Dzīvokļu īpašnieku kopību patiesie labuma guvēji – pārvaldnieki. Kāpēc tāda norma, un kā to vērtēt?

Likums papildināts ar 15.⁵ pantu, kas paredz reģistrēt dzīvokļu īpašnieku kopības PLG.

Grozījumi noteic, ka dzīvokļu īpašnieku kopība ir pielīdzināma juridiskajai personai attiecībā uz pienākumu noskaidrot un atklāt tās PLG. Kopības pienākums atklāt savus PLG iestājas brīdī, kad tā vēlas stāties civiltiesiskajās attiecībās ar trešajām personām.

Likumprojekta anotācijā skaidrots, ka ar stāšanos civiltiesiskajās attiecībās saprot jebkura tiesiska darījuma noslēgšanu ar trešo personu, piemēram, līguma slēgšanu par komunālo pakalpojumu piegādi vai sadarbību ar kādu no Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma (NILLTPFNL) 3. panta pirmajā daļā uzskaitītajiem likuma subjektiem, tostarp kredītiestādēm.

PLG tiek noskaidrots atbilstoši NILLTPFNL 1. panta pirmās daļas 5. punkta “a” apakšpunktam. Tas nozīmē, ka dzīvokļu īpašnieku kopības PLG noskaidrošanā piemēro NILLTPFNL 1. panta 5. punkta “a” apakšpunktā ietverto definīciju, – dzīvokļu īpašnieku kopības PLG ir fiziskā persona, kurai tiešas vai netiešas līdzdalības veidā pieder vairāk nekā 25% no dzīvokļu īpašnieku kopības vai kura to tiešā vai netiešā veidā kontrolē.

25% slieksnis nosakāms pēc dzīvokļu īpašumu skaita attiecīgajā dzīvojamā mājā.

Juridisko veidojumu PLG reģistrs

Informācija par kopības PLG tiek reģistrēta Uzņēmumu reģistra (UR) vestajā juridisko veidojumu PLG reģistrā. Lai tajā varētu identificēt dzīvokļu īpašnieku kopību, tā tiek identificēta pēc tāda paša identifikatora, kādu tai pirms tam jau piešķīris Būvniecības valsts kontroles birojs (BVKB).

Informācija par PLG tiks reģistrēta likuma “Par Latvijas Republikas Uzņēmumu reģistru” 8.^2A nodaļā paredzētajā kārtībā.

Vairāk par to, kādas ziņas jāsniedz, reģistrējot PLG, lasāms UR tīmekļvietnes atvērumā “Skaidrojums par dzīvokļu īpašnieku kopības pienākumu noskaidrot un atklāt patieso labuma guvēju”.

Pārvaldnieks ir PLG

Dzīvokļa īpašuma likuma 15.⁵ panta sestā daļa nosaka: ja dzīvojamo māju pārvalda un dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībās ar trešajām personām pārstāv pārvaldnieks un, izmantojot visus iespējamos noskaidrošanas līdzekļus, nav iespējams noskaidrot nevienu fizisko personu – patieso labuma guvēju NILLTPFNL 1. panta 5. punkta “a” apakšpunkta izpratnē –, kā arī ir izslēgtas šaubas, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai ir cits PLG, par dzīvokļu īpašnieku kopības PLG uzskatāms pārvaldnieks.

Ja dzīvokļu īpašnieku kopības pārvaldnieks nav fiziskā persona, par minētās kopības PLG uzskatāma pārvaldnieka izpildinstitūcija.

• 1. piemērs: Dzīvojamā mājā ir 120 dzīvokļu īpašumu, ir noslēgts pārvaldīšanas līgums ar juridisko personu “X”. Šajā gadījumā PLG ir firma “X”.
• 2. piemērs: Dzīvojamai mājai, kurā ir 24 dzīvokļi, ir noslēgts pārvaldīšanas līgums ar sertificētu pārvaldnieku – fizisko personu. Šajā gadījumā PLG ir konkrētā fiziskā persona – pārvaldnieks.
• 3. piemērs: Māju pārvalda dzīvokļu īpašnieku biedrība vai, piemēram, dzīvokļu īpašnieku kooperatīvs. PLG ir biedrība vai dzīvokļu īpašnieku kooperatīvs.

