SKAIDROJUMI
>
Zini savas tiesības un iespējas!
TĒMAS
Inese Helmane
LV portāls
27. janvārī, 2022
Lasīšanai: 15 minūtes
15
15

Jauni tiesiskie mehānismi kopīpašuma dalīšanas gadījumā

Veicot grozījumus Civillikumā, tiks novērsti gadījumi, kad bija iespējama daudzdzīvokļu mājas pārdošana izsolē pēc viena kopīpašnieka prasības pieteikuma tiesā, nerēķinoties ar pārējo kopīpašnieku interesēm.

FOTO: Evija Trifanova, LETA

Grozījumi Civillikumā paredz noteikt jaunus tiesiskos mehānismus starp kopīpašniekiem radušos strīdu risināšanai, tai skaitā arī kopīpašuma dalīšanas gadījumā. Civillikumā būs paredzēta iespēja izbeigt kopīpašumu, sadalot ēku dzīvokļu īpašumos, kā arī tiks noteikts ierobežojums prasīt kopīpašuma dalīšanu bez īpaša pamata ne agrāk kā piecus gadus pēc īpašuma tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā.

īsumā
  • Pirms vairākiem gadiem tiesās pieauga kopīpašuma dalīšanas prasību skaits, kurās prasītāji bija juridiskas personas. Šajās tiesvedībās pastāvēja bažas par prasību godprātību un iespējamu samērību pret pārējo kopīpašnieku interesēm turpināt izmantot kopīpašumu.
  • Iecerētās izmaiņas paredz ierobežojumu prasīt kopīpašuma dalīšanu bez īpaša pamata agrāk nekā piecus gadus no īpašuma tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā.
  • Piecu gadu kritērija noteikšanas pamatā ir analoģija ar Civillikuma 728. pantu, kurā ir noteikts ierobežojums dalīt mantojumu piecu gadu laikā, ja mantojuma atstājējs testamentā ir norādījis aizliegumu dalīt mantu, taču nav minējis termiņu.
  • Civillikumā būs paredzēta iespēja izbeigt kopīpašumu, sadalot ēku ar dzīvojamām telpām dzīvokļu īpašumos. Līdz šim šāda iespēja Civillikumā nebija noteikta.
  • Negodprātīgu kopīpašnieku, kurš kaitē pārējiem, t. sk. traucē nekustamā īpašuma uzturēšanu, varēs “izstumt” no kopīpašuma, pārdodot viņam piederošās domājamās daļas.
  • Ar likumprojektu plānots atvieglot laulības šķiršanas procesu gadījumos, kad tam piekrīt tikai viens no laulātajiem.

Likumprojekts “Grozījumi Civillikumā” galīgajā lasījumā 19. janvārī tika atbalstīts Saeimas Juridiskajā komisijā, bet Saeimā trešajā lasījumā tiks skatīts 27. janvārī.

Tieslietu ministrijas ekspertu darba grupas dalībnieks, zvērināts advokāts Dr. iur. Rolands Neilands uzsver, ka līdz ar izmaiņām Civillikumā beidzot tiks modernizētas un mūsdienu realitātei un tiesiskajai apziņai pielāgotas kopīpašuma izbeigšanas normas, kas bija palikušas nemainīgas kopš Civillikuma spēkā stāšanās 1938. gadā.

Laikā, kad tika pieņemts Civillikums, dzīvokļa īpašums kā atsevišķs īpašuma veids Latvijā nepastāvēja. Visas daudzdzīvokļu mājas bija īres nami, kuros dzīvokļi tika izīrēti. Pēc Latvijas Republikas neatkarības atjaunošanas tika izveidots dzīvokļa īpašums kā atsevišķs īpašuma veids, taču Civillikuma normas (1075. pants) ar to netika saskaņotas.

“Veicot grozījumus Civillikumā, tiks novērsti gadījumi, kad bija iespējama daudzdzīvokļu mājas pārdošana izsolē pēc viena kopīpašnieka prasības pieteikuma tiesā, nerēķinoties ar pārējo kopīpašnieku interesēm,” secina R. Neilands.

