Publicēts pirms 2 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Likumprojekts paredz dzīvokļu īpašnieku kopībai tās kompetences ietvaros tiesības veikt saimniecisko darbību, piemēram, iznomāt autostāvvietas, izvietot reklāmas laukumus uz ēkām un liftos. Šobrīd šāda veida saimnieciskā darbība tiek iegrāmatota kā pārvaldnieka ienākums.
FOTO: Ieva Čīka, LETA
Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, kas Saeimā tiek gatavoti izskatīšanai uz trešo lasījumu, paredz dzīvokļu īpašnieku kopībai noteikt jaunu tiesisko statusu, kā arī nosaka dzīvokļa īpašnieku kopības tiesības un pienākumus, veicot saimniecisko darbību vai nodarbinot fizisku personu.
Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas sēdē 2. martā deputāti konceptuāli uz trešo lasījumu atbalstīja Ekonomikas ministrijas (EM) sagatavoto likumprojektu “Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā”.
Šobrīd Dzīvokļa īpašuma likuma 15. pants nosaka, ka dzīvokļu īpašnieku kopība ir pārvaldes institūcija dzīvojamā mājā, kas sadalīta dzīvokļu īpašumos. Savukārt grozījumi paredz noteikt, ka “dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesību subjekts. Šā likuma 16. pantā noteiktās kompetences ietvaros tā var iegūt tiesības un uzņemties saistības, iegūt īpašuma un citas lietu tiesības, kā arī būt prasītāja un atbildētāja tiesā”.
Likumprojekta darba grupas loceklis, zvērināts advokāts un Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes lektora pienākumu izpildītājs Jānis Lapsa uzsvēra, ka ar šo normu tiek ieviesta Augstākās tiesas definīcija par dzīvokļu īpašnieku kopību, Senāta atziņas tiek iedzīvinātas likumā.
Augstākās tiesas Civillietu departamenta zinātniski analītiskais padomnieks, Dr. iur. Rihards Gulbis zināja teikt, ka patlaban ir 327 tiesu nolēmumi, kuros ir atsauce uz Senāta Civillietu departamenta 2019. gada 12. decembra spriedumu lietā Nr. SKC-109/2019 par dzīvokļa īpašuma kopību.
“Senātā pēc 2019. gada ir bijušas vairākas lietas, kurās risināti jautājumi par kopības tiesībām un pienākumiem. Līdz ar to ir nepieciešami grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, kurā dzīvokļa īpašnieku kopības tiesības un pienākumus nostiprina skaidrāk,” uzsvēra R. Gulbis.
Gan J. Lapsa, gan Saeimas Juridiskā biroja vecākā padomniece Daina Ose vērsa uzmanību uz to, ka likumprojektā nav noteikts, kāds tieši ir dzīvokļu īpašnieku kopības juridiskais statuss – juridiskā persona (kā mantas apvienība) vai personu apvienība.
“Ņemot vērā dzīvokļu īpašnieku kopībai paredzēto kompetenci, ir būtiski konkretizēt un reģistrēt tās tiesisko statusu, lai tā varētu rīkoties ar kopības mantu, dibināt attiecības ar trešajām personām, atvērt kontus bankās un veikt citus pienākumus, jo juridiskā persona savu tiesībspēju un rīcībspēju iegūst ar brīdi, kad tiek reģistrēta attiecīgā publiskā valsts reģistrā. Taču likumprojekts neparedz ne šī tiesību subjekta juridisko statusu, ne arī tā tiesisko reģistrācijas kārtību,” uzsvēra Juridiskais birojs.
Zvērināts advokāts J. Lapsa atklāja, ka Augstākā tiesa lēmusi, ka ir tiesību subjekti, kuri ir izņēmumi, kuriem nav juridiskās personas statusa, un tam varētu piekrist. Taču, viņaprāt, neskaidra ir situācija, ja dzīvokļu īpašnieku kopība grib iegūt nekustamo īpašumu. Kas šajā gadījumā parakstīs nostiprinājuma lūgumu?
