Publicitātes foto
Bieži vien dzīvokļu īpašniekiem nav vēlmes ieguldīt savā īpašumā, viņi par to vispār neinteresējas. Lai dotu dzīvokļu īpašniekiem lielākas iespējas aizsargāties pret vairākuma bezdarbību, Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisija otrajam lasījumam gatavo Dzīvokļa īpašuma likuma grozījumus, kuros paredzēts dot plašākas pilnvaras māju apsaimniekošanā mazākumam. “Tas varētu būt rīks, kā iekustināt pārējos,” sarunā par situāciju daudzdzīvokļu namu apsaimniekošanas jomā un iespējamajām regulējuma izmaiņām saka Ekonomikas ministrijas Mājokļu politikas departamenta direktors MĀRTIŅŠ AUDERS.
Ir dažādi dati par dzīvojamā fonda nolietojumu. Savulaik viens no ekonomikas ministriem minēja, ka tas ir 60–70%. Ik pa laikam ministrija pasūta pētījuma par konkrētas sērijas mājas apsekojumu. 2022. gadā pārbaudīja 602. sērijas deviņstāvu lielpaneļu ēkas, 2021. gadā – 103. sērijas piecstāvu mūra-paneļu ēkas, bet 2020. gadā – 467. sērijas deviņstāvu lielpaneļu ēkas. Kāds Latvijā ir dzīvojamais fonds?
Nav vienotas metodoloģijas, pēc kuras vērtē ēku nolietojumu. Ministrijas pasūtītie pētījumi par daudzdzīvokļu namiem liecina, ka nav nekas “spīdošs”, bet mājas nav arī kritiskā stāvoklī. Nav tā, ka nami ir nolietoti un tūlīt būtu jānojauc un nav ekspluatējami. Galvenās prasības – mehāniskā stiprība un stabilitāte – tiek izpildītas. Protams, dažiem mezgliem ir jāpievērš papildu uzmanība.
Jautājums ir par iedzīvotāju attieksmi, par vēlēšanos investēt šajās ēkās.
Svarīgi arī, cik atbilstoša ir pārvaldnieka darbība, lai konstatētu defektus, informētu par tiem iedzīvotājus un tiktu pieņemti dzīvokļu īpašnieku lēmumi vai pārvaldnieks pilnvaru ietvaros paveiktu nepieciešamos darbus.
Patlaban firma “CMB” izlases kārtībā apseko 316. un 318. sērijas mājas, tā saucamās “hruščovkas”. Šoreiz pētījums būs plašāks, jo lielākajiem pārvaldniekiem tika palūgts iesniegt arī māju tehniskās apsekošanas aktus, tātad aina būs pilnīgāka. Pirmo secinājumu gan vēl nav.
Pamatojoties uz daudzstāvu dzīvojamo māju apsekojumiem, ministrija ir izdevusi arī rekomendācijas, kam pievērst uzmanību ēku apsaimniekošanā. Pārvaldnieki ņem vērā šos secinājumus un riskus.
Ministru kabineta noteikumos Nr. 907 “Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi, kārtējo remontu un energoefektivitātes minimālajām prasībām” norādīts, ka dažādu sērijveidu dzīvojamo māju vidējais kalpošanas ilgums bez lieliem kapitālieguldījumiem ir 50–70 gadi, savukārt mūra (ķieģeļu) vai lielbloku mājām – 100–150 gadi.
Ekspluatācijas laiks nav saistīts ar mājas dzīves ciklu. Tas ir indikatīvs rādītājs. Ir jāveic mājas tehniskā pārbaude, lai konstatētu, kādā stāvoklī ir ēka.
Piemēram, ēkām Rīgā, Valdemāra ielā 117 un 119 (šīm ēkām šīgada 18. februārī tika konstatēta bīstama deformācija un evakuēti iedzīvotāji – red.), ir daudz lielāks dzīves cikls. Lai gan konkrētajā gadījumā nami neizturēja noteikto dzīves ciklu, kas ir virs 100 gadiem. Tās ir pagājušā gadsimta 30. gadu ēkas. Kaut arī vizuāli bija redzams, ka ir problēmas – nosēdušies pamati –, dzīvokļu īpašnieki laikus tās nenovērsa.
Lielākie sarežģījumi ir pirmskara ēkām, šādas mājas ir samērā unikālas, tajās nav iespējami tipveida risinājumi kā padomju laika ēkās, kur ir standartizēta pieeja – viena veida paneļi, metinājumi, ķieģeļi – un arī problēmas var risināt standartizēti.
Nevarēsim izstrādāt palīgmateriālus pirmskara ēku īpašniekiem un pārvaldniekiem. Turklāt šādu ēku apsaimniekošana ir daudz dārgāka un sarežģītāka.
Tomēr kopumā valstī ir jāveicina jaunu daudzdzīvokļu māju celtniecība, lai nomainītu nolietoto dzīvojamo fondu. Var, bet nav jēgas ieguldīt, piemēram, vecās koka mājās, kas savu laiku ir nokalpojušas. Ik gadu vajadzētu nomainīt ap 10 000 dzīvokļu, bet Latvijā tiek uzcelti vien 2000–3000 jaunu dzīvokļu.
