FOTO: Freepik.
Valsts līmeņa normatīvajos aktos termins “mājas vecākais” un tā juridiskais statuss nav definēts. Dzīvokļa īpašuma likums noteic, ka dzīvokļu īpašnieku kopība, noslēdzot attiecīgu līgumu, var pilnvarot citu personu izlemt jautājumus, kuri ir kopības kompetencē. LV portāls skaidro, kas var būt pilnvarotā persona un kādas ir viņas tiesības un pienākumi.
“Dzīvokļa īpašuma likumā ir noteikts, ka dzīvokļu īpašnieku kopība ir īpaša veida tiesību subjekts ar rīcībspēju un tiesībspēju. Bet faktiski kopībai ir grūti īstenot rīcībspēju, jo atšķirībā no citiem tiesību subjektiem juridiskajām personām – uzņēmumiem, dzīvokļu īpašnieku kopībām u. c. – nav izpildinstitūcijas, piemēram, valdes. Kopībā nav amatpersonu, kuras varētu rīkoties, tāpēc kopību šādā veidā nevar pārstāvēt. Tāpēc Dzīvokļa īpašuma likumā ir paredzēts dzīvokļu kopības pārstāvības institūts uz pilnvarojuma pamata,” skaidro juriste, zvērināta advokāta palīdze Līga Sileniece.
Parasti daudzdzīvokļu ēkas apsaimnieko pārvaldnieks, kuram ir dots pārvaldīšanas uzdevums. Viņš kā profesionālis pārstāv kopības intereses attiecībās ar trešajām personām, arī, piemēram, tiesās, ja ir kādi strīdi. Visbiežāk tās ir tiesvedības ar dzīvokļu īpašnieku kopības locekļiem par laikā neveiktiem maksājumiem. Pārvaldnieks darbojas pārvaldīšanas uzdevuma ietvaros, un viņam ar likumu ir piešķirtas tiesības būt par dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvi.
Taču Dzīvokļa īpašuma likums neliedz sadalīt pārvaldīšanas uzdevumus starp dažādām personām. Tādā gadījumā kopībai būtu rūpīgi jāizvērtē šādas rīcības lietderība un ekonomiskais pamatojums.
“Kopība var pilnvarot kādu citu personu, arī fizisku personu, ja ir kādas ļoti specifiskas juridiskas lietas vai arī strīdi ar pārvaldnieku, respektīvi, pārstāvēt kopību jebkurās citās attiecībās,” skaidro L. Sileniece. “Tad pilnvarojumu var noformēt, kopībai pieņemot lēmumu, un ir jānorāda, kāds ir pilnvarojuma tvērums, kādā apjomā un kādas darbības pilnvarnieks ir tiesīgs veikt.”
Ļoti svarīgi ir izšķirt, ka Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta otrā daļa noteic, par ko vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga pieņemt lēmumu un kuru jautājumu izlemšanu ar pilnvarojumu nevar uzdot veikt citai personai. 16. panta otrajā daļā ir norādīti gadījumi, kas ir vienīgi ekskluzīvā dzīvokļu īpašnieku kopības kompetencē.
Nekustamo īpašumu pārvaldīšanas uzņēmuma “Envitex Latvija” valdes loceklis Jānis Gailāns norāda, ka pilnvarotā persona var būt cilvēks ar dažādu pilnvarojumu līmeni un tas noteikti nav tas pats, kas pārvaldnieks.
“Iesaistīt procesos personas, kuras dzīvo šajās mājās un izprot mājā notiekošos procesus un kurām ir autoritāte starp citiem īpašniekiem, ir veids, kā var būtiski paātrināt dažādus procesus mājas labklājības uzlabošanā. Atsevišķos gadījumos persona var būt pilnvarots starpnieks, bet viņa labākā izpausme ir iesaistīšanās,” saka J. Gailāns.
L. Sileniece spriež, ka pilnvarnieka izvēles galvenie motīvi būtu saistīti ar to, cik kompetents ir šis pilnvarotais pārstāvis pārstāvēt dzīvokļu īpašniekus un kāds uzdevums viņam būs jāveic. Piemēram, ja ir juridiski strīdi, tad parasti pilnvaro juristus. Bet var būt jārisina kādi citi jautājumi, piemēram, celtniecības jomā, tad pilnvarotā persona būs būvspeciālists. Ja ir jārisina ar iekšējām, saimnieciskām mājas lietām saistīti jautājumi, tad pilnvarotā persona tiek izvēlēta no dzīvokļu īpašnieku vidus.
“Pārvaldīšanas uzdevumu var dot vienam pārvaldniekam, kuram tas ir jāpieņem. Šai personai jābūt reģistrētai kā dzīvojamās mājas pārvaldniekam. Atsevišķu darbību veikšanai, piemēram, dzīvokļu īpašnieku pārstāvēšanai noteiktos jautājumos (par renovācijas projektiem, autostāvvietas ierīkošanu u. c.), var ievēlēt dažādus pārstāvjus,” rezumē juriste.
