Publicēts pirms 4 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
FOTO: Dārta Ance Ēdere, LV portāls
Mehāniskās stiprības pārbaudes būtu vajadzīgas katrai konkrētās padomju laika sērijas daudzdzīvokļu ēkai, uzskata Rīgas Tehniskās universitātes Materiālu un konstrukciju institūta docents, inženierzinātņu doktors, būvinženieris AIGARS ŪDRIS. Tieši detalizēta revīzija ieviestu pilnīgu skaidrību, kādā stāvoklī Latvijā ir dzīvojamais fonds. Viņaprāt, tikai tad – atkarībā no secinātā – būtu iespējams saprast, ar ko ir jārēķinās, un varētu izstrādāt rīcības plānu.
Pagājušā gada nogalē Valsts kontrole (VK) publicēja revīzijas ziņojumu “Ēku drošums: vai darām pietiekami?”, kurā tika analizēts 119 daudzdzīvokļu dzīvojamo māju stāvoklis desmit Latvijas pašvaldībās – arī Daugavpilī un Valmierā.1 Ziņojumā secināts, ka daļa dzīvojamā fonda pamazām pārvēršas graustos. Cik saprotu, kopā ar VK darbojāties kā eksperts?
Jā, mana kompetence bija apsekot daudzdzīvokļu mājas reģionos, bet ne abās lielajās pilsētās. Vērtēju 20 objektus lauku reģionos, arī novada centros – Ērgļos un Alojā. Būvniecības likuma 9. pantā ir noteiktas būtiskas prasības būvēm. VK pieaicināja mani izteikt viedokli par ēku lietošanas drošumu, namu mehānisko stiprību un stabilitāti, kā arī ugunsdrošību. Citus kritērijus nevērtēju.
Kāds ir vidējais daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas stāvoklis reģionos?
Ne ļoti labs un ne ļoti slikts. Daudz kas bija atkarīgs arī no tā, kādā gaismā konkrētās pašvaldības gribēja sevi parādīt. Atsevišķas pašvaldības rādīja objektus, kādi nu tie ir, bet bija arī situācijas, kad tika parādīts paraugobjekts. Tad sapratu, ka tā nav caurmēra vidējā situācija.
Ēkas ir ļoti dažādas: apsekoju gan veco apbūvi, kas datējama ar 19. gadsimta otro pusi – akmens mūra ēkas –, gan ēkas, kas ir būvētas 20. gadsimta 80. gados.
Dažāda ir arī namu īpašnieku struktūra. Ļoti maz ir tādu ēku, kas atrodas 100% pašvaldības valdījumā, daļā māju dzīvokļi ir privatizēti. Tas nozīmē, ka paralēli eksistē gan privātīpašnieku, gan pašvaldības intereses. Piemēram, ēkā ir desmit dzīvokļi – deviņi ir privatizēti, bet viens pieder pašvaldībai (vai otrādi). Līdz ar to arī pašvaldība ir atbildīga par savu īpašumu.
Tāpat saskāros ar cilvēkiem, kuri dzīvo šajos namos. Ja dzīvoklis ir privatizēts, tas nozīmē, ka cilvēkam savulaik ir bijusi kaut kāda interese, plāni un perspektīvas. Ja ieeju pašvaldības dzīvoklī un cilvēks 30 gadu laikā to nav privatizējis, ko tur sastopu? 60–80 gadus vecus iemītniekus. Kā viņi iejūgsies īpašuma apsaimniekošanā, ieguldīs savu daļu, lai to renovētu? Šie jautājumi vecāka gadagājuma iemītniekiem ir ļoti tāli, un diezin vai viņiem to vairs vajag.
Stāstījāt par daudzdzīvokļu māju meža vidū, kurā dzīvo viens cilvēks, kas nav ar mieru pārvākties uz novada centru.
Tāda situācija ir Saldus novadā. Tā savulaik bija mežsaimniecības māja ar astoņiem dzīvokļiem. Meža vidū, vairākus desmitus kilometru no ceļa. Pašvaldībai ēka ir jāuztur, jānodrošina apsaimniekošana, arī ceļš jātīra. Skaidrs, ka ieguldījumi ir absolūti neadekvāti, bet situāciju atrisināt nav iespējams.
