SKAIDROJUMI
>
Zini savas tiesības un iespējas!
TĒMAS
05. decembrī, 2012
Lasīšanai: 11 minūtes
6
6

Dzīvokļu īpašnieki un viņu (ne)izmantotās tiesības (I)

LV portāla infografika

Pirms 17 gadiem dotā dzīvojamo māju privatizācijas starta rezultāts ir vairāk nekā 450 tūkstoši valsts un pašvaldības dzīvokļu saimnieku iegūto īpašumtiesību. Diemžēl pieredze liecina, ka dzīvokļu īpašnieku interese nereti aprobežojas ar sava mitekļa ārdurvīm un par dzīvojamo namu kopumā jeb kopīpašumu tā ir visai maza. Nesaprotamā kārtā valda uzskats, ka daudzdzīvokļu ēkas pārvaldīšana ir jānodrošina valstij, pašvaldībai vai apsaimniekotājam. Īpašnieku uztraukums sākas tikai tad, kad rēķini par mājas apsaimniekošanu kļuvuši pārlieku lieli vai ūdens caur bojāto jumtu ir nokļuvis līdz pirmā stāva dzīvoklim.
Izeja no strupceļa ir viena – veidot dzīvokļu īpašnieku biedrību. Kāds ir biedrības izveidošanas procedūras formālais pamats, lasiet šajā LV portāla skaidrojumā.
īsumā
  • Daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekiem ne vēlāk kā sešu mēnešu laikā pēc dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanas ir jāsasauc kopsapulce, lai izveidotu dzīvokļu īpašnieku biedrību (DzĪB) vai noslēgtu savstarpēju līgumu par daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.
  • Jautājumu par mājas apsaimniekošanu izlemj dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, kurai ir augstākais spēks par attiecīgas biedrības dibināšanu mājas pārvaldīšanai.
  • DzĪB ir juridiska persona, faktiski uzņēmums, kam dzīvokļu īpašnieki savā kopsapulcē ir piešķīruši noteiktas pilnvaras.
  • DzĪB dibinātāju skaits nedrīkst būt mazāks par diviem.
  • Biedrība ir jāreģistrē Uzņēmumu reģistra uzturētajā Biedrību un nodibinājumu reģistrā.

Privatizēto māju un mājokļu saimnieki visai bieži piemirst Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā noteikto: "Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana (tajā skaitā ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu lēmumu pieņemšana, darījumu slēgšana) ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums." (5.pants).

Nams ir visu dzīvokļu īpašnieku kolektīva atbildība

Atbildību kolektīvi rūpēties par mājas turpmāko uzturēšanu nosaka likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 50. un 51.pants.

Privatizētā objekta īpašnieka jeb dzīvokļa īpašnieka pienākumi ir:

  • piedalīties daudzdzīvokļu mājas kopīgā pārvaldīšanā un apsaimniekošanā, apvienojoties ar citiem mājas īpašniekiem dzīvokļu īpašnieku sabiedrībā (biedrībā) vai slēdzot līgumu par kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu;
  • slēgt nomas līgumu (vai pilnvarot to darīt dzīvojamās mājas pārvaldītāju) par zemesgabalu, uz kura atrodas māja, kā arī veikt dažas citas darbības.

Turklāt daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekiem ne vēlāk kā sešu mēnešu laikā pēc tam, kad pieņemts lēmums par attiecīgās dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanu, ir jāsasauc kopsapulce, lai izveidotu dzīvokļu īpašnieku biedrību (DzĪB) vai noslēgtu savstarpēju līgumu par daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.  

Ja iedzīvotāji laikus nav sapulcējušies, lai apspriestu kopīpašuma apsaimniekošanas jautājumus, šādu sapulci jārīko pašvaldības vai Privatizācijas aģentūras pārstāvjiem, ja līdz privatizācijai māja piederējusi valstij.

"Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums."

Praksē diemžēl šī likuma prasība lielākoties ir ignorēta, it sevišķi lielajās pilsētās. Līdz ar to jautājums - kāda situācija veidojas daudzdzīvokļu mājā, kuras īpašnieki nav izveidojuši biedrību nama pārvaldīšanai - arvien vēl ir aktuāls.

