Stājas spēkā grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā

Precizēts regulējums par dzīvokļu īpašnieku atsevišķās lietošanas tiesībām un kopīgo infrastruktūru

Ar grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā (turpmāk – grozījumi) tiek ieviests jauns regulējums (IV nodaļa “Lietošanas tiesības uz kopīpašumā esošo daļu”) par to, kā dzīvokļu īpašnieki:

var noteikt, grozīt vai izbeigt atsevišķās lietošanas tiesības jeb vienoties par īpašnieka tiesībām lietot kādu noteiktu, bet no kopīpašuma neatdalītu reālo daļu atsevišķi no citiem īpašniekiem (piemēram, noteikt dzīvokļa īpašniekam konkrētas autostāvvietas vai mantu glabātuves lietošanas tiesības);
var nodibināt, grozīt vai izbeigt kopīgās infrastruktūras (ceļš un tādi labiekārtojumi kā bērnu laukums vai inženierbūves) lietošanas tiesības gadījumos, kad tās ir kopīgas ar kaimiņu mājām (piemēram, divām dzīvojamajām mājām, kas atrodas uz dažādiem zemesgabaliem, ir kopīgs bērnu laukums, par kura kopīgu izmantošanu un uzturēšanu kopības savstarpēji vienojas).

Jaunā Dzīvokļa īpašuma likuma nodaļa ir vērsta uz jaunu dzīvojamo māju būvniecības procesu, nevis pašreizējās situācijas uzlabošanu gadījumos, kad vairākām dzīvojamajām mājām, kas atrodas uz dažādiem zemesgabaliem, ir kopīgas inženierkomunikācijas vai piebraucamie ceļi, secina zvērināta advokāte Ieva Keterliņa.

Advokāte skaidro: “Lai dzīvokļu īpašnieku kopība varētu noteikt atsevišķās lietošanas tiesības vai nodibināt, grozīt vai izbeigt kopīgu infrastruktūru, pilnīgi visiem dzīvokļu īpašniekiem jānobalso “par”. Tādējādi grozījumi sasniedz likumprojekta anotācijā minēto mērķi – atvieglot dzīvojamo māju attīstītāju tiesības ieviest kopīgu infrastruktūru vairāku dzīvojamo māju starpā, kā arī paredzēt dzīvokļu īpašniekiem tiesības līdz ar dzīvokļa īpašumu iegādāties atsevišķas lietošanas tiesības uz konkrētu autostāvvietu vai mantu glabātuvi.

Savukārt jau ekspluatācijā nodoto dzīvojamo māju dzīvokļu īpašniekiem grozījumos paredzētās tiesības izmantot būs krietni grūtāk vai pat neiespējami, jo praksē ir grūti iegūt pilnīgi visu dzīvokļu īpašnieku piekrišanu. Līdz ar to grozījumos ieviesto kārtību (IV nodaļu “Lietošanas tiesības uz kopīpašumā esošo daļu”), visticamāk, izmantos pārsvarā nekustamo īpašumu attīstītāji, nevis dzīvokļu īpašnieki.”

Samazināts nepieciešamais kvorums kopīpašuma daļas kopīgas lietošanas kārtības noteikšanai

I. Keterliņa gan uzsver, ka grozījumi aizvien paredz dzīvokļu īpašnieku tiesības noteikt kopīpašuma daļas kopīgo lietošanas kārtību:

“Turpmāk Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta otrās daļas 12. punkta pārformulētā versija tomēr pēc būtības noteiks to pašu, kas līdz šim rakstīts likuma 16. panta otrās daļas 2. punktā, proti, ka tikai kopībai ir tiesības pieņemt lēmumus par “kopīpašumā esošās daļas lietošanas noteikumiem”.

Turklāt samazināts nepieciešamais kvorums kopīpašuma daļas lietošanas noteikumu pieņemšanai.

Proti, lai noteiktu kopīpašuma daļas lietošanas kārtību, “par” jānobalso dzīvokļu īpašniekiem, kas pārstāv vismaz divas trešdaļas no dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašumiem.”

Dzīvokļa īpašuma likums

16. pants “Dzīvokļu īpašnieku kopības kompetence”

Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta otrā daļa nosaka, par kādiem jautājumiem ir tiesīga pieņemt lēmumu vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība.

