Dzīvojamo telpu īres likums ne tikai paredz līguma reģistrēšanu zemesgrāmatā, bet arī noteic, ka vairs nevar noslēgt beztermiņa līgumus.
FOTO: Freepik
Jau divus gadus ir spēkā jaunais Dzīvojamo telpu īres likums. Šis regulējums mainīja noteikumus par īres līguma attiecībām pēc dzīvojamās telpas īpašnieka maiņas, kā arī paredzēja, kādos gadījumos var paaugstināt īres maksu. Sadarbībā ar zvērinātu advokātu Jāni Lapsu sagatavotajā skaidrojumā vēstīts par jaunā likuma darbību praksē, tostarp īrnieka un izīrētāja attiecībām, risinot ar īres līgumu saistītos jautājumus. Tāpat sniegti padomi par to, kā īrniekam rīkoties, ja mainās dzīvesvietas īpašnieks, un kā izīrētājam pasargāt sevi no negodprātīga īrnieka.
Dzīvojamo telpu īres likuma 28. pants nosaka: “Ja dzīvojamās telpas īres līguma darbības laikā izīrēto dzīvojamo telpu atsavina, tās ieguvējam ar iepriekšējo izīrētāju noslēgtais dzīvojamās telpas īres līgums ir saistošs tikai tad, ja īres līgums ir ierakstīts zemesgrāmatā. Ja dzīvojamās telpas īres līgums nav ierakstīts zemesgrāmatā, tas izbeidzas līdz ar ieguvēja īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā.”
Zvērināts advokāts, Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes lektors Jānis Lapsa skaidro, ka tādējādi ar jauno likumu kārtība par īres līgumu tika pielīdzināta Civillikumā 2126. pantā noteiktajam regulējumam par nomas un īres līgumiem.
“Ja īrnieks grib, lai viņu neskar īpašnieka maiņa, tad līgums noteikti būtu jāreģistrē zemesgrāmatā,” uzsver J. Lapsa.
Svarīgi zināt: mantotu dzīvojamo telpu īpašniekam būs saistošs noslēgtais īres līgums arī tad, ja tas nebūs ierakstīts zemesgrāmatā. Taču par zemesgrāmatā neierakstītu līgumu vairāk ir jāsatraucas īrniekiem, kuru izīrētājs dzīvojamo telpu maina, pārdod vai dāvina. Nav jāsatraucas tad, ja īpašnieks mirst un īpašumu iegūst mantinieks.
Lai jaunais īpašnieks īres līgumu neizbeigtu nekavējoties, Dzīvojamo telpu īres likuma pārejas noteikumu 2. punkts nedaudz aizsargā tos īrniekus, kuriem īres līgums noslēgts līdz likuma spēkā stāšanās dienai – 2021. gada 1. maijam – un nav ierakstīts zemesgrāmatā. Proti, normatīvie akti noteic, ka tādā gadījumā jaunajam īpašniekam īres līgums ir saistošs līdz 2026. gada 31. decembrim. Pārejas noteikumos noteikts: ja ir īsāks termiņš par 2026. gada 31. decembri, tad līgums beidzas ātrāk, ja līgums ir beztermiņa, tad ir paredzēta kārtība celt prasību tiesā par šī līguma ierakstīšanu zemesgrāmatā.
“Jaunajā likumā tiek stiprināts princips īrniekam būt pietiekami aktīvam,” uzsver J. Lapsa. “Respektīvi, nevar vairs kā agrāk, kad mainījās īpašnieki, bet īrniekam ar beztermiņa īres līgumu par to nebija “ne silts, ne auksts”. Tagad tā vairs nav. “Vecajiem” īrniekiem ir jārēķinās, ka būs jāslēdz jauns īres līgums un arī jāzina, uz cik gadiem to noslēgt.”
“Praksē parasti īres līguma termiņš ir viens vai divi gadi. Skaidrs, ka uz šādu laiku reti kad īres līgumu ierakstīs zemesgrāmatā un šajā nelielajā laika posmā, iespējams, arī nemainīsies īpašnieki,” saka advokāts.
“Ja īrnieks vēlas īrēt dzīvokli 10–15 gadus, tad ir nopietni jādomā par līguma reģistrēšanu zemesgrāmatā, lai pasargātos no tā, ka pēc īpašnieka maiņas tiek zaudēta dzīvesvieta.”