Līdz brīdim, kad dzīvokļu īpašnieku biedrība (DzĪB) vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarota persona ar nodošanas un pieņemšanas aktu pārņem dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības, dzīvokļu īpašnieki, savstarpēji vienojoties, nosaka:

  1. dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas kārtību un maksu par to;
  2. kā tiek noteikta katra dzīvokļa īpašnieka apmaksājamā daļa par saņemto pakalpojumu, kā arī viņiem piederošās kopīpašumā esošās mājas daļas uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu sniegšanas kārtību.

Ja dzīvokļu īpašnieki nav vienojušies par kārtību, kā pārvaldnieks aprēķina maksu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, atbilstoši Ministru kabineta (MK) noteikumiem Nr.1013 "Kārtība, kādā dzīvokļa īpašnieks daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā norēķinās par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu", tiek sastādīta dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas darbu izmaksu tāme, par kuru tiek informēti īpašnieki, kā arī sagatavota ikgadēja atskaite par attiecīgās maksas izlietošanu.

Šī kārtība ir spēkā līdz dienai, kamēr dzīvokļu īpašnieku biedrība vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarota persona ar nodošanas un pieņemšanas aktu pārņem dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības un dzīvokļu īpašnieki nav savstarpēji vienojušies par to, kā tiek noteikta katra īpašnieka apmaksājamā daļa par saņemto pakalpojumu un tā sniegšanas kārtība.

Tādā dzīvojamā mājā, kuru dzīvokļu īpašnieku biedrība vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarota persona nav pārņēmusi pārvaldīšanā un apsaimniekošanā, piemērojami MK noteikumi Nr.1014 "Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu".

Lai arī nepārņemtajās mājās dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības kopsapulcē noteikt:

  • dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas kārtību un maksu par to;
  • mājas apsaimniekošanas darbu tāmes sastādīšanas kārtību;
  • kārtību, kādā pārvaldnieks sniedz pārskatu par darbu iepriekšējā periodā,

tomēr pastāv vairāki ierobežojumi.

Piemēram, līdz brīdim, kamēr māja nav pārņemta no pašvaldības vai valsts bilances, iedzīvotājiem kopsapulcē nav tiesību noteikt mājas uzturēšanai nepieciešamo siltumenerģijas, ūdensapgādes, kanalizācijas, asenizācijas, sadzīves atkritumu apsaimniekošanas un lifta pakalpojumu apmaksas kārtību. To dzīvokļu īpašnieki var grozīt tikai pēc mājas pārņemšanas no pašvaldības vai valsts bilances.

Tajā pašā laikā nekādas sankcijas, ja dzīvojamā mājā nav izveidota dzīvokļu īpašnieku biedrība, nav paredzētas. Līdz ar to prognozējams, ka šis process joprojām var turpināties teju vai bezgalīgi.

Dzīvokļu īpašnieku biedrība – ērtākais mājas pārvaldīšanas risinājums

Jebkurā pasākumā parasti grūtākais ir pirmais solis. Šo secinājumu var attiecināt arī uz DzĪB veidošanas procesu.

Biedrību dibināšanu regulē Biedrību un nodibinājumu likums. Tajā "biedrība" tiek definētā kā brīvprātīga personu apvienība, kas nodibināta, lai sasniegtu statūtos noteikto mērķi, kam nav peļņas gūšanas rakstura. Līdz ar to biedrība nav komersants un par tās darbību nav jāmaksā ienākuma nodoklis. Biedrībai nav arī pamatkapitāla. Taču tai ir tiesības veikt saimniecisko darbību sava īpašuma uzturēšanai vai izmantošanai vai citas darbības, lai sasniegtu statūtos izvirzītos mērķus.

Peļņu, kas gūta no biedrības saimnieciskās darbības, nedrīkst sadalīt starp biedrības biedriem, bet izmantot saimnieciskiem mērķiem. Piemēram, DzĪB var izīrēt kopīpašumā esošās telpas vai ēkai piederošā teritorijā izveidot autostāvvietu un nomas naudu novirzīt sava nama uzlabošanai.

"Arvien aktuāls ir jautājums - kāda situācija veidojas daudzdzīvokļu mājā, kuras īpašnieki nav izveidojuši biedrību nama pārvaldīšanai?"

