FOTO: Edijs Pālens, LETA.
Daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanā svarīgi ir dzīvokļu īpašnieku kopības pieņemtie lēmumi. LV portāls gan skaidro kārtību, kā tos var pieņemt, gan norāda uz tipiskākajām kļūdām lēmumu pieņemšanas procesā.
Citāda savstarpēja vienošanās ir populārs lēmumu pieņemšanas veids tajās ēkās, kurās ir viens līdz seši kopīpašnieki, pārsvarā tādi, kuri atguvuši īpašuma tiesības pēc denacionalizācijas. Plašāk >>
Dzīvokļa īpašuma likuma 18. pantā ir definēta dzīvokļu īpašnieku lēmumu pieņemšanas procedūra, kas tieši piemērojama dzīvojamo māju īpašniekiem.
Dzīvokļu īpašnieku kopība par savas kompetences jautājumiem lēmumus var pieņemt šādi:
Visiem dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumiem ir vienāds juridisks spēks neatkarīgi no tā, kurā no minētajiem veidiem tie pieņemti.
Savukārt no 2023. gada 1. marta atbilstoši grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā dzīvojamās mājas lieta obligāti ir jākārto Būvniecības informācijas sistēmā (BIS), kur dzīvokļu īpašnieki var arī elektroniski pieņemt lēmumus un sasaukt kopsapulces.
|
Plašāk par tēmu >> |
Būvniecības valsts kontroles biroja (BVKB) Sabiedrisko attiecību sektora sabiedrisko attiecību speciāliste Elīna Balgalve atklāj, ka līdz šī gada 1. oktobrim BIS izveidotajās māju lietās kopumā veiktas 985 aptaujas, no kurām pabeigtas (noslēgušās, un ir zināms rezultāts) 650.
No BIS izveidotajām 709 kopsapulcēm līdz 1. oktobrim 188 kopsapulču process ir veiksmīgi noslēgts.
Paziņojumi par aptauju vai kopsapulci ir pieejami dzīvokļa īpašnieka profilā BIS (arī tad, ja viņš iepriekš nav autorizējies BIS), kā arī tiek nosūtīti uz personas publiskoto e-pastu, par kuru ir dati BIS, un arī uz e-adresi, ja tāda ir izveidota, skaidro E. Balgalve.
Ņemot vērā, ka BIS izstrādātā mājas lieta un līdz ar to arī aptaujas un kopsapulces organizēšanas digitālais process ir jauni rīki dzīvojamo māju pārvaldīšanā, BVKB iesaka kopsapulces vai aptaujas organizatoram par BIS organizēto aptauju informēt dzīvokļu īpašniekus līdz šim ierastajā veidā, piemēram, uz informācijas dēļa izvietojot paziņojumu ar aprakstu par aptauju/kopsapulci un balsošanas iespējām gan BIS, gan ārpus tās.
Zvērināta advokāte Ieva Keterliņa norāda, ka lielajās daudzdzīvokļu mājās kopsapulcē bieži vien neizdodas savākt kvorumu jautājumu izskatīšanai. Viņa cer, ka situācija mainīsies pēc jaunāko Dzīvokļa īpašuma likuma grozījumu spēkā stāšanās.
1. novembrī stāsies spēkā grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, kas dod iespēju mājas īpašnieku mazākumam lemt par daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas uzturēšanu un atjaunošanu, ja sākotnēji sasauktā mājas kopsapulce kvoruma trūkuma dēļ nav lemttiesīga. Atkārtotu sapulci varēs sasaukt mēneša laikā pēc pirmās kopsapulces, un tā būs lemttiesīga, ja tajā piedalīsies vairāk nekā viena trešdaļa no visiem dzīvokļu īpašniekiem.
|
Plašāk par tēmu >> |
“Kopsapulces pārsvarā sasauc nelielu māju īpašnieki vai arī situācijās, kad ir nepieciešams diskutēt un pārrunāt kādus jautājumus saistībā ar mājas pārvaldīšanu. Šobrīd īpašnieki bieži izmanto čatus un “Whatsapp” sarakstes, kur apspriež noteiktus jautājumus. Līdz ar to kopsapulces gaita var būt konstruktīvāka, ja diskusijas notikušas jau pirms sapulces,” saka advokāte.
Parasti kopsapulci izziņo vismaz septiņas dienas pirms tās norises datuma, bet īpašnieki var noteikt citus termiņus, kas nav pretrunā ar likumu (piemēram, desmit darba dienas pirms norises datuma). Uzaicinājumā norāda kopsapulces norises vietu, laiku un darba kārtību.
Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības nodot balsojumu arī pirms dzīvokļu īpašnieku kopsapulces, iesniedzot to rakstveidā kopsapulces organizatoram vai nododot savu balsi BIS, ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulce sasaukta, izmantojot BIS funkcionalitāti.
Dzīvokļa īpašnieks, kurš balsojis pirms dzīvokļu īpašnieku kopsapulces, ir tiesīgs piedalīties kopsapulcē un tajā balsot. Tādā gadījumā dzīvokļa īpašnieka balsojums, kas nodots pirms kopsapulces, tiek anulēts.
“Piedaloties klātienē, balsojumu var mainīt,” uzsver I. Keterliņa.
Ja dzīvokļa īpašnieks, kurš balsojis pirms kopsapulces, piedalās kopsapulcē, taču tajā nebalso, tad ņemams vērā balsojums, kuru dzīvokļa īpašnieks nodevis pirms kopsapulces.
“Praksē vairāk tiek izmantotas aptaujas, kuras parasti ilgst vismaz mēnesi, lai dzīvokļu īpašniekiem dotu pietiekami daudz laika iesaistīties jautājumu izlemšanā,” pēc pieredzes teic advokāte.
Likuma 20. pants nosaka: ja lēmums tiek pieņemts aptaujas veidā, dzīvokļa īpašnieks, dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona vai pārvaldnieks katram dzīvokļa īpašniekam nosūta rakstveida lēmuma par izlemjamo jautājumu projektu un dokumentus, kas saistīti ar lēmuma pieņemšanu, kā arī norāda termiņu, kādā dzīvokļa īpašnieks var rakstveidā balsot “par” vai “pret” attiecīgā lēmuma pieņemšanu.
Termiņš nedrīkst būt īsāks par 14 dienām un garāks par 180 dienām pēc lēmuma projekta nosūtīšanas.
Ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nav sniedzis rakstveida atbildi, tad uzskatāms, ka viņš ir balsojis pret lēmuma pieņemšanu.
Tam, kas organizē aptauju, ir jāsavāc visas aptaujas anketas un jānodrošina, lai mājas lietā būtu pieejami to oriģināli – elektroniskā vai papīra formā.
Likuma 21. pantā ir noteiktas tiesības lēmumu pieņemt, citādi savstarpēji vienojoties.
“Dzīvojamajās mājās, kurās ir daudz kopīpašnieku, šo pantu parasti neizmanto. Šis lēmumu pieņemšanas veids ir populārs tajās ēkās, kurās ir viens līdz seši kopīpašnieki, pārsvarā tādi, kuri atguvuši īpašuma tiesības pēc denacionalizācijas, jo šādās situācijās dzīvokļu īpašnieki parasti ir radinieki. Protams, tie var arī nebūt radinieki, noteicošais ir kopīpašnieku skaits un pieejamība – ja visi dzīvojamās mājas īpašnieki var parakstīt vienošanos, kas saistīta ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanas lēmumiem, tad minētā likuma norma ir vispiemērotākā, lai to izdarītu,” skaidro I. Keterliņa.
|
Parakstu vākšana, apstaigājot dzīvokļus Jautājums. Kaimiņš apstaigāja visus īpašniekus, lai savāktu parakstus par mājas pagalma remontu. Vai viņam ir tiesības šādi rīkoties? Atbild zvērināta advokāte I. Keterliņa: ja dzīvokļu īpašnieku kopība atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 18. panta pirmajai daļai un otrās daļas 3. punktam ir noteikusi šādu lēmumu pieņemšanas kārtību, tad kaimiņam varētu būt šādas tiesības. Jautājums, vai kaimiņš pārliecinās, ka parakstītājs ir dzīvokļa īpašnieks vai tā pilnvarota persona.
|
Likuma 17. panta ceturtā daļa nosaka: dzīvokļa īpašnieks, pilnvarojot citu personu pārstāvēt viņa intereses dzīvokļu īpašnieku kopībā, noformē par to rakstveida pilnvarojumu.