Kas ir galvenie sliktā tehniskā daudzdzīvokļu ēku stāvokļa iemesli? Vai dzīvokļu īpašnieku izpratnes trūkums, ka jārūpējas ne tikai par savu dzīvokli, bet arī visu ēku kopumā, vai arī finansiālās iespējas?
Jebkura apsaimniekošana prasa resursu ieguldīšanu. Ar to vien, ka saslaucīsim pagalmu un iztīrīsim dūmeņus, nepietiek. Bet tas ir viss, ko iedzīvotāji, kas dzīvo ārpus novadu centriem, var atļauties. Pašreizējo daudzstāvu namu apsaimniekošanu reģionos kvalificēju kā ugunsgrēka dzēšanu.
Otra lieta – pienācīgi dzīvojamo fondu iespējams uzturēt tikai tad, ja tas tiek kvalitatīvi apdzīvots. Bet – jo tālāk no centra, jo vairāk tukšu dzīvokļu. Ir arī situācijas, kad formāli skaitās, ka dzīvoklis ir apdzīvots, bet tā iemītnieki devušies vai nu uz ārzemēm, vai novadu centriem.
Vienā pašvaldībā man teica, ka konkrēto dzīvokli reizi nedēļā atbrauc apskatīties mazdēls, bet dzīvokļa saimniece ir pansionātā. Dzīvoklis ziemā netiek apkurināts. Ko tad varam gribēt?
Reizēm pat ir tā, ka pašvaldība nosaka simbolisku apsaimniekošanas maksu, bet to nesamaksā gadiem. Jāņem vērā, ka šajos pašvaldību dzīvokļos tiek izmitināti arī cilvēki, piemēram, no ieslodzījuma vietām, kuri pēc normatīvā regulējuma ir jānodrošina ar dzīvojamo platību.
Kāds nekustamo īpašumu apsaimniekošanas uzņēmums plašsaziņas līdzekļos ir izteicies, ka arī Rīgā, kurā sērijveida ēku ir visvairāk un mikrorajoni ir būtiska dzīves telpas daļa, situācija ir slikta. Faktiski daļa no dzīvojamā fonda lēnām brūkot kopā.
1989. gadā Rīgā bija 905 000 iedzīvotāju, bet šobrīd – vismaz par trešdaļu mazāk. Līdz ar to loģiski, ka ir daudz tukšu dzīvokļu. Vēl ir arī privātīpašnieki, kuri nespēj sakārtot savus lielos īres namus. Jumts, ūdens aizvadīšana – ja šos jautājumus nerisina, notiek ļoti strauja nama degradācija.
Nereti pašvaldības dzīvojamā namā ir aizņemti tikai 70%, citā – 40% dzīvokļu. Tur pārsvarā mitinās cilvēki, kuriem jau ir 70–80 gadu. Neloloju cerības, ka viņu vietā nāks citi. Tas nozīmē, ka dzīvojamais fonds kļūs arvien tukšāks un ieguldījumu apjoms, lai namus uzturētu lietošanas kārtībā, tikai pieaugs. Visticamāk, ir racionāli jāizvērtē situācija un jāsakārto vismaz viena ēka. Ko darīt ar otru? Izsolīt! Noderīgi būs materiāli: vecās koka dēļu grīdas skaitās īpaši ekskluzīvas, tās iestrādā jaunajos projektos, pieprasīti ir arī vecie ķieģeli.
Ja neizdodas izsolīt namu, tas ir jādemontē, jo īpašnieks atbild par vides drošību.
Vairākas institūcijas, arī Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrija, atzinušas, ka ir dzīvojamās mājas, kurās to nolietojuma pakāpes dēļ nav lietderīgi veikt turpmākus ieguldījumus. Rīgā tie ir daži procenti no visa dzīvojamā fonda. Atsevišķās pašvaldībās ik pa laikam arī nojauc kādu daudzdzīvokļu namu, piemēram, Krāslavā (pērnvasar šajā Latgales pilsētā nojauca par bīstamu atzītu četrstāvu ēku ar 44 dzīvokļiem).
