Atvieglos kārtību, kādā dzīvojamo ēku var sadalīt dzīvokļa īpašumos

Lai daudzdzīvokļu dzīvojamo māju sadalītu dzīvokļa īpašumos, pašreizējais regulējums noteic vairākas secīgas darbības. Kā tās īsumā aprakstītas likumprojekta anotācijā, sākumā Valsts zemes dienestā jāreģistrē dzīvojamā māja (ēka) un telpu grupas (dzīvokļi), tad jāvēršas būvvaldē, lai māju nodotu ekspluatācijā, un Valsts zemes dienestā, lai Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētu dzīvokļa īpašumus un veiktu domājamo daļu aprēķinu. Pēc tam dzīvojamā māja un dzīvokļa īpašumi jāieraksta zemesgrāmatā.

Lai vienkāršotu dzīvokļa īpašuma izveidošanas un nodibināšanas kārtību triju vai vairāku dzīvokļu dzīvojamā mājā, likumprojektā paredzēta vienkāršota dzīvokļa īpašuma izveidošanas procedūra, papildinot likuma 6. pantu ar trešo daļu un tādējādi nosakot, ka triju vai vairāku dzīvokļu māju, pirms tās sākotnējās ierakstīšanas zemesgrāmatā, sadala dzīvokļa īpašumos, ja īpašnieks to lūdzis.

Likuma 6. panta pirmajā daļā plānots papildus noteikt, ka dzīvokļa īpašumu var izveidot ne tikai uz mājas īpašnieka, bet arī mājas tiesiskā valdītāja lēmuma pamata. Tiesiskais valdītājs tiks reģistrēts Kadastra informācijas sistēmā, jo dzīvojamā māja vēl nebūs ierakstīta zemesgrāmatā. Kadastra informācijas sistēmā tai nevarēs būt reģistrēts īpašnieks līdz dzīvojamās mājas ierakstīšanai zemesgrāmatā.

Vienlaikus netiek mainīts līdz šim pastāvošais nosacījums, ka dzīvokļa īpašumus var nodibināt, ierakstot zemesgrāmatā, ar brīdi, kad dzīvojamā māja pieņemta ekspluatācijā. Tātad no brīža, kad dzīvoklī būs iespējams izmitināt personas dzīvošanai, civiltiesiskajā apgrozībā varēs nonākt dzīvokļa īpašums, nevis kopīpašuma domājamā daļa no dzīvojamās mājas.

Atbilstoši ar ceturto daļu papildināts Dzīvokļa īpašuma likuma 6. pants, nosakot, ka dzīvokļa īpašumi zemesgrāmatā būs ierakstāmi tikai pēc būves pieņemšanas ekspluatācijā. Savukārt būves kadastrālo uzmērīšanu un turpmāk arī vienlaicīgu sadali dzīvokļa īpašumos varēs ierosināt līdz būves pieņemšanai ekspluatācijā. Dzīvokļa īpašuma reģistrācija Kadastra informācijas sistēmā nav pakārtota dzīvojamās mājas pieņemšanai ekspluatācijā.

Precizēs lietošanas tiesības uz autostāvvietu

Likumprojekts papildināts ar jaunu IV nodaļu “Lietošanas tiesības uz kopīpašumā esošo daļu”.

Iegādājoties dzīvokļa īpašumu daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā, pircēji papildus dzīvokļa īpašumam iegādājas arī autostāvvietu vai pagrabstāvā esošo noliktavu, vai daļu no palīgēkas u. tml., norādīts likumprojekta anotācijā.

“Uzmanību šī jautājuma sakārtošanai vērsa nekustamā īpašuma attīstītāji, jo patlaban viss balstās uz “nedrošiem pamatiem”. Šobrīd piegulošajā teritorijā uz lietošanas tiesību pamata dzīvokļu īpašniekiem pārdod autostāvvietas, noliktavas vai pirmā stāva dzīvoklim – daļu no zaļās zonas – un reģistrē zemesgrāmatā,” stāsta Ekonomikas ministrijas Mājokļa politikas departamenta direktors Mārtiņš Auders. “Taču vienmēr var gadīties – kāds, ja tas nav darījuma dalībnieks, procesu apstrīd.”

Vēl viens variants, kā risina autostāvvietu pārdošanu: pagrabstāvā izveido dzīvokļa īpašumu, kas ir nedzīvojamā telpa, un to izpārdod domājamās daļās.

“Tas rada virkni problēmu,” akcentē M. Auders. “Pirmkārt, skaidrs, ka šis dzīvokļa īpašnieks nekad nepiedalīsies balsojumā, līdz ar to tiek samazināts dzīvokļu īpašnieku balsotāju skaits. Otrkārt, domājamās daļas, piemēram, mantošanas ceļā, var sadalīties vēl sīkākās domājamās daļās, un tad autostāvvietai pretī nebūs vienas lietošanas tiesības. Treškārt, kāds var mēģināt izbeigt kopīpašumu.”

Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā paredz, ka sākotnēji atsevišķās lietošanas tiesības tiek nodibinātas par labu dzīvojamās mājas vienīgajam īpašniekam (projekta attīstītājam) kā personālservitūts, kurš pēc tam tās atsavina dzīvokļa īpašumu ieguvējiem, piesaistot konkrētam dzīvokļa īpašumam kā reālservitūtu.

Atsevišķās lietošanas tiesību var nodibināt uz tiesas sprieduma, darījuma, tai skaitā testamenta, vai dzīvojamās mājas īpašnieka lēmuma pamata, un minētā tiesība ir nodibināta līdz ar tās nostiprināšanu zemesgrāmatā.

“Reālservitūtam vienmēr jābūt piesaistītam kādam dzīvokļa īpašumam no attiecīgās mājas. Autostāvvietu nekad nevarēs pārdot kaimiņmājas dzīvokļa īpašniekam,” skaidro M. Auders.

Vienota infrastruktūra uz vairākiem zemesgabaliem

Līdzīgi praksē trūkst normatīvā regulējuma attiecībā uz tiesību un pienākumu apjomu (t. sk. jautājumos par nodibināšanu un nostiprināšanu zemesgrāmatā) par kopīgās infrastruktūras izmantošanu, kas paredzēta kopīgai lietošanai ar citas dzīvojamās mājas, kura neatrodas uz tā paša zemesgabala, dzīvokļu īpašniekiem, un šajā infrastruktūrā ietilpst noteikta daļa no zemesgabala ar inženierbūvēm un labiekārtojuma elementiem.

“Parasti, būvējot vairākas mājas, katrai no tām cenšas izveidot savu zemesgabalu, lai būtu vienkāršāk pārvaldīt. Tomēr nav jēgpilni katrai ēkai uztaisīt rotaļlaukumu, atkritumu glabātuvi, sporta laukumu, ceļu vai ko citu. Risinājums ir visiem namiem izveidot kopīgu infrastruktūru. Kā to panākt?” klāsta M. Auders.

Iepriekš Latvijā neatzina, ka viens īpašnieks sev par labu var nodibināt servitūtu. Respektīvi, vienam īpašniekam piederošais zemesgabals nevarēja tikt apgrūtināts par labu tam pašam īpašniekam piederošajam otrajam zemesgabalam.

Ar likumprojektu iecerēts noteikt, ka kopīgās infrastruktūras lietošanas tiesību, apgrūtinot kalpojošo nekustamo īpašumu par labu valdošajam nekustamajam īpašumam, var nodibināt arī tad, ja abi nekustamie īpašumi pieder vienai personai un ja kopīgās infrastruktūras lietošanas tiesība neizbeidzas ar tiesības un pienākuma sakritumu vienā personā.