Publicēts pirms gada. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Kopš 18. februāra divu dzīvojamo māju Kr. Valdemāra ielā iemītniekiem ir liegts atgriezties savos dzīvokļos, kamēr nav veikti nepieciešamie būvdarbi ēku bīstamības novēršanai. Medijos plaši atspoguļotā nelaime daudziem lika pievērst papildu uzmanību plaisām būvēs, kā arī uzdot jautājumu, – kādā stāvoklī ir daudzdzīvokļu mājas Latvijā, no kurām lielākā daļa būvētas pirms neatkarības atjaunošanas? Atbilstoši normatīviem dažādu tipveida projektu daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku vidējais kalpošanas laiks ir 60 gadi. Taču to faktiskais kalpošanas laiks ir atkarīgs no daudziem apstākļiem, tai skaitā ēku īpašnieku un pārvaldnieku ieinteresētības būvi regulāri apsekot, savlaicīgi identificēt un novērst iespējamās neatbilstības, sarunā ar LV portālu norāda akciju sabiedrības “Inspecta Latvia” Inspicēšanas institūcijas Būvju nodaļas vadītāja ILONA MARINA.
Jau vairākus gadus pēc Ekonomikas ministrijas pasūtījuma esat izvērtējuši vairāku padomju laikā celto daudzdzīvokļu sērijveida ēku tehnisko stāvokli.
Jā, pēdējos trīs gados Latvijas pilsētās un laukos esam apsekojuši un izpētījuši trīs dažādu tipveida projektu daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas, kas projektētas un būvētas no 1960. līdz 1989. gadam. 2022. gadā pārbaudījām 602. sērijas deviņstāvu lielpaneļu ēkas, 2021. gadā – 103. sērijas piecstāvu mūra-paneļu ēkas, bet 2020. gadā – 467. sērijas deviņstāvu lielpaneļu ēkas.
Ministru kabineta noteikumos par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi, kārtējo remontu un energoefektivitātes minimālajām prasībām norādīts, ka dažādu dzīvojamo māju vidējais kalpošanas ilgums bez lieliem kapitālieguldījumiem ir 50–70 gadi. Kādi ir jūsu secinājumi pēc ēku apsekošanas?
Apsekoto tipveida projektu ēku noteiktais vidējais kalpošanas laiks ir 60 gadi. Taču to faktisko ekspluatācijas laiku nevar vērtēt pēc būvniecības gada, jo tas lielākoties tiek noteikts pēc ēku tehniskā stāvokļa, kas ir diezgan atšķirīgs. To ietekmē celtniecībā izmantoto būvizstrādājumu un montāžas būvdarbu kvalitāte, klimatiskie apstākļi.
Ne mazāk svarīga ir ēkas pārvaldīšanas organizēšana.
Izpētēs esam vērtējuši tipveida sēriju ēku mehāniskās stiprības un stabilitātes atbilstību Būvniecības likuma 9. pantam. Vērtējām, cik ēkas ir drošas, stabilas un vai tām ir telpiskā noturība. Secinājām, ka apsekotās ēkas nav pilnībā tehniski un morāli nolietojušās un to turpmākā ekspluatācija ir pieļaujama.
467. sērijas ēkām konstatējām, ka to celtniecībā lietotie būvizstrādājumi un elementi – jumta plātnes, ārsienu paneļi – ir bijuši nekvalitatīvi izgatavoti jau ražošanas laikā.
103. sērijas ēku šķērssienām tika izmantoti rūpnīcā “Lode” ražotie keramikas ķieģeļi, kas biežāk bija nepiemērotas kvalitātes, un atmosfēras faktoru ietekmē tiem konstatēti plaši bojājumi. Tiesa, ir 103. sērijas projekta risinājumi, kuros pielietoti silikāta ķieģeļi un Kalnciema rūpnīcā ražotie dzeltenā māla ķieģeli, – šo ēku ārsienu mūra daļu tehniskais stāvoklis ir daudz labāks.