Nevar teikt, ka dzīvojamais fonds ir absolūti degradēts. Jebkuru ēku var sakārtot, ja iegulda līdzekļus. Jautājums – vai tas ir racionāli? Tāpēc būtu jākoncentrē resursi konkrētā vietā.
Viena lieta, ko ieteiktu pašvaldībām, – tām nevajadzētu ļaut privatizēt dzīvojamo fondu, jo tad uzreiz parādās problēmas. Iespēja privatizēt jau ir bijusi. Ja māju pārvalda pašvaldība, rīkoties ir krietni vienkāršāk. Turklāt parasti privatizē labāko dzīvojamo fonda daļu un pašvaldībām paliek tikai sliktākie mitekļi.
Pašvaldībām ir vajadzīgs savs dzīvojamais fonds, jo ir jāsniedz sociālā palīdzība atsevišķām cilvēku grupām, piemēram, bāreņiem.
Cik ilgi kalpo padomju laikā celtās sērijveida daudzdzīvokļu mājas? Vai ir vērts tajās ieguldīt?
Ministru kabineta noteikumos Nr. 907 “Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi, kārtējo remontu un energoefektivitātes minimālajam prasībām” norādīts dažādu dzīvojamo māju vidējais kalpošanas ilgums bez lieliem kapitālieguldījumiem. Piemēram, paneļu un lielpaneļu ēkām (103.;104. sērijas nami) tas ir 60 gadi, bet mūra (ķieģeļu) vai lielpaneļu ēkām (sērijas 1-316; 1-318; 119) – 70 gadi. Vismazākais kalpošanas ilgums ir ķieģeļu mūra vai koka stāvbūves un guļbūves namiem (sērija M3; M4) – 50 gadi.
Ja bankā vēlaties ņemt kredītu, kredītiestādes skatās, vai konkrētajai mājai netuvojas kalpošanas laika beigas.
M3 un M4 sērijas mājas sāka būvēt pagājušā gadsimta 50. gadu beigās un 60. gados, arī lauku novados. Tām pirms desmit gadiem jau ir beidzies vidējais kalpošanas ilgums, bet cilvēki tajās turpina dzīvot. Daudzi pat nezina, ka dzīvo šādās ēkās.
Ekonomikas ministrija sadarbībā ar būvniecības speciālistiem pērn veica 464. sērijas 13 daudzdzīvokļu ēku konstrukciju mehānisko stiprības un stabilitātes izpēti, kurā secināja, ka ēku nesošās konstrukcijas ir apmierinošā tehniskā stāvoklī un tās ir drošas turpmākai ekspluatācijai. Kā vērtējat padomju laikā celto māju stāvokli?
Tas nenozīmē, ka šādus secinājumus var izdarīt par visiem 464. sērijas daudzdzīvokļu namiem. Pētījums parāda, ka nebūs pēkšņas, katastrofālas situācijas pasliktināšanās – ka tūlīt ēkas sabruks. Situācija ir kontrolējama.
Taču, lai būtu pilnīga pārliecība par ēkas drošību, jebkura objekta īpašniekam situācija ir jāapzina individuāli. Piemēram, ja ir vāja grunts, ēka var nonākt nelietojamā stāvoklī krietni pirms vidējā kalpošanas laika termiņa. Mehāniskās stiprības pārbaudes būtu vajadzīgas katrai konkrētās padomju laika sērijas ēkai. Piemēram, publiskai būvei prasa novērtējumu reizi desmit gados. Arī elektroinstalācijas pārbaudes dzīvokļos pēc normatīviem ir jāveic reizi desmit gados.
Ko darīt šādā situācijā? VK atzīst, ka valstij un pašvaldībām vajadzētu aktīvāk iesaistīties daudzdzīvokļu ēku uzturēšanas procesā un radīt atbalsta instrumentus, kas atvieglo apsaimniekošanas procesu.
Ir jābūt nevis izlases veida, bet gan ļoti detalizētai revīzijai, kura nebalstās tikai uz Valsts zemes dienesta sniegtajiem datiem. Vajadzētu būt ļoti konkrētai skaidrībai, kādā stāvoklī Latvijā ir dzīvojamais fonds.
