FOTO: Edijs Pālens, LETA.
Lai gan pirms gandrīz 30 gadiem likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteica, ka dzīvokļu īpašniekiem pēc pašvaldības vai valsts dzīvokļu privatizācijas pabeigšanas ir pienākums pārņemt daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanas tiesības, tas joprojām daudzviet nav izdarīts. LV portāls saņem lasītāju jautājumus, kuros dzīvokļu īpašnieki vaicā par kārtību, kādā pārņemt mājas pārvaldīšanas pienākumus. Šajā publikācijā skaidrojam mājas pārņemšanas procesu.
Ekonomikas ministrijas rīcībā nav precīzas statistikas, cik dzīvojamo māju ir pārņemtas dzīvokļu īpašnieku pārvaldīšanā. Tāda informācija varētu būt apkopota katrā pašvaldībā, apgalvo ministrijas sabiedrisko attiecību daļas vadītāja Evita Urpena.
Līdz brīdim, kamēr privatizēto dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši dzīvojamo māju pārvaldīšanas tiesības, dzīvojamo māju pārvaldīšanu nodrošina konkrētais pārvaldnieks, ar ko pašvaldība noslēgusi līgumu.
Piemēram, Rīgā SIA “Rīgas Namu pārvaldnieks” apsaimnieko 3700 daudzdzīvokļu namu, atklāj uzņēmuma sabiedrisko attiecību un mārketinga nodaļas vadītāja Inita Kabanova.
Tiesiskais regulējums neparedz sodus, ja dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši no pašvaldības vai valsts dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības.
Kārtību, kādā dzīvokļu īpašnieki, kas privatizējuši mājokļus par sertifikātiem, tos pārņemtu savā valdījumā, nosaka likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” (Privatizācijas likuma) 51.–51.2 pants. Jautājumos, ko neparedz speciālās tiesību normas, piemērojams Dzīvokļa īpašuma likums un Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, skaidro zvērināta advokāte Ieva Keterliņa.
Privatizācijas likuma 51. panta trešā daļa noteic, ka pašvaldība vai valsts dzīvojamās mājas valdītājs nodod dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai, ievērojot šā panta piektās daļas nosacījumus, ja dzīvojamā mājā privatizēta ne mazāk kā puse no visiem mājā esošajiem privatizācijas objektiem.
Tātad pārņemšanas gadījumā jāievēro Privatizācijas likuma 51. panta piektās daļas nosacījumi, t. i., dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības tiek nodotas, ja dzīvokļu īpašnieku sabiedrība vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarota persona iesniegusi pieteikumu par dzīvojamās mājas pārņemšanu un ir ievēroti šādi nosacījumi:
Privatizācijas likuma 51. panta ceturtā daļa arī pieļauj, ka pašvaldība vai valsts dzīvojamās mājas valdītājs var nodot dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai, ja dzīvojamā mājā privatizēta mazāk nekā puse no visiem mājā esošajiem privatizācijas objektiem, ievērojot iepriekš minētos (51. panta piektās daļas) nosacījumus.
Tā kā vairumā gadījumu privatizācijas process ir noslēdzies, tad Privatizācijas likuma 51. panta pirmajā daļā noteiktais sešu mēnešu termiņš lielākajā daļā situāciju jau ir pārkāpts, tomēr tas nav šķērslis, lai arī patlaban dzīvokļu īpašnieki pārņemtu pārvaldīšanas tiesības no valsts vai pašvaldības, uzsver I. Keterliņa.
Tiesības iniciēt lēmuma pieņemšanu ir vienam vai vairākiem dzīvokļu īpašniekiem vai pārvaldniekam pēc īpašnieku lūguma. To var darīt jebkurā brīdī, kad īpašnieki vēlas pārņemt mājas pārvaldīšanas tiesības. Uz dzīvokļu īpašnieku kopsapulci jāuzaicina visi dzīvojamā mājā esošo dzīvokļu īpašnieki.
Dzīvokļu īpašnieku lēmumu iespējams pieņemt divos veidos:
Būtiskākā atšķirība no Dzīvokļa īpašuma likuma ir tā, ka aptaujas anketā ietverta sadaļa, kurā dzīvokļa īpašnieki var izteikt savu atšķirīgo viedokli, kā arī tai pievienojams protokola projekts, kurā nepārprotami ir skaidrs, ka dzīvokļu īpašnieki no pašvaldības pārņem pārvaldīšanas tiesības.
