FOTO: Evija Trifanova, LETA.
Dzīvojamo telpu īres likums, kas stājās spēkā 2021. gada 1. maijā, kopumā ir veicinājis īres tirgus attīstību Latvijā, taču, ņemot vērā, ka likuma pārejas periods vēl nav noslēdzies, nav iespējams pilnībā apzināt īrnieka un izīrētāja tiesību līdzsvaru, secināts likuma ex-post jeb pēcpārbaudes novērtējumā.
Ex-post jeb pēcpārbaudes novērtējumu pēc Valsts kancelejas (VK) iniciatīvas sadarbībā ar Ekonomikas ministriju veica nodibinājums Baltic Institute of Social Sciences. Tika izvērtēta Dzīvojamo telpu īres likuma faktiskā ietekme laikposmā no 2024. gada oktobra līdz 2025. gada aprīlim.
Pēcpārbaudes novērtējums ļāvis noteikt Dzīvojamo telpu īres likuma sākotnējo ietekmi, tā normām pakāpeniski tiekot ieviestām praksē, un konstatēt problēmsituācijas atsevišķu likuma normu interpretācijā.
Lai gan tiesību aktu ex-post novērtēšana līdz šim notikusi reti, jo normatīvais regulējums neparedz, ka attiecīgais novērtējums būtu obligāts, tas ir būtisks instruments efektīvai un datos balstītai pārvaldībai, uzskata VK. “Novērtējuma mērķis ir mazināt birokrātisko slogu un radīt tiesību aktus, kas kalpo uzņēmējiem un iedzīvotājiem, lai likumdošana būtu vienkāršāka un sabiedrībai saprotamāka,” seminārā uzsvēra VK Valsts pārvaldes politikas departamenta vadītāja Ilona Anna Eklona. “Svarīgi arī izvērtēt, vai tiesību akts darbojas atbilstoši mērķim, identificēt sarežģītas, dublējošas normas.”
Dzīvojamo telpu īres likums stājās spēkā 2021. gada 1. maijā, atceļot likumu “Par dzīvojamo telpu īri”, kas bija pieņemts 1993. gadā un izteikti aizsargāja īrnieku tiesības, lai mazinātu sociālo spriedzi mājokļu jomā, – tā bija aktuāla problēma 90. gados.
Iepriekšējā likuma ietekmē nekustamo īpašumu attīstītāji izrādīja mazu interesi par mājokļu piedāvājumu īres tirgū.
Nepietiekama bija īres mājokļu pieejamība Latvijas pašvaldībās, īpaši reģionos, kuros tika piedzīvota ekonomiskā attīstība.
Dzīvojamo telpu īres likuma mērķis bija sabalansēt izīrētāja un īrnieka tiesību kopumu mājokļa īres attiecībās.
Kā svarīgāko izmaiņu likumā institūta vadošā pētniece Oksana Žabko seminārā minēja iespēju nostiprināt īres līgumu zemesgrāmatā. Tas ir priekšnoteikums, lai būtu realizējama saistību izpilde bezstrīdus piespiedu izpildes kārtībā. Tāpat nozīmīga ir īrnieka aizsardzība dzīvojamās telpas īpašnieka maiņas gadījumā.
Saistību bezstrīdus izskatīšana ir iespēja izvairīties no ilgstošas tiesvedības, paātrināt strīdu izšķiršanu starp izīrētāju un īrnieku. Minētā norma ievērojami mazina riskus īres namu īpašniekiem.
Likums arī paredz īres līguma termiņu uz noteiktu laiku, kā arī precīzu īres līguma izbeigšanas kārtību.
Jaunais Dzīvojamo telpu īres likums skaidri definē, kā nosaka īres maksu un kā to groza. Noteiktas arī šaurākas īrnieka ģimenes locekļu tiesības.
|
|
Kāda ir likuma ieviešanas ietekme uz dzīvojamo telpu piedāvājuma izmaiņām īres tirgū? Saskaņā ar pētījumā iegūto datu analīzi mājokļu īres tirgus ir pieaudzis. Privātie izīrētāji 2018. gadā publicēja 23 529 brīvajā īres tirgū piedāvāto mājokļu sludinājumus, 2021. gadā (Dzīvojamo telpu īres likuma stāšanās spēkā) – 27 025, bet 2024. gadā – 35 359 sludinājumus.
Pētījumā secināts, ka patlaban mājokļu izīrēšana kā būtiska institucionālo izīrētāju saimnieciskās darbības prakse vēl nav nostiprinājusies. “Izīrētāji šobrīd testē, kādas ir iespējas, cik liela ir iedzīvotāju interese, kā veidojas attiecības ar īrniekiem jaunā likuma apstākļos,” akcentēja O. Žabko.