602. sērijas ēkām konstatējām gan redzamas elementu montāžas neprecizitātes ārējās fasādēs un jumta daļā, gan iebūvētus nekvalitatīvus būvizstrādājumus.
Būtiskākie defekti un neatbilstības tika konstatētas ēkās ar balkoniem un zemajiem – pusstaigājamiem – bēniņiem.
No 18 apsekotajām 602. sērijas ēkām trijās konstatējām pirmsavārijas stāvokli. Tiesa, pirmās pārbaudījām vecākās šīs sērijas ēkas. Biežāk novērotās problēmas – novirzes no vertikalitātes, projekta nepilnības. Tomēr ēkas ir atzītas par stabilām un drošām ekspluatācijā.
Kas būtu jādara, lai mājas kalpotu pēc iespējas ilgāk?
Visu sēriju ēkām ārkārtīgi svarīgi ir laikus identificēt iespējamās neatbilstības. Profesionāliem, pirmām kārtām, jābūt ēku pārvaldniekiem, jo tieši viņiem mēs uzticam savas rūpes par ēkām.
467. sērijas ēkām esam izstrādājuši risinājumus, kā uzlabot jumta paneļu stabilitāti, un drošu ekspluatāciju. 602. sērijas ēkām ar balkoniem jau drīzumā ieteicama tehniskā apsekošana, lai atklātu iespējamās neatbilstības jumta konstrukcijās, kā arī demontētu balkonus un to vietā ierīkotu franču balkonus.
Kam pēc mājas tehniskā stāvokļa būtu jāpievērš vislielākā uzmanība?
Sērijveida ēkās uzmanība ir jāpievērš jumta plātnēm, to balstu vietām, atsegtam stiegrojumam, kas nodrošina elementu mehānisko stiprību un stabilitāti, kā arī atsegtām savienojumu detaļām.
Atsegts stiegrojums bieži ir 467. un 602. sērijas ēku jumta plātnēm – lielākoties rūpnīcā nekvalitatīvi ražotiem būvelementiem.
Ja šādas neatbilstības tiek pamanītas, jāpārbauda, vai tās nav pakļautas ārējiem atmosfēras faktoriem, kas vienmēr pasliktina esošo situāciju. Ja ir plānoti remontdarbi un stiegrojums tiks aizsargāts, uztraukumam nebūs pamata.
Ja runājam par valsts stratēģiskiem plāniem energoefektivitātes jomā, sērijveida projektu mājas šīm prasībām neatbilst. Protams, siltināšanas pasākumi aizsargā arī konstrukcijas un elementus ar defektiem, uzlabo ēku tehnisko stāvokli, bet īpašnieku lēmumus ierobežo nepietiekami lielas investīcijas.
Ēku siltināšana ir efektīva tikai tad, ja to veic kompleksi, nevis tikai fasādei.
Dažreiz īpašnieki izvēlas vai pārvaldnieks piedāvā nosiltināt tikai ēkas cokola daļu, atjaunot ēkas apmales, tikmēr jumta konstrukcijas, nojumju vai balkonu tehniskais stāvoklis nešķiet aktuāls. Mūsu ieskatā katrai ēkai nepieciešama individuāla pieeja. Bieži vien pasākumi nav pārdomāti un efektīvi.
Vai laba ēku uzturēšana var pagarināt to ekspluatācijas laiku?
Jā, protams, bet ir laikus jānovērš bojājumi. Jumta daļa visvairāk ir pakļauta atmosfēras faktoru ietekmei – vējam, saulei, nokrišņiem. Īpaši vērīgiem jābūt jumta segumu pieslēgumu vietās pie ventilācijas šahtām, izvadiem, ārsienām. Ja šuve nav hermētiska, mitrums intensīvāk bojā nekvalitatīvus elementus.
Jumta daļai ir jāpievērš vislielākā dzīvokļu īpašnieku un pārvaldnieku uzmanība.