J. Gailāns atzīst, ka diezgan reti tiek pilnvarota persona, kas nav no mājas dzīvokļu īpašnieku vidus. Šo pārstāvju darbs parasti ir apmaksāts un orientēts uz noteiktu procesu realizāciju mājā. Piemēram, jumta nomaiņu vai mājas siltināšanu.
Lasītāja jautājums. Vai par mājas vecāko var ievēlēt personu, kas nav dzīvokļa īpašnieks? Vai tas ir likumīgi, ka šāda persona saņem informāciju par citu cilvēku īpašumu utt.?
L. Silenieces atbilde. Mājas vecākais ir neformāls līderis, un ievēlēšanas kārtība tiesību normās nav regulēta. Dzīvokļu īpašnieku kopība var pilnvarot personu veikt noteiktas darbības, tostarp saņemt informāciju. Ja kopībai ir tiesības saņemt informāciju, kuru prasa šī persona, tad arī pilnvarotā persona likumīgā kārtā var saņemt informāciju, tajā skaitā par citu cilvēku īpašumu. Katrā ziņā, apstrādājot personu datus un sniedzot informāciju, pārvaldniekam kā datu pārzinim jāievēro tiesību normās noteiktie ierobežojumi attiecībā uz personas datu aizsardzību.
Juriste atzīst, ka parasti dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotās personas mērķis ir pārstāvēt kopību attiecībās ar pārvaldnieku, paužot īpašnieku viedokli. Šādos gadījumos pilnvarotā persona ir no dzīvokļu īpašnieku vidus.
“Oficiāli pilnvarotas personas ir populārākas tajos gadījumos, kad mājā notiek kādi aktīvi procesi vai tā ir izveidojusi savu dzīvokļu īpašnieku kooperatīvo sabiedrību, kurā ir iestājusies lielākā daļa īpašnieku,” zina teikt “Envitex Latvija” pārstāvis. “Bieži uz mutisku pilnvaru pamata darbojas aktīvisti, kuru pilnvarojums tiek apstiprināts ar dzīvokļu īpašnieku balsojumiem, ja tas ir nepieciešams.”
Kādas ir prasības, lai varētu kļūt par dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvaroto personu?
“Dzīvokļu īpašnieku pilnvarnieks pārstāv dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībās ar trešajām personām. Ja tas ir pilnvarojums, kas nesatur dzīvojamās mājas pārvaldīšanas uzdevumu, tad speciāla izglītība nav nepieciešama. Tā ir vajadzīga pārvaldniekam, kas izpilda dzīvojamās mājas pārvaldīšanas uzdevumu, kuru dod kopība, noslēdzot dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu,” skaidro L. Sileniece.
To, kādai jābūt dzīvojamās mājas pārvaldītāja profesionālai kvalifikācijai, nosaka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 13. pants.
Kādi jautājumi būtu jārisina pilnvarotajai personai? “Pilnvarotajai personai būtu jāpalīdz operatīvāk pārvaldniekam pieņemt lēmumus situācijās, kuras atrodas ārpus noslēgtā līguma robežām,” atbild J. Gailāns. “Pilnvarniekam vajadzētu arī uzklausīt un izvērtēt dažādu iedzīvotāju iniciatīvas, ko varētu virzīt uz kopējo balsošanu, vai palīdzēt izskaidrošanas procesos iedzīvotājiem, kuri nepārvalda praksi un likumdošanu šajos jautājumos.”
L. Sileniece norāda: “Ja dzīvokļu īpašnieku kopība ir pilnvarojusi personu pārstāvēt to noteiktos jautājumos, tad informācijas nodošana pilnvarotajam pārstāvim nozīmē arī tās paziņošanu kopībai. Tad pilnvarotajam pārstāvim būtu jāinformē kopība par to, kas ir noticis un kas ir paziņots.”
Lasītāja jautājums. Es dzīvoju 12 dzīvokļu mājā. Šobrīd mums ir nomainījies mājas vecākais. Vai viņš pēc saviem ieskatiem drīkst aizvākt lielo puķu podu, kas tur stāv jau vairāk nekā 20 gadu? Vai ir šķēršļi viņa lēmumam?
L. Silenieces atbilde. Mājas vecākais ir tāds pats dzīvokļu īpašnieks kā citi. Ja viņam nav speciāla pilnvarojuma, ko devusi dzīvokļu īpašnieku kopība, tad viņš nevar pieņemt lēmumu par puķu podu aizvākšanu.
Par atalgojumu L. Siliniece skaidro, ka var būt gan atlīdzības, gan bezatlīdzības pilnvarojumi. Saskaņā ar Civillikumu pilnvarotajam pārstāvim ir tiesības prasīt to izdevumu atlīdzināšanu, kas viņam ir radušies, pildot konkrētu uzdevumu.
Savukārt J. Gailāns uzskata: “Ja māja ir liela vai darbu ir daudz, tad būtu taisnīgi pilnvarotajai personai maksāt atalgojumu, jo viņa iegulda savu darbu kopējam labumam. Bet situācijas ir ļoti dažādas.”
Juriste norāda, ka Civillikuma izpratnē pilnvarojums nes līdzi gan tiesības, gan pienākumus. Viens no pienākumiem ir atskaitīties dzīvokļu īpašnieku kopībai par veiktajām darbībām.
