Pirms vairākiem gadiem aizstāvējāt promocijas darbu “Kopīpašuma institūta problemātika darījumos ar nekustamo īpašumu”. Ko secinājāt? Vai tas, ka īpašnieki atrodas kopīpašumā, rada papildu problēmas vai, gluži otrādi, – padara dzīvi vieglāku?
Likumdevējs ir skaidri definējis, ka kopīpašums, proti, īpašuma tiesības, kurās šis tiesību saturs ir sadalīts starp vairākām personām, ir apgrūtinājums. Personām, kuras iegādājas kopīpašumu, būtu jāpadomā, kāpēc tas ir apgrūtinājums un kā šādā situācijā veidot tiesiskās attiecības gan ar citiem kopīpašniekiem, gan ar citām personām, un kā vispār šo kopīpašumu apsaimniekot.
Kopīpašums apgrūtina dzīvi kopīpašniekiem, jo īpašuma tiesības uz vienu veselu priekšmetu pieder visiem kopīpašniekiem. Tie var būt vairāki tiesību subjekti – gan fiziskās, gan juridiskās personas, katra ar savām interesēm, materiālajām iespējām. Rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu var tikai visi kopīpašnieki saskaņotā gribas izteikumā, ir jāpanāk 100% kopīpašnieku vienošanās. Apsaimniekojot nodoto daļu lietošanā, tik un tā ir jārēķinās ar pārējo interesēm. Vienpersoniskai izlemšanai ir ļoti mazs jautājumu loks, tikai attiecībā uz domājamo daļu, kuru kopīpašnieks var pieņemt vienpersoniski.
Kopīpašumi pārsvarā ir radušies denacionalizācijas, mantošanas, laulības šķiršanas gadījumos.
Nosaucāt vispopulārākās situācijas, kad veidojas kopīpašums. Denacionalizācija ir noslēgusies, mantošana notiek un notiks visu laiku. Savukārt laulības šķiršanas gadījumos kopīpašums neveidojas pārāk bieži. Šķirot laulību un dalot laulāto kopīgo mantu, ja vien tas nav dzīvoklis, kuru nav iespējams sadalīt reālās daļās, laulātie galvenokārt vienojas par kopīpašuma reālo sadali vai kopīpašuma priekšmeta atstāšanu vienam, otram – kompensāciju izmaksu –, viņi nevēlas palikt kopīpašuma tiesiskajās attiecībās.
Pietiekami populāras ir arī situācijas, kad cilvēki kļūst par kopīpašniekiem brīvprātīga darījuma rezultātā. Viņi apzināti vēlas nopirkt vai saņemt dāvinājumā kopīpašuma domājamo daļu.
Kāpēc viņi to dara? Tāpēc, ka tas ir lētāk?
Jā, tas varētu būt viens no iemesliem – bieži vien domājamā daļa kopīpašumā ir lētāka nekā atsevišķs īpašums. Cilvēki pērk, iestājas kopīpašumā.
Bet es gribētu teikt: “Trīs reizes apdomājiet, vai pirkt domājamās daļas kopīpašumā ir tā vērts!”
Tiesību eksperti ir atzinuši, ka kopīpašuma tiesību aprobežojumi gan apgrūtina kopīpašniekus, gan potenciāli kaitē nekustamajam īpašumam, – tas ilgstoši netiek normāli apsaimniekots. Kādi ir jūsu secinājumi, pētot kopīpašumu regulējošos normatīvos aktus un to ietekmi uz kopīpašnieku īpašuma tiesību izlietojumu?
Katram no kopīpašniekiem ir savas personiskās materiālās iespējas, savas rakstura iezīmes. Nereti kādam no kopīpašniekiem šķiet, ka viņa kaimiņš apzināti vai neapzināti kaitē īpašumam, bet, vai tiešām notiek apzināta kaitēšana, to ir ļoti grūti izšķirt. Strīdi bieži ir saistīti ar savstarpējo attiecību emocionāli negatīvo fonu. Iespējams, viens no kopīpašniekiem nevis apzināti kaitē īpašumam, bet viņam nav līdzekļu, vai arī materiāli ieguldījumi kopīpašumā nav prioritāte. Var būt gadījums, kad viens kopīpašnieks dzīvo šajā ēkā, bet otrs mitinās citur, piemēram, saņēmis domājamo daļu mantojumā, un viņam nav tādas ieinteresētības kopīpašuma saglabāšanā. Tam, kurš dzīvo kopīpašumā, ir svarīgi, lai būtu kārtībā jumts, apkures sistēma, kamēr otram tas nav tik būtiski. Tad arī rodas nesaskaņu pirmie iedīgļi.
