdzināt ar situāciju, ka, piemēram, ģimene ir iegādājusies televizoru, bet kāds cits nosaka šā aparāta lietošanas noteikumus. Ja pastāvošā situācija ģimenes locekļus vairs neapmierina, viņi pieņem lēmumu, ka uzņemsies visu atbildību un turpmāk paši noteiks tā lietošanas kārtību.
Tātad – ja dzīvokļu īpašnieki vēlas reāli palielināt savu kontroli pār dzīvojamās mājas pārvaldīšanas procesu, optimizēt izdevumus, lemt par remontdarbiem nepieciešamo uzkrājumu veidošanu un izlietošanu, viņiem vajadzēs pārņemt savas mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas tiesības.
Pirmais solis, lai to veiktu, – dibināt dzīvokļu īpašnieku biedrību (DzĪB). Dzīvokļu īpašnieku biedrība ir vienlīdz visplašāk pazīstamākais, bet arī vismazāk izmantotais kopīpašuma pārvaldīšanas veids.
Pieredze liecina: kaut gan biedrības reģistrācijas process ir vienkāršs, ceļš līdz dibināšanai var izvērsties visai sarežģīts. Protams, ja esošā kopīpašuma pārvaldīšanas forma un veids apmierina, dzīvokļu īpašnieku biedrību var veidot arī citam mērķim – piemēram, sadarbībai ar jau esošo apsaimniekotāju.
Līdzdalības kopīpašuma pārvaldīšanai likumiskais pamats
Dzīvokļa īpašuma likumā ir minēts, ka pirmais no dzīvokļa īpašnieka pienākumiem ir piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā (10.pants), taču nav precīzi noteikts veids, kā šo pārvaldīšanu organizēt, vienīgi uzsvērts, ka dzīvokļu īpašnieku kopība (visi dzīvokļu īpašnieki) ir tiesīga izlemt ikvienu jautājumu, kas attiecas uz kopīpašumā esošo daļu. Vēl likumā teikts, ka dzīvokļu īpašnieku kopība, noslēdzot attiecīgu līgumu, var pilnvarot citu personu izlemt lielāko daļu kopības kompetencē esošu jautājumu. Taču nav skaidri pateikts, kā šo rīcību organizēt, jo par katru ikdienišķu, bet svarīgu saimniecisku jautājumu kopsapulci (it sevišķi lielās mājās, kur dzīvokļu ļoti daudz) sasaukt nebūs iespējams.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums paredz dzīvokļu īpašnieku kopībai slēgt nama pārvaldīšanas līgumu un cita starpā noteikt arī kārtību, kādā pārvaldnieks sniedz informāciju, tai skaitā par pārvaldīšanas uzdevuma izpildei paredzamo un izlietoto līdzekļu apmēru.
Savukārt likums "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" noteic, ka privatizētā objekta dzīvokļu īpašnieku pienākums ir piedalīties daudzdzīvokļu mājas kopīgā pārvaldīšanā un apsaimniekošanā, apvienojoties ar citiem mājas īpašniekiem dzīvokļu īpašnieku biedrībā vai slēdzot līgumu par kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.
Tātad dzīvokļu īpašnieki atbilstoši savām vēlmēm var izvēlēties atbilstošu kopīpašuma pārvaldīšanas organizēšanās veidu.
Grūtais pirmais solis – iniciatīvas grupas izveide
Kā liecina pieredze, iniciatīvas grupā lietderīgi būtu iesaistīt namā dzīvojošus pensionārus, kuri uzticētos pienākumus parasti pilda ar ļoti lielu atbildības sajūtu. Droši var teikt, ka īpaši būs veicies to namu iemītniekiem, kur par šiem pārkārtojumiem interesi izrādīs pensionēts celtnieks vai bijušais uzņēmuma direktors, kas labi pārzina vadības principus un prot risināt sarunas ar partneriem.