Valstij maksājam nodokļus, arī nekustamā īpašuma nodokli (NĪN). Vajadzētu noteikt: ja ir veikts kompleksais apsekojums, objekta īpašniekam ir NĪN atvieglojums. Ja noteiktā termiņā tas nav iesniegts, NĪN tiek paaugstināts. Pātagas un pīrāga politika.
Saprotu, ka nav iespējams investēt remontos, bet apsekošanas izmaksas ir lēšamas pārsvarā trīsciparu skaitlī.
Latvijā ir vairāk nekā 20 000 daudzdzīvokļu māju. Vai būtu jāapseko katrs nams?
Latvijā ir vairāki tūkstoši būvdarbu vadītāju, būvuzraugu un konstruktoru – katram ir tiesības veikt detalizēto apsekošanu.
Kurš maksās?
Par to būtu jāmaksā objektu īpašniekiem. Iespējams, ir jārīkojas līdzīgi kā ar publiskajām ēkām. Valsts noteica noteiktu termiņu – līdz pērnā gada septembrim –, kad par katru no tām bija jābūt detalizētam tehniskā stāvokļa vērtējumam. Tad varēja just, ka pašvaldības un dažādas institūcijas ir sarosījušās.
Ja būs detalizēta dzīvojamā fonda revīzija, tad redzēsim, kāda ir situācija, kāds ir nolietojuma procents: 20%, 30% vai 60%. Un tad – atkarībā no secinātā – varēs saprast, ar ko ir jārēķinās, un izstrādāt rīcības plānu. Turklāt jau patlaban normatīvi paredz: katram objektam ir jābūt mājas lietai – jābūt fiksētam nama stāvoklim.
Protams, nevar noteikt, ka rīt pusdienlaikā visam jābūt kārtībā. Bet, pieņemsim, termiņš varētu būt 2021. gada beigas. Divu gadu laikā var atrast iespēju saņemt kvalificēta būvniecības speciālista vērtējumu, lai pēc tam to iesniegtu būvvaldē. Lai nebūtu tā, ka piepeši būvvalde attopas: re, kur ir grausts!
Lietuvā 2015. gadā tika pieņemts likums, kas, tuvojoties nama normatīvās ekspluatācijas laika beigām, paredz obligātos maksājumus renovācijas fondā.
Normatīvais regulējums Latvijā jau paredz, ka ir jāveic uzkrājumi mājas remontu veikšanai. Pēc būtības tas ir tas pats. Cita lieta, vai tas tiek realizēts. Apsaimniekošanas izdevumi ir mauriņa kopšanai vai kāpņu telpas mazgāšanai, bet, ja vētra norauj jumtu, šim nolūkam kalpo uzkrājumu fonds.
Manuprāt, valstiski nav skaidri definētas dzīvojamā fonda apsaimniekošanas vadlīnijas – nav pateikts, kā jārīkojas un kādi ir nosacījumi konkrētai darbībai. Iedzīvotājam saka: skaties Ministru kabineta noteikumos vai tādā un tādā likumā. Kurš tur var izburties cauri? Nama pārvaldnieks? Arī viņš nav pārliecināts, vai zina visu: ir ugunsdrošības, ekspluatācijas u. c. noteikumi. To ir daudz. Ja būtu konkrētas vadlīnijas noteiktu sērijveida vai cita veidu dzīvojamo māju apsaimniekošanai, šīs darbības būtu daudz vienkāršākas.
1 Valsts kontrole. “Ēku drošums: vai darām pietiekami? Likumības un lietderības revīzija “Vai tiek izpildīti priekšnoteikumi pašvaldību pārvaldīšanā un kontrolē esošu ekspluatācijā pieņemtu ēku atbilstībai drošuma prasībām?””. Rīga, 2019. Revīzijā konstatētais aptver ekspluatācijā pieņemtas ēkas, kuras pieder revīzijas apjomā iekļautajām desmit – Alojas, Ērgļu, Gulbenes, Tērvetes, Saldus, Olaines, Ventspils, Limbažu novada, Daugavpils un Valmieras – pašvaldībām, daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, kuras pašvaldības tikai pārvalda un apsaimnieko, kā arī ēkas, kurās pašvaldību būvvaldes ir veikušas pārbaudes drošuma kontroles ietvaros.