Tāpēc advokāts iesaka negaidīt 2026. gada 31. decembri, kad beidzas pārejas periods. Ja ar īpašnieku nevar vienoties par īres līguma ierakstīšanu zemesgrāmatā, kā arī par terminēta līguma noslēgšanu, tad ieteicams jau tagad celt prasību tiesā.
Kāds vēl ir ieguvums, ja īres līgumu ieraksta zemesgrāmatā? Grozījumi Civilprocesa likumā, kas stājās spēkā 2021. gada 20. aprīlī, paredz saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšanu arī dzīvojamo telpu īres gadījumos. Tas nozīmē, ka īrniekam vajadzēs atstāt īrēto dzīvojamo telpu, ja līgums būs ierakstīts zemesgrāmatā, būs beidzies īres līguma termiņš un netiks panākta vienošanās par jaunu līgumu vai ja būs izveidojies īres maksas parāds.
Bezstrīdus piespiedu izpildīšana attiecas arī uz notariāli apliecinātiem dzīvojamo telpu īres līgumiem.
Jautājums. Īres līgums ir noslēgts uz gadu, nav ierakstīts zemesgrāmatā. Pusgadu īrnieks maksā komunālos maksājumus un īri, bet pēc tam zaudē darbu un vairs nemaksā. Lai gan izīrētājs viņu brīdina par izlikšanu no dzīvokļa, viņš tomēr turpina dzīvot šajā dzīvoklī un ne par ko nemaksā. Kā risināt situāciju?
J. Lapsas atbilde. Ja īres līgums ir ierakstīts zemesgrāmatā, tad divus mēnešus pēc īres maksas kavējuma izīrētājs var brīdināt īrnieku un vēl pēc mēneša viņš tiesā var iesniegt prasību par bezstrīdus piespiedu izpildi. Tiesa pieteikumu izskata septiņu dienu laikā. Savukārt, ja līgums nav reģistrēts zemesgrāmatā, tad tiesā jāceļ prasība par līguma izbeigšanu un īrnieku izlikšanu, un ievešanu valdījumā. Tāpat var celt arī prasību par īres maksas piedziņu. Taču, kamēr notiek tiesāšanās, kas ilgst apmēram divus trīs gadus, izīrētājam kā īpašniekam ir jāsedz visi ar mājokli saistītie izdevumi.
J. Lapsa uzsver:
“No īpašnieka – izīrētāja – viedokļa arī tādu īres līgumu, kas noslēgts uz gadu vai diviem, būtu izdevīgi ierakstīt zemesgrāmatā. Kad īres līguma termiņš beidzas, tad ieraksts zemesgrāmatā tiek dzēsts.”
Dzīvojamo telpu īres likums ne tikai paredz līguma reģistrēšanu zemesgrāmatā, bet arī noteic to, ka vairs nevar būt beztermiņa līgumi. Tātad visiem īres līgumiem ir jābūt terminētiem.
“Jaunā īres līguma termiņš var būt dažāds: viens, pieci vai 20 gadi,” skaidro J. Lapsa. “Tiem, kuriem ir vecie beztermiņa īres līgumi, jāvienojas par terminētu līgumu. Ja savā starpā vienošanos nevar panākt, tad izīrētājam vai īrniekam ir jāvēršas ar prasības pieteikumu tiesā, kurai tad ir jānosaka īres līguma termiņš.”
Likumā ir dota iespēja pāreju no beztermiņa īres līgumiem uz terminētiem veikt desmit gadu laikā, bet ne ilgāk kā līdz 2036. gada 31. decembrim. Advokāts norāda uz problēmu praksē: likumā nav ierakstīts mehānisms, kā tiesai noteikt īres līguma termiņu, nav nekādu kritēriju. Līdz ar to patlaban tiesa termiņu nosaka pēc saviem ieskatiem, ņemot vērā pušu paskaidrojumus, loģikas, taisnprātības principus u. tml.
“Iedomājieties, jūs 30–40 gadus vai visu mūžu esat nodzīvojusi šajā dzīvoklī, bet tagad jums tiek pateikts, ka jānoslēdz terminēts līgums. Īrnieks, ja viņš tur ir dzīvojis ļoti ilgi, gribēs maksimālo laiku – desmit gadus. Savukārt izīrētājs vēlēsies īsu termiņu – gadu vai divus,” saka J. Lapsa.