“Varētu rasties situācija, ka kopība pieņem lēmumu un dodas pie notāra. Kā notārs var pārliecināties, vai dokuments ir ticams, vai tāds ir bijis arī balsojums? Turklāt kāds, kurš ir balsojis “pret”, varētu iesniegt tiesā prasību par šī kopības lēmuma atzīšanu par spēkā neesošu,” problemātiku nākotnē ieskicēja J. Lapsa, piebilstot, ka deputāti šajos argumentos diemžēl neieklausījās.
Uz deputātes Regīnas Ločmeles jautājumu, kādi ieguvumi no normas, kas nosaka dzīvokļu īpašnieku kopības kā tiesību subjekta iestrādāšanu likumā, būs dzīvokļu īpašniekiem, Ekonomikas ministrijas Mājokļu politikas departamenta direktors Mārtiņš Auders atbildēja, ka būs lielāka tiesiskā noteiktība, – jebkurš iedzīvotājs varēs apskatīties savas tiesības un pienākumus likumā, nebūs jāmeklē saistītā judikatūra.
Savukārt Augstākās tiesas pārstāvis R. Gulbis piebilda, ka “tiesiskā noteiktība – tas nav tikai teorētisks ieguvums. Praksē ir problēmas, piemēram, zemes nomas attiecībās. Vēršoties pret katru atsevišķo dzīvokļa īpašnieku, ir nodibinātas dažādas nomājamās zemes platības, kā arī dažādas nomas maksas. Tas ir radījis haosu, un kopības risinājums palīdzēs šo jautājumu sakārtot”.
Kā otru dzīvokļu īpašnieku ieguvumu M. Auders nosauca to, ka šis regulējums pavērs iespēju precīzi noteikt dzīvokļa īpašnieku kopības katra konkrētā dzīvokļa īpašnieka un pārvaldnieka tiesības, pienākumus un atbildību.
Kā piemēru viņš minēja praksē izplatītu gadījumu –, kurš atbild par to, ka cauruļvada plīsuma dēļ ir nopludināts apakšējais dzīvoklis? Tiek meklēts vainīgais, prasības var tikt celtas pret dzīvokļu īpašnieku kopību, pret pārvaldnieku, procesi var būt ilgstoši, un kādam par to ir jāmaksā. “Regulējums pavērs iespēju grozīt Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu, nepārprotami un skaidri nosakot katras dzīvojamās mājas pārvaldīšanā iesaistītās puses tiesības, pienākumus un atbildību,” tā M. Auders.
“Es tā arī nesapratu, kas šīs normas ieviešanas rezultātā maksās par dzīvokļa appludināšanu, vai tie būs pārējie dzīvokļu īpašnieki?” pārjautāja R. Ločmele.
M. Auders atbildēja, ka primāri par visu atbild dzīvokļu īpašnieku kopība, tas izriet no Civillikuma 1084. panta. Jautājums ir par to, cik precīzi ir iespējams nofiksēt pārvaldnieka tiesības un pienākumus un konstatēt to brīdi, kad tieši viņš ir atbildīgs par uzdevumu neizpildi.
Augstākās tiesas pārstāvis R. Gulbis apstiprināja, ka prasības šādos gadījumos patlaban tiek celtas pret pārvaldnieku: “Problēma –, ja pārvaldnieks pierāda, ka viņš ir izdarījis visu nepieciešamo, respektīvi, sasaucis sapulci, piedāvājis risinājumus, bet dzīvokļu īpašnieki visu ir noraidījuši, tad aplietā dzīvokļa īpašnieka prasība tiek noraidīta. Taču viņam jābūt iespējai vērsties pret kopību par to, ka māja nav uzturēta pienācīgā kārtībā. Tas sasaucas ar Civillikuma 1084. pantu – par ēku atbild īpašnieks.”
Saeimas Juridiskā biroja pārstāve, komisijā skatot likumprojektu uz trešo lasījumu, ieteica izvērtēt problēmas saistībā ar dzīvokļa īpašnieku kopību kā prasītāju un atbildētāju tiesā.