“Konkrētajā gadījumā ne pārvaldniekam, ne kopībai nekas nav jādara,” skaidro Ekonomikas ministrijas Mājokļu politikas departamenta direktors Mārtiņš Auders. “Ir likuma prezumpcija, ka pārvaldnieks ir PLG.”

Gadījumos, kad PLG ir pārvaldnieks, NILLTPFNL subjekts vai cita persona datus iegūst no Būvniecības informācijas sistēmas (BIS), nevis UR.

“Ja pārvaldnieki mainās, PLG ir jaunais pārvaldnieks, un tas ir redzams pārvaldnieku reģistrā BIS,” norāda M. Auders.

Kāpēc pieļaujama atkāpe

Likumprojekta anotācijā paskaidrots, kāpēc jautājumā par dzīvokļu īpašnieku kopības PLG atklāšanu ir pieļaujama atkāpe no ierastās kārtības.

Pirmkārt, kopībai ir raksturīga sadrumstalota īpašumtiesību struktūra, kas savukārt nozīmē, ka lielākajā daļā gadījumu kopības PLG, balstoties uz dzīvojamā mājā esošo dzīvokļu īpašumu skaitu, nav iespējams noteikt.

Otrkārt, jāņem vērā pārvaldnieka būtiskā loma dzīvojamo māju apsaimniekošanā un kopības pārstāvībā attiecībās ar trešajām personām.

Tā kā dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā jau tiek reģistrētas ziņas par dzīvojamās mājas pārvaldnieku un šī informācija ikvienam ir brīvi un nepastarpināti pieejama, nav nepieciešams to dublēt UR vestajā reģistrā gadījumos, kad par kopības PLG uzskatāms pārvaldnieks.

Aicina pārvaldniekus reģistrēties BIS

Lai gan Dzīvokļa īpašuma likumā noteikts, ka kopības, kas izveidotas līdz 2026. gada 5. janvārim, BVKB reģistrēs dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā līdz 2026. gada 1. aprīlim, BVKB jau janvāra sākumā informēja, ka ir izveidojis dzīvokļu īpašnieku kopību reģistru. Tas pieejams BIS sadaļas “Reģistri” apakšsadaļā “Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrs”.

Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrs ir informatīvs. Tā mērķis ir nodrošināt publiski pieejamu un ticamu informāciju par visām dzīvokļu īpašnieku kopībām Latvijā.

BVKB atgādina: lai dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā tiktu attēlota pilnvērtīga informācija par dzīvokļu īpašnieku kopību, dzīvojamās mājas pārvaldniekam jābūt reģistrētam BIS dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā.

Ja pārvaldnieks nav reģistrēts minētajā reģistrā, tad dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā nebūs pieejama pilnvērtīga informācija par kopības pārstāvi. Līdz ar to bankas un citas institūcijas nevarēs automātiski pārliecināties par personu, kas ir tiesīga pārstāvēt kopību, un tas, iespējams, apgrūtinās bankas konta atvēršanu, aizdevuma saņemšanu vai līgumu slēgšanu kopības vārdā.

BIS sadaļā “Mājas lieta” pašlaik ir reģistrēti aptuveni 1600 aktīvu pārvaldnieku. Kā norāda BVKB, pārvaldnieku aktivitāte ir nevienmērīga – “mazajiem” pārvaldniekiem vajadzētu būt aktīvākiem.

Ja pieder vairāk nekā 25%

UR vestajā juridisko veidojumu PLG reģistrā PLG dati tiek atklāti tikai tad, kad PLG nav nosakāms, piemērojot prezumpciju.

• Jautājums: Ja dzīvojamā māja sastāv no trīs dzīvokļu īpašumiem un katrs no tiem pieder atsevišķai fiziskajai personai, kas ir PLG? Šajā gadījumā var būt arī noslēgts pārvaldīšanas līgums ar juridisko personu.

M. Audera atbilde: Visi trīs dzīvokļu īpašnieki ir uzskatāmi par dzīvokļu īpašnieku kopības PLG, un viņiem jāreģistrējas UR vestajā juridisko veidojumu PLG reģistrā.

• Jautājums: Ir situācijas, kad māja nav pārņemta pārvaldīšanā un tai vispār var nebūt pārvaldnieka. Kurš ir PLG?

M. Audera atbilde: Ja nav līguma, tad PLG ir dzīvokļu īpašnieki. UR kā PLG jāvēršas visiem dzīvokļu īpašniekiem un jāreģistrējas juridisko veidojumu PLG reģistrā.