Aktivizējās reiderisms

Likumprojekta izstrādātājs – Saeimas Juridiskā komisija – anotācijā norāda, ka 2019. gada nogalē un 2020. gada sākumā auga kopīpašuma dalīšanas (jeb kopīpašuma izbeigšanas) prasību skaits, kurās prasītāji bija juridiskas personas. Šajās tiesvedībās pastāvēja bažas par prasību godprātību un iespējamu samērību pret pārējo kopīpašnieku interesēm turpināt izmantot kopīpašumu.

Augstākās tiesas Civillietu departaments 2019. gada 17. decembrī pieņēma blakus lēmumu lietā Nr. C04169414, SKC-259/2019, norādot uz nepilnību Civillikuma 1075. pantā, neparedzot mūsdienu apstākļiem atbilstošus kopīpašuma izbeigšanas veidus. Senāts izteica viedokli, ka Civillikuma 1075. panta regulējums attiecībā uz kopīpašuma izbeigšanas veidiem ir jāpilnveido atbilstoši mūsdienu situācijai, piemēram, gadījumos, kad kopīpašuma priekšmets ir daudzdzīvokļu māja, paredzot, ka viens no kopīpašuma izbeigšanas veidiem varētu būt sadalīšana dzīvokļu īpašumos, kā arī jāapsver iespēja vienlaikus piemērot dažādus kopīpašuma izbeigšanas veidus.

Senāta spriedums pieņemts lietā, kurā risināts kopīpašuma dalīšanas strīds un atspoguļota aktuāla uzņēmējdarbības prakse, kad juridiskas personas iegūst īpašumā kopīpašuma domājamās daļas par salīdzinoši zemu cenu, vēlāk pārējiem kopīpašniekiem piedāvājot tās atpirkt par lielāku naudas summu, lai tiesā netiktu celta kopīpašuma dalīšanas prasība, vai arī neilgi pēc domājamo daļu iegūšanas īpašumā ceļ prasību tiesā par kopīpašuma izbeigšanu.

Šobrīd Latvijas tiesās norisinās apmēram 256 tiesvedības, kurās tiek skarts jautājums par kopīpašuma izbeigšanu. Kopš 2006. gada ir pabeigtas 75 lietas, kurās prasītājs bija juridiska persona. No šīm lietām aptuveni 50 lietās prasītāji un trešās personas, lai gan ir dažādi subjekti, tomēr ir savstarpēji saistīti, uzsvērts likumprojekta anotācijā.

Varēs prasīt dalīšanu pēc pieciem gadiem

Lai mazinātu tendenci izmantot kopīpašumu domājamās daļas peļņas gūšanai, ja tas aizskar citu personu tiesības uz īpašumu un mājokļa neaizskaramību, iecerētās izmaiņas paredz ierobežojumu prasīt kopīpašuma dalīšanu bez īpaša pamata agrāk nekā piecus gadus no īpašuma tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā.

Civillikuma 1074. pants šobrīd paredz, ka “nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā [..], turpretim katrs kopīpašnieks var katrā laikā prasīt dalīšanu”. Likumprojekts paredz papildināt Civillikuma 1074. pantu ar otro daļu, kas nosaka, ka “kopīpašnieks, kurš ieguvis domājamās daļas nekustamā īpašumā, kurā ietilpst ēka ar dzīvojamām telpām, pamatojoties uz darījumu vai tiesas lēmumu par nekustamā īpašuma nostiprināšanu uz ieguvēja vārda, var prasīt tiesā kopīpašuma dalīšanu agrāk nekā piecus gadus no īpašuma tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā tikai tad, ja tam ir svarīgs iemesls”.

“Šī norma ir paredzēta, lai būtiski ierobežotu kopīpašuma reiderismu – nekustamā īpašuma domājamo daļu iegādāšanās izsolēs vai labprātīgos darījumos par salīdzinoši zemu maksu, bet vēlāka kopīpašuma izbeigšanas prasības celšana, kas ar augstu varbūtību nodrošina iespēju iegūt daudz lielāku vērtību, nekā samaksātā summa par domājamām daļām,” akcentē R. Neilands.

Kāpēc pieci gadi

Piecu gadu kritērija noteikšanas pamatā ir analoģija ar Civillikuma 728. pantu, kurā ir noteikts ierobežojums dalīt mantojumu piecu gadu laikā, ja mantojuma atstājējs testamentā ir norādījis aizliegumu dalīt mantu, taču nav norādījis termiņu, skaidro R. Neilands, atzīstot, ka diskusiju par piecu gadu termiņu likumdošanas procesā bija ļoti daudz.