“Pašlaik, pētot tiesu praksi, ir radīts ārkārtīgi liels juceklis saistībā ar dzīvokļu īpašnieku kopības kā iespējamā tiesību subjekta pārstāvību tiesā gan saistībā ar prasības celšanu, gan ar prasījumu formulējumiem,” teica D. Ose. “Redzam juridiskos “nonsensus”, jo ir gadījumi, kad prasībā jau ir norādīts, ka prasītājs ir dzīvokļu īpašnieku kopība, bet tajā pašā laikā prasījumos, kuros lūdz piedzīt noteiktas naudas summas, ir jautājums –, kam par labu tās piedzīt? Parasti prasījumos kā pilnvarotais pārstāvis parādās pārvaldnieks, taču ir neskaidrs jautājums, kā kopība to var lemt un risināt.”
Līdz ar to likumu ir iecerēts papildināt ar 15.1 pantu, kas nosaka, – dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībās ar trešajām personām un tiesā, ciktāl tas nepieciešams dzīvokļu īpašnieku kopības uzdoto pārvaldīšanas darbību īstenošanai, pārstāv pārvaldnieks, ja vien dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvību konkrētajā gadījumā neīsteno tās pilnvarotā persona.
Dzīvokļa īpašuma likumu paredzēts papildināt ar 15.2 pantu, kurā noteikts, kas ir dzīvokļu īpašnieku kopības manta:
Savukārt 15.2 panta trešajā daļā noteiks, kā var izmantot ienākumus, kas gūti no dzīvokļu īpašnieku kopības saimnieciskās darbības.
Likumprojektu paredzēts papildināt ar 15.4 pantu, kas nosaka dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības un pienākumus, veicot saimniecisko darbību vai nodarbinot fizisku personu.
M. Auders skaidroja, ka šis priekšlikums paredz – dzīvokļu īpašnieku kopībai tās kompetences ietvaros ir tiesības veikt saimniecisko darbību, piemēram, iznomāt autostāvvietas, reklāmas laukumus uz ēkām, liftos. Šādā gadījumā ir jāievēro nodokļu un grāmatvedības jomu regulējošie normatīvie akti.
R. Gulbis uzsvēra, ka “šobrīd šāda veida saimnieciskā darbība notiek, dzīvokļu īpašnieku īpašums tiek iznomāts, ienākumi tiek gūti. Bet patlaban tos nepareizi iegrāmato kā pārvaldnieka ienākumus. Šie grozījumi sakārtos situāciju – ienākumu guvējam ir jābūt tam, kurš īpašumu izīrē, nevis starpniekam”.
J. Lapsa uzsver, ka, viņaprāt, katrai mājai ir jābūt savam pārvaldniekam, kurš kopības vārdā slēdz līgumus un pilda kopības lēmumus, arī attiecībā uz saimniecisko darbību. “Ja kā kopība vēlēsimies izīrēt zemi stāvvietām, vai tiešām to darīsim kā kopība? Visticamāk, ne. Tas būtu jādara pārvaldniekam, kurš slēdz līgumu kopības vārdā,” skaidro J. Lapsa.
Likumprojekts nosaka – pirms saimnieciskās darbības uzsākšanas dzīvokļu īpašnieku kopībai ir pienākums reģistrēties Valsts ieņēmumu dienestā (VID) kā nodokļu maksātājam. Dzīvokļu īpašnieku kopību kā nodokļu maksātāju reģistrē pārvaldnieks.
Ja dzīvokļu īpašnieku kopību nepārstāv pārvaldnieks, tai ir pienākums iecelt pilnvaroto personu, kura reģistrēs dzīvokļu īpašnieku kopību VID kā nodokļu maksātāju.
Likumprojekts paredz papildināt pārejas noteikumus ar 5. un 6. punktu, kas nosaka, – dzīvokļu īpašnieku kopībai, kas veic saimniecisko darbību vai nodarbina fizisku personu, kura nav reģistrēta kā saimnieciskās darbības veicēja, ir pienākums sešu mēnešu laikā no šā likuma 15.4 panta stāšanās spēkā reģistrēties VID kā nodokļu maksātājam.
