FOTO: Edijs Pālens, LETA.
LV portālam iesūtīto jautājumu klāsts par kopīpašuma pārvaldīšanu liecina, ka dzīvojamo māju īpašniekiem jāsaskaras ar dažādiem sarežģījumiem, un dažkārt risinājumu iespējams panākt tikai tiesvedības ceļā. Šajā publikācijā aplūkosim vairākas strīdīgas situācijas, par kurām Augstākā tiesa sniegusi būtiskas atziņas.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums noteic, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšana ir tās īpašnieka pienākums. Tāpat likums paredz dzīvojamo māju pārvaldīšanas principus, dzīvojamo māju pārvaldīšanas procesā iesaistīto personu savstarpējās attiecības, tiesības un pienākumus.
Praksē rodas dažādas neskaidrības, jo ir jāņem vērā arī citi likumi un vēsturiski izveidojušās problēmsituācijas, kas saistītas, piemēram, ar daudzdzīvokļu namu privatizācijas procesu u. tml.
Dzīvokļu īpašnieku kopība pieņēma lēmumu pārņemt dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieku pārvaldībā, izbeigt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu ar pārvaldnieku – pašvaldības kapitālsabiedrību – un noslēgt pārvaldīšanas līgumu ar citu pārvaldnieku. Jaunais pārvaldnieks bijušajam pārvaldniekam lūdza nodot ar mājas pārvaldīšanu saistīto dokumentāciju, t. sk. informāciju par dzīvokļu īpašnieku saistībām:
Taču bijušais pārvaldnieks (pašvaldības kapitālsabiedrība) ar aktu par pārvaldīšanas tiesību nodošanu un pieņemšanas–nodošanas aktu jaunajam pārvaldniekam bija nodevis tikai dzīvojamai mājai piesaistītā zemesgabala robežu plāna, būves kadastrālās inventarizācijas lietas, nostiprinājuma uzraksta un zemesgrāmatas apliecības kopijas, kā arī valsts karogu, inventarizācijas lietu un atslēgas no vairākām telpām mājā.
Pārējo pieprasīto informāciju bijušais pārvaldnieks nesniedza.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 12. panta trešās daļas 1. punkts nosaka, ka, izbeidzoties pārvaldīšanas tiesiskajām attiecībām, pārvaldniekam ir pienākums nodot mājas īpašniekam lietvedību, kuru mājas īpašnieks saskaņā ar minēto likumu nodevis, pārvaldniekam uzsākot pildīt pārvaldīšanas uzdevumu.
Pamatojot atteikumu nodot prasīto dokumentāciju, bijušais pārvaldnieks norādīja, ka, pieņemot pārvaldībā konkrēto dzīvojamo māju, tās īpašnieki mājas lietvedību bijušajam pārvaldniekam nebija nodevuši, jo tas dzīvojamo māju pārvaldīja uz likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 50. panta septītās daļas pamata, kas nosaka pašvaldības pienākumu veikt dzīvojamās mājas pārvaldīšanu līdz tās pārvaldīšanas tiesību nodošanai dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai, ja dzīvojamā mājā nav privatizēti visi privatizācijas objekti vai ja dzīvojamā mājā ir privatizēti visi privatizācijas objekti, bet nav sasaukta dzīvokļu īpašnieku kopsapulce.
Augstākās tiesas atziņas
Lai sasniegtu norādītos mērķus, pārvaldniekam jāsniedz dzīvokļu īpašnieku kopībai (tās pilnvarotajai personai) informācija par saistībām, kuras skar vai var skart kopības mantiskās intereses.
Šāda informācija ietver, piemēram, datus, kas ļauj identificēt konkrētus dzīvokļu īpašniekus, kuri nav izpildījuši savas saistības, informāciju par viņu parādiem pret katru kreditoru, tai skaitā konkrētiem komunālo pakalpojumu sniedzējiem, ziņas par parāda lielumu, tā rašanās laikposmu un pamatu (maksa par pārvaldīšanas darbību veikšanu, komunālo pakalpojumu saņemšanu, iemaksas uzkrājuma fondā), datus par to, vai un kad parādniekam ir nosūtīti atgādinājumi par parādu, informāciju par darbībām, kas veiktas parāda atgūšanai.
Attiecībā uz atsevišķu dzīvokļu īpašnieku neizpildītajām saistībām iepriekšējam pārvaldniekam jāsniedz informācija dzīvokļu īpašnieku kopībai arī par laika periodu pēc tam, kad parakstīts nodošanas–pieņemšanas akts, ar kuru agrākais pārvaldnieks nodevis dzīvokļu īpašnieku kopībai dokumentus un citas lietas, ja dzīvokļu īpašnieki ir turpinājuši maksāt iepriekšējam pārvaldniekam vai arī notikusi piespiedu izpilde iepriekšējā pārvaldnieka labā.
Arī tad, ja iepriekšējais pārvaldnieks pēc pārvaldīšanas tiesisko attiecību izbeigšanas saņēmis kopībai piekritīgus maksājumus no citiem kreditoriem, viņam ir pienākums kopību par tiem informēt.
Daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas pārvaldniece bija cēlusi prasību pret diviem viena dzīvokļa īpašuma kopīpašniekiem (katram pieder ½ domājamās daļas no dzīvokļa īpašuma) par pārvaldīšanas maksas, maksājuma uzkrājumu fondā un komunālo pakalpojumu maksas parāda piedziņu, kā arī pārvaldīšanas līgumā paredzēto nokavējuma procentu piedziņu.
