Publicēts pirms gada. Izvērtē satura aktualitāti! >>
FOTO: Paula Čurkste, LETA.
Lai radītu tiesiskos priekšnoteikumus daudzdzīvokļu dzīvojamo māju efektīvai pārvaldīšanai, nodrošinot dzīvojamo māju ekspluatāciju, uzturēšanu un attīstību atbilstoši normatīvo aktu prasībām, Ekonomikas ministrija izstrādājusi jaunu Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumprojektu. Tas paredz būtiskas izmaiņas dzīvokļu īpašnieku norēķinos ar pakalpojuma sniedzējiem, plašākas pilnvaras pārvaldniekam rīkoties ar uzkrājuma fondu, kā arī atvieglotas prasības biedrībām savas mājas pārvaldīšanā.
Līdz ar jaunā likuma pieņemšanu spēku zaudēs kopš 2010. gada spēkā esošais Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums. Ekonomikas ministrijas Mājokļu politikas departamenta direktors Mārtiņš Auders prognozē, ka jauno likumprojektu izskatīšanai Ministru kabinetā varētu virzīt rudenī.
Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumprojekta mērķis ir radīt tiesiskos priekšnoteikumus daudzdzīvokļu dzīvojamo māju efektīvai pārvaldīšanai, norādīts tā anotācijā.
Likumprojekta autori – Ekonomikas ministrija – secinājuši, ka ir nepieciešams jauns likums, jo dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā Augstākās tiesas Senāts ir taisījis vairākus spriedumus, kuru atziņas ir būtiskas dzīvojamo māju pārvaldīšanas jautājumos. Tāpat pastāv daudz ar dzīvokļu īpašnieku, dzīvokļu īpašnieku kopības, kopīpašnieku, dzīvojamo māju pārvaldnieku u. c. dzīvojamās mājas pārvaldīšanā iesaistīto personu tiesībām un pienākumiem saistītu jautājumu, kuru regulēšanai ir nepieciešama lielāka detalizācija.
Turklāt pašreizējā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma tvērums ir pārāk plašs, jo attiecas uz visu dzīvojamo māju pārvaldīšanu. Taču viendzīvokļa māju pārvaldīšanai nav nepieciešams īpašs regulējums.
Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumprojekts regulēs dzīvokļu īpašnieku, dzīvokļu īpašnieku kopības, kopīpašnieku, dzīvojamo māju pārvaldnieku u. c. dzīvojamās mājas pārvaldīšanā iesaistīto personu tiesības un pienākumus.
Likumprojekts attiecas uz nekustamā īpašuma, kura sastāvā ir vismaz viena ēka ar lietošanas veidu “divu dzīvokļu māja” vai “triju vai vairāku dzīvokļu māja”, pārvaldīšanu, ja tā ir sadalīta dzīvokļu īpašumos vai pieder vairākām personām uz kopīpašuma tiesības pamata.
Ar grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā, kas stājās spēkā 2022. gada 13. aprīlī, tika noteikts, ka dzīvokļu īpašnieku kopības sastāvā ir visi attiecīgās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki. Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumprojekts nosaka, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas pienākums gulstas tieši uz dzīvokļu īpašnieku kopību vai kopīpašniekiem, nevis dzīvojamās mājas īpašnieku.
Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumprojektā paredzēts atteikties no līdz šim veiktā iedalījuma “obligāti veicamajās pārvaldīšanas darbībās” un “citās pārvaldīšanas darbībās”, nosakot skaidrus dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku pienākumus.
Izstrādātajā tiesību normatīvā tiek nodalīti gadījumi, kuros pārvaldnieks darbojas kā pakalpojuma sniedzējs jeb kā attiecīgās jomas speciālists, kurš sniedz pakalpojumu, kas saistīts ar dzīvojamās mājas uzturēšanu un pārvaldīšanu, no gadījumiem, kuros tas pilda pilnvarotās personas pienākumus, piemēram, noslēdzot līgumu ar pakalpojuma sniedzēju par sadzīves atkritumu izvešanu dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā.
Likumprojektā pārvaldnieka pienākumu saturs un apjoms atšķiras no dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku pienākumiem.
Tādējādi, kā uzsvērts anotācijā, paredzēts stiprināt pārvaldnieka kā kvalificēta eksperta lomu, kurš spēj sniegt dzīvokļa īpašniekam informāciju par prognozējamo ēkas dzīves ciklu, veicamajiem darbiem, lai izpildītu būvniecības normatīvajos aktos noteiktās prasības, esošās energoefektivitātes prasības un spētu izstrādāt plānu, kādā veidā attiecīgā ēka sasniegs izvirzītos klimata neitralitātes mērķus u. tml.
Pārvaldniekam, noslēdzot pārvaldīšanas līgumu ar dzīvokļu īpašnieku kopību vai kopīpašniekiem, būs jāuzņemas veikt visu likumā minēto pārvaldīšanas darbību kopumu, ko veic pārvaldnieks pilnā apmērā.