Lai dotu iespēju dzīvokļu īpašniekiem vairāk rūpēties par savu īpašumu, Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisija otrajam lasījumam gatavo Dzīvokļa īpašuma likuma grozījumus, kuros mazākumam paredzēts dot lielākas pilnvaras māju apsaimniekošanā. Savos atzinumos gan Juridiskais birojs, gan Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācija iesaka sašaurināt jautājumu loku, ko var izlemt mazākums, tas būtu attiecināms tikai uz “nepieciešamu vajadzību”.
Jā, ir dažādas domas par mazākuma balsojumu. Bet kā sniegsim dzīvokļu īpašniekiem lielākas iespējas aizsargāties pret vairākuma bezdarbību, ja nav politiskas gribas iedot tādu instrumentu?
Kāpēc vēlamies mazākumam dot lielākas tiesības? Tas būs rīks, kā iekustināt pārējos. Ja vairākums redzēs, ka mazākums pieņem tādus lēmumus, kas neatbilst vairākuma interesēm, tad tiks sasaukta sapulce un pieņemti citi lēmumi. Tā ir grozījumu ideja, kāpēc plānots ieviest mazākuma balsojumu.
Likumprojektā paredzēts, ka mazākums varēs izlemt tikai tos jautājumus, kas nav tik svarīgi, lai vajadzētu visas kopības piekrišanu. Tie nav jautājumi par tiesībām izvēlēties pārvaldnieku, noteikt dažādus apgrūtinājumus.
Mazākums varētu izlemt jautājumus, kas parasti tiek risināti pārvaldīšanas līguma ietvaros, piemēram, par uzkrājuma veidošanu un remontdarbiem.
Vakar (saruna notika 25. oktobrī – red.) kopā bija sanākusi darba grupa, kura sprieda: iespējams, likumprojektā vajadzētu noformulēt, ka mazākums var lemt par obligātajām pārvaldīšanas darbībām, kuras nosaka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums. Ja netiek izpildīts likumā noteiktais, tad nonākam pie tādām sekām, kādas ir pieminētajās Valdemāra ielas ēkās.
No pārvaldniekiem palūdzām statistiku par biežākajiem lēmumiem, kas dzīvokļu īpašnieku sapulcēs netiek pieņemti, jo nav kvoruma. Piemēram, viens no pārvaldniekiem 2022. gadā bija organizējis 34 kopsapulces un tikai 18 gadījumos tika pieņemti lēmumi, jo nebija kvoruma. Ar aptaujām situācija bija nedaudz labāka: no 73 aptaujām 40 gadījumos ir pieņemts lēmums.
Jautājumi, par ko tika lemts un kur nebija kvoruma: remontdarbu vai pārbūves darbu veikšana, piemēram, gāzes apkures katla remonts, karstā ūdens siltummaiņa, ēkas tehniskās apsekošanas atzinuma pasūtīšana, kāpņu telpu logu nomaiņa, hidroizolācijas šuvju hermetizācija, fasādes atjaunošana, atkritumu konteineru novietņu izbūve, elektroapgādes tīklu nomaiņa u. c.
Ir arī situācijas, kad pārvaldnieki kādu darbu veikšanai mēģina nodrošināties ar balsojumu, lai gan pārvaldnieks varētu veikt remontu un finansējumu paņemt no uzkrājuma fonda.
Ministru kabineta noteikumu Nr. 907 “Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi un kārtējo remontu” 17. punkts paredz, kādos gadījumos jāveic ārpuskārtas remonts.
Jā, tā tas arī notiek – pārvaldnieks uzliek jumtam ielāpu, avārija ir novērsta, bet tālāk nekas nenotiek. Esam konstatējuši, ka jumtā ir uzlikts ielāps, bet ir sapuvis pārseguma latojums. Vairs iekšā nekas netek, bet situācija neuzlabojas.
Lai problēmu risinātu, ir vajadzīgs tehniskās apsekošanas atzinums un projekts un dzīvokļu īpašniekiem ir jālemj par finansējumu. Līdz ar to viss apstājas, jo vairākums ir neaktīvs.
Varbūt ir cita alternatīva – iedot pārvaldniekam lielākas pilnvaras? Bet pamatā jau vajadzīgs lēmums un finansējums.
Vai ir tā, ka daudzi dzīvojamo māju īpašnieki neinteresējas par ēkas stāvokli, nenāk uz sapulcēm?
No pārvaldnieku stāstītā varu teikt, ka 10% ir aktīvisti, kas ir ieinteresēti mājas atjaunošanā, 80% ir svārstīgi, bet 10% pretdarbojas jebkuru lēmumu pieņemšanā.
Neiesaistīšanās mājas apsaimniekošanā nav tikai Latvijas fenomens. Nereti īpašnieki dzīvo ārzemēs, un ēkas stāvoklis viņus neuztrauc.
Pērn arī Austrija likumā ieviesa iespēju mazākumam lemt par mājas pārvaldīšanas darbībām.