"Diemžēl mazāku interesi par šādas iniciatīvas grupas veidošanu parasti izrāda gados jauni dzīvokļu īpašnieki, kas noslogoti algas darbā un par savu namu īpaši neinteresējas, aizbildinoties ar laika trūkumu," zina teikt Rīgas domes Mājokļu un vides departamenta Apsaimniekošanas pārvaldes galvenais speciālists Ēriks Vītols.
Lai noskaidrotu dzīvokļu īpašnieku vairākuma viedokli, iniciatīvas grupai vispirms vajadzētu tikties ar pārējiem kaimiņiem. Lietderīgi būtu dzīvokļu īpašniekiem izsniegt (iemest pastkastītēs) aptaujas anketas, tajās uzdodot ļoti vienkāršus jautājumus, piemēram: "Vai jūs atbalstītu dzīvokļu īpašnieku biedrības veidošanu?", "Vai jūs apmierina apkures kvalitāte, kāpņu telpas tīrība?"
Vieglāk visus jautājumus būs risināt mājā, kurā nav daudz dzīvokļu vai kura savulaik būvēta kāda noteikta uzņēmuma darbiniekiem, kas ir savā starpā ir vairāk vai mazāk pazīstami.
"Neieinteresētība un absolūta savrupība parasti valda lielu pilsētu dzīvojamās mājās."
"Mūsu dzīvokļu īpašnieku biedrības dibināšanai izveidojām trīs cilvēku lielu iniciatīvas grupu," atceras dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības "Kurzemes nams 14" valdes priekšsēdētāja Valentīna Jermaka. "Mūsu mājā pirms vairākiem gadu desmitiem mājokļus saņēma bijušās Lauksaimniecības mašīnu rūpnīcas darbinieki. Nu jau viņiem izauguši bērni un mazbērni. Daudzi dzīvokļu īpašnieki ir sasnieguši pensijas vecumu. Tieši šis apstāklis ļāva atrast atsaucīgus un strādāt gribošus dzīvokļu īpašniekus, kas izveidoja iniciatīvas grupu, un kopsapulcē pieņemt lēmumu par sabiedrības dibināšanu un mājas pārņemšanu savā aprūpē.
Protams, pirms tam notika individuālas sarunas ar visiem dzīvokļu īpašniekiem, un to laikā tika izvērtēti dibināmās sabiedrības plusi un mīnusi. Tā kā svaru kausos pozitīvā bija vairāk, lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku nolēma namu apsaimniekošanu pārņemt savās rokās. Kopumā šo iniciatīvu no 45 dzīvokļu īpašniekiem tobrīd atbalstīja 29, kas arī finansēja dokumentu sagatavošanas un sabiedrības reģistrācijas izdevumus."
Taču ir arī citi, neveiksmīgi stāsti: šādām iniciatīvas grupām pat neizdodas rosināt dzīvokļu īpašniekus pieņemt kaut jel kādu lēmumu, kas saistīts ar mājas apsaimniekošanu, nemaz nerunājot par iespējam uzsākt DzĪB organizēšanas procedūru. Šāda neieinteresētība un absolūta savrupība parasti valda lielu pilsētu dzīvojamās mājās, it sevišķi namos ar lielu dzīvokļu skaitu un raibu iemītnieku sastāvu.
Biedrības mērķis nosaka tās funkcijas
Rīgas domes pārstāvis Ē.Vītols skaidro, ka DzĪB dibināšanas procedūrai nav saistības ne ar Dzīvokļa īpašuma likumu, ne citiem normatīviem aktiem, kas skar nama kopīpašumu. Atbilstoši Biedrību un nodibinājumu likumam DzĪB var dibināt divas vai vairākas personas. Turklāt likums neparedz, ka biedrības dibināšanai būtu jāsasauc kopsapulce.