Turklāt dzīvokļu īpašnieku kopība vai kopīpašnieki varēs uzdot pārvaldīšanas uzdevumu tikai vienam pārvaldniekam.
Praksē ir gadījumi, kad dzīvokļu īpašnieku kopība neievēro likuma prasības vai arī neprasa tās ievērot pārvaldniekam, norādīts anotācijā. Savukārt Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums neparedz atsevišķa dzīvokļa īpašnieka vai kopīpašnieka tiesības vērsties pret kopību un prasīt pieņemt dzīvokļu īpašnieku kopības vai visu kopīpašnieku lēmumus, lai novērstu likuma pārkāpumu.
Ar nepieciešamību noteikt tiesību apjomu tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri kā krietns un rūpīgs saimnieks izrāda iniciatīvu attiecībā uz pienācīgu savas dzīvojamās mājas uzturēšanu un saglabāšanu, Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumprojekts paredz atsevišķa dzīvokļa īpašnieka prasījuma tiesības pret dzīvokļu īpašnieku kopību tās bezdarbības gadījumā. Piemēram, ja likums paredz dzīvojamajai mājai sasniegt noteiktu energoefektivitātes līmeni, tad atsevišķam dzīvokļa īpašniekam ir tiesības prasīt to sasniegt.
Lai piedalītos balsojumā, personai platformā Open2Vote.eu ir jāreģistrējas, piemēram, ar lietotājvārdu un paroli, internetbanku vai e-parakstu. Pēc reģistrēšanās visi personas balsojumi saglabājas tās profilā. Ar balsojuma rezultātu var iepazīties Open2Vote mājaslapā.
Atšķirībā no esošā likuma Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumprojektā noteikti gadījumi, kuros pārvaldnieks ir tiesīgs bez dzīvokļu īpašnieku piekrišanas izmantot finanšu līdzekļus, kas atrodas uzkrājuma fondā. Uzkrājumu fondu var izmantot:
“Ir jautājumi, par kuriem diskusija nav nepieciešama, proti, vai ir sedzama soda nauda vai nodokļu parāds. Dzīvokļu īpašnieku kopībai šīs pozīcijas ir jāsamaksā, ja ne, tad būs tiesu izpildītājs, kurš piedzīs naudu. Spraigākās diskusijas varētu būt par to, cik lielu naudu var tērēt ieguldījumiem mājās, kādam jābūt saskaņojumam ar dzīvokļu īpašnieku kopību. Ir jāsaprot, kādos gadījumos ir nepieciešams informēt dzīvokļu īpašnieku kopību, bet kur ir vajadzīga pārvaldnieka tūlītēja rīcība. Tas, piemēram, attiecas uz avārijas situācijām,” norāda M. Auders.
Tāpat kā līdz šim, likumprojektā noteikti gadījumi, kuros pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot uzkrājuma fondu.
Likums šobrīd paredz divu veidu norēķinu veikšanu par saņemtajiem pakalpojumiem. Proti, norēķini par dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem var tikt veikti ar pārvaldnieka starpniecību vai tiešajiem maksājumiem, kad katrs dzīvokļa īpašnieks individuāli veic tiešos maksājumus pakalpojuma sniedzējam.
Lai atrisinātu problēmas attiecībā uz situācijām, kurās pārvaldniekam pēc būtības ir jāveic kreditora pienākumi, atgūstot dzīvokļu īpašnieku nesamaksātos līdzekļus par saņemtajiem pakalpojumiem, ar likumprojektu paredzēts, ka par dzīvokļu īpašniekiem un kopīpašniekiem nepieciešamajiem sabiedriskajiem pakalpojumiem dzīvokļa īpašnieks vai kopīpašnieks norēķinās ar attiecīgā pakalpojuma sniedzēju, tādējādi nosakot tikai tiešo norēķinu veidu ar pakalpojumu sniedzēju, bez pārvaldnieka starpniecības.
“Mums ir lieli izaicinājumi – līdz 2050. gadam ir jābūt klimatneitrālām ēkām. Patlaban pārvaldnieki nevis nodarbojas ar lietām, kas viņiem būtu jādara, proti, nav padomdevēji māju uzturēšanā, bet piedzen svešus parādus, piemēram, siltuma un ūdens piegādes pakalpojumu sniedzēju vietā,” saka M. Auders.
Kā notiks tiešie norēķini, vēl nav skaidrs. “Šī sadaļa nav līdz galam izstrādāta, to pārrunāsim ar pārvaldnieku un katru no komunālo pakalpojumu sniedzēju asociācijām. Iespējams, būs pārejas periods, kurā rēķinus izrakstīs pārvaldnieks, bet tālāk īpašnieki veiks maksājumus pakalpojumu sniedzējiem. Ja rādījumus ir iespējams nolasīt attālināti, tad rēķinu varētu izveidot tiešais pakalpojumu sniedzējs,” skaidro M. Auders.