Dzīvojamo telpu īres likuma pieņemšanas gadā (2021. g.) ekspluatācijā tika nodoti 2853, 2024. gadā – 4058 jauni dzīvokļi. Pēcpārbaudes novērtējuma laikā investīciju piesaiste īres māju būvniecībai ir tikai sākusies, norādīja O. Žabko.
Tāpat pētījumā secināts, ka Dzīvojamo telpu īres likuma darbībai ir veicinoša loma, kas mazina privāto investoru risku, kas izriet no īres tiesību regulējuma, kura ietekmi pastiprina atbilstoši nacionālā līmeņa investīciju piesaistes atbalsta pasākumi īres namu būvniecībai. Pieejamie statistikas dati atspoguļo pozitīvu ekspluatācijā pieņemto jauno dzīvokļu skaita pieauguma tendenci reģionos, kas savukārt atbilst sasniedzamajam mājokļu politikas ilgtermiņa mērķim.
Dzīvojamo telpu īres likuma potenciāli pozitīvā ietekme saistāma ar AS “Attīstības finanšu institūcija “Altum” ” (“Altum”) īstenoto investīciju programmu zemas īres maksas mājokļu būvniecībai. Pēcpārbaudes novērtējuma izstrādes laikā ar “Altum” programmas atbalstu jauni īres nami tika būvēti sešās Latvijas pašvaldībās, turpretī vēl vismaz piecas vietvaras izskata privātā investora piesaistes iespējas īres namu būvniecībai.
Biedrība “Nekustamā īpašuma attīstītāju alianse” atzinīgi vērtē Dzīvojamo telpu īres likuma pašreizējo redakciju. “Likums noteikti ir sekmējis jaunu īres namu būvniecību,” LV portālam uzsvēra alianses valdes loceklis Ints Dālderis. Viņš piekrīt Baltic Institute of Social Sciences pētnieces viedoklim, ka ir pāragri vispusīgi vērtēt likuma ietekmi, jo pirmie jaunradītie īres nami tapuši pavisam nesen.
Vēl nav izveidojusies pietiekama tiesu prakse, kas reālajā dzīvē ļautu novērtēt visu likumā iekļauto normu piemērošanas efektivitāti.
Zemesgrāmatā nostiprināts īres līgums ir priekšnoteikums, lai abu pušu strīdus saistībā ar dzīvojamo telpu īri būtu iespējams izskatīt nevis ilgstošā tiesvedībā, bet krietni ātrākā saistību bezstrīdus piespiedu izpildes izskatīšanas kārtībā.
Kopš Dzīvojamo telpu īres likuma stāšanās spēkā zemesgrāmatā nostiprināto īres līgumu skaits ir palielinājies, proti, 2018. gadā zemesgrāmatā bija nostiprināts 471 īres līgums, 2021. gadā – 389 un 2024. gadā – 1782 īres līgumi.
“Ja salīdzinām, cik daudz īres mājokļu piedāvā tirgū un cik īres līgumu reģistrēti zemesgrāmatā, rodas izteikta disproporcija,” teica pētniece. “Īres līgumu nostiprināšanu zemesgrāmatā pārsvarā rosina izīrētājs. Īrniekiem ir vāja juridiskā izpratne par to, kāpēc tas ir jādara un kas no tā izriet. Savukārt institucionālie izīrētāji īres līgumus nostiprina pakāpeniski administratīvā sloga dēļ.”
Nozīmīgu lomu īres līgumu nostiprināšanā zemesgrāmatā ieņēmusi nostiprinājuma iesniegšanas atvieglotā procedūra, kas paredz, ka pieteikumu bez maksas var iesniegt elektroniski.
|
|
Pēcpārbaudes novērtējuma sagatavošanā ir ierobežotas iespējas sniegt atbildi uz jautājumu par tiesvedību pieteikumu izskatīšanas rezultātiem attiecībā uz saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšanu sakarā ar dzīvojamo telpu īri, jo Tiesu darba datu portāls neļauj atlasīt analīzei statistikas datus, kas attiecas uz dzīvojamo telpu īri. Turklāt arī tiešo mērķa grupu praktiskā pieredze konkrētā strīdus izskatīšanas mehānisma pielietošanā ir neliela.
O. Žabko akcentēja, ka tas ir būtisks mehānisms, lai atvieglotu strīdu izskatīšanas procedūru un mazinātu tās ilgumu īres attiecībās. Atbilstoši pašreizējai pieredzei arī nākotnē pastāv risks, ka nostiprināto saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšanas mehānismu nevarēs pielietot, ja zemesgrāmatā nostiprinātajā līgumā nebūs ietverts punkts par attiecīgo strīdu izskatīšanas iespēju. Saskaņā ar zemesgrāmatas tiesnešu norādīto minētais punkts nav iekļauts daļā īres līgumu.
