Kad kopīpašumu izbeidz, to izsolot

Kopīpašumu jautājumus regulē Civillikuma 1067.–1075. pants. Civillikuma 1074. pants nosaka: nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā, ja vien tā nodibināšanas noteikumi nerunā tam pretim; turpretim katrs kopīpašnieks var katrā laikā prasīt dalīšanu.

Savukārt Civillikuma 1075. pants nosaka četrus kopīpašuma izbeigšanas veidus, ja kopīpašnieki nevar vienoties par dalīšanas veidu un to dara tiesa. Atkarībā no dalāmā nekustamā īpašuma īpašībām un lietas apstākļiem kopīpašums tiek sadalīts šādi:

• piespriež katram kopīpašniekam reālas daļas, uzliekot, kad vajadzīgs, viena daļai zināmus servitūtus par labu otra daļai;
• atdod visu lietu vienam kopīpašniekam – ar pienākumu samaksāt pārējiem viņu daļu naudā;
• noteic lietu pārdot, izdalot ieņemto naudu kopīpašnieku starpā;
• izšķir jautājumu ar lozi, it īpaši tad, kad jāizšķir, kurš kopīpašnieks paturēs sev pašu lietu un kurš apmierināms ar naudu.

Zvērināts advokāts Dr. iur. Rolands Neilands skaidro, ka tiesu praksē nav tāda gadījuma, kad kopīpašuma jautājums ir izšķirts ar lozi. Vienīgais izņēmums ir tad, ja tiek izlozēts, kuram kopīpašniekam paliek īpašums.

Izsole – galējais līdzeklis

Kādās situācijas vienojas par kopīpašuma pārdošanu izsolē?

“Pārdošana izsolēs, kā izriet no tiesu prakses, ir galējais līdzeklis. Ja tiek celta prasība par kopīpašuma izbeigšanu un domājamo daļu īpašnieki nespēj vienoties par pirmajiem diviem likumā paredzētajiem kopīpašuma izbeigšanas veidiem, tad tiesa lems par labu pārdošanai. Lai gan Civillikums to nepasaka, taču kopīpašuma izbeigšana, to pārdodot, vienmēr notiek izsolē. To realizē tiesu izpildītājs Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā atbilstoši noteikumiem, kā tiek veikta parādu piedziņa,” skaidro advokāts.

Ja lietošanas tiesības nostiprinātas zemesgrāmatā

Advokāts akcentē, ka cilvēki nereti kļūdaini uzskata, ka kopīpašumā viņiem pieder konkrēts dzīvoklis, bet tas tā nav – viņiem proporcionāli no īpašuma tiesībām pieder noteikta daļa, un dzīvoklis ir tikai nodots lietošanā. Šādas tiesības viņiem var būt arī nostiprinātas zemesgrāmatā, lai gan likums neparedz lietošanas kārtības nostiprināšanu zemesgrāmatā.

“Svarīgi atcerēties, ka kopīpašums ir īpašuma aprobežojums,” klāsta R. Neilands. “Tiesu prakse liecina: ja kopīpašnieki ir vienojušies par lietošanas kārtību un to nostiprinājuši zemesgrāmatā, tad tā katram jaunam kopīpašniekam ir saistoša. Tiesa, Civillikuma regulējums to nenosaka. Turklāt šāda lietošanas kārtības nostiprināšana zemesgrāmatā nekādi netraucē kopīpašuma izbeigšanai.”

Ja izsola tikai domājamās daļas

R. Neilands skaidro, ka nav saistības starp lietošanas tiesībām un īpašuma reālo vērtību. Piemēram, Rīgas vēsturiskajā centrā ir daudzas daudzdzīvokļu ēkas, kuras atrodas kopīpašumā, un ir noteikta kopīpašuma lietošanas kārtība – kuram īpašniekam kurš dzīvoklis ir lietošanā.

“Ja vērtētājs novērtē šīs domājamās daļas, viņš paļaujas uz to, ka attiecīgajam kopīpašniekam lietošanā ir konkrētais dzīvoklis. Tajā brīdī vērtētājs vērtē domājamās daļas kā dzīvokli, attiecīgi piemērojot samazinātu vērtības koeficientu, jo vērtējamais objekts ir kopīpašuma domājamās daļas, nevis dzīvokļa īpašums,” norāda advokāts, uzsverot, ka vērtētājs nevērtē visu kopīpašumu kā ēku un neizdala proporcionāli domājamo daļu vērtību. Līdz ar to domājamo daļu vērtība tiek noteikta vairāk vai mazāk atbilstoša dzīvokļa tirgus vērtībai.

Arī SIA “Ober Haus Real Estate Latvia” vērtēšanas nodaļas vadītāja Tatjana Beķere piekrīt, ka daudz vieglāk ir vērtēt tad, kad īpašniekiem ir koplietošanas līgums, kurā noteikts, kas katram īpašniekam ir nodots lietošanā, piemēram, dzīvoklis. Tad var vērtēt ar salīdzināmo metodi pret līdzīga tipa dzīvokļiem, izmantojot pazemināto koeficientu, kā arī tiek ņemts vērā mājas kopējais stāvoklis.