Dibinot DzĪB, nedrīkst arī aizmirst, ka tā ir juridiska persona, faktiski uzņēmums, kam dzīvokļu īpašnieki savā kopsapulcē ir piešķīruši noteiktas pilnvaras. Turklāt dibinātāju skaits nedrīkst būt mazāks par diviem. Biedrība ir jāreģistrē Uzņēmumu reģistra (UR) uzturētajā Biedrību un nodibinājumu reģistrā.

Dzīvokļu īpašnieki pēc savas gribas var veidot arī, piemēram, kooperatīvo sabiedrību, kuras nodibināšanu regulē Kooperatīvo sabiedrību likums. Kooperatīvajai sabiedrībai, kurā apvienojušies dzīvokļu īpašnieki, nav komersanta statusa, tātad tai nav jāpilda Komerclikumā noteiktās prasības, ja vien tās nav minētas arī Kooperatīvo sabiedrību likumā. Tomēr kooperatīvā sabiedrība ir jāreģistrē UR un par tās darbību ir jāmaksā ienākuma nodoklis.

Dzīvokļu īpašniekiem nav liegts dibināt arī savu SIA vai citu likumos atļautu veidojumu, jo dzīvojamo māju var pārvaldīt jebkura juridiska persona. Taču to darbība ir sarežģītāka, prasa vairāk zināšanu un resursu, ko DzĪB varētu izmantot sava nama uzturēšanai.

Kāpēc jākļūst par sava nama DzĪB biedru?

Dzīvokļa īpašnieks var arī neiestāties DzĪB, tātad nebūt tās biedrs. Taču, tikai esot biedrībā, dzīvokļa īpašnieks var lemt par vienu vai otru tās aktivitāti. Tas attiecināms arī uz sūdzībām par biedrības darbu.

Daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekiem, kuri nav biedrības biedri, nav saistoši biedrības lēmumi un tajā pašā laikā nav subjektīvo publisko tiesību apstrīdēt valsts notāra lēmumu par biedrības reģistrāciju.

DzĪB tiesības uz nama apsaimniekošanu

Biedrības reģistrācija Biedrību un nodibinājumu reģistrā pati par sevi nedod tiesības jaundibinātajai DzĪB apsaimniekot kādu konkrētu daudzdzīvokļu māju, kaut arī biedrības statūtos ir minēts tieši šāds mērķis.

Tiesības apsaimniekot daudzdzīvokļu māju biedrība iegūst, ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulce tai šādas tiesības ir piešķīrusi. Tas nozīmē, ka īpašnieki nodod apsaimniekošanas tiesības juridiskai personai, kuras dalībnieki ir viņi paši un kuras lēmumus paši var ietekmēt.

"Nekādas sankcijas, ja dzīvojamā mājā nav izveidota dzīvokļu īpašnieku biedrība, nav paredzētas."

Tātad jautājumu par to, kam uzticēt mājas apsaimniekošanu, izlemj dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, kurai ir augstākais spēks. Ja tā ir lēmusi par attiecīgas biedrības dibināšanu mājas pārvaldīšanai, kā arī šis lēmums ir pieņemts likumā noteiktajā kārtībā (50% + 1 dzīvokļu īpašnieka balss), tad tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuriem kaut kādu iemeslu dēļ tas nešķiet korekts, ir jāpakļaujas vairākuma gribai.

Kā redzams, šos jautājumus jācenšas risināt konstruktīvā ceļā, dzīvokļu īpašniekiem izvērtējot iespēju kļūt par sava DzĪB biedru, lai likumā un statūtos noteiktajā kārtībā piedalītos tās darbā un veicinātu savas mājas apsaimniekošanu.

Dažviet praksē īstenotā principiālā "protestēšana pret visu" lielākoties ir destruktīva, bojā kaimiņu attiecības un kavē ne tikai mājas tehniskā stāvokļa un labiekārtošanas uzlabošanu, bet arī neapmierinātā īpašnieka dzīves kvalitātes paaugstināšanu.

Turpmāk vēl.

Labs saturs
6
Pievienot komentāru
LATVIJAS REPUBLIKAS TIESĪBU AKTI
LATVIJAS REPUBLIKAS OFICIĀLAIS IZDEVUMS
ŽURNĀLS TIESISKAI DOMAI UN PRAKSEI
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
PIEKRĪTU