Lietpratēji iesaka biedrības dibināšanas sapulcei, lai lieki netērētos, dzīvokļu īpašniekiem sūtīt nevis ierakstītas vēstules, bet gan nama kāpņu telpās izvietot sludinājumus par dibināšanas sanāksmes sasaukšanu. Ja uz šo sapulci ierodas mazāk nekā puse dzīvokļu īpašnieku, Ē.Vītols iesaka DzĪB tomēr dibināt - pieņemt statūtus, ievēlēt valdi un to reģistrēt. Pārējie īpašnieki, uzrakstot iesniegumu, biedrībā varēs iestāties arī vēlāk. Taču ar laiku vajadzētu panākt, lai par DzĪB biedriem kļūtu vismaz puse no nama dzīvokļu īpašniekiem. Šādu proporciju Rīgā pieprasa, piemēram, pašvaldības SIA "Rīgas namu pārvaldnieks", lai starp dzīvokļu īpašniekiem un apsaimniekotāju neveidotos strīds.
Diemžēl praksē ir vērojamas arī galējības, ka vienas dzīvojamās mājas dažādās kāpņu telpās mītošie dibina katrs savu biedrību. Šajā gadījumā sākas asas vārdu kaujas par to, kurš galu galā pārstāv visu īpašnieku intereses. Un konflikta situācija nevis veicinās, bet, gluži pretēji, kavēs mājas apsaimniekošanu.
"Biedrība nevar dot norādījumus apsaimniekotājam."
Dibinot biedrību, svarīgi būtu saprast, kāds ir tās mērķis, jo izrietoši no tā biedrība būs tiesīga īstenot noteiktas funkcijas. Ja DzĪB tiek veidota tikai sadarbībai ar apsaimniekotāju, tai būs vienkāršāka struktūra, arī pienākumu un tiesību lemt daudz mazāk. Biedrības valdei galvenokārt nāksies pievērsties komunikācijai ar apsaimniekotāju un tā pieņemto mājas pārvaldnieku, risinot dažādus nama uzturēšanas jautājumus un kopīgi nosakot prioritātes. Biedrības valde, noskaidrojot dzīvokļu īpašnieku viedokļus, varēs ieteikt apsaimniekotājam nākamā gada remontu plānā iekļaut, piemēram, jumta labošanu, savukārt kāpņu telpas krāsošanu atvirzīt uz vēlāku laiku.
Šādai biedrībai nebūs iespēju lemt par finansējuma izlietojumu. Tāpēc loģisks ir jautājums - cik lielā mērā apsaimniekotājam un tā pārstāvim – mājas pārvaldniekam – šāda konsultatīva biedrība ir jāņem vērā? Latvijas Nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociācijas (NĪPA) vadītāja Vitolda Peipiņa uzskats ir strikts: ja nams nav pārņemts valdījumā, biedrība nevar dot norādījumus apsaimniekotājam un šādai sabiedriskai organizācijai faktiski nav nozīmes.
"Tiesības pieņemt lēmumus ir tikai īpašniekam - dzīvokļu īpašnieku kopsapulcei. Dzīvokļa īpašuma likums noteic, ka tikai dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga izlemt ikvienu jautājumu, kas attiecas uz kopīpašumā esošo daļu, par kuru pārvaldnieka uzdevumā rūpējas apsaimniekotājs. Biedrībai jēga ir tikai tad, ja attiecīgajai mājai ir piesaistīts bankas konts. Šajā gadījumā varētu būt vienkāršāks risinājums - pilnvaroto personu jeb mājas vecāko ievēlēšana, kas pārstāv dzīvokļu īpašnieku intereses," uzsver V.Peipiņš.
Tomēr nevajadzētu novērtēt par zemu sākotnēji tikai sadarbībai ar apsaimniekotāju izveidotas DzĪB nozīmi arī tad, ja šādas biedrības izveidē ir iesaistījušies tikai daži dzīvokļu īpašnieki. Ar savu darbību biedrībai ir iespējas apliecināt ieinteresētību par kopīpašuma pilnvērtīgu uzturēšanu un radīt pārliecību iesaistīties arī pārējiem dzīvokļu īpašniekiem.
Turpmāk vēl.
