Publicēts pirms gada. Izvērtē satura aktualitāti! >>
LV portāla infografika.
No 2023. gada 1. marta būvniecības informācijas sistēmā (BIS) obligāti būs elektroniski jākārto mājas lietas visās daudzdzīvokļu dzīvojamajās mājās, kurās ir vairāk nekā trīs dzīvokļu. Dokumentus un informāciju, kas izveidoti līdz 2023. gada 28. februārim, BIS var pievienot pēc mājas lietas kārtotāja ieskatiem.
Šādi grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā stājās spēkā 2022. gada 3. maijā. Taču, lai pielāgotos jaunajām prasībām, tika paredzēts pārejas periods līdz 2023. gada 1. martam. Ikviens pārvaldnieks mājas lietu BIS var ieviest jau šobrīd.
Uzzini vairāk >>
Ekonomikas ministrijas izstrādātajā informatīvajā ziņojumā “Ēku atjaunošanas ilgtermiņa stratēģija” ir norādīts, ka Latvijas daudzdzīvokļu namu dzīvojamo fondu veido 38,6 tūkstoši ēku ar kopējo platību 54,4 miljoni kvadrātmetru, no kurām lielākā daļa – 96% – ir uzbūvētas līdz 1993. gadam.
Šobrīd visām daudzdzīvokļu mājām ir izveidotas mājas lietas, un piekļuvi BIS tām saņēmuši gandrīz 2000 daudzdzīvokļu māju pārvaldnieku.
“Šāda digitāla informācijas sistēma ir lielākā valstī, kur datu nodošana un saņemšana tiek nodrošināta ar 20 citām valsts informācijas sistēmām, kā arī 11 dažādiem reģistriem, un tā ir unikāla,” uzsver Būvniecības valsts kontroles biroja (BVKB) Informācijas sistēmu departamenta direktors Uldis Jansons. “Sistēma automātiski atlasa visu informāciju par mājas īpašnieku – īpašumiem, paraksta tiesībām u. c.”
Lai gan Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 8. panta pirmā daļa nosaka, ka mājas lieta kārtojama par ikvienu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju, tā obligāti nav jāievieš, ja īpašniekam pieder viendzīvokļa vai divdzīvokļu nams. Tomēr, ja šādas ēkas īpašnieks vēlas izveidot mājas lietu BIS, to ir iespējams izdarīt.
Mājas lietas saturs, iekļaujamie dokumenti vai dati ir noteikti Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 8. panta trešajā daļā, un tie ir:
Mājas lietas daudzdzīvokļu dzīvojamajām mājām BIS tiek veidotas automātiski un dzīvokļu vai mājas īpašniekam ir pieejamas BIS portāla www.bis.gov.lv sadaļā “Būvju ekspluatācija”.
U. Jansons uzsver, ka mājas lietu var izveidot tikai tiem daudzdzīvokļu namiem, kas ir nodoti ekspluatācijā.
Jautājums: Nereti nekustamā īpašuma attīstītāji vēl neuzceltos namos jau pārdod dzīvokļus. Vai šādā gadījumā būs iespējams iepazīties ar mājas lietu BIS?
Atbild BVKB: Tā kā ēka vēl tiek celta un nav nodota ekspluatācijā, mājas lieta BIS automātiski nebūs izveidota. To var sākt kārtot tikai tad, kad ēka būs nodota ekspluatācijā. Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā ir iespējams reģistrēt mājas, kurās ir jaukts lietošanas veids, piemēram, biroja ēka, un ir atvērti dzīvokļu īpašumu nodalījumi.
Jautājums: Rīgas centrā ir nami, kuros pārsvarā atrodas medicīnas iestādes vai biroji, savukārt dzīvokļi ir tikai daži. Cik dzīvokļiem ir jābūt ēkā, lai obligāti būtu jākārto mājas lieta?
BVKB: Ja ēkas galvenais lietošanas veids ir vismaz trīs dzīvokļu dzīvojamā māja, tad mājas lieta ir izveidota, bet, ja tā ir ēka ar citu lietošanas veidu, tad ir jāvēršas BVKB. Domājam par automatizētu risinājumu. Jābūt mājas pārvaldīšanas līgumam.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6. pants nosaka, ka viena no obligāti veicamajām pārvaldīšanas darbībām ir dzīvojamās mājas lietas kārtošana.