Ko jūs ieteiktu ņemt vērā, ja neizbēgami rodas kopīpašums? Kas svarīgs būtu jāievēro?
Ieteiktu ne tik daudz sākt ar tiesiskā regulējuma izpēti, bet ar savas personiskās nostājas izvērtēšanu –, vai apzinos, ka būšu kopīpašnieks, kā to uztveru, kā saprotu savus pienākumus, kāda ir mana daļa kopīpašumā. Jāņem vērā, ka īpašniekiem tiesības un pienākumi apsaimniekošanā, uzturēšanā un lietošanā ir atkarīgi no domājamās daļas lieluma. Ja kopīpašniekam pieder 9/10 domājamās daļas, tad ne tikai tiesību, bet arī pienākuma slogs ir lielāks nekā tam, kuram pieder 1/10 daļa domājamās daļas. Bet visiem ir vienādi jārēķinās ar citu kopīpašnieku interesēm, ir jābūt cieņai, godprātībai pret citiem.
Noteikti ir jāatceras – kopīpašumā īpašuma tiesības ir ierobežotas.
Tātad 9/10 daļu kopīpašnieks nevar sevi uzskatīt par vienpersonisku īpašnieku, kas reizēm notiek ar augstprātīgu attieksmi, – es te esmu galvenais! Jāsaprot, ka kopīpašumā galvenā nav.
Svarīgi ir arī vienoties par dalītas lietošanas līgumu.
Jā, otra praktiskā lieta, kas būtu jāievēro, – jādomā par īpašuma dalītas lietošanas, apsaimniekošanas līgumu. Praksē katrs no kopīpašniekiem realitātē lieto kādu no kopīpašuma daļām –, vai nu tas ir atsevišķs dzīvoklis, telpas vai lietošanā sadalīts zemes gabals. Kamēr sadzīve nav uzlikusi savu zīmogu un attiecības ir labas, vajadzētu izrunāties un vienoties par soļiem, līguma noslēgšanu. To var darīt gan privāti, gan pie advokāta vai notāra. Līgumu var ierakstīt Zemesgrāmatā, bet tas nav obligāti.
Līgumā ir jānosaka, ko katrs no kopīpašniekiem viņam lietošanā nodotajās reālajās daļās var darīt, kādas ir kopā dzīvošanas attiecības, kas ir atļauts.
Tas, ko nereti jauc, – dalītas lietošanas tiesības nepiešķir īpašuma tiesības. Ja, piemēram, uz sava zemes gabala uzceļu pirtiņu, tad saskaņā ar tiesisko regulējumu tā ir kopīpašuma priekšmets.
Kā ir vieglāk risināt kopīpašuma jautājumus –, ja ir divi vai vairāki desmiti īpašnieku?
Tādas korelācijas nav – divi cilvēki var būt seni naidnieki, saņēmuši mantojumā īpašumu, bet nesaskaņas jau ir dzimtā, piemēram, vecvecmāmiņas varbūt ir bijušas naidīgās attiecībās. Un šīs savstarpējās negatīvās attiecības turpina pastāvēt un apgrūtināt arī kopīpašuma apsaimniekošanu.
Var vienoties, piemēram, desmit kopīpašnieki – vairāk svarīgas ir kopīgās intereses un materiālās iespējas, lai tās ir aptuveni vienādas. Viens var vēlēties skaistu remontu, pārbūvi, ziemas dārzu, bet citam nav šādu finansiālo iespēju. Iespējams, viņam ir neērti pateikt, ka nav līdzekļu, un viņš ieņem pozu, kas tālāk rada nesaprašanos.
Kādas problēmas kopīpašumā rodas visbiežāk?
Parasti strīdi, kuros nevar pieņemt lēmumu, rodas par dalītas lietošanas līgumu – katrs grib labāko daļu. Piemēram, vairākstāvu nams Rīgas centrā, kura pirmajā stāvā var ierīkot kafejnīcu vai kādu citu pelņu nesošu vietu, bet citā mājas daļā iespējams iekārtot tikai dzīvokļus, vai, piemēram, viena īpašuma daļa ir labākā tehniskajā stāvoklī. Protams, katrs grib izdevīgāko daļu, pat ja domājamo daļu lielums visiem ir vienāds.
