Kopīpašums un šķēršļi tā sadalīšanai

Zvērināts advokāts, Dr. iur. Rolands Neilands atzīst – kopš Civillikuma grozījumu stāšanās spēkā pērn 1. maijā arvien vairāk tiek celtas prasības par kopīpašuma izbeigšanu, sadalot daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašumos.

“Ar grozījumiem ir novērsti šķēršļi, kas to liedza darīt iepriekš,” saka R. Neilands. “Tiesai ir iespēja kā kopīpašuma izbeigšanu noteikt daudzdzīvokļu mājas sadalīšanu dzīvokļu īpašumos. Iepriekš to varēja izdarīt tikai brīvprātīgi. Ja kādam kopīpašniekam lietošanā nav konkrēta dzīvokļa, taču pieder domājamās daļas, viņam izmaksājama kompensācija šo daļu vērtībā.”

Zvērināts advokāts uzsver, ka pagaidām ir pāragri spriest, vai jaunajam tiesiskajam regulējumam ir būtiski trūkumi, tas būs redzams ilgākā praksē.

Vairāk par tēmu >>

• Iespēja izbeigt kopīpašumu, sadalot ēku dzīvokļu īpašumos
• Jauni tiesiskie mehānismi kopīpašuma dalīšanas gadījumā

Pieder tikai domājamā daļa

Rīgas Stradiņa universitātes Juridiskās fakultātes asociētā profesore, Dr. iur. Inga Kudeikina akcentē, ka kopīpašums ir neērtība, apgrūtinājums visā tā sastāvā. Kopīpašumā katram kopīpašniekam pieder tikai viņa domājamā daļa pat tad, ja ir noslēgts kopīpašuma dalītas lietošanas līgums. Tas noteic kopīpašuma dalītu, t. i., atsevišķas reāli noteiktas daļas, lietošanu, bet nepārgroza, nepiešķir īpašuma tiesības uz atsevišķā lietošanā esošo daļu. No Civillikuma 1068. un turpmākajiem pantiem izriet, ka:

• ar kopīpašuma priekšmetu var rīkoties tikai visi kopīpašnieki kopā;
• katram no kopīpašniekiem ir veto tiesība, kuru nevar atņemt ar balsu vairākumu;
• visi kopīpašnieki samērīgi ar katra daļu saņem visus labumus, kādus kopējā lieta dod, un tādā pašā samērā arī nes zaudējumus, kādi tai ceļas;
• uz kopējo lietu gulošās nastas, apgrūtinājumi un lietas uzturēšanai vajadzīgie izdevumi jānes kopīpašniekiem samērīgi ar viņu daļām.

Kā izbeigt kopīpašumu

Kopīpašnieki kopīpašumu var izbeigt saskaņā ar Civillikuma 1074. pantu, labprātīgi vienojoties, vai tiesā, ja starp kopīpašniekiem ir nesaskaņas. Civillikums paredz šādus kopīpašuma izbeigšanas veidus, kurus var piemērot tiesa:

• reālā sadale – katram no kopīpašniekiem piespriež reālas daļas, uzliekot, kad vajadzīgs, viena daļai zināmus servitūtus par labu otra daļai;
• lietas atdošana vienam vai vairākiem kopīpašniekiem, pārējiem atlīdzinot viņu daļas naudā, – atdod visu lietu vai daļu vienam vai vairākiem kopīpašniekiem ar pienākumu atlīdzināt daļu naudā;
• kopīpašuma priekšmeta vai tā daļas pārdošana;
• jautājuma izšķiršana ar lozi, it īpaši tad, kad jāizšķir, kuram no kopīpašniekiem paturēt sev pašu lietu vai daļu un kurš no viņiem apmierināms ar naudu;
• nekustamā īpašuma, kurā ietilpst ēka ar dzīvojamām telpām, sadalīšana dzīvokļu īpašumos nekustamo īpašumu, kurā ietilpst ēka ar dzīvojamām telpām, tostarp gadījumā, kad kāds kopīpašnieks dalīšanas rezultātā neiegūst dzīvokļa īpašumu, bet saņem savas daļas atlīdzinājumu naudā.

Šķēršļi sadalei

I. Kudeikina zina teikt, ka lielākoties īpašnieki vēlas sadali reālajās daļās, kas ne vienmēr ir iespējams.

“Jāņem vērā Zemes ierīcības likuma, pašvaldību teritorijas plānošanas dokumentu, būvniecības noteikumu prasības – katram jaunveidojamajam īpašumam ir jāizstrādā zemes ierīcības projekts. Kopīpašnieki nevar pieprasīt kopīpašumā esošas zemes vienības sadalīšanu reālās daļās, ja atdalāmā projektētās teritorijas daļa neatbilst vietējās pašvaldības teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumiem, kā arī citos normatīvajos aktos noteiktajām prasībām,” skaidro asociētā profesore.

“Ēku arī nav iespējams sadalīt pa vertikāli,” turpina I. Kudeikina. “Turklāt darbības kopīpašuma sadalei ir finansiāli un laika