Latvijas Pašvaldību savienības dati rāda, ka gandrīz divas trešdaļas dzīvojamo māju īpašnieku nav pārņēmuši namu pārvaldīšanas tiesības, – to dara pašvaldību uzņēmumi. Kāda situācija ir šo sērijveida ēku uzturēšanā?
Mūsu pārbaudītajās ēkās 90% gadījumu uzturēšanas pienākumi bija nodoti pārvaldniekam. Ir svarīgi saprast, ka ēku tehnisko stāvokli nosaka tas, cik godprātīgi pārvaldnieks pilda savus pienākumus, lai laikus konstatētu iespējami negatīvu ietekmi uz ēkas konstrukcijām.
Esam secinājuši, ka ne vienmēr ēku pārvaldnieki ir vērīgi un labi pilda savus pienākumus.
Būtiski uzsvērt, ka galvenais pārvaldnieku pienākums ir ne tikai uzturēt ēku ikdienā, novērst avārijas, bet arī organizēt un vizuāli apsekot ēku konstrukcijas vienu vai divas reizes gadā.
Pārvaldniekam ir vajadzīgās zināšanas, izglītība, darbībai nepieciešamās atļaujas. Ar to vajadzētu pietikt, lai laikus tiktu pamanītas negatīvas izmaiņas ēkā. Vizuālo apsekošanu pārvaldnieks dokumentē, un informācija ir iekļaujama mājas lietā. Ja visi pārvaldnieki ievērotu normatīvos noteikto kārtību, tad izpētes laikā būtu atklāti un secīgi novērsti ēkas bojājumi.
Arī vizuāli var konstatēt plaisas.
Pārvaldniekam, vizuāli pamanot plaisas vai iespējamo deformāciju pazīmes, jābūt gatavam rīcības plānam, piemēram, pieaicināt un konsultēties ar būvspeciālistiem, būvinspektoriem. Bieži vien pārvaldnieks taisnojas, ka, neraugoties uz aicinājumu to darīt, kopīpašnieki neesot pieņēmuši lēmumu.
Tāpēc ir jāatzīmē, ka Ministru kabineta noteikumos Nr. 907 “Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi un kārtējo remontu” ir teikts: “Ja vizuālajā apskatē ir konstatēti dzīvojamās mājas bojājumi, pārvaldītājs lemj par ārpuskārtas remonta veikšanu” un “ja vizuālajā apskatē vai tehniskajā apsekošanā ir konstatēti apstākļi, kas var radīt bojājumu rašanos, dzīvojamās mājas pārvaldītājs veic nepieciešamos pasākumus minēto apstākļu novēršanai”. Mūsu apsekotajās ēkās pārvaldnieks nav izmantojis šādu iespēju.
Ja tiek konstatēta bīstamība ēkā, tās novēršana jāuzsāk nekavējoties, nevis vairākus gadus pasīvi jāvēro situācija, – tā jebkurā brīdī var izraisīt neprognozējamas sekas.
Bieži uz biroju braucu pa Krišjāņa Valdemāra ielu un jau vairākus gadus novēroju fasāžu stāvokli, tajā skaitā arī ēkām K. Valdemāra ielā Nr. 117 un Nr. 119 (šīm ēkām 18. februārī tika konstatēta bīstama deformācija un evakuēti iedzīvotāji – Red.).
Vizuāli redzamo bojājumu stāvoklis un notikušās deformācijas bija signāls rīkoties gan ēkas kopīpašniekiem, gan pārvaldniekam. Bija nepieciešams pieaicināt būvvaldes, tagad Rīgas domes Pilsētas attīstības departamenta būvinspektoru, lai veiktu pārbaudes un sagatavotu atzinumu. Profesionāls vērtējums, iespējams, būtu pamudinājums dzīvokļu īpašniekiem nekavējoties rīkoties.
Cik bīstamas vispār ir plaisas ēkās? Uz šo interviju ar jums nācu pa Strēlnieku ielu, – tur vairākās pirmskara mājās zem palodzes redzēju nelielas plaisas.