Jaunā redakcijā izteikts 16. panta otrās daļas 2. punkts.

Spēkā līdz 28.05.2026.

Spēkā no 29.05.2026.

16. panta otrās daļas 2. punkts:

vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga pieņemt lēmumu par:

kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu dzīvokļu īpašnieku starpā.

16. panta otrās daļas 2. punkts:

vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga pieņemt lēmumu par:

atsevišķās lietošanas tiesības uz noteiktu neatdalītu reālu daļu no kopīpašumā esošās daļas (turpmāk – atsevišķās lietošanas tiesība) nodibināšanu, grozīšanu vai izbeigšanu.

Ar grozījumiem likuma 16. panta otrā daļa papildināta ar 11. un 12. punktu. Līdz ar to “vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga pieņemt lēmumu par”:

11) kopīgās infrastruktūras lietošanas tiesības nodibināšanu, grozīšanu vai izbeigšanu;

12) kopīpašumā esošās daļas lietošanas noteikumiem.

Savukārt ar grozījumiem 17. pantā precizēts nepieciešamais kvorums, lai lemtu par 11. un 12. punktā minētajiem jautājumiem.

Proti, lai pieņemtu lēmumu par šā likuma 16. panta otrās daļas 1., 2. un 11. punktā minētajiem jautājumiem, nepieciešams, lai “par” nobalso visi dzīvokļu īpašnieki (17. panta piektā daļa).

Savukārt, lai pieņemtu lēmumu par šā likuma 16. panta otrās daļas 12. punktā minēto jautājumumu, nepieciešams, lai “par” nobalso dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vismaz divas trešdaļas no visiem dzīvokļu īpašumiem (17. panta 7.¹ daļa).

Noteiktas tiesības prasīt autostāvvietu izveidi personām ar invaliditāti

Ar grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktas dzīvokļa īpašnieka tiesības prasīt izveidot autostāvvietu personām ar invaliditāti (Dzīvokļa īpašuma likuma 11.² pants). Šādas tiesības gan var nebūt iespējams realizēt gadījumos, kad uz zemesgabalu vai tā atbilstošo daļu jau nodibinātas atsevišķās lietošanas tiesības, noteikta lietošanas kārtība dzīvokļu īpašnieku starpā, zemesgabals ir nodots lietošanā trešajai personai vai pastāv citi pamatoti iemesli šādu stāvvietu neveidot.

“Kopības lēmumam par attiecīgās autostāvvietas izveidi jāstājas spēkā nākamajā dienā pēc tā izziņošanas. Būvniecības informācijas sistēmas (BIS) funkcionalitāti šāda lēmuma pieņemšanai varēs izmantot, sākot ar 2026. gada 1. novembri.1 Turpretī organizēt kopsapulci vai izsūtīt aptaujas anketas dzīvokļu īpašnieki var jau ar grozījumu spēkā stāšanās brīdi, t. i., 2026. gada 29. maiju,” uzsver I. Keterliņa.

Atkārtoti var lemt tikai par tiem jautājumiem, kam nepieciešams vienkāršā vairākuma balsojums

Grozījumi paredz, ka turpmāk atkārtotā kopsapulcē vai atkārtotā dzīvokļu īpašnieku aptaujā pieļaujams izskatīt tikai tos jautājumus, par kuriem lēmumu var pieņemt ar vienkāršā vairākuma balsojumu. “Tie ir lēmumi, kuru pieņemšanai vajag, lai “par” nobalso vairāk nekā puse dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku, tāpēc, piemēram, par lietošanas kārtības noteikšanu nav iespējama atkārtota aptauja vai kopsapulce, jo balsojumam par to vajadzīgais kvorums ir divas trešdaļas,” skaidro advokāte.