“Laiks rādīs, vai šis termiņš būs pamatots, vai arī būs nepieciešams to mainīt, taču, vērtējot no reālās dzīves, – tiesu procesi parasti ilgst trīs, piecus gadus. Tātad tas ir termiņš, kurā kopīpašuma reideri rēķinās ar peļņas gūšanu. Tagad šis termiņš būs pagarināts vēl par pieciem gadiem, turklāt ar grozījumiem būs ierobežotas iespējas sekmīgi realizēt reiderisma ieceres. Manuprāt, tas būtiski mazinās vēlmi iegādāties nekustamo īpašumu domājamās daļas nolūkā prasīt kopīpašuma izbeigšanu,” vērtē advokāts.

Kas var būt svarīgi iemesli

Kas var būt svarīgi iemesli kopīpašuma dalīšanai? Par svarīgu iemeslu, piemēram, būtu uzskatāmi gadījumi, kad šim vienam kopīpašniekam no pārējo kopīpašnieku puses tiek liegta iespēja izmantot savas kopīpašnieka tiesības, vai arī viņa piedāvājumi par kopīpašuma lietošanu vai dalīšanu ir uzskatāmi par objektīvi taisnīgiem konkrētajos apstākļos, taču pārējie kopīpašnieki pilnībā ignorē viņa vēlmi vienoties par tiesisko attiecību noregulēšanu, norādīts likumprojekta anotācijā.

Svarīgs iemesls kopīpašuma dalīšanai varētu būt arī apstāklis, ka pārējie kopīpašnieki nepilda savus Civillikumā noteiktos kopīpašnieka pienākumus un visa kopīpašuma uzturēšanas nasta gulstas uz šo vienu kopīpašnieku. Lemjot par svarīgu iemeslu, būtiski ir arī izvērtēt, vai, iegūstot kopīpašuma domājamās daļas, ieguvēja mērķis bija lietot kopīpašumu, nevis, lai iegūtu peļņu, izstumt pārējos kopīpašniekus.

Sadalīšana dzīvokļu īpašumos

Līdz šim daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašumos varēja sadalīt, pamatojoties uz Dzīvokļa īpašuma likumu. Civillikumā nebija noteikta iespēja izbeigt kopīpašumu daudzdzīvokļu mājām, tās sadalot dzīvokļu īpašumos.

Likumprojektā paredzēts izteikt Civillikuma 1075. pantu jaunā redakcijā un to papildināt ar regulējumu par dzīvojamo māju sadalīšanu dzīvokļu īpašumos:

“Ja 1074. panta pirmajā daļā norādītā dalīšanas gadījumā kopīpašnieki nevar vienoties par tās veidu, tad tiesa, raugoties pēc dalāmā priekšmeta īpašībām un lietas apstākļiem:

  • piespriež katram no kopīpašniekiem reālas daļas, uzliekot, kad vajadzīgs, viena daļai zināmus servitūtus par labu otra daļai;
  • atdod visu lietu vai daļu vienam vai vairākiem kopīpašniekiem, ar pienākumu atlīdzināt daļu naudā;
  • noteic lietu vai daļu pārdot izsolē;
  • izšķir jautājumu ar lozi, it īpaši tad, kad jāizšķir, kam no kopīpašniekiem paturēt sev pašu lietu vai daļu, un kas no viņiem apmierināms ar naudu;
  • noteic sadalīt dzīvokļu īpašumos nekustamo īpašumu, kurā ietilpst ēka ar dzīvojamām telpām.”

Sadalīšana dzīvokļu īpašumos tiek noteikta kā primārais kopīpašuma dalīšanas veids, ja kopīpašuma dalīšanas strīds izcēlies starp dzīvojamās mājas kopīpašniekiem, norādīts anotācijā.

“Pēc Civillikuma grozījumu spēkā stāšanās, prasot jebkuras ēkas, kurā ir dzīvojamās telpas, kopīpašuma izbeigšanu, pretprasības vai iebildumu veidā (sniedzot paskaidrojumus) pārējie kopīpašnieki varēs prasīt ēkas sadalīšanu dzīvokļu īpašumos, kam tiks dota priekšroka, salīdzinot ar pārējiem kopīpašuma izbeigšanas veidiem,” norāda R. Neilands.