Ēkām tas ir tikpat individuāli kā cilvēkam – nav vienotas diagnozes un ārstēšanas metodes. Visam ir savs kalpošanas laiks, vecums, nolietojums. Tas ir kā ar drēbēm – ja saplīst, sašujam vai metam ārā. Tas pats ir ar plaisām – tās var būt apmetumā, nevis mūrī. Ne vienmēr plaisas ir bīstamas.
Kad apmetums, kā arī cita apdare vai elementi nolietojas un atmosfēras faktoru ietekmē notiek pildvielas zudumi un destrukcija, rodas plaisas. Piemēram, apmetuma vidējais kalpošanas ilgums pēc normatīviem ir aptuveni 50 gadi.
Vienlaikus svarīgi norādīt, ka īpašniekiem nevajadzētu visu “norakstīt” uz ēkas vecumu, bet, parādoties plaisām, vērsties pie būvspeciālistiem, kam ir nepieciešamās profesionālās zināšanas un pieredze, lai palīdzētu noskaidrot problēmas nopietnību un sagatavotu atzinumu par risinājumiem.
Kad par plaisām ir jāuztraucas?
Parādoties plaisām, nav jāsatraucas, bet ir jārīkojas, lai izprastu to cēloni. Lai nebūtu pamata uztraukumam, ieteicams ēkas apsekot profesionāli. Ne vienmēr pietiek ar vizuālo apsekošanu – dažkārt ir nepieciešama detalizēta tehniskā izpēte ar atsegumiem, uzmērījumiem un citiem pasākumiem, ko nosaka būvspeciālists.
Pieredze rāda, ka īpašnieki un pārvaldnieki nav tik kompetenti, lai sagatavotu darba uzdevumu. Tāpēc būvspeciālistam būtu jāiesaistās jau uzdevuma sagatavošanas laikā, kas parasti dod vislabāko rezultātu.
Ēku telpisko noturību nodrošina konkrēti būvelementi, kas ēkām, kuras ir būvētas 1910. gadā, paneļu, mūra-paneļu vai karkasa tipa būvēm, atšķirsies. Profesionāls būvspeciālists pārzina dažādu ēku specifiku un varēs sniegt vērtējumu par plaisu cēloņiem.
Otrs aspekts, uz ko norāda, runājot par māju stāvokli, ir dzīvokļu īpašnieku finansiālā rocība. Lai gan pārvaldnieks iesaka noteiktus ēku uzlabošanas darbus, tas bieži vien atduras pret argumentu – nav naudas.
Labi, īpašniekiem nav tādu finansiālo līdzekļu. Un ko pārvaldnieks dara tālāk?
Savā profesionālajā pieredzē esam konstatējuši gan bezdarbības pazīmes, gan arī dažādas nelikumīgas darbības. Piemēram, ja nesošo konstrukciju pastiprināšanai likuma noteiktajā kārtībā jāizstrādā būvprojekts, ir pārvaldnieki, kas organizē būvdarbus, un tos veic cilvēki bez atbilstošām atļaujām un profesionālām iemaņām. Tādēļ tiek konstatētas nelikumīgas būvniecības pazīmes. Uz šādiem uzņēmīgiem “darboņiem” neattiecas profesionālā atbildība, un darba rezultātu nav iespējams prognozēt.
Piemēram, dažās pilsētās 602. sērijas ēku bēniņos esam konstatējuši jumta plātņu izveidotus pastiprinājumus, kam nav aprēķinu pamatojuma.
Dzīvokļa īpašuma likumā norādīts, ka par visu ir atbildīgi īpašnieki, – tieši viņiem ir jārūpējas par mājas stāvokli, pārvaldīšanu, jārod tam finansējums. Viens ir pārvaldnieka loma un atbildība, bet otrs – dzīvokļa īpašnieki.