Katrai daudzdzīvokļu dzīvojamajai mājai ir jābūt noslēgtam pārvaldīšanas līgumam, kas ir pieņemts Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā saskaņā ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu.
Noslēgtais pārvaldīšanas līgums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam.
Jautājums: Daudzdzīvokļu mājā ar vairāk nekā pusi no dzīvokļu īpašniekiem ir noslēgts līgums – katram īpašniekam atsevišķi. Vai visi līgumi ir jāpievieno mājas lietai BIS?
BVKB: Individuālu pārvaldīšanas līgumu noslēgšana neataino dzīvokļu īpašnieku kopības kā dzīvojamās mājas kopīpašnieku patieso gribu attiecībā uz pārvaldīšanas līguma noslēgšanu ar konkrēto pārvaldnieku Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma un Dzīvokļa īpašuma likuma izpratnē. Līdz ar to individuālie līgumi pēc būtības nav leģitīmi, un būtu nepieciešams sakārtot tiesiskās attiecības starp pusēm (pārvaldnieku un dzīvokļu īpašniekiem) atbilstoši normatīvajiem aktiem ar kopības lēmumu (balsu vairākumu) lemt pār pārvaldīšanas līguma noslēgšanu ar pārvaldnieku.
Galvenais atbildīgais par mājas lietas kārtošanu ir pārvaldnieks. Lai varētu kārtot mājas lietu BIS un iegūtu tiesības piekļūt konkrētajai mājas lietai, pārvaldniekam ir nepieciešams reģistrēties pārvaldnieku reģistrā.
To var izdarīt, ja atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 13. pantam pārvaldniekam ir noteikta profesionālā kvalifikācija.
Persona ir tiesīga veikt pārvaldīšanas uzdevumu daudzdzīvokļu mājā, ja tā ieguvusi dzīvojamo māju pārvaldīšanai nepieciešamo profesionālo izglītību un vismaz ceturto profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošu dokumentu, izņemot šajā pantā noteiktos gadījumus.
Ja daudzdzīvokļu mājas kopējā platība pārsniedz 1500 m2, dzīvojamās mājas pārvaldīšanai nepieciešamo profesionālo izglītību un vismaz trešo profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošs dokuments ir nepieciešams:
Ja dzīvojamās mājas īpašnieks ir juridiskā persona, šādas mājas pārvaldīšanai nepieciešamo profesionālo izglītību un vismaz trešo profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošs dokuments vajadzīgs tam juridiskās personas darbiniekam, kurš veic pārvaldīšanas uzdevumu.
Profesionālo kvalifikāciju apliecinošs dokuments nav nepieciešams viendzīvokļa mājas pārvaldītājam, kā arī gadījumos, ja daudzdzīvokļu mājas kopējā platība ir mazāka par 1500 m2 un to pārvalda:
Mājas lietu kārto un pārvaldnieku reģistrā pie attiecīgās dzīvojamās mājas reģistrējas persona, ar kuru noslēgts aktuāls pārvaldīšanas līgums, vai reģistra turētājam – BVKB – ir iesniegts apliecinājums, ka pārvaldnieku reģistrā esošā informācija ir aktuāla. Pēc šo dokumentu saņemšanas BVKB dod piekļuvi mājas lietai BIS.
Mājas lieta sastāv no 17 sadaļām. Sadaļā “Pamatdati”, “Pārvaldnieks” un “Īpašnieki” ir iekļauta vispārīga informācija par būvi, īpašniekiem un pārvaldnieku. Šajās sadaļās dati tiek saņemti no Valsts zemes dienesta un pārvaldnieku reģistra. Piemēram, sadaļā “Īpašnieki” ir pieejams dzīvokļu īpašnieku saraksts, kur kontaktinformāciju var pievienot īpašnieks vai pārvaldnieks pēc īpašnieka lūguma.
Pārvaldnieks var pievienot datnes sadaļā “Ienākumu/izdevumu pārskats”, “Apsekošanas reģistrācijas žurnāls”, “Uzkrātie līdzekļi”, “Skaitītāji”, “Pārvaldīšanas izmaksas”, “Dokumenti (arī energosertifikāta pievienošana)” un “Lēmumi”.
“Mājas lietā ir jāiekļauj visa finanšu informācija par ēku, un tā ir redzama visiem nama īpašniekiem,” uzsver U. Jansons.
Piekļuve mājas lietai BIS:
Pārvaldnieks mājas lietā var pievienot jebkuru dokumentu, kas noteikts Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā.
