Publicēts pirms gada. Izvērtē satura aktualitāti! >>
FOTO: Edijs Pālens, LETA.
Viens no iemesliem, kas ierobežo daudzdzīvokļu namu iedzīvotāju iespējas gādāt par sava īpašuma uzturēšanu kārtībā, ir nepietiekamais dzīvokļu īpašnieku skaits, kuri vēlas uzlabojumus. Joprojām daudzos gadījumos aktīvo īpašnieku skaits salīdzinājumā ar pasīvajiem dzīvokļu īpašniekiem ir mazāks. Valdībā 28. februārī atbalstītajos grozījumos Dzīvokļa īpašuma likumā ir paredzēts atvieglot dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanu. Izmaiņas vēl jāskata un jāpieņem Saeimai.
Likumprojekts ir izstrādāts, lai uzlabotu dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanas procedūru un saglabātu sekmīgu dzīvojamo māju pārvaldīšanu, kā arī sasniegtu Eiropas Savienībā (ES) izvirzītos energoefektivitātes mērķus, norādīts likumprojekta anotācijā.
Paredzēts arī noteikt aizsardzību dzīvokļu īpašniekiem, kuri ir aktīvi dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, taču ir mazākumā un tādēļ nespēj pieņemt lēmumus vairākuma bezdarbības dēļ.
Patlaban Dzīvokļa īpašuma likuma 16. pantā ir noteikts, ka dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanai visos gadījumos ir vajadzīga vismaz vairāk nekā puses (50+1) dzīvokļu īpašnieku piekrišana.
Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 18. panta otro daļu dzīvokļu īpašnieku kopība par savas kompetences jautājumiem lēmumus var pieņemt šādi:
Ekonomikas ministre Ilze Indriksone valdības sēdē skaidroja: “Iepriekš ir konstatētas problēmas, ka ļoti bieži dzīvokļu īpašnieki nespēj sasaukt pilnvērtīgu dzīvokļu īpašnieku sapulci, vai arī vairākumam trūkst intereses par dalību kopības lēmuma pieņemšanā, un netiek savākts kvorums. Dzīvokļu īpašnieki bieži vien savos īpašumos nedzīvo vai arī ir izbraukuši ārpus valsts un neiesaistās mājas apsaimniekošanā.”
Lai sekmētu efektīvāku daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanu, ar grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā lielākas tiesības lēmumu pieņemšanā paredzētas dzīvokļu īpašnieku mazākumam.
Ekonomikas ministrija skaidro, ka līdzīga prakse tiek piemērota arī citviet Eiropā. Piemēram, Igaunijā konkrētās jomas regulējošajos normatīvajos aktos paredzēts: ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulcei nav kvoruma, tādā pašā darba kārtībā var tikt sasaukta jauna kopsapulce, kas ir lemttiesīga neatkarīgi no dalībnieku skaita.
Austrijā noteikts, ka atsevišķos gadījumos dzīvokļu īpašnieku mazākumam ir iespēja izlemt jautājumus par dzīvojamas mājas pārvaldīšanu.
Arī Augstākās tiesas Senāta Civillietu departamenta zinātniski analītiskais padomnieks Rihards Gulbis uzskata, ka Latvijā būtu jāievieš tāda prakse kā Igaunijā, lai dzīvokļu īpašnieki mazākumā varētu aizstāvēt savas intereses un rīkoties. To viņš uzsvēra Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas Mājokļa jautājumu apakškomisijas sēdē 28. februārī, kurā tika apspriesta daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomas kontrole un uzraudzība.
Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā paredzēts izdarīt izmaiņas 19. pantā, kurās noteikts: ja sākotnējā dzīvokļu īpašnieku kopsapulce nav lemttiesīga, to var sasaukt atkārtoti.
Ja kopsapulce ar to pašu darba kārtību tiek atkārtoti sasaukta mēneša laikā, tā ir lemttiesīga, ja dalībnieku reģistrācijas sarakstā reģistrētie dzīvokļu īpašnieki pārstāv vairāk nekā vienu trešdaļu no visiem dzīvokļu īpašumiem.
Paredzēts 16. pantu papildināt ar 3.1 daļu, kurā noteikts: “Sasaucot atkārtotu dzīvokļu īpašnieku kopsapulci atbilstoši šā likuma 19. panta 8.1 daļai, dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir uzskatāms par pieņemtu, ja par to nobalso dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no atkārtotā kopsapulcē pārstāvēto dzīvokļu īpašumu skaita.”
Atkārtotu kopsapulci var sasaukt ne vēlāk kā septiņas dienas iepriekš rakstiski vai citādā dzīvokļu īpašnieku kopības noteiktajā kārtībā, uzaicinot katru dzīvokļa īpašnieku. Šāds regulējums jau šobrīd paredzēts Dzīvokļa īpašuma likuma 19. panta ceturtajā daļā.
Likumprojektā ir paredzēti grozījumi 20. pantā, kuros noteikts: gadījumā, kad dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem, noteiktajā termiņā nav snieguši atbildi, mēneša laikā var tikt organizēta atkārtota aptauja par to pašu jautājumu. Tādā gadījumā lēmuma pieņemšanai nepieciešams, lai atbildi būtu snieguši dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā vienu trešdaļu no visiem dzīvokļu īpašumiem.