Jā, dzīvokļu īpašnieki atbild par savu īpašumu, par māju. Jautājums: vai pārvaldnieks tikai pilda vai nepilda savus pienākumus? Dzīvokļu īpašnieki uzticas pārvaldniekam kā kompetentam un rūpīgam saimniekam un vienlaikus uztic viņam savu dzīvību un veselību.
Dzīvokļu īpašnieki jebkurā brīdī var atteikties no pārvaldnieka un to nomainīt.
Lai izvērtētu pārvaldnieka kompetenci, dzīvokļu īpašniekiem arī pašiem ir jābūt zinošiem. Domāju, cilvēks vairāk ir gatavs uzticēties pārvaldniekam, nevis pats iesaistīties problēmu risināšanā. Lai gan esam iepazinuši arī ļoti aktīvus īpašniekus, kas ir atteikušies no pārvaldīšanas uzņēmumu pakalpojumiem un ļoti labi rūpējas par savu māju stāvokli, izrādot ārkārtīgi apsveicamu iniciatīvu. Mums liels prieks, ka tādi cilvēki mūsu praksē ir.
Būvinženieris Aigars Ūdris pirms dažiem gadiem Valsts kontroles (VK) uzdevumā apsekoja daudzdzīvokļu mājas reģionos. Viņš situāciju sarunā ar LV portālu salīdzināja ar ugunsgrēka dzēšanu. VK atzina, ka ir dzīvojamās mājas, kurās to nolietojuma pakāpes dēļ nav lietderīgi turpmāk ieguldīt līdzekļus.
Arī mums bija uzdevums apsekot trīsstāvu 103. sērijas mājas laukos. Vienā gadījumā, piemēram, konstatējām, ka ir noticis ugunsgrēks un izliecies lodžijas panelis, bet līdz šai dienai uzlabojumi nav veikti. Tiesa, cilvēkiem lauku reģionos trūkst līdzekļu lielākiem darbiem, tādēļ šādos gadījumos izvērtējums un atbalsts būtu nepieciešams arī no pašvaldībām.
No visiem Latvijas mājokļiem aptuveni miljons jeb 69% atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamajās mājās. 45% daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku ir uzbūvētas līdz 1941. gadam, bet no 1961. līdz 1992. gadam – 53%. Tātad no jauna ir uzcelti tikai 2% namu. Vai esat pētījuši arī pirmskara mājas – kādā stāvoklī tās ir?
Pirms Pirmā pasaules kara ēkas lielākoties tika būvētas kā īres nami, lai varētu izīrēt atsevišķus dzīvokļus. Turīgākajiem tie bija lielāki 5 līdz 7 istabu dzīvokļi, kas parasti atradās Rīgas centrā. Vēlāk dzīvokļi tika sadalīti vai apvienoti komunālajos mitekļos.
Ēku uztveru kā dzīvu būtni, kas piepildīta ar cilvēkiem, inženiersistēmām un kurā nepārtraukti notiek procesi. Piemēram, ja apkures vai kanalizācijas sistēmas, kam normatīvais kalpošanas ilgums ir beidzies, nav nomainītas, tās ir tehniski nolietojušās. Sistēmas ir nolietojušās arī paneļu ēkās, jo ķeta cauruļu kalpošanas laiks ir 40 gadi. Ja tiek konstatēts, ka cauruļvadu tehniskais stāvoklis nav piemērots ekspluatācijai un izraisa lielākas problēmas to uzturēšanā, tie ir jānomaina.
Lai cik dīvaini nešķistu, bet daudzās paneļu un mūra-paneļu ēkās ķeta caurules ir labā stāvoklī, – visticamāk, kvalitatīvi veikta montāža.
Mājās, kas būvētas pagājušā gadsimta sākumā, viss ir pamatīgi novecojis un sliktā tehniskā stāvoklī. Ēkas būvēja ar krāsnīm vai ar šodien jau nevecojušām apkures sistēmām, kad māju siltumapgādi nodrošināja katlumājas, par kurināmo lietojot ogles un malku. Šādās pirmskara mājās oriģinālo apkures cauruļu diametrs ir tik liels, ka izraisa lielus siltuma zudumus un nav efektīvs.