Pilnvara ir derīga, ja ir parakstīta ar elektronisko parakstu vai nodota papīra formā ar personīgo parakstu. Tai nav jābūt notariāli noformētai, taču tā nedrīkst būt vienkārši ieskenēta – jāspēj uzrādīt oriģināls, uzsver advokāte.
|
Būvniecības informācijas sistēmā sagatavota pilnvara Jautājums. Vai Būvniecības informācijas sistēmā sagatavotā “Jauna īpašnieka pārstāvēšanas tiesību pilnvara”, ar kuru vēlos pilnvarot īrnieku balsot mājas kopsapulcēs, ir spēkā, tikai lai veiktu darbības BIS sistēmā, sapulcēs tiešsaistē, vai tomēr tā sniedz arī tiesības balsot mājas kopsapulcē klātienē? Parasti sapulces notiek mājas pagalmā, sagatavojot protokolu papīra veidā. Atbild BVKB: atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 17. pantā noteiktajam dzīvokļa īpašnieks ir tiesīgs rakstveidā pilnvarot citu personu pārstāvēt viņa intereses dzīvokļu īpašnieku kopībā. Dzīvokļa īpašnieks rakstveida pilnvarojumu ir tiesīgs izdot, izmantojot BIS šim mērķim izveidotu elektronisko pakalpojumu. Ja dzīvokļa īpašnieks ir rakstveidā pilnvarojis kādu pārstāvēt savas intereses dzīvokļu īpašnieku kopībā un attiecīgā pilnvara ir izveidota BIS, tad šāda pilnvara neliedz tiesības pilnvarotajai personai piedalīties un balsot mājas kopsapulcēs, kuras notiek ārpus BIS, ja vien pilnvarā nav noteikts pretējais. Proti, tas, ka pilnvara ir izdota, izmantojot BIS funkcionalitāti, nav šķērslis pilnvarotajai personai veikt pilnvarā noteiktās darbības ārpus BIS.
|
Dzīvokļa īpašuma likuma 17. panta trešā daļa nosaka: ja dzīvokļa īpašums pieder diviem vai vairākiem kopīpašniekiem, tad tie pilnvaro vienu personu pārstāvēt visus dzīvokļa īpašniekus un balsojot tai ir viena balss.
I. Keterliņa: “Visiem īpašuma kopīpašniekiem ir jāvienojas par vienotu nostāju – par vai pret. Ja nav vienotas nostājas, tad balsojums automātiski būs pret.”
Kā šādu niansi pamana BIS? “BIS nav ierobežotas tiesības katram dzīvokļa īpašniekam nodot savu balsi, tomēr beigās tiek pieņemta viena balss. BVKB ir paredzējis līdz šā gada beigām precizēt balsojuma mehānismu kopīpašniekiem, lai tas būtu skaidrs un pilnībā nodrošinātu Dzīvokļa īpašuma likuma 17. panta trešā daļas principu ievērošanu,” saka E. Balgalve.
Tipiskākā kļūda lēmumu pieņemšanā tiek pieļauta tad, ja dzīvokļu īpašnieki atbilstoši likumam “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” nav pārņēmuši daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanas tiesības un aptaujas anketu nenosūta ierakstītā vēstulē.
“Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu aptauju var veikt, nosūtot rakstveida lēmumu par izlemjamo jautājumu projektu un dokumentus, kas saistīti ar lēmuma pieņemšanu. Likumā netiek prasīts dokumentus nosūtīt ierakstītās vēstulēs. Taču likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteic, ka visiem īpašniekiem anketas ir jānosūta ierakstītā sūtījumā uz deklarētās dzīvesvietas adresi,” uzsver I. Keterliņa. “Tas, ka aptaujas anketa ir iemesta pastkastītē, var tikt uzskatīts par pārkāpumu.”
“Parasti jau mājās dzīvo kāds īpašnieks, kuram konkrētā adrese nav deklarētā dzīvesvieta. Neviens no dzīvokļa īpašniekiem nezina, kur ir deklarējies kaimiņš. Arī pārvaldniekam, lai to noskaidrotu Fizisko personu reģistrā, izmaksas ir pietiekami lielas – 10 eiro par katru adresi,” stāsta advokāte.
Tiesu prakse liecina: ja aptaujas anketa ir iemesta pastkastītē, tad tiek uzskatīts, ka dzīvokļa īpašnieks dokumentus ir saņēmis.
“Bet kāds vienmēr var teikt, ka procesuālā kārtība nav ievērota, nav saņemta aptaujas anketa un nav bijis iespējams piedalīties balsojumā,” piebilst advokāte.
|
Plašāk par tēmu LV portālā >> |
Vēl viena kļūda lēmumu pieņemšanā mēdz būt dzīvokļu īpašnieku kopības ekskluzīvās kompetences jautājumu uzticēšana pārvaldniekam vai biedrībai.
Dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga izlemt ikvienu jautājumu, kas attiecas uz kopīpašumā esošo daļu. Turklāt par dažiem jautājumiem drīkst lemt tikai kopība – tie definēti likuma 16. panta otrās daļas apakšpunktos.