Strīdi nereti ir arī par kopīpašuma sadalīšanas, izbeigšanas veidiem. Viens piedāvā variantu, ka viņš patur īpašumu, otram izmaksājot kompensāciju, savukārt cits grib īpašumu dalīt reālās daļās. Palikt kopīpašumā nevienu nevar piespiest, bet, ja kopīpašnieki nevar vienoties par izbeigšanas veidu, tad tas risināms tiesas ceļā.
Lai rīkotos ar visu kopīpašuma priekšmetu, kopīpašniekiem ir jāpanāk vienprātība. Lai pārdotu, izīrētu, – tur kopīpašnieki ir tiesīgi rīkoties tikai visi kopā.
Ar savu domājamo daļu katrs kopīpašnieks var rīkoties pēc saviem ieskatiem, neprasot pārējo piekrišanu, piemēram, ieķīlāt domājamo daļu vai to uzdāvināt. Var arī pārdot, bet jārēķinās, ka pārdošanas gadījumā pārējiem kopīpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības.
Vai kopīpašnieks drīkst savu domājamo daļu izīrēt?
Izīrēšana ir saistīta ar reāla īpašuma daļas lietošanu, tāpēc izīrēt abstraktu domājamo daļu faktiski nav iespējams. Izīrēt var gadījumā, ja starp kopīpašniekiem ir noslēgts dalītas lietošanas līgums un šī daļa ir reāli noteikta, un kopīpašnieki ir vienojušies par tādām tiesībām. Ja šāda līguma nav, ir vajadzīga 100% kopīpašnieku piekrišana.
Taču praksē kopīpašumā esošajos daudzdzīvokļu dzīvojamos namos, ja arī nav noslēgts dalītas lietošanas līgums, ir tā, ka katrs kopīpašnieks pēc noklusējuma savai domājamai daļai atbilstoši lieto dzīvokli, un arī, to pārdodot, jaunais īpašnieks neapšauba šīs domājamās daļas atbilstību realitātē lietošanā nodotajam dzīvoklim. Zemesgrāmata ir iedibinājusi praksi tādos gadījumos rakstīt piemetinājumu, ka īpašuma tiesības nostiprinātas uz kopīpašuma domājamo daļu un lietošanā ir konkrēts dzīvoklis, lai arī dalītas lietošanas līgums nav noslēgts. Prakse šo jautājumu daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās ir sakārtojusi.
Civillikums nosaka, ka kopīpašumā lēmumu drīkst pieņemt tikai tad, ja par to ir nobalsojuši 100% īpašnieku. Kādos gadījumos šādā veidā ir jāpieņem lēmums?
Klasiskā kopīpašuma gadījumā, visos gadījumos, kad tā nav daudzdzīvokļu dzīvojamā māja Dzīvokļu īpašuma likuma izpratnē, lēmums attiecībā uz visu kopīpašuma priekšmetu ir jāpieņem 100% visiem kopīpašniekiem, t. i., nav piemērojams balsu vairākums.
Piemēram, pieci mantinieki ir saņēmuši mantojumā lauku māju, kurā viņi nedzīvo. Viņi nolemj to izīrēt –, tātad ir jābūt 100% piekrišanai.
Ja daudzdzīvokļu ēku vēlas sadalīt dzīvokļu īpašumos, – arī tad ir jābūt 100% kopīpašnieku balsojumam?
Jā, protams. Lai dzīvojamo māju sadalītu dzīvokļu īpašumos, praktiski, ir jābūt vienam iniciatoram, kurš uzņemas, saņemot attiecīgu pilnvarojumu no visiem kopīpašniekiem, visu vārdā veikt attiecīgās darbības. Sākotnēji visiem kopīpašniekiem savstarpēji jānoslēdz vienošanās par kopīpašuma izbeigšanu un daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas sadalīšanu dzīvokļu īpašumos, un tad ir nepieciešamo formalitāšu kārtošana, tostarp ar Valsts zemes dienestu, – katram dzīvoklim ir nepieciešama kadastrālā uzmērīšana. Tās, protams, ir izmaksas.
Vai kopīpašums bieži tiek sadalīts atsevišķos dzīvokļos?
Pirms gadiem pieciem, sešiem vēl dalīja nelielas dzīvojamās mājas ar vairākiem īpašniekiem, bet šobrīd vairs ne. Prakse ir nogludinājusi dzīvošanu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju kopīpašumos, un kopīpašnieki tās nesteidz dalīt atsevišķos dzīvokļu īpašumos. Vairāk strīdu rodas tajos kopīpašumos, kuros ir tikai daži īpašnieki un starp viņiem ir personiskākas attiecības.