Paredz iespēju dzīvokļa īpašniekam tiesā prasīt kopības lēmuma atzīšanu par pieņemtu, ja kopība nespēj vienoties

Grozījumi paredz dzīvokļa īpašniekam tiesības celt tiesā prasību pret dzīvokļu īpašnieku kopību, lai tās lēmums tiktu atzīts par pieņemtu (Dzīvokļa īpašuma likuma 23. pants), ja:

tas ir kopības kompetencē;
tas nodrošina pienācīgu dzīvojamās mājas pārvaldīšanu;
pirms prasības celšanas dzīvokļu īpašnieku kopība lēmusi par jautājumu kopsapulcē vai aptaujā, bet tas nav pieņemts.

Ar tiesas spriedumu atzītais dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem. Šādu lēmumu dzīvokļu īpašnieku kopība var grozīt vai atcelt, ja mainās tā pieņemšanas pamatā bijušie apstākļi un tas atbilst dzīvokļu īpašnieku pamatotajām interesēm.

“Lai arī regulējums varētu veidot papildu noslodzi tiesu sistēmai, tas sniedz risinājumu gadījumos, kad dzīvokļu īpašnieki neiesaistās dzīvojamās mājas pienācīgai uzturēšanai būtisku lēmumu pieņemšanas procesā. Pagaidām gan grūti pateikt, vai dzīvokļu īpašnieki vēlēsies izmantot šādas tiesības, jo prasījums tiesā nozīmē ievērojamus izdevumus prasītājam (dzīvokļa īpašniekam). Turklāt, ja prasība tiks apmierināta, tad tiesāšanās izdevumi tiks piedzīti no atbildētāja (dzīvokļu īpašnieku kopības), tātad arī paša prasītāja, kas ir tās sastāvā. Veidojas situācija, ka pašam prasītājam beigās jāsedz izdevumi, kas saistīti ar viņa pamatoto vēršanos tiesā, un par to nākas maksāt neatkarīgi no iznākuma” pauž I. Keterliņa.

Precizēta dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma apstrīdēšanas kārtība

Ar grozījumiem precizēta kārtība, kādā kopības lēmumi apstrīdami un atzīstami par spēkā neesošiem (skat. Dzīvokļa īpašuma likuma 24. pantu 2), un paredzēts, ka prasības celšanas triju mēnešu noilgums neattiecas uz situācijām, kad kopības lēmums ir pretējs likumam. “Turpmāk prasība tiesā ceļama tieši pret kopību, nevis atsevišķi pret tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri lēmuma pieņemšanas procesā ir pieņēmuši attiecīgo lēmumu. Tas atvieglos tiesu administratīvo slogu, kā arī samazinās potenciālos tiesāšanās izdevumus, kas individuāli jāsedz katram īpašniekam. Tomēr, līdzīgi kā minēts iepriekš, ja prasību apmierina, tad pašam prasītājam kā daļai no kopības tāpat būs jāsedz tiesāšanās izdevumi, kurus no tās kā zaudējušās puses piedzītu,” uzsver advokāte.

Nostiprinātas dzīvokļu īpašnieku tiesības līdzdarboties mājas pārvaldīšanā un citi grozījumi

Ar grozījumiem likumā arī tieši nostiprinātas dzīvokļu īpašnieku tiesības piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, līdzdarbojoties dzīvokļu īpašnieku kopības kompetences īstenošanā, un precizēts, ka:

dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībās ar trešajām personām un tiesā pārstāv pārvaldnieks, ja vien dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvību konkrētajā gadījumā neīsteno tās pilnvarotā persona. Pārvaldnieks ir tiesīgs dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā slēgt aizdevuma līgumu tikai uz atsevišķa dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata;
dzīvokļu īpašnieki nevar patstāvīgi īstenot tiesības, kuru īstenošana ar šo likumu noteikta dzīvokļu īpašnieku kopībai;
tikai dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga pieņemt lēmumu par atsevišķās lietošanas tiesības uz noteiktu neatdalītu reālu daļu no kopīpašuma daļas nodibināšanu (atsevišķās lietošanas tiesības), grozīšanu vai izbeigšanu; kopīgās infrastruktūras lietošanas tiesības nodibināšanu, grozīšanu vai izbeigšanu; kopīpašuma daļas lietošanas noteikumiem;
lai pieņemtu lēmumu par ceļa zīmes izvietošanu vai autostāvvietas izveidi elektromobiļiem, ja vienlaikus tiek izveidots elektrotransportlīdzekļu uzlādes punkts, nepieciešams, lai “par” nobalso dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem;
ja dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošais atsevišķais īpašums ir nedzīvojamo telpu grupa, ko izmanto par autostāvvietu vai noliktavu (lietu glabātuve), un ja šāds dzīvokļa īpašums pieder vairākām personām kopīgi, un ja ir noteikta tā dalītas lietošanas kārtība, tad šāda dzīvokļa īpašuma kopīpašniekiem nav pirmpirkuma un izpirkuma tiesību tā domājamo daļu atsavināšanas gadījumā (šāda kārtība noteikta, lai domājamās daļas no šī atsevišķā īpašuma būtu iespējams atsavināt ikvienam dzīvojamās mājas dzīvokļa īpašniekam).

