Labdien! Mūsu daudzdzīvokļu dzīvojamajā mājā (kopā 18 dzīvokļi) apsaimniekošanu nodrošina dzīvokļu īpašnieku biedrība. Norēķini ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem SIA “Rīgas ūdens” un AS “Rīgas siltums” tiek veikti ar biedrības starpniecību – ir noslēgti atbilstoši līgumi. Dzīvokļu īpašnieki pārskaita maksājumus uz biedrības bankas kontu, un grāmatvedis tālāk norēķinās ar pakalpojumu sniedzējiem. Dzīvokļu īpašnieki ir pieņēmuši lēmumu atteikties no tiešajiem norēķiniem ar pakalpojumu sniedzējiem, jo šāds risinājums viņu ieskatā ir dārgāks. Biedrība darbojas kā pārvaldīšanas organizācija un negūst peļņu, jo to nepieļauj Biedrību un nodibinājumu likums. Tomēr praksē bieži rodas situācija, kad kāds dzīvokļu īpašnieks nenorēķinās vai samaksā tikai daļu no maksājuma. Rezultātā veidojas parāds pakalpojuma sniedzējam, par kuru biedrībai tiek aprēķināts līgumsods. Lūdzu, paskaidrojiet, kā iespējams izvairīties no šādas situācijas un kāds būtu tiesiski pareizs risinājums, lai biedrība netiktu finansiāli sodīta par atsevišķu dzīvokļu īpašnieku saistību neizpildi. Paldies par atbildi!
No jautājumā sniegtā apraksta nav skaidri saprotams, vai šobrīd dzīvokļu īpašnieki veic tiešos maksājumus pakalpojumu sniedzējiem vai arī norēķins notiek ar pārvaldnieka (dzīvokļu īpašnieku biedrības) starpniecību. Pirmajā rindkopā norādīts, ka norēķini tiek veikti ar pārvaldnieka starpniecību, savukārt otrajā rindkopā norādīts, ka dzīvokļu īpašnieki ir pieņēmuši lēmumu atteikties no tiešajiem norēķiniem. Ja norēķins notiek ar pārvaldnieka starpniecību, tad dzīvokļu īpašnieki var atteikties no šāda norēķinu veida, izvēloties tiešos norēķinus.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 17.3 panta pirmā daļa primāri nosaka tiešus maksājumus pakalpojumu sniedzējiem, līdz ar to dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības pieņemt lēmumu mainīt pastāvošo kārtību, kas paredz norēķinus ar pārvaldnieka starpniecību (panta otrā daļa). Tiesa, jārēķinās ar to, ka pakalpojumu saņemšana tiešo norēķinu veidā būs dārgāka nekā iepriekš, jo katram dzīvokļa īpašniekam vajadzēs segt administrācijas izmaksas, kas saistītas ar rēķinu sagatavošanu. VAS “Rīgas siltums” par viena rēķina sagatavošanu prasa 2,73 EUR (bez PVN), SIA “Rīgas ūdens” – 2,14 EUR (bez PVN). Tāpat jāsedz pasta pakalpojumu izmaksas, ja rēķins sūtāms pa pastu. Detalizēti ar informāciju iespējams iepazīties šeit.
Gadījumos, kad dzīvokļu īpašnieki norēķinus komunālo pakalpojumu sniedzējiem veic ar pārvaldnieka starpniecību, pārvaldnieks (jūsu situācijā tā ir dzīvokļu īpašnieku biedrība) ir tikai un vienīgi starpnieks, līdz ar to līgumsods, kas iekļauts pakalpojumu sniedzēja izrakstītajā rēķinā, ir attiecināms uz tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri savlaicīgi neveic norēķinus ar pārvaldnieku. Augstākās tiesas Administratīvo lietu departamenta 2013. gada 2. decembra spriedumā lietā Nr. SKA-706/2013 Senāts norādījis: “patstāvīgi slēdzot līgumus dzīvojamās mājas īpašnieka vietā, pārvaldnieks neuzņemas saistības sev, bet dzīvojamās mājas īpašniekam, kura vietā tas rīkojas kā pilnvarnieks. [..] Atbildība pašam pilnvarniekam var rasties tikai likumā noteiktos gadījumos, piemēram, pārsniedzot pilnvarojuma robežas (skat., piemēram, Civillikuma 1518. pantu kopsakarā ar 2294. pantu) [..]”.
Atbilstoši judikatūrai (skatīt 2023. gada 28. decembra Senāta Civillietu departamenta sprieduma lietā Nr. SKC-53/2023 (lieta Nr. C33554719, ECLI:LV:AT:2023:1228.C33554719.20.S) trešo tēzi) “dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga ar lēmumu noteikt un līgumos ar trešajām personām, tostarp pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzējiem, pielīgt nokavējuma procentus, kas pārsniedz likumiskos procentus, vai līgumsodu par saistību neizpildīšanu īstajā laikā (termiņā). Dzīvokļu īpašniekiem ir pienākums nodrošināt finansējumu minēto līgumisko nokavējuma procentu un līgumsoda samaksai”.
Līdz ar to pareizākais veids ir pārvaldnieka (dzīvokļu īpašnieku biedrības) līgumā ar dzīvokļu īpašnieku kopību ietvert soda sankcijas par nepienācīgu veicamo maksājumu izpildi. Ieteicams pārvaldīšanas līguma redakciju vai arī līgumsoda piemērošanu un apmēra noteikšanu apstiprināt ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu. Tomēr, ja šobrīd komunālo pakalpojumu sniedzējs ir aprēķinājis līgumsodu par nepienācīgu saistību izpildi, tad pārvaldniekam ir tiesības prasīt no atbildīgā vai atbildīgajiem dzīvokļu īpašniekiem aprēķinātā līgumsoda segšanu. Proti, komunālo pakalpojumu līgumi, ko noslēgusi biedrība, ir slēgti dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā un šajos līgumos paredzētā soda sankcija tādējādi ir saistoša dzīvokļu īpašniekiem. Attiecīgi ir iespējams pierādīt, ka līgumsods ir aprēķināts tā iemesla dēļ, ka kāds dzīvokļa īpašnieks savlaicīgi nav veicis norēķinu.
Viena kalendāra mēneša ietvaros sniedzam 250 e-konsultācijas.
Tā kā limits ir sasniegts, jautājumu varēsi iesniegt, sākot no nākamā mēneša 1.dienas.
Iespējams, ka atbilde uz līdzīgu jautājumu jau ir sniegta, tāpēc izmanto e-konsultāciju meklētāju!