Dzīvojamās ēkās bija ierīkoti arī savienotie sanitārie mezgli, kuros bija uzstādītas malkas krāsnis, sadzīves kanalizācijas ūdeni no vannām novadīja uz trapiem, kas lielākoties atradās koka pārsegumā. Noplūžu un cauruļu bojājumu izraisītā mitruma dēļ tika bojātas arī koka pārseguma nesošās konstrukcijas, veidojās trupe un bojājās izolācija.
Dzīvokļu īpašnieki bieži vien nodarbojas ar patvaļīgu būvniecību. Vai izpētes laikā saskārāties ar šo problēmu?
Kaut arī izpētē nevērtējām pārplānošanas likumiskumu, paneļu ēkās esam konstatējuši, ka cilvēki to ir darījuši. 602. sērijas ēkās visas sienas ir nesošās, un tas nav novērots. Savukārt 103. un vairāk 467. sērijas ēkās ir dzīvokļi, kuros nojauktas nenesošās starpsienas. Tā nav laba prakse. Būtu apsveicami, ja būvdarbu dokumentācijas izsniegšanas gadījumā būvvalde vērtētu arī konkrētajā ēkā jau iepriekš notikušās pārplānošanas.
Ik palaikam kāda pašvaldība nojauc ēku, kas kļuvusi nedroša un kuras atjaunošanā nav vērts ieguldīt līdzekļus. Vai, pēc jūsu domām, vajadzētu apsvērt nepieciešamību būvēt jaunu dzīvojamo fondu pašvaldībās?
Diplomdarba aizstāvēšanā komisija man pajautāja: ko darīt ar ēkām, piemēram, Āgenskalna priedēs, kuras būvētas pagājušā gadsimta 50. gados? Mājas ir atzītas par stabilām un ekspluatācijai drošām, bet tajās ir novecojušas inženiersistēmas, dzīvokļu plānojums neatbilst mūsdienu prasībām un komfortam – caurstaigājamas un nelielas istabas, mazas virtuves, neatbilstošs sanitārtehniskais mezgls. Bet tas viss nav iemesls uzskatīt ēku par nedrošu.
Taču, ja runājam par zemes lietderīgu izmantošanu, trīsstāvu māju vietā ir iespējams uzbūvēt arī vairāku stāvu ēkas, bet pastāv iespējamie apgrūtinājumi īpašumtiesību dēļ. Katras ēkas nojaukšanas pamatojums ir jāvērtē individuāli.
Latvijā ir laba pieredze, ka arī koka mājām iespējams dot otru dzīvi, kas nemaz nav sliktāka par pirmo. Kādreiz bija koka ēku nojaukšanas plāns, vēlāk vīzijas un projekti, kā atjaunot vēsturisko apbūvi Maskavas forštatē, bet tas diemžēl nav ne uzsākts, ne realizēts.
Maskavas ielā var redzēt arī daudzus graustus, degušas mājas.
Degušas lielākoties ir denacionalizācijas procesā pārņemtās ēkas, kuru īpašnieki tās nav uzturējuši pienācīgā kārtībā, aizmirstot par saviem pienākumiem un īrniekiem. Tad var būt situācijas, ka aizsalst ūdensvads, nav apkures, īrnieki pamet dzīvokļus, ēka pakāpeniski nolietojas un degradējas, dažreiz kļūst par graustu.
Esmu pārliecināta, ka tādu ēku šodien ir daudz mazāk nekā pirms desmit gadiem. Ļoti ceru, ka kādreiz vēsturiskā koka apbūve tiks atjaunota un “sadraudzēsies” ar mūsdienu [arhitektūru] – stiklu un metālu, bet tam ir nepieciešama cilvēku iniciatīva un atbalsts.