Advokāts apraksta konkrētu gadījumu, kad prasība par īres līguma termiņu tika skatīta tiesā. “Tiesai ir jānoskaidro abu pušu patiesā griba, un, izskatot lietu, tiesnesis jautāja, cik garu termiņu vēlas katra puse. Īrnieks atbildēja – pārējas noteikumos ir desmit gadi, bet gribu īres termiņu vismaz piecus gadus. Izīrētājs savukārt prasīja gadu vai divus. Pirmās instances tiesa lēma par labu pieciem gadiem. Abas puses lēmumu nepārsūdzēja, un spriedums stājās spēkā.”
J. Lapsa uzskata, ka likumā bija jāparedz īres līguma termiņa noteikšanas algoritms atkarībā no tā, cik gadus iepriekš ir īrēts dzīvoklis. Piemēram, ja īpašumā nodzīvoti 50 gadi, tad maksimālais pagarinājums ir desmit gadi. Ja 40 gadi, tad īres termiņš būtu astoņi gadi, ja 30 gadi – seši gadi. Viņaprāt, tas varētu būt taisnīgi.
“Ja pirms likuma pieņemšanas dzīvoklī nodzīvots tikai viens vai divi gadi, kāpēc lai pārejas periods būtu 10 gadi? Nevar likt vienos svaru kausos personu, kas konkrētajā dzīvoklī ir nodzīvojusi 50 gadus, un tos, kuri tur pavadījuši tikai vienu, divus vai piecus gadus,” uzskata J. Lapsa. “Protams, var būt arī citi apstākļi, kas tiesai būtu jāvērtē.”
Advokāts norāda – tiesu praksē ierasts, ka, iesniedzot tiesā prasību par īres līguma termiņa noteikšanu no beztermiņa uz termiņa, uzreiz tiek risināts arī īres maksas jautājums.
Pārejas noteikumu 4. punkts nosaka: “Dzīvojamās telpas īres līgumi, kuri noslēgti līdz 2021. gada 30. aprīlim un kuru darbība turpinās pēc šā likuma spēkā stāšanās, izīrētājam un īrniekam vienojoties, grozāmi atbilstoši šā likuma 8. panta pirmās daļas noteikumiem (tie nosaka, kādi noteikumi iekļaujami dzīvojamās telpas īres līgumā) ne vēlāk kā līdz 2026. gada 31. decembrim. Ja izīrētājs un īrnieks nevar vienoties par šiem noteikumiem, strīdu izšķir tiesa un šāda prasība ir ceļama ne vēlāk kā līdz 2026. gada 31. decembrim.”
Īres maksu, tāpat kā termiņu tiesas procesā, noteiks tiesa, bet likumā nav pateikts, kādi kritēriji ir jāievēro, akcentē J. Lapsa.
Advokāts uzskata, ka tiesai ir primāri jāvērtē pušu noslēgtā vienošanās. “Ja runājam par īres maksas izmaiņām, vissvarīgākā ir vienošanās, kas noteikta “vecajā”, iepriekšējā noslēgtajā līgumā. Ir līgumi, kuros rakstīts, ka īres maksa ir tāda, kādu nosaka Ministru kabinets vai pašvaldības dome. Skaidrs, ka šādi līguma noteikumi “nestrādās”. Tiesa drīzāk ņems vērā konkrētās lietas apstākļus, piemēram, kāda bijusi īres maksa, kā tā grozīta.
“No vienas puses, Civillikums noteic, ka īres maksai jābūt patiesai atlīdzībai par lietas lietošanu, tādēļ to nedrīkst noteikt tikai izskata pēc. No otras puses, ja par īres maksu nav nekas noteikti norunāts, bet dzīvojamo telpu jau agrāk īrējusi tā pati persona, tad pieņemams, ka agrākie noteikumi nav grozīti. Tāpēc tiesām nav noteikti konkrēti kritēriji, kas jāievēro,” skaidro J. Lapsa.
Iespējams, īres maksas izmaiņas ir saistītas ar inflāciju vai kādu citu algoritmu. “Arī šajos gadījumos nav tik vienkārši,” vērtē advokāts. “Vai jāņem vērā inflācija reizi gadā vai Centrālās statistikas pārvaldes aprēķinātā vispārīgā inflācija, vai inflācija tieši mājokļu segmentā? Vai īres maksā jāņem vērā arī deflācija?”