Viņu argumenti ir ļoti līdzīgi: dzīvokļu īpašnieki īpašumu iegādājušies kā investīciju, viņi nav ieinteresēti piedalīties sapulcē un kaut ko lemt.
Solījāt, ka rudenī uz Saeimu virzīsiet jaunu Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu.
Pie šī likumprojekta turpinās darbs, spriežam, kādi būs norēķini, kas maksās par darbu ar debitoriem. Galvenā doma – ja pārvaldnieks ir starpnieks norēķinu sistēmā, tad lai no viņa neprasa parādu, kā arī lai viņš saņem atlīdzību par darbu ar dzīvokļu īpašniekiem.
Šobrīd gatavojam arī grozījumus Dzīvokļa īpašuma likumā. Parādi tiks piesaistīti dzīvoklim, tā būs kā reālnasta (Civillikuma 1260. pants: “Reālnasta ir uz nekustamu īpašumu gulošs pastāvīgs pienākums atkārtoti dot noteiktus izpildījumus naudā, graudā vai klaušās” – red.). Tas ir kaut kas līdzīgs nodrošinātam kreditoram: ir skaidri zināms, ka parāds tiks saņemts atpakaļ.
Tāpat grozījumi paredz, ka dzīvokļu īpašumu kopībām būs jāreģistrējas Uzņēmumu reģistrā.
Tas vajadzīgs, lai kopības būtu identificējamas un ar tām varētu tieši slēgt darījumus, piemēram, par siltināšanu izsniegt aizdevumu tieši kopībām.
Jaunajā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā būs noteikts, ka kopībai obligāti būs jāveido uzkrājumi – viena divpadsmitā daļa no pārvaldīšanas izdevumiem, tā būs kopības manta, ar kuru atbildēt par saistībām.
Sabiedrība “Inspecta Latvia” pēc ministrijas pasūtījuma apsekoja mājas. Uzņēmuma pārstāve intervijā LV portālam pauda viedokli, ka ēku pārvaldniekiem ir jābūt profesionāļiem, jo tieši viņiem uztic rūpes par ēkām. Taču patlaban Saeimā Valsts pārvaldes un pašvaldības komisija trešajam lasījumam skata Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma grozījumus, kas nosaka: turpmāk kā vienīgais priekšnoteikums reģistrācijai pārvaldnieku reģistrā, lai Būvniecības informācijas sistēmā (BIS) saņemtu piekļuvi attiecīgajai mājas lietai, ir noslēgts dzīvojamo māju pārvaldīšanas līgums. Apsaimnietotājiem netiek prasīta profesionālā kvalifikācija.
Ir svarīgi, ka var strādāt BIS, nevis ka pārvaldnieki nevar iekļūt sistēmā. Kad grozījumi stāsies spēkā, redzēsim, cik daudziem māju pārvaldniekiem ir profesionālā kvalifikācija, redzēsim arī reģionālo griezumu. Iespējams, ir jādomā par atbalsta mehānismu pārvaldniekiem, jānoskaidro, kas viņiem traucē iegūt izglītību.
Nevienai mājai pārvaldnieks nav obligāts – likums to neprasa. Protams, varētu diskutēt, ka no konkrēta dzīvokļu skaita pārvaldnieks varētu būt obligāts. Piemēram, Vācijā tie ir astoņi dzīvokļi. Tas ir izšķiršanās jautājumus.
Grūti iedomāties, kā laukos nelielas daudzdzīvokļu mājas īpašnieki atradīs pārvaldnieku ar profesionālo kvalifikāciju.
Dzīves nepieciešamība ir tāda, ka ir jābūt kādam pārstāvim, kas apsaimnieko māju. Izvēlamies vai nu pārvaldnieku, vai pilnvaroto personu – pēdējais dzīvokļu īpašnieku lietas risinās no jautājuma uz jautājumu. Tādā ziņā labāk, ka māju apsaimnieko pārvaldnieks.
Jau šobrīd Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums noteic, ka pārvaldnieka izglītība nav nepieciešama, ja biedrība pārvalda vienu māju vai ja ēkas platība ir mazāka par 1500 kvadrātmetriem. Ja dzīvokļu īpašnieki paši darbojas savā mājā, tad nevajadzētu būt tādām prasībām, kas to liedz darīt. Respektīvi, ja nosakām prasības izglītībai, tad var būt situācija, ka īpašnieki pasaka: mums tas nav vajadzīgs. Biedrības parasti apsaimnieko otrās grupas ēkas.
Jaunajā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumprojekta kontekstā diskutējām, kāpēc pārvaldnieka profesionālā izglītība ir vajadzīga ēkām, kurās kopējais apjoms ir lielāks nekā 1500 kvadrātmetri. Taču ir komplicētākas ēkas – trešās grupas ēkas, tādas, kurās ir lifti. Pārvaldnieki secināja, ka profesionālā izglītība pārvaldniekam noteikti ir vajadzīga trešās grupas ēkās.
Taču māju sliktais stāvoklis nav saistīts ar pārvaldnieka izglītību. Tas ir atkarīgs no tā, vai dzīvokļu īpašniekiem ir līdzekļi un vēlme ieguldīt savā īpašumā.