Ar Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumprojektu tiek veikti tehniski grozījumi, lai pārvaldnieku profesionālo kvalifikāciju pielīdzinātu šobrīd spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem, ko nosaka Profesionālās izglītības likuma 5. pants. M. Auders uzsver, ka netiek mainītas līdz šim Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā noteiktās profesionālās kvalifikācijas prasības.
Profesionālās kvalifikācijas atzīšanai ir noteikti arī izņēmumi. LV portāls iepriekš rakstīja, ka Ekonomikas ministrija plānoja dzīvokļu īpašnieku biedrībām, kuras pārvalda vienu dzīvojamo māju, kas ir lielāka par 1500 m2, dot iespēju pārvaldīt māju bez profesionālās izglītības.
Uzzini vairāk >>
Šāda iespēja ir paredzēta arī jaunajā likumprojektā. 27. panta trešā daļa nosaka: “Ja dzīvojamās mājas sastāvā nav trešās grupas daudzstāvu daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas, dzīvokļu īpašnieku kopība vai kopīpašnieki var uzdot pārvaldīšanas uzdevumu arī:
M. Auders norāda, ka likumdošanas izmaiņās vairs netiek iekļauts kritērijs par mājas platību 1500 m2, jo tam neesot objektīva pamatojuma. Likumprojekts skar trešās grupas būves, jo tām no būvniecības procesa aspekta ir sarežģītākas prasības. Līdz ar to šāda veida māju pārvaldniekam ir nepieciešams ievērojami lielāks zināšanu apjoms.
Jāpiebilst, ka Ministru kabineta noteikumu Nr. 500 “Vispārīgie būvnoteikumi” 1. pielikums nosaka, kas ir trešās grupas ēkas, – tām vairāk nekā seši virszemes stāvi, ir vairāk nekā viens apakšzemes stāvs u. c.
“Pārvaldniekam nepieciešamā izglītība būs vajadzīga gadījumos, kad jāsagatavo ēkas ilgtermiņa darba plāns. Ja namu apsaimnieko biedrība, kuras pārstāvim nav profesionālās izglītības, būs jāpiesaista persona, kurai ir pārvaldnieka izglītība. Līdz ar to prasības par profesionālo izglītību attieksies uz visām mājām,” piebilst M. Auders.
Līdz ar jauno Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumprojektu paredzēta iespēja reģistrēties pārvaldnieku reģistrā un piekļūt mājas lietai būvniecības informācijas sistēmā (BIS) ikvienai personai (pārvaldniekam), ja vien tas iesniegs aktuālu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu, kas noslēgts ar attiecīgās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopību.
Līdz ar to, lai piekļūtu mājas lietai BIS, kā vienīgais priekšnoteikums ir noslēgts pārvaldīšanas līgums, nevērtējot attiecīgās personas kvalifikāciju. Šī persona var būt, piemēram, arī dzīvokļu īpašnieku biedrība.
LV portāls jau rakstīja, ka mājas lietas daudzdzīvokļu mājās no 2023. gada 1. marta būs kārtojamas tikai BIS.
Uzzini vairāk >>
Kopumā likumprojekts piešķir lielāku detalizāciju un pienākumu sadalījumu, kā arī atrisina fundamentālas, gadiem aktuālas problēmas, vērtē SIA “Berga nami” valdes loceklis Kalvis Kalniņš.
“Ja ar šo likumprojektu tiks ieviesti tiešie norēķini, tiks sperts liels solis uz priekšu nozares sakārtošanā. Šobrīd ļoti lieli uzņēmuma resursi tiek veltīti debitoru parādu piedziņai, t. sk. arī cedēto parādu piedziņai no iepriekšējiem pārvaldniekiem. Pārvaldniekam jādomā, kur ņemt līdzekļus, par kuriem segt parādnieku maksājumus. Ieviešot tiešos norēķinus, pārvaldniekam būtiski palielināsies resursi, lai plānotu ēku attīstību un uzturēšanu,” norāda K. Kalniņš.
Viņaprāt, mazliet satraucoši ir tas, ka namu, kuri nav trešās grupas ēkas, pārvaldīšanai nav nepieciešama itin nekāda kvalifikācija. “Tas nozīmē, ka visas ēkas, kurās ir mazāk par sešiem stāviem un kuras apsaimnieko dzīvokļu īpašnieku biedrība, var pārvaldīt personas bez nepieciešamās kvalifikācijas un zināšanām. Pēc manām domām, šī ir ļoti būtiska atkāpe, jo praksē tehniski sliktākajā stāvoklī atrodas tieši otrās grupas ēkas,” tā K. Kalniņš.
“Labs papildinājums likumprojektam ir administratīvā atbildība,” apgalvo SIA “Berga nami” pārstāvis. “Praksē bieži ir situācijas, kad pārvaldnieks nepilda likumā vai līgumā noteikto, jo apzinās, ka viņam neiestājas atbildība pret kopīpašniekiem un kopīpašnieki, visticamāk, necels prasību tiesā.”
***
Ar publiskajā apspriešanā paustajiem viedokļiem var iepazīties Tiesību aktu portālā (TAP) >> “Sabiedrības līdzdalība” >> “Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums”.