Uz LV portāla lasītāju jautājumiem Atbild zvērināta advokāte Ieva Keterliņa*

Smilškastes pārveide par puķudobi

Cik daudz balsu tagad būs nepieciešams, lai, piemēram, daudzdzīvokļu mājas pagalma smilškasti “pārvērstu” (mainītu lietošanas kārtību) par puķudobi? Vai šīs izmaiņas vajag reģistrēt zemesgrāmatā, vai arī pietiek ar kopības lēmumu par to, ka tā vairs nav smilškaste, bet gan puķudobe?

Atbilde:

Smilškastes pārtapšanai par puķudobi var nebūt nekādas saistības ar lietošanas kārtības noteikšanu, bet gan dzīvojamās mājas piegulošās teritorijas labiekārtošanu, ko dzīvokļu īpašnieki, tāpat kā iepriekš, izlemj ar vienkāršu balsu vairākumu. Piemēram, dzīvojamās mājas pagalmā ir veca smilškaste, dzīvokļu īpašnieki to neizmanto un vēlas sakārtot, lai uzlabotu pagalma izskatu. Attiecīgi ar vienkāršu balsu vairākumu tiek pieņemts lēmums par puķudobju ierīkošanu dzīvojamās mājas pagalmā. Ja tomēr smilškastes izmantošanas kārtība ir paredzēta jau izstrādātos un ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu apstiprinātos kopīpašuma lietošanas kārtības noteikumos, tad turpmāk izmaiņas var izdarīt ar mazāku kvorumu nekā iepriekš. Proti, “par” jānobalso dzīvokļu īpašniekiem, kuri pārstāv vismaz divas trešdaļas – nevis trīs ceturtdaļas – no visiem dzīvokļu īpašumiem.

Autosstāvietu izmantošanas kārtība

Pie daudzdzīvokļu mājas pirms vairākiem gadiem tika ierīkota stāvvieta, uzstādot attiecīgajā teritorijas daļā ceļa zīmes un nosakot tai arī lietošanas kārtību, kā arī pašas autostāvvietas lietošanas kārtību starp dzīvokļu īpašniekiem. Tai skaitā tika nolemts: ņemot vērā, ka faktiski pieejamo stāvvietu daudzums ir tikai vienai ceturtdaļai no dzīvokļu skaita, bet tika izmantoti kopības līdzekļi, tad atļauju var saņemt visi dzīvokļu īpašnieki un neviena no autonovietnēm nav numurēta un piesaistīta konkrētiem dzīvokļu īpašumiem (t. i., jebkuru no tām var izmantot jebkurš dzīvokļa īpašnieks ar atļauju). Vai līdz ar Dzīvokļa īpašuma likuma grozījumiem šī iepriekš kopības noteiktā lietošanas kārtība ir jāmaina? Vai tagad būs jānosaka atsevišķa lietošanas tiesība katrai autonovietnes vietai stāvvietā? Kas šajā gadījumā jāreģistrē zemesgrāmatā, un vai vispār jāreģistrē? Un kas būtu jādara saskaņā ar šiem grozījumiem, ja kopība nevēlas mainīt līdzšinējo kārtību? Jo objektīvi tika izvēlēts reālajiem apstākļiem vispiemērotākais variants.