Viens no dzīvokļa īpašuma kopīpašniekiem savu parādu tiesvedības laikā samaksāja, bet pret otru kopīpašnieku tiesvedība turpinājās. Abi dzīvokļa īpašuma kopīpašnieki nav piedalījušies dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, kurā pieņemts lēmums par nokavējuma procentu piemērošanu noteiktā apmērā kavētajiem maksājumiem, un nav piedalījušies arī kopsapulcē, kurā apstiprināts dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgums un tā noteikumi, tostarp par nokavējuma procentu piemērošanu kavētajiem maksājumiem.
Augstākās tiesas atziņas
Dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga ar lēmumu noteikt un līgumos ar trešajām personām, tai skaitā pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzējiem, pielīgt nokavējuma procentus, kas pārsniedz likumiskos procentus, vai līgumsodu par saistību neizpildīšanu īstajā laikā (termiņā).
Nokavējuma procenti un līgumsods ne vien pilda preventīvu funkciju, bet abiem minētajiem tiesību institūtiem piemīt kompensējoša daba. Trūkstot līdzekļiem pārvaldīšanas izdevumu segšanai, dzīvokļu īpašnieku kopībai vai pilnvarniekam var rasties papildu izdevumi nepieciešamā finansējuma piesaistei, ko tādā gadījumā pilnībā vai daļēji kompensē noteiktie nokavējuma procenti vai līgumsods.
Tiesības noteikt nokavējuma procentus, kas pārsniedz Civillikumā paredzētos likumiskos procentus, un līgumsodu par maksājumu kavējumu ir dzīvojamās mājas pārvaldīšanas jautājums, par kuru dzīvokļu īpašnieku kopība attiecīgi ir tiesīga izlemt, un šāds lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam neatkarīgi no tā, vai viņš ir piedalījies lēmuma pieņemšanā, tostarp tas ir saistošs arī tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri kļūst par kopības biedriem pēc konkrētā lēmuma pieņemšanas. Nokavējuma procentu un līgumsoda samērīguma kontrole ir tiesas kompetencē.
Spēkā neesoši no to pieņemšanas brīža ir tādi dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumi, kas ir pretrunā likuma imperatīvajām normām, piemēram, ja tiesa pamatoti atzītu, ka kopībai nebija kompetences lemt jautājumu par līgumisko nokavējuma procentu maksāšanas pienākumu, bet attiecīgajā gadījumā strīds bija par dzīvokļu īpašnieku kopības kompetenci, kas noteikta Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta pirmajā daļā.
Vienlaikus katrs dzīvokļa īpašuma kopīpašnieks atbild par savu pārvaldīšanas izdevumu, komunālo pakalpojumu un uzkrājumu maksājumu daļu atbilstoši savas domājamās daļas lielumam. Tas nozīmē, ka viena dzīvokļa īpašuma kopīpašniekam nav jāatbild par otra kopīpašnieka parādiem.3
Nekustamais īpašums sastāv no zemesgabala, uz kura atrodas trīs dzīvokļu īpašumos nesadalītas dzīvojamās mājas. Kopīpašnieki nebija vienojušies par dzīvojamo māju dalītas lietošanas kārtību. Pusēm ir strīds par kopīpašnieku kopsapulcē pieņemtā lēmuma par pārvaldīšanas uzdevuma došanu biedrībai spēkā esību, kā rezultātā galvenais jautājums ir par to, kā skaitāmas balsis dzīvokļa īpašumos nesadalītas dzīvojamās mājas kopīpašnieku kopsapulcē – vai pēc katram kopīpašniekam piederošajām domājamām daļām vai telpu grupām (katra kopīpašnieka lietošanā nodotajiem dzīvokļiem, neapdzīvojamām telpām un mākslinieka darbnīcām).
Augstākās tiesas atziņas
Pieņemot dzīvokļa īpašumos nesadalītas dzīvojamās mājas kopīpašnieku lēmumu par pārvaldīšanas uzdevuma došanu, balsu skaitīšanā ņemami vērā kopīpašnieku lietošanā esošie būvnieciski norobežotie un funkcionāli nošķirtie dzīvokļi, neapdzīvojamās telpas vai mākslinieka darbnīcas, kuras kā dzīvojamās vai nedzīvojamās telpu grupas reģistrētas Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā.
Katram kopīpašniekam ir tik balsu, cik šādu telpu grupu atbilstoši viņam piederošajām domājamām daļām ir viņa atsevišķā lietošanā. Proti, balsis skaitāmas pēc katra kopīpašnieka atsevišķā lietošanā nodotajām telpu grupām, nevis katram kopīpašniekam piederošajām domājamām daļām no kopīpašuma.4
1 Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 8. panta trešajā daļā ir noteikts to dokumentu un informācijas kopums, kas jākārto attiecībā uz ikvienu dzīvojamo māju, ietverot tos mājas lietā (līdz 2022. gada 3. maijam mājas lietā iekļaujamos dokumentus un informāciju noteica 2010. gada 28. septembra Ministru kabineta noteikumi Nr. 908). Likums arī paredz, ka mājas lietas kārtošana ir obligāti veicama dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbība (6. panta otrās daļas 3. apakšpunkts).
2 Plašāk skat. LR Senāta 2023. gada 29. novembra spriedumu lietā Nr. C29522419, SKC-27/2023.
3 Plašāk skat. LR Senāta 2023. gada 28. decembra spriedumu lietā Nr. SKC-53/2023, C33554719.
4 Plašāk skat. LR Senāta 2022. gada 30. jūnija spriedumu lietā Nr. C30468915, SKC-59/2022.