Normatīvais regulējums paredz, ka dokumentus, piemēram, lēmumus, pilnvaras, var sagatavot gan BIS, gan ārpus BIS arī pēc 2023. gada 28. februāra. Vienīgā atšķirība – lēmumi, kas pieņemti, neizmantojot BIS, 14 dienu laikā ir jāpievieno mājas lietai BIS.
Informāciju, kas izveidota līdz 2023. gada 28. februārim, mājas lietai var elektroniski pievienot pēc pārvaldnieka ieskatiem.
Mājas lietā ir ieviesti arī automātiskie atgādinājumi, piemēram, par ēkas tehniskās apsekošanas veikšanu, kas obligāti ir jāveic reizi desmit gados.
“Nākotnē gribam izstrādāt tādu sistēmas funkcionalitāti, lai mājas lietā “izlektu” automātiskie paziņojumi, kad mājai jāveic, piemēram, lifta, ventilācijas sistēmas, jumta u. c. apsekošana,” stāsta U. Jansons.
Ēku īpašnieki, lietojot mājas lietu, BIS var pieteikt arī ierosinājumus uzlabojumiem, ko gribētu citādi. Turklāt šiem pieteikumiem ir iespējams sekot līdzi.
Dzīvokļa īpašniekam mājas lieta ir pieejama, ja ir nostiprinātas īpašuma tiesības zemesgrāmatā. Dzīvokļa īpašnieks BIS var pieslēgties, izmantojot autorizāciju portālā www.latvija.lv. Papildu parole nav jāievada.
Jautājums: Kā BIS sistēmā mājas lietai piekļūs nerezidenti–dzīvokļu īpašnieki, ja viņiem nav Latvijā izdotas bankas kartes, internetbankas un iespējas tikt sistēmā, izmantojot autorizāciju portālā www.latvija.lv?
BVKB: Ārzemniekiem, fiziskām personām, ir jāvēršas zemesgrāmatā vai Pilsonības un migrācijas lietu pārvaldē, savukārt juridiskām personām – arī Uzņēmumu reģistrā –, lai sniegtu ziņas par sev piederošu nekustamo īpašumu. Pēc tam Pilsonības un migrācijas lietu pārvaldē persona saņems jaunu ID karti ar jaunu kodu, kas izmantojams www.latvija.lv.
Pārvaldnieks un dzīvokļa īpašnieks mājas lietā var iepazīties ar vienādu informācijas daudzumu, taču ir atšķirība informācijas pievienošanā un izmaiņu ieviešanā.
Īpašnieki mājas lietā var:
“Īpašnieki dokumentus nevar labot, izņemot savus datus. Taču viņi var apskatīt visas sadaļas,” norāda U. Jansons.
Jautājums: Dzīvokļa īpašnieks elektroniski ierosina aptauju. Kā par to informēt pārējos mājas īpašniekus?
BVKB: Šādu situāciju risina pārvaldnieks, kurš redz informāciju par ierosināto aptauju. Viņam par to jāinformē pārējie dzīvokļu īpašnieki. Notikumu vēsturē tiek fiksētas izmaiņas mājas lietā. Savukārt skatīšanās vēsturē veidojas sistēmas audita pieraksts par to, kurš, kuru sadaļu un kad ir skatījies. Īpašnieka dati ir sensitīva informācija, kuru redz tikai pārvaldnieks vai viņa deleģētā persona.
Jāpiebilst, ka uz BIS mājas lietas kārtošanu attiecas administratīvā atbildība, kas paredzēta Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 29. pantā.
Regulējums nosaka: “Par likumā noteiktās obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības neveikšanu, kura skar sabiedrības intereses, piemēro brīdinājumu vai naudas sodu dzīvojamās mājas īpašniekam vai pārvaldniekam (ja minēto pārvaldīšanas darbību uzdots veikt pārvaldniekam) no divām līdz divsimt astoņdesmit naudas soda vienībām (no 10 līdz 1400 eiro), bet juridiskajai personai – no divām līdz divtūkstoš astoņsimt naudas soda vienībām (no 10 līdz 14000 eiro).”
Saistībā ar mājas lietas ieviešanu BVKB ir izveidojis konsultatīvo tālruni: 62004010 (taustiņš 1), kā arī konsultācijas ir iespējams saņemt, iesniedzot ziņojumu sistēmā vai rakstot uz e-pasta adresi: parvaldnieki@bvkb.lv.