Kā notiek kopīpašumā esošas mājas apsaimniekošana? Vai var piemērot Dzīvokļu īpašuma likumā noteikto kārtību?
Kopīpašuma apsaimniekošanai nav speciāla regulējuma. Bet praksē ir jānošķir daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, kuras ir kopīpašumā un kurās veiksmīgi tiek piemērota tā pati apsaimniekošanas kārtība, kāda ir namos, kas ir sadalīti īpašumos, t. i., Dzīvokļu īpašuma likumā noteiktajā kārtībā.
Kopīpašuma, kas nav daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, apsaimniekošana savukārt ir visu kopīpašnieku vienošanās. Vienošanās nepanākšana viņus neatbrīvo no paredzētās administratīvās atbildības par atkritumu izvešanas nenodrošināšanu u. tml.
Mēdz būt gadījumi, kad viens kopīpašnieks ir atbildīgāks, izpilda visu kopīpašnieku pienākumus, un viņam ir tiesības prasīt no pārējiem kopīpašniekiem iesaistīšanos, lai apsaimniekotu īpašumu. To var darīt arī tiesas ceļā, piedzenot ieguldīto līdzekļu daļu par apsaimniekošanu no citiem kopīpašniekiem.
Civillikums paredz četrus veidus, kā izbeigt kopīpašumu, – sadala reālās daļās, atdodot visu lietu vienam; liekot pārējiem samaksāt par viņu daļām naudā; kā arī, izšķirot jautājumu ar lozi vai nosakot lietu pārdot, izdalot ieņemto naudu kopīpašnieku starpā. Kāds ir tipiskākais gadījums, kad tiek izbeigts kopīpašums?
Tipiskākie gadījumi skar kopīpašuma sadali reālās daļās, kas ir vissaudzējošākais risinājums, jo katrs no kopīpašniekiem iegūst īpašumtiesības.
Ja vēlas sadalīt reālās daļās māju, tai ir jābūt vai jāizbūvē atsevišķa ieeja katram kopīpašniekam.
Ja māju reāli nevar sadalīt vairākos atsevišķos īpašumos, labākais variants būtu to pārdot.
Savukārt, lai sadalītu zemi, jaunveidojamajai zemes platībai jāatbilst Zemes ierīcības likuma prasībām, Civillikumam un pašvaldību saistošajiem noteikumiem par teritorijas plānojumu.
Iepazīstoties ar jūsu promocijas darbu, secināms, ka kopīpašnieku īpašuma tiesību izlietošanas ierobežojumi atsevišķos gadījumos nav samērīgi. Kas, jūsuprāt, būtu jāmaina regulējumā, lai kopīpašnieku dzīvi padarītu vieglāku?
Pirms iegādāties domājamās daļas kopīpašumā, ieteiktu konsultēties ar advokātu vai notāru, iepazīties ar īpašuma dokumentiem, noskaidrot, vai jau ir noslēgts līgums par kopīpašuma dalītu lietošanu. Ja tāda nav, – noteikti vajadzētu vienoties par kopīpašuma dalītas lietošanas kārtību, par apsaimniekošanu.
Kopīpašuma strīdos redzu mediācijas nozīmi – palīdzēt kopīpašniekiem saprast un mācēt nošķirt, iespējams, personisko aizvainojumu no tā, kas realitātē pienākas.
Reālās sadales gadījumos, kad kopīpašnieki kopīpašumu vēlas izbeigt, veicot reālo sadali, likumdevējs varētu padomāt par to, lai atsevišķus ierobežojumus neattiecinātu uz gadījumiem, kad reāli dala kopīpašumu. Piemēram, zemi vēlas sadalīt divos atsevišķos zemes gabalos, bet nedaudz – 20 metru – pietrūkst pašvaldības noteiktajai minimālajai platībai. Pieļauju, ka nebūtu nodarīts liels kaitējums pašvaldības vai citām interesēm, ja kopīpašuma dalīšanas gadījumā tomēr ļautu zemi sadalīt. Reālās sadales gadījumā katram būtu savs atsevišķs īpašums, tiktu izbeigti strīdi starp kopīpašniekiem, kas savukārt uzlabotu īpašuma apsaimniekošanu, rūpēšanos par to.
Atsavinot domājamo daļu, pārējiem kopīpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības, kuru izlietošanas termiņš ir divi mēneši. Manuprāt, tas ir par daudz, pietiktu ar vienu mēnesi.