Pārvaldīšanas līgums slēdzams uz laiku, kas nav ilgāks par trijiem gadiem.
Privatizācijas likuma 51.1 panta otrā daļa noteic, ka lēmuma pieņemšanas procedūrā ierosinātājs katram dzīvokļa īpašniekam nosūta ierakstītā vēstulē vai izsniedz pret parakstu uzaicinājumu pieņemt lēmumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu un par šo tiesību nodošanu ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotajai personai, balsojot “par” vai “pret” lēmuma pieņemšanu.
Uzaicinājumam jāpievieno šādi dokumenti:
Uzaicinājumā jānorāda termiņš, kurā dzīvokļa īpašnieks rakstveidā var balsot “par” vai “pret” lēmuma pieņemšanu. Tas nedrīkst būt īsāks par divām nedēļām no uzaicinājuma izsūtīšanas dienas. Ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nav sniedzis rakstveida atbildi, pieņemams, ka viņš balsojis “pret” lēmuma pieņemšanu.
Lēmuma pieņemšanas procedūrā pieņemtais lēmums par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību nodošanu dzīvokļu īpašnieku pilnvarotai personai uzskatāms par pieņemtu, ja “par” balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no visu dzīvojamā mājā esošo privatizācijas objektu skaita.
Kopsapulcē vai aptaujas veidā dzīvokļu īpašniekiem jāpieņem šādi kopības lēmumi:
Pieteikums par dzīvojamo māju pārvaldīšanas tiesību nodošanu dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar savstarpēju līgumu pilnvarotai personai jāiesniedz vietējā pašvaldībā.
Pieteikumam jāpievieno:
Privatizācijas likuma 51. panta sestā daļa paredz, ka pašvaldībai vai valsts dzīvojamās mājas valdītājam jānodod dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai ne vēlāk kā viena mēneša laikā no dienas, kad izpildīti visi šā panta piektajā daļā minētie nosacījumi.
Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības nodod, parakstot dzīvojamās mājas nodošanas–pieņemšanas aktu.
Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības var nodot dzīvokļu īpašnieku biedrībai, juridiskajai personai – SIA – vai fiziskajai personai, kas sniedz pārvaldīšanas pakalpojumus.
|
Kāda ir atšķirība, vai pārvaldīšanas tiesības nodod juridiskajai vai fiziskajai personai
LV portālam iesūtītais jautājums: Vēlamies pārņemt mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas pienākumus. Māja sastāv no četriem dzīvokļiem, tā ir vienstāva ēka, katram dzīvoklim ir zemesgabals, no kuriem divi ir manā īpašumā. Visi kaimiņi ir vienisprātis, ka īpašumu pārvaldīsim paši. Sazinoties ar pašvaldību, saņēmām akceptu veidot biedrību vai nodot ēku pārvaldīt fiziskajai personai. Kādas ir galvenās atšķirības starp biedrības un fiziskās personas ēkas pārvaldīšanu? Vai obligāti jāatver atsevišķs konts un jāveic uzkrājumi? Esam runājuši, ka ikviens varētu segt savus izdevumus pats, jo tāpat jau to darām un apsaimniekotājs avārijas gadījumā nerīkojas. Atbild zvērināta advokāte I. Keterliņa: Izvēle būs atkarīga no kopīpašniekiem un viņu vajadzībām. Jāņem vērā, kā atšķiras biedrības, fiziskās vai juridiskās personas atbildība pret trešajām personām (kopībai, dzīvokļa īpašniekam) nodarītajiem zaudējumiem. Parasti, ja ir neliela māja, dzīvokļu īpašnieki paši veic pārvaldīšanu vai izveido biedrību, jo tā ir ērtāk apsaimniekot ēku. Vēlams, lai jebkuram veidojumam, kas pārvalda dzīvojamo māju, būtu norēķinu konts bankā, kur glabāt uzkrājuma fonda līdzekļus nošķirti no pārējās mantas. Kopība (visi dzīvokļu īpašnieki) var būt dzīvojamās mājas pārvaldnieks, tomēr patlaban tai nav iespējams atvērt norēķinu kontu, lai gan no normatīvā regulējuma izriet, ka tā ir pielīdzināma biedrībai. Līdz ar to konkrētajā gadījumā iesaku izveidot