FOTO: Zane Bitere, LETA.
Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, kurus Saeima atbalstīja trešajā lasījumā 30. maijā, dod iespēju mājas īpašnieku mazākumam lemt par daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas uzturēšanu un atjaunošanu, ja sākotnēji sasauktā mājas kopsapulce kvoruma trūkuma dēļ nav lemttiesīga. Atkārtotu sapulci varēs sasaukt mēneša laikā pēc sākotnējās kopsapulces, un tā būs lemttiesīga, ja tajā piedalīsies vairāk nekā viena trešdaļa no visiem dzīvokļu īpašniekiem.
Grozījumus Dzīvokļa īpašuma likumā izstrādāja Ekonomikas ministrija (EM), un tie Saeimā tika iesniegti aizvadītā gada februāra beigās. Priekšlikumi sagatavoti, pamatojoties uz citu valstu, pārsvarā Austrijas, pieredzi.
Likuma grozījumu mērķis ir uzlabot dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanas procedūru, lai tiktu nodrošināta sekmīga dzīvojamo māju pārvaldīšana, kā arī sasniegti Eiropas Savienībā izvirzītie energoefektivitātes mērķi. Tāpat, stājoties spēkā izmaiņām likumā, tiks noteikta aizsardzība tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri ir aktīvi dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, taču ir mazākumā un tādējādi nespēj pieņemt lēmumus vairākuma bezdarbības dēļ, vēstīts anotācijā.
Likuma grozījumi stāsies spēkā šī gada 1. novembrī.
Šobrīd Dzīvokļa īpašuma likuma 19. pants noteic, ka dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir lemttiesīga, ja dalībnieku reģistrācijas sarakstā reģistrētie dzīvokļu īpašnieki pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem.
“Nereti, lai pieņemtu lēmumu par dzīvojamo māju pārvaldīšanu, investīcijām un līdzekļu piesaisti, nav iespējams sasaukt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, nesanāk kvorums, tāpēc tā nenotiek. T. s. “guļošais” vairākums paliek mājās un nepiedalās kopsapulcē,” grozījumu nepieciešamību preses konferencē 3. jūnijā pamatoja Saeimā atbildīgās Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas priekšsēdētājs Oļegs Burovs. “Likuma grozījumi ir aicinājums dzīvokļu īpašniekiem nepalikt mājās un piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā. Lai nebūtu tā, ka vairākuma vietā lēmumu pieņem mazākums.”
Arī EM Mājokļu politikas departamenta direktors Mārtiņš Auders preses konferencē norādīja uz ilggadēju fenomenu, proti, dzīvokļu īpašnieku kūtro aktivitāti mājas pārvaldīšanā.
“Iepriekš likumdošana koncentrējās uz dažādu procedūru uzlabošanu, lai dzīvokļu īpašnieku vairākums varētu pieņemt lēmumus vienkāršāk un ērtāk. Tomēr ir situācijas, kad dzīvokļu īpašnieku vairākums ir neaktīvs, tāpēc jādomā par aktīvā mazākuma aizsardzību. Kopīgais mērķis ir sev piederošās mājas saglabāšana, nevis ēkas stāvokļa pasliktināšanās,” skaidroja M. Auders.
EM pārstāvis atzina: viņš necer, ka likuma grozījumi kardināli mainīs situāciju, jo “šis ir viens no soļiem, kas veicams, lai vienkāršotu normatīvos aktus mājokļu jautājumā un lai dotu vairāk instrumentu pārvaldniekam, tiesību un aizsardzības mehānismu dzīvokļu īpašniekiem”.
Biedrības “Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācija” (LNPAA) valdes priekšsēdētāja vietnieks Ervins Straupe apliecināja: “Grozījumi labi strādās nevis tad, kad mazākums lems vairākuma vietā, bet tad, kad vairākums sapratīs, ka arī viņiem jāpiedalās mājas pārvaldīšanā.”
Ar grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā dzīvokļu īpašnieku mazākumam tiek paredzētas būtiskas pilnvaras atkārtotas kopsapulces gadījumā lemt par mājas pārvaldīšanas jautājumiem.
Likums ir papildināts ar 19.1 pantu, kas nosaka atkārtotas kopsapulces sasaukšanas kārtību. Tā uzskatāma par lemttiesīgu, ja atbilst visiem attiecīgajiem noteikumiem:
Jāpiebilst, ka ar likuma grozījumiem plānots papildināt 17. pantu ar desmito daļu, kas nosaka: dzīvokļu īpašnieku kopība atkārtotā kopsapulcē vai atkārtotā aptaujā nav tiesīga pieņemt lēmumus, kuru pieņemšanai saskaņā ar šā panta nosacījumiem vai dzīvokļu īpašnieku kopības nolemto nepieciešams lielāks balsu skaits nekā vienkāršs no visiem dzīvokļu īpašumu īpašniekiem saņemto balsu vairākums.
O. Burovs akcentēja, ka grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā paredz, ka atkārtotā kopsapulcē mazākums var lemt arī par pārvaldnieka nomaiņu.
LNPAA pārstāvis preses konferencē norādīja uz riskiem, kas notiks ar īpašumu, ja īpašnieku mazākums pārāk bieži mainīs pārvaldnieku.