Atsavina, ja ļaunprātīgi izlieto savas tiesības

Civillikumu ir paredzēts papildināt ar 1074.1 pantu, ar kuru tiek paredzēta iespēja kopīpašnieku vairākumam prasīt tāda kopīpašnieka domājamās daļas atsavināšanu, kurš ļaunprātīgi izlieto savas kopīpašnieka tiesības vai nepilda kopīpašnieka pienākumus kā krietnam un rūpīgam saimniekam, tādējādi radot pārējiem kopīpašniekiem vai trešajām personām būtisku kaitējumu.

Kopīpašnieka daļa atsavināma pārējiem kopīpašniekiem, atdodot šo daļu vienam vai vairākiem kopīpašniekiem ar pienākumu atlīdzināt to naudā vai pārdodot izsolē kopīpašnieku starpā (slēgtā izsolē). Ja neviens no pārējiem kopīpašniekiem neizsaka vēlmi iegūt atsavināmo daļu vai arī tiesai ir pamatotas šaubas par šādu atsavināšanas veidu piemērotību, tiesa noteic šo daļu pārdot atklātā izsolē.

Ja kopīpašnieka daļu nav izdevies pārdot izsolē starp kopīpašniekiem, tā pārdodama atklātā izsolē.

Vairākums tiek noteikts pēc kopīpašniekiem piederošo daļu lieluma, proti, prasīt viena kopīpašnieka izslēgšanu no kopīpašuma ir iespējams tad, ja to vēlas kopīpašnieki, kuriem kopā pieder vairāk nekā puse no kopīpašuma domājamām daļām.

R. Neilands: “Šobrīd tiesā pret šādu kopīpašnieku, kurš ļaunprātīgi izlieto savas kopīpašnieka tiesības, vērsties nav tiesiska pamata. Iespēja prasīt kopīpašnieka, kurš bez jebkāda objektīva pamata rīkojas pretēji pārējo kopīpašnieku interesēm, domājamo daļu atsavināšanu liks aizdomāties, vai turpināt savu negodprātīgo rīcību, tādējādi riskējot zaudēt savas domājamās daļas kopīpašumā, vai arī rīkoties kā krietnam un rūpīgam saimniekam.”

Mazinās kopīpašuma izbeigšanas strīdus

“Tas, ka turpmāk ar kopīpašuma izbeigšanas priekšmetu varēs rīkoties ne tikai ar visu nekustamo īpašumu kopumā, bet arī ar atsevišķu daļu, noteikti mazinās kopīpašuma izbeigšanas strīdus, kuros kāds kopīpašnieks, pamatojoties uz kopīpašuma izbeigšanas obligātuma principu, cenšas kaitēt pārējiem. Tāpat tas mazinās reiderismu,” vērtē R. Neilands.

Zvērināts advokāts sagaida, ka pēc grozījumu spēkā stāšanās mājas vairāk tiks sadalītas dzīvokļu īpašumos, jo būs novērsti atsevišķi šķēršļi, kas līdz šim kavēja šo procesu tādās ēkās, kurās kopīpašnieki nevarēja labprātīgi vienoties par nama sadalīšanu. Mājas dzīvokļu īpašumos varēs sadalīt tiesas ceļā, un, ja kāds kopīpašnieks neiegūs dzīvokļa īpašumu, viņš saņems atlīdzinājumu naudā.

Atvieglo laulības šķiršanas procesu

Vienlaikus ar likumprojektu plānots arī atvieglot laulības šķiršanas procesu gadījumos, kad tam piekrīt tikai viens no laulātajiem, skaidro Saeimas Preses dienests. Paredzēts noteikt, ka laulības šķiršana ir iespējama tad, ja laulātie dzīvo šķirti vismaz vienu gadu iepriekš noteikto trīs gadu vietā. Tāpat iecerēts atcelt tiesas tiesības lemt par papildu termiņiem, lai nodrošinātu samierināšanos, kā arī tiesības laulību nešķirt, pamatojoties ar laulāto kopīgā nepilngadīgā bērna interesēm.

Plānots, ka grozījumi stāsies spēkā 1. maijā.

Labs saturs
15
Pievienot komentāru
LATVIJAS REPUBLIKAS TIESĪBU AKTI
LATVIJAS REPUBLIKAS OFICIĀLAIS IZDEVUMS
ŽURNĀLS TIESISKAI DOMAI UN PRAKSEI
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
SAPRATU