dzīvokļu īpašnieku biedrību un atvērt divus norēķinu kontus, proti, vienu uzkrājumu glabāšanai un otru – apsaimniekošanas darbību izpildei (pārvaldīšanas maksas iekasēšanai un norēķinu veikšanai ar komunālo un citu pakalpojumu sniedzējiem). Jebkurā gadījumā jāskatās, kādas ir konkrētās mājas vajadzības attiecībā uz pakalpojumiem. Iespējams, pārvaldīšanu var veikt arī viens no dzīvokļu īpašniekiem. Tomēr jāatceras, ka dzīvokļu īpašnieki mājā var mainīties, tādēļ fiziskā persona nebūs vēlamākais situācijas risinājums ilgtermiņā. Jāpiebilst, ka pārvaldnieka pienākums būs arī kārtot dzīvojamās mājas grāmatvedību. Biedrības un fiziskās personas kā pārvaldnieka gadījumā attiecīgajām personām būs jākārto dzīvojamās mājas pārvaldīšanas jautājumi saistībā ar rēķinu izrakstīšanu, atskaišu sniegšanu utt. Savukārt juridiskās personas – firmas – gadījumā sistēma, visticamāk, ir “atstrādāta”, tiek izmantotas grāmatvedības programmas, un pakalpojums ir kvalitatīvāks. Biedrībās daļu pienākumu veic dzīvokļu īpašnieki, taču darbā var pieņemt arī darbiniekus (sētniekus, apkopējus), t. i., iespējams piesaistīt trešās personas pārvaldīšanas funkciju izpildei. Vēlams dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumā paredzēt apjomu, kādā pārvaldnieks var deleģēt trešajām personām pārvaldīšanas uzdevumu izpildi.
|
Kamēr privatizēto dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši dzīvojamo māju pārvaldīšanas tiesības no pašvaldības, to pārvaldīšanu nodrošina pārvaldnieks, pamatojoties uz pilnvarojuma līgumu.
Nepārņemtajās mājās izdevumu noteikšanas kārtību nosaka Ministru kabineta noteikumi Nr. 408 “Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas aprēķināšanas noteikumi”. Tajos ietvertā tiesiskā regulējuma būtiskākā atšķirība no Dzīvokļa īpašuma likuma 13. pantā iekļautās dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu noteikšanas procedūras ir tā, ka nepārņemtā dzīvojamā mājā pārvaldīšanas izdevumi var tikt noteikti bez dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma.
Pārvaldīšanā nepārņemtā dzīvojamā mājā pārvaldīšanas izdevumi var tikt noteikti bez dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma.
Turpretī Ministru kabineta noteikumi Nr. 1013 “Kārtība, kādā dzīvokļa īpašnieks daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā norēķinās par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu” paredz komunālo pakalpojumu aprēķinu metodiku.
“Ja māja nav pārņemta, tā ir valsts vai pašvaldības bilancē un lielāko daļu pārvaldīšanas darbību noteiks pārvaldnieks. Tādējādi dzīvokļu īpašnieki pilnvērtīgi neiesaistās sava īpašuma uzturēšanā un pārvaldīšanā, kas ilgtermiņā var pasliktināt dzīvojamās mājas tehnisko stāvokli,” uzskata zvērināta advokāte.
Pārņemtajās mājās komunālo pakalpojumu aprēķina metodiku noteic dzīvokļu īpašnieki atbilstoši Ministru kabineta noteikumiem Nr. 524 “Kārtība, kādā nosaka, aprēķina un uzskaita katra dzīvojamās mājas īpašnieka maksājamo daļu par dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem”. Galvenā atšķirība ir tā, ka dzīvokļu īpašniekiem ir vairāki izvēles varianti, kā, piemēram, aprēķināt izdevumus par atkritumu izvešanu. Turklāt pārsvarā pārvaldīšanas maksas apmērs ir konstanti nemainīgs atbilstoši pārvaldnieka sniegtajam piedāvājumam.
Svarīgi, ka saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta otrās daļas 9. punktu tikai paši dzīvokļu īpašnieki var noteikt citu pārvaldīšanas maksas apmēru, kas ir ekskluzīva dzīvokļu īpašnieku kopības kompetence, ko nevar deleģēt citām trešajām personām, tai skaitā dzīvokļu īpašnieku biedrībām.