Rīkojot atkārtotu aptauju atbilstoši šā likuma 20. panta 2.1 daļai, dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanai būtu nepieciešams, lai "par" nobalso vairāk nekā puse no tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri noteiktajā termiņā sniedz atbildi.
No likuma plānots svītrot noteikumu, kurā paredzēts, ka aptaujas gadījumā, ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nav sniedzis rakstisku atbildi, var uzskatīt, ka viņš balsojis pret lēmuma pieņemšanu.
Tas nozīmēs, ka turpmāk atturēšanās no balsojuma automātiski nenozīmēs balsojumu “pret”, bet gan to, ka sākouma aptaujā lēmums nav pieņemts, kas ir priekšnoteikums atkārtotas aptaujas rīkošanai.
Gan atkārtotajā kopsapulcē, gan aptaujā pieņemtais lēmums stāsies spēkā vienu mēnesi pēc tā pieņemšanas.
Sasaucot kopsapulci vai atkārtotu kopsapulci, kā arī organizējot aptauju vai atkārtotu aptauju, kopsapulces vai aptaujas organizatoram par to būs jāinformē arī pārvaldnieks un ne vēlāk kā vienā mēnesī no dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanas dienas lēmums būs jānosūta pārvaldniekam.
Gan atkārtotajā kopsapulcē, gan arī aptaujā nevarēs pieņemt lēmumus, kuru pieņemšanai saskaņā ar šā likuma 17. pantu vai dzīvokļu īpašnieku kopības nolemto nepieciešams lielāks balsu skaits par vienkāršu balsu vairākumu no visiem dzīvokļu īpašumiem.
Izņēmums būs arī gadījumi, kad dzīvokļu īpašnieku kopība lemj par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību uzdošanu pārvaldniekam un to atsaukšanu. Šāda izņēmuma mērķis ir saglabāt pārvaldīšanas procesa nepārtrauktību situācijās, kad dzīvokļu īpašnieku kopība (atsevišķas dzīvokļu īpašnieku grupas) mazākuma balsojumā varētu īsā laikā vairākkārt atsaukt un uzdot pārvaldīšanas uzdevumu pārvaldniekam, kas ietekmētu dzīvojamās mājas lietošanas īpašību (kvalitātes) saglabāšanu tās ekspluatācijas laikā.
Lai izskaustu negodprātīgu rīcību, piemēram, sasaucot fiktīvu kopsapulci un novirzot jautājuma lemšanu atkārtotā kopsapulcē vai aptaujā, atvieglojot atsevišķu lēmumu pieņemšanu, paredzēts, ka kopsapulces un aptaujas varēs rīkot atkārtoti, balsojot mazākumam, tikai tad, kad gan sākotnējā kopsapulce vai aptauja, gan atkārtotā kopsapulce vai aptauja ir veidota būvniecības informācijas sistēmā (BIS).
Tādā veidā būs pieejama un sistēmā fiksēta visa informācija par dalībnieku skaitu, izlemjamo jautājumu u. tml.
Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis, vērtējot likumprojektu, atzina, ka ir situācijas, kad dzīvokļu īpašnieku kopība nevar pieņemt lēmumu un jautājumu lemšana apstājas. Tādā gadījumā mazākuma iniciatīva var būt pozitīva.
Bet ir iespējama situācija, ka lēmumu par visu īpašnieku kopības likteni var pieņemt mazākums, kas, pēc viņa domām, nav pareizi. “Vienlaikus tas ir risinājums, lai motivētu iesaistīties vairākumu. Tā kā mazākums varēs pieņemt lēmumu atkārtotā sapulcē vai aptaujā, vairākumam ir papildu motivācija iesaistīties atkārtotā lemšanā. Vairākuma intereses ir jāaizstāv un pašiem dzīvokļu īpašniekiem jābūt atbildīgākiem,” vērtē Ģ. Beikmanis.
Asociācijas vadītāja ieskatā ar mazākuma balsojumu tomēr nebūs iespējas lemt par lielajiem projektiem, piemēram, mājokļu renovāciju, jo bankas nedos aizdevumu, ja par to ir nobalsojis mazākums.
“Ar mazākuma balsojumu var veidot renovācijas projektu, lemt par tehnisko apsekošanu un tamlīdzīgiem jautājumiem, bet kredītu ar mazākuma balsojumā dabūt nevarēs,” tā Ģ. Beikmanis.
Arī likumprojekta anotācijā norādīts, ka gadījumus, kad aizņēmuma piesaistīšanai balsojumos piedalās mazs dzīvokļu īpašnieku skaits, kredītiestādes varētu uzskatīt par risku paaugstinošu faktoru. Finanšu nozares asociācija ir uzsvērusi, ka kredītiestādes darbojas pēc savai darbībai atbilstošas kredītpolitikas un kredītriska pārvaldīšanas sistēmas, kas vērtē ikvienu finansējuma pieteikumu individuāli. Tādēļ var būt situācijas, kad kredītiestādes nevarēs uzņemties paaugstinātu risku.