Dzīvojamo telpu īres likuma 10. pants nosaka: “Dzīvojamās telpas īres līguma darbības laikā īres maksu var grozīt tad, ja šajā līgumā ir paredzēti īres maksas grozīšanas nosacījumi un kārtība.” Tātad līgumā ir jābūt norādītiem skaidriem īres maksas grozīšanas kritērijiem.
J. Lapsa min vairākus dzīvojamās telpas īres maksas grozīšanas piemērus, kurus var ietvert īres līgumā.
1. piemērs. “Izīrētājam ir tiesības vienpusēji pēc saviem ieskatiem paaugstināt īres līgumā noteikto īres maksu reizi gadā līdz 10% no iepriekšējās īres maksas, paziņojot par to īrniekam rakstveidā 2 (divus) mēnešus iepriekš.”
2. piemērs. “Izīrētājam ir tiesības reizi gadā prasīt īres maksas paaugstināšanu, ja ir mainījusies tirgus cena. Pamatojums īres maksas paaugstināšanai ir neatkarīga speciālista iesniegts vērtējums par dzīvokļa tirgus cenu. Paziņojums kopā ar vērtējumu īrniekam iesniedzams rakstveidā 2 (divus) mēnešus iepriekš un īres maksas paaugstinājums stājas spēkā nākamajā mēnesī pēc šo 2 (divu) mēnešu notecējuma.”
J. Lapsa iesaka gan īrniekam, gan izīrētajam labi apdomāties, pirms iesniegt prasību tiesā. Viņš ar praktisku piemēru norāda, ka arī netiesājoties var panākt vienošanos par beztermiņa līguma un īres maksas maiņu.
Piemērs. Īpašniekam jau 30 gadus pieder māja Rīgā, kurā dzīvo īrnieki ar beztermiņa īres līgumu. Viņš labi pazīst īrniekus. Stājoties spēkā jaunam Dzīvojamo telpu īres likumam, mājas īpašnieks gribēja pārslēgt līgumus. Ja viņš prasītu tirgus cenu 5 eiro par m2, tad būtu tiesas darbi (un nav vēl zināms, vai tiesa nolemtu vēlamo), bet, ja prasītu saprātīgu samaksu, piemēram, 2,50 eiro par m2, tad īrnieki piekristu, jo viņiem arī ir skaidrs, ka par 1 eiro/m2 māju uzturēt nevar. Tiesa, īres līgumos tika ielikts algoritms ar nosacījumiem īres maksas paaugstināšanai. Arī īres līguma termiņi tika noslēgti uz 5–10 gadiem.
Abpusēji piekāpjoties, tika panākta vienošanās, iztiekot bez tiesas iejaukšanās.
“Tāpat jāatceras, ka īrnieks attiecībās ar izīrētāju ir patērētājs,” skaidro J. Lapsa. “Kā to saprast? Piemēram, jūs gribat noīrēt dzīvokli, kura īres maksa ir 300 eiro. Izīrētājs atsūta līgumu, bet nevarat pilnībā piekrist līgumā noteiktajam piedāvājumam un gribat to mainīt. Taču izīrētājs parasti atbild, ka viņam ir cits īrnieks, kas parakstīs šādu līgumu. Līdz ar to izīrētāji uzspiež savus līguma noteikumus un īrnieks nevar iebilst. Īrnieks ir patērētājs.”
“Tas ir aktuāls jautājums praksē, un tiesai ir jāvērtē arī šis aspekts,” norāda advokāts. “Lai izvairītos no pārmetumiem, izīrētājs var, piemēram, līgumus parakstīt elektroniski. Aizsūtiet līgumu īrniekam, lai viņš to kārtīgi izlasa un uzraksta iebildumus, ja tādi ir. Ja iebildumu nav, tad lūdziet, lai īrnieks līgumu paraksta pirmais, un tikai pēc tam līgumu parakstiet pats. Ja nākotnē būs tiesāšanās, tad izīrētājam nevarēs pārmest, ka tiek pārkāpti patērētāju tiesību noteikumi, jo īrnieks līgumu ir izlasījis un parakstījis pirmais.”