Ja tiek izbeigts visa nama kopīpašums

“Savukārt, ja tiesā izskata prasību par kopīpašuma izbeigšanu visai mājai kopumā, tad tiek ņemta vērā visa nama vērtība,” skaidro R. Neilands. “Ja nams tiek pārdots izsolē, tad izsoles sākuma cena ir piespiedu pārdošanas vērtība, kas parasti ir 70–75% no tirgus vērtības. Tas, kurš nosola, kļūst par īpašnieku. No nosolītās summas tiek atņemti sprieduma izpildes izdevumi (tiesu izpildītāja izdevumi un atlīdzība), bet pārējā daļa tiek sadalīta starp kopīpašniekiem proporcionāli viņu domājamām daļām.”

Advokāts min piemēru: ja ēku novērtē par vienu miljonu un kāds to arī par šādu summu nosola, tad šīs domājamās daļas, kas bija lietošanā personai X, iespējams, vairs nav tik vērtīgas, kādas tās bija tad, kad tika ņemta vērā lietošanas kārtībā noteiktā domājamo daļu vērtējuma summa. Iemesls tam – mājas kopējā vērtība, atskaitot sprieduma izpildes izdevumus, tiek sadalīta (izmaksāta) proporcionāli kopīpašniekiem atbilstoši viņu domājamām daļām.

“Šādi arī veidojas atšķirība starp domājamo daļu vērtību, kad lietošanā ir nodots noteikts dzīvoklis, un domājamo daļu vērtību, kad tiek izbeigts kopīpašums, pārdodot namīpašumu izsolē. Šīs summas var ievērojami atšķirties. Un te paveras negodīga biznesa iespējas,” skaidro R. Neilands. 

Iesaka vērsties pēc juridiskās palīdzības

Arī LV portāls ir saņēmis vairākas e-konsultācijas par kopīpašuma tiesisko regulējumu.

Piemērs. Man pirmskara piecstāvu mūra mājā Rīgas centrā pieder 8/1000 domājamās daļas no kopīpašuma. Nekustamo īpašumu firma ar viltu un draudiem par mājas slikto stāvokli ir atpirkusi vairākus dzīvokļus no kaimiņiem par ļoti zemu tirgus cenu. Kā tas var būt, ka ir likums, kas piespiež pārdot manu renovēto dzīvokli izsolē pret manu gribu, turklāt par neadekvāti zemu tirgus cenu?

Atbilde. Lai labāk saprastu konkrēto situāciju, būtu vajadzīga papildu informācija, saka advokāts, pieņemot, ka konkrētajā gadījumā ir novērtēts viss kopīpašums un tiek proporcionāli izdalīta konkrēto domājamo daļu vērtība, tāpēc tā ir neliela. Taču advokāts iesaka meklēt kvalificēta jurista palīdzību, lai saprastu, kā labāk rīkoties šajā situācijā.

Ja nav noteikta lietošanas kārtība

Atšķirīgi tiek noteikta domājamo daļu vērtība kopīpašumos, kuros nav noteikta lietošanas kārtība.

R. Neilands: “Brīvprātīgajā tirgū diezin vai kādam būtu interese iegādāties, piemēram, vienu ceturto daļu no privātmājas, īpaši, ja tā ir sliktā tehniskā stāvoklī. Skaidrs, ka, ieejot šādā kopīpašumā, tur būs problēmas. Līdz ar to šādu domājamo daļu vērtība ir neliela. Savukārt, ja skatās uz īpašumu kopumā, kad šo nekustamo īpašumu pārdod kā vienu veselu, izbeidzot kopīpašumu, daļu vērtība palielinās – tā ir augstāka.”

T. Beķere skaidro, ka situācijā, kad nav koplietošanas līguma un zemesgrāmatā nav noteikts, kādas telpas ir nodotas lietošanā, vērtē visu māju. Piemēram, mājai ir trīs kopīpašnieki, bet nekur nav noteikts, kādas telpas grupas kuram ir lietošanā. Šajā gadījumā vērtē visu ēku un vērtību nosaka atbilstoši domājamām daļām.

Aktuālā vērtējuma summa

Kopīpašumu pārdodot izsolē, ir nepieciešama aktuālā vērtējuma summa, kura parasti ir derīga sešus mēnešus. Taču atkarībā no konkrētā īpašuma atrašanās vietas, tirgus aktivitātes vai kādiem citiem aspektiem izziņa var būt derīga pat gadu.

Par tiesu praksi vērtējumu izskatīšanā LV portāls rakstīja publikācijā “Kopīpašuma izbeigšana – svarīgi zināt īpašuma aktuālo vērtību”.

250 tiesvedības

Kopīpašuma izbeigšanas tiesiskais regulējums, tā iespējamā pilnveide un tiesu prakse aktualizējusies arī Saeimā: 26. novembrī tā tika apspriesta Juridiskās komisijas Tiesu politikas apakškomisijā.

Pēc Tieslietu ministrijas (TM) informācijas, tiesās pašlaik norisinās ap 250 tiesvedību par kopīpašuma izbeigšanu, taču lietas ir ļoti dažādas un kopīgas tendences saistībā ar juridiskajām personām skaidri neiezīmējas, norāda TM.

Juridiskās komisijas Tiesu politikas apakškomisija vienojās, ka attiecībā uz kopīpašuma izbeigšanu Civillikuma grozījumi pašlaik nav nepieciešami un Civillikums, regulējot kopīpašuma izbeigšanu tiesas ceļā, pašai tiesai paredz plašas pilnvaras un atbildību, un gadījumos, kad lieta izšķirama pēc tiesas ieskata, tiesnesim jāspriež pēc taisnības apziņas un vispārīgiem tiesību principiem, skaidro TM.

Avots: Valsts zemes dienests