“Šos jautājumus var noteikt tikai dzīvokļu īpašnieku kopības kopsapulcē. Bieži vien kādu no šiem jautājumiem kopsapulce uztic izlemt pārvaldniekam, kas nereti ir biedrība. Taču pārvaldnieks nevar noteikt uzkrājuma fonda apmēru vai apsaimniekošanas maksu. Šāds dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir pretrunā ar likumu un līdz ar to nav spēkā,” skaidro I. Keterliņa.
Kā norāda balsojuma rezultātus? Likuma 19. panta devītā daļa paredz, ka dzīvokļu īpašnieku kopsapulces protokolu sagatavo, norādot katra dzīvokļa īpašnieka balsojumu – “par” vai “pret” – par katru kopsapulces darba kārtībā iekļauto jautājumu.
|
Vai pietiek norādīt tikai balsu skaitu Jautājums. Vai atbilstoši likumam balsošanas protokolā ir jānorāda dzīvokļu numuri? Mums notiks aptauja par apsaimniekotāja maiņu. Pēc balsošanas beigām man ir jāraksta protokols. Vai tajā jānorāda tikai balsu skaits vai arī tas, kuri dzīvokļi ir balsojuši “par” un kuri – “pret”? Atbild zvērināta advokāte I. Keterliņa: Aptaujās pārsvarā norāda dzīvokļu numurus, kā arī balsojuma rezultātus – par vai pret – un balsu skaitu procentuāli. Savukārt klātienes sapulces protokolā bez šiem datiem vēl fiksē īpašnieka vai pilnvarotās personas vārdu, uzvārdu un parakstu – sapulces dalībnieku reģistru.
|
Pieņemot lēmumus, dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvji mēdz pieļaut procesuālus vai materiālus pārkāpumus, skaidro I. Keterliņa. Procesuāli pārkāpumi ir Dzīvokļa īpašuma likuma 19., 20. pantā vai 21. pantā noteikto prasību neievērošana, piemēram, kopības pārstāvji nevar uzrādīt aptaujas anketu oriģinālus vai nav ievērojuši aptaujas organizēšanas termiņus. Arī Civillikuma 1415. pants nosaka: lēmumi, kas ir pretēji likumam, nav spēkā.
Materiālie pārkāpumi praksē mēdz būt dažādi, piemēram, nav ievērots proporcionalitātes princips – kāds no īpašniekiem maksās mazāk nekā pārējie.
Piemēram, pagrabstāva īpašnieki tiek atbrīvoti no apsaimniekošanas maksas vai to maksā mazākā apmērā. Ja visi iedzīvotāji tam piekrīt, tad tā var būt. Bet parasti kāds tomēr iebilst, norādot, ka tas nav taisnīgi.
Piemēram, uzkrājuma fonda maksa tiek noteikta, ņemot vērā nevis dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas, bet gan dzīvokļu skaitu. Parasti šādu kārtību vēlas noteikt lielāko dzīvokļu īpašnieki, taču Dzīvokļa īpašuma likuma 13. pantā noteikts, ka iemaksas uzkrājuma fondā jānosaka, ievērojot dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas.
Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta ceturto daļu tiesa, pamatojoties uz dzīvokļa īpašnieka pieteikumu, dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu var atzīt par spēkā neesošu, ja lēmums vai tā pieņemšanas procedūra ir pretrunā ar šā likuma noteikumiem.
Prasību var celt triju mēnešu laikā no dienas, kad attiecīgā persona uzzināja vai tai vajadzēja uzzināt par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, bet ne vēlāk par gadu no lēmuma pieņemšanas dienas.
|
Vai dzīvokļa īpašnieks var atsaukt savu parakstu pēc lēmuma pieņemšanas Jautājums. Daudzstāvu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki balsošanas protokolā konkrētā jautājumā parakstījās par labu citam dzīvokļu īpašniekam. Balsošanas protokols tika nodots mājas apsaimniekotājam. Pēc tam īpašnieki uzzināja, ka ir maldināti, un vēlas atsaukt savus parakstus. Atbild zvērināta advokāte I. Keterliņa: atsaukt savu parakstu nav iespējams. Dzīvokļu īpašnieki var mainīt viedokli tikai gadījumos, kad balsojums ir nodots pirms kopsapulces (skat. Dzīvokļa īpašuma likuma 19. panta sesto daļu). Normatīvais regulējums to tieši neparedz, tomēr pieļauju, ka viedokļa maiņa iespējama arī aptaujas laikā, kamēr vien tā nav noslēgusies. Ieteiktu atrunu par viedokļa maiņu aptaujā ietvert atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 18. panta pirmajai daļai, nosakot dzīvojamās mājas kopības lēmumu pieņemšanas kārtību. |