Pēcpārbaudes novērtējumā iegūtie dati ataino, ka tā izstrādes laikā bijis maz pieteikumu tiesās saistībā ar jaunu īres līgumu noslēgšanu atbilstoši regulējumam. Tomēr secināts, ka, tuvojoties pārejas perioda beigām (2026. gada 31. decembrim), skaits varētu pieaugt, ja īrnieki iebildīs pret jaunu īres līgumu noteikšanu. Šī problēma pamatā attiecināma uz pašvaldībām.
Dzīvojamo telpu īres likuma pārejas noteikumu ilgums un divi tā termiņi – 2026. gada 31. decembris un 2036. gada 31. decembris – ļauj īrniekiem novilcināt īres līgumu pārslēgšanu, kuri tika noslēgti pirms likuma stāšanās spēkā. Šobrīd pārejas noteikumi galvenokārt attiecas uz pašvaldību dzīvojamo telpu īrniekiem, jo denacionalizēto namu īpašnieki un viņu īrnieki savas attiecības pamatā ir sakārtojuši, apgalvoja O. Žabko.
Vienlaikus pastāv atsevišķas problēmas Dzīvojamo telpu īres likuma normu interpretācijā, it īpaši sasaistē ar likuma “Par palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā” normām. Atšķirīga normu interpretācija novērojama gadījumos, kad palīdzība tiek sniegta uz kādas citas iestādes izdotas izziņas pamata, kuras izsniegšanai ir noteikts termiņš, kad tiek maldīgi interpretēts bērna, kuram beigusies ārpusģimenes aprūpe, vecuma slieksnis, nodrošinot mājokli, kā arī attiecībā uz personām, kas nav izmantojušas pašvaldību dzīvojamo telpu privatizācijas tiesības.
Visos iepriekš minētajos gadījumos pašvaldības maldīgi pieņem, ka šāds īres līgums ir noslēdzams tikai vienu reizi uz noteiktu termiņu bez tiesībām turpināt sniegt personai atbalstu jeb noslēgt jaunu īres līgumu, beidzoties pirmā noslēgtā līguma termiņam.
Pētniece norāda: izstrādājot jaunu regulējumu palīdzības sniegšanai dzīvokļa jautājumu risināšanā, ieteicams precizēt normas, no kurām izriet maldīgās Dzīvojamo telpu īres likuma interpretācijas.
Ekonomikas ministrijas (EM) Mājokļu politikas departamenta direktors Mārtiņš Auders seminārā piekrita, ka lielākās problēmas identificētas saistībā ar pašvaldībām, tāpat samērā neskaidra ir Dzīvojamo telpu īres likuma mijiedarbība ar likumu “Par palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā”.
“Pašvaldībām jādod pilnīga rīcības brīvība, lai lemtu par savu dzīvojamo fondu. Pašvaldības ir tādi paši izīrētāji kā privātais sektors, tikai ar noteiktiem ierobežojumiem,” uzsvēra M. Auders.
Seminārā tika aktualizēts jautājums par palīdzību dzīvokļu līgumu termiņu noteikšanā, akcentējot, ka palīdzība mājokļa jautājumos sniedzama tik ilgi, cik tā nepieciešama, ievērojot likumu “Par palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā” un uz tā pamata izdotos pašvaldību saistošos noteikumus, un termiņi šajā kontekstā nedrīkst kļūt par šķērsli.
Patlaban EM izstrādā Pieejamu mājokļu likumprojektu, kas cita starpā regulēs palīdzības sniegšanu mājokļa jautājuma risināšanā. Tiesību akta galvenie mērķi ir:
EM atzīst, ka viens no svarīgākajiem jautājumiem ir nepieciešamība precizēt Dzīvojamo telpu īres likuma pārejas noteikumu 5. un 6. punktu, lai skaidri nošķirtu līgumus, kas noslēgti ar pašvaldību palīdzību, no tiem, kuri slēgti ārpus tās. Konkrētie punkti nosaka iepriekš noslēgto beztermiņa līgumu pārslēgšanu uz terminētu laiku.
Plānots noteikt, ka 5. punkts būs piemērojams līgumiem, kas iepriekš noslēgti saskaņā ar palīdzību dzīvokļa jautājuma risināšanā. Turpretī 6. punkts piemērojams līgumiem, kas iepriekš noslēgti ārpus palīdzības sniegšanas. Abos gadījumos nav paredzēts pārskatīt, vai pastāv pamats noslēgt jaunu terminētu līgumu.
EM ieskatā 6. punkts jāpapildina ar prasības celšanas nosacījumu un noteikumu, ka esošie beztermiņa līgumi ir spēkā līdz 2036. gadam, ja puses nevienojas par līgumu pārslēgšanu.