Atbilde:

Iepriekš noteiktā kārtība nav jāmaina un zemesgrāmatā nav jāreģistrē. Konkrētajā situācijā dzīvokļu īpašnieku kopība ir vienojusies par kopīpašuma kopīgu lietošanas kārtību, un atsevišķa lietošanas tiesību nodibināšana, visticamāk, nav iespējama, jo stāvvietu skaits neatbilst dzīvokļa īpašumu skaitam dzīvojamajā mājā (iespējama tikai teorētiski, ja trīs ceturtdaļas dzīvokļu īpašnieku atsakās par labu vienai ceturtdaļai, kas var iegūt konkrētu stāvvietu atsevišķā lietošanā. Turklāt šāds lēmums jāpieņem ar visu dzīvokļu īpašnieku piekrišanu).

KOPĪGS ŪDENSVADS

Aukstā ūdens ūdensvads ir izbūvēts caur četru secīgi izvietotu daudzdzīvokļu māju pagrabiem. Kuram saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma grozījumiem tagad būtu jāveic šī lokālā ūdensvada remonts/nomaiņa? Kāda lietošanas kārtība jāpieņem šo četru māju kopībām, un kas īsti jāreģistrē zemesgrāmatā?

Atbilde:

Grozījumu IV nodaļa “Lietošanas tiesības uz kopīpašumā esošo daļu” nav attiecināma uz inženiertīkliem (Dzīvokļa īpašuma likuma 29. panta pirmā daļa). Līdz ar to atbilstoši ierastajai praksei ūdensvada uzturēšanas izmaksas jāsedz visu četru dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieku kopībām un zemesgrāmatā reģistrācija nav nepieciešama.

kopīgas infrastruktūras atjaunošana

Četru daudzdzīvokļu māju iedzīvotāji nolēma kopīgi atjaunot, pārbūvēt un labiekārtot savu iekšpagalmu un gājēju celiņus uz tā, t. sk. izbūvēt jaunu bērnu rotaļu laukumu u. c. labiekārtošanas elementus, piesaistot tam arī pašvaldības piedāvāto līdzfinansējumu. Kuram par labu būtu jānosaka atsevišķa lietošanas kārtība, ņemot vērā, ka Dzīvokļa īpašuma likuma grozījumi vairs neparedz citas lietošanas kārtības veidu, un kas būs jāreģistrē zemesgrāmatā? Kurā brīdi tas jādara: pirms pagalma atjaunošanas projekta īstenošanas (pieņemot kopības lēmumus par projekta īstenošanu kā tādu) vai pēc?

Atbilde:

No apraksta izriet, ka dzīvojamās mājas ir savstarpēji vienojušās par kopīgas infrastruktūras atjaunošanu, pārbūvēšanu un labiekārtošanu, līdz ar to atsevišķa lietošanas kārtība šajā gadījumā nav noteicama. Nav korekts apgalvojums, ka līdz ar grozījumu spēkā stāšanos Dzīvokļa īpašuma likums vairs neparedz citu lietošanas kārtības veidu kā tikai atsevišķu. Vēršu uzmanību, ka Dzīvokļa īpašuma likums, kā arī Civillikums aizvien paredz dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem iespēju savstarpēji vienoties par kopīpašuma kopīgas lietošanas kārtību, kā tas, šķiet, ir darīts konkrētajā situācijā. Pieņemot, ka šajā gadījumā visas četras dzīvojamās mājas atrodas uz viena zemesgabala, arī Dzīvokļa īpašuma likuma 29.–31. pants nav piemērojams. Projekts tiek īstenots atbilstoši pieņemtajiem lēmumiem. Ja tomēr dzīvojamās mājas atrodas uz dažādiem zemesgabaliem, tad dzīvokļu īpašnieki var lemt par nepieciešamību gājēju celiņus reģistrēt zemesgrāmatā. Ņemot vērā minēto, pieņemtie grozījumi neietekmē dzīvokļu īpašnieku tiesības pieņemt lēmumus par kopīpašuma lietošanas kārtību.

* Vēršam uzmanību, ka sniegtās atbildes ir informatīvas un nav saistošas tiesību piemērotājiem.

1Skat. Dzīvokļa īpašuma likuma grozījumu Pārejas noteikumu 26. punktu.

2 Iepriekš regulējums bija noteikts Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta ceturtajā daļā, kas ar grozījumiem izslēgta.