Savukārt O. Burovs argumentēja, ka tiesībām nomainīt pārvaldnieku īpašniekiem nevajadzētu būt tabu. “Protams, regulāra pārvaldnieku maiņa nenāk par labu īpašumam,” teica komisijas vadītājs. “Taču ir sūdzības no iedzīvotājiem, ka viņi vispār neredz pārvaldnieku, nezina, ko viņš dara, ieguldījumi netiek veikti. Turpretī nomainīt pārvaldnieku nav iespējams, jo dzīvokļu īpašnieku vairākums neierodas kopsapulcē.”
Likuma grozījumi nosaka: ja ir sasaukta atkārtota dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir uzskatāms par pieņemtu, ja “par” nobalso vairāk nekā puse no atkārtotā kopsapulcē pārstāvēto dzīvokļu īpašumu īpašniekiem.
Ja ir organizēta atkārtota aptauja, dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir uzskatāms par pieņemtu, ja “par” nobalso vairāk nekā puse no tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri noteiktajā termiņā snieguši atbildi.
Atkārtotā kopsapulcē vai aptaujā pieņemts dzīvokļu īpašnieku lēmums stājas spēkā vienu mēnesi pēc tā paziņošanas dienas, ja minētajā termiņā dzīvokļu īpašnieku kopība no jauna sasauktā dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē vai, pieņemot lēmumu aptaujas veidā, par attiecīgo jautājumu nav lēmusi citādi.
Likumdevējs ir noteicis, ka jaunā kārtība attieksies uz kopsapulcēm, kas tiks sasauktas pēc šī gada 1. novembra.
Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likuma 10. pantā paredz, ka dzīvokļa īpašniekam būs jāiesniedz aktuālā kontaktinformācija, kas nepieciešama saziņai ar pārvaldnieku, kā arī ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanu saistītu uzaicinājumu un paziņojumu saņemšanai.
Dzīvokļa īpašniekam būs pienākums norādīt Būvniecības informācijas sistēmā (BIS) vai iesniegt pārvaldniekam vai personai, kura atbilstoši pārvaldīšanas līguma noteikumiem kārto mājas lietu, šādu aktuālo kontaktinformāciju:
Ja dzīvokļa īpašnieks nebūs norādījis vai iesniedzis elektroniskā pasta un korespondences adresi, par adresi saziņai ar pārvaldnieku tiks uzskatīta dzīvokļa īpašuma adrese.
E. Straupe preses konferencē atzinīgi novērtēja grozījumus par kontaktinformācijas norādīšanu, jo līdz šim likumdošana noteica paziņot tikai deklarēto adresi.
LNPAA vēstulē Saeimas komisijai sakarā ar grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā izteica bažas, ka likumprojekts ar mazākuma balsojumu neveicinās Eiropas Savienības izvirzīto energoefektivitātes mērķu sasniegšanu. Finansējuma piesaistei ir vajadzīgs vairākuma balsojums, kas ir banku sektora stingra prasība, kopš tiek realizēti energoefektivitātes veicināšanas projekti.
O. Burovs atzina, ka bankas prasa pat 75% dzīvokļu īpašnieku balsojumu. Tomēr, viņaprāt, energoefektivitātes darbu veikšanai var uzkrāt līdzekļus uzkrājuma fondā un attiecīgo naudu sadalīt ar mazākuma kvorumu.
M. Auders uzsvēra: kredītiestādes bažījas par to, ka aizdevums netiks atdots. “Dzīvokļu īpašnieku kopība ir ļoti drošs darījuma partneris, jo tā nevar būt maksātnespējīga. Turklāt par dzīvokļu īpašnieku saistībām vienmēr atbild paši dzīvokļu īpašnieki,” akcentēja EM pārstāvis. “Virzība uz klimatneitralitāti un portfeļa zaļināšanu novedīs pie tā, ka banku viedoklis, iespējams, kādā brīdī mainīsies.”
Lai uzlabotu daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanu, EM šogad plāno iesniegt Saeimā vēl citus likumprojektus.
LV portāls jau vēstīja – ministrija gatavo grozījumus Dzīvokļa īpašuma likumā, kas noteiks, ka parādi tiks piesaistīti dzīvoklim, respektīvi, tā būs kā reālnasta (Civillikuma 1260. pants: “Reālnasta ir uz nekustamu īpašumu gulošs pastāvīgs pienākums atkārtoti dot noteiktus izpildījumus naudā, graudā vai klaušās.” Šeit – red. piez.). Tas ir kas līdzīgs nodrošinātam kreditoram, proti, skaidri zināms, ka parāds tiks saņemts atpakaļ.
Tāpat iecerēts, ka dzīvokļu īpašumu kopībām būs jāreģistrējas Uzņēmumu reģistrā. Tas vajadzīgs, lai kopības būtu identificējamas un ar tām varētu tieši slēgt darījumus, piemēram, par siltināšanu izsniegt aizdevumu kopībām.
EM strādā arī pie jauna Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumprojekta. Tas paredz būtiskas izmaiņas dzīvokļu īpašnieku norēķinos ar pakalpojuma sniedzējiem, plašākas pilnvaras pārvaldniekam rīkoties ar uzkrājuma fondu, kā arī atvieglotas prasības biedrībām savas mājas pārvaldīšanā.