• Jautājums: Nekustamo īpašumu attīstītājam pieder 75% dzīvokļu, bet 25% ir izpārdoti. Kas ir PLG?

M. Audera atbilde: Tādā gadījumā nekustamo īpašumu attīstītājam jāreģistrējas kā PLG UR vestajā juridisko veidojumu PLG reģistrā.

Nav reģistrēta neviena dzīvokļu īpašnieku kopība

Likuma grozījumos noteikts, ka reģistrētajām dzīvokļu īpašnieku kopībām līdz 2026. gada 1. oktobrim jāiesniedz UR pieteikums ziņu reģistrācijai par to PLG.

UR uztur juridisko veidojumu PLG reģistru, kurā tiek reģistrētas arī dzīvokļu īpašnieku kopības. Patlaban attiecīgajā reģistrā vēl nav reģistrēta neviena dzīvokļu īpašnieku kopība, informē UR sabiedrisko attiecību speciāliste Agate Marta Šāvēja.

Pašreiz nav noteikts, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai būtu jāmaksā valsts nodeva, jo normatīvajos aktos nav veikti grozījumi, kas šādu nodevu paredzētu. Tādēļ dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrācija ir bez maksas.

Tiesiskās sekas

Kādas ir tiesiskās sekas, ja dzīvokļu īpašnieku kopības, kurām jāatklāj PLG, to nedara?

Likumprojekta anotācijā paskaidrots: ja dzīvokļu īpašnieku kopības neatklāj PLG, var iestāties tiesiskās sekas, kas izpaužas kā apgrūtināta iespēja dzīvokļu īpašnieku kopībām pilnvērtīgi iesaistīties civiltiesiskajā apritē, piemēram, slēgt privāttiesiskus darījumus ar trešajām personām, jo nebūs noskaidrots un UR nebūs reģistrētas ziņas par to PLG.

Krimināllikuma 195.¹ pantā ir paredzēta kriminālatbildība par apzinātu ziņu nesniegšanu un nepatiesu ziņu sniegšanu par PLG.

Viedokļi

Absurdi prezumēt, ka pārvaldnieks ir PLG

Apstāklis, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai nav noteikts pārstāvis vai tās intereses nepārstāv biedrība, dzīvokļu īpašnieku kooperatīvā sabiedrība vai kāda fiziskā persona, pats par sevi nevar nodibināt likumisku prezumpciju, ka PLG šādos gadījumos ir pārvaldnieks vai tā izpildinstitūcija.1 Parasti pārvaldnieks nevar patstāvīgi pieņemt lēmumus attiecībā uz kopības mantiskajām interesēm, vēl jo vairāk – pārvaldniekam (juridiskajai personai) nav un nevar būt nekādu materiālo interešu attiecībā uz kopību, kā vien saņemt atlīdzību par sniegtajiem pakalpojumiem, kas galvenokārt tiek noteikta kā konstanta summa par vienu dzīvojamās mājas kvadrātmetru.

Ar pārvaldnieku šajā kontekstā domāju komercsabiedrības, kuras nodibinātas, lai veiktu saimniecisko darbību un sniegtu pārvaldīšanas pakalpojumus trešajām personām, proti, dzīvokļu īpašnieku kopībām (tādas kā SIA “Berga Nami”, SIA “Rīgas namu pārvaldnieks”, AS “Rīgas namu apsaimniekotājs” u. c.).

Būtu absurdi likumiski prezumēt, ka noteiktām dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieku kopībām tagad PLG būs SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” valdes locekļi. Manuprāt, šāds izņēmums varētu būt pieņemams tikai tad, ja no pārvaldīšanas līguma izriet tas, ka pārvaldnieks dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā un interesēs var patstāvīgi pieņemt nozīmīgus lēmumus, kas skar kopības īpašuma tiesības vai mantu. Ņemot vērā Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta otrās daļas ekskluzīvo kompetenci, manā ieskatā neiespējami ir tas, ka pārvaldniekam, respektīvi, SIA vai AS valdei, ir būtiska ietekme attiecībā uz kopības mantiskajām interesēm un tā būtu reģistrējama kā PLG.

Saskata pretrunas pieņemtajā likumā

Kopš 2026. gada 6. janvāra par kopības PLG automātiski kļūst pārvaldnieks, kas reģistrēts BIS pārvaldnieku reģistrā.

Grozījumu paredzamais mērķis ir apsveicams, jo tas ir balstīts uz kopības atbildības un pārstāvības stiprināšanu, lai vienkāršotu aizdevumu saņemšanu kredītiestādēs. Līdzšinējā praksē aizdevumus energoefektivitātes projektiem kopības vārdā varēja saņemt dzīvokļu īpašnieku dibinātās biedrības vai tie māju pārvaldnieki, kuri bija gatavi uzņemties kopības pārstāvību, nevis pati kopība.

Saskaņā ar vispārējo PLG definīciju2, uz ko ietverta atsauce Dzīvokļa īpašuma likuma 15.⁵ panta otrajā daļā, PLG ir persona, kuras interesēs ir izveidota vai darbojas konkrēta juridiskā persona.

Sekojot šai loģikai, kopība darbojas pārvaldnieka interesēs, nevis otrādi. Tas ir pretēji līdz šim likumā nostiprinātajam principam, ka galvenā lēmējinstitūcija mājā ir dzīvokļu īpašnieku kopība, savukārt pārvaldnieks – pakalpojuma sniedzējs jeb izpildinstitūcija, kas izpilda dzīvokļu kopības pieņemtos lēmumus un doto pārvaldīšanas uzdevumu.

Atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 18. panta pirmajā daļā noteiktajam, lai pārvaldnieku reģistrētu pārvaldnieku reģistrā, pietiek ar rakstveidā noslēgtu pārvaldīšanas līgumu. Situācijā, kad valstī nav regulējuma, kas kontrolētu, vai dzīvojamās mājas pārvaldīšanu nodrošina atbilstoši kvalificēts pārvaldnieks, asociācija saskata ievērojamus riskus šajā “jaunievedumā”.

Turklāt jaunie likuma grozījumi (Dzīvokļa īpašuma likuma 15.⁴ panta sestā daļa) neparedz iespēju kopībai pilnvarot un reģistrēt kopību reģistrā pārvaldnieka vietā citu fizisko personu, ja tai jau ir reģistrēts pārvaldnieks. Tas saskaņā ar likuma noteikumiem iespējams vienīgi gadījumā, kad kopībai nav reģistrēts pārvaldnieks un ir zvērināta notāra izdots pilnvarojums.

Vēl viens būtisks ierobežojums –, ja kopībai nav reģistrēts pārvaldnieks, tad tās PLG jāreģistrē UR vestajā PLG reģistrā, kas rada papildu administratīvo slogu.

Abās iepriekš minētajās situācijās asociācija saredz nevienlīdzīgu attieksmi, jo tiek ierobežotas kopības iespējas brīvi izraudzīties savu pārstāvi attiecībās ar trešajām personām un radīts papildu administratīvais slogs.

Jāņem vērā, ka Latvijas reģionos nav mazums daudzdzīvokļu māju, kuras pārvalda pati kopība, un tieši tām kopībām tagad var nākties saskarties ar papildu administratīvo un finanšu slogu, lai izmantotu kopību reģistra iespējas, tas ir, pilnvarojuma kārtošanu pie notāra un kopības PLG reģistrāciju UR vestajā PLG reģistrā.

Likums neparedz sankcijas par kopības PLG nereģistrēšanu gadījumā, ja tai nav reģistrēts pārvaldnieks. Tomēr pilnvērtīgi izmantot kopību reģistra sniegtās iespējas, piemēram, atvērt kopības kontu līdzekļu uzkrājumam, varēs tikai tad, ja par kopības PLG trešajām personām būs iespēja pārliecināties vienā vai otrā valsts publiskajā reģistrā.

PLG statuss – formāls

Mums kā pārvaldniekam ir būtiski, lai PLG statuss nekādā veidā nemazinātu dzīvokļu īpašnieku kontroli pār savas mājas finanšu lēmumiem. To nodrošina Dzīvokļa īpašuma likums un Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, kuros skaidri noteikts, ka finanšu saistības māja var uzņemties tikai un vienīgi uz kopības lēmuma pamata. Tādējādi PLG statuss pārvaldniekam ir formāls un simbolisks un nedod nekādu ietekmi.

1 Skat. Dzīvokļa īpašuma likuma 15.⁵ panta piekto daļu.

2 Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma 1. panta 5. punkta “a” apakšpunktā ietvertā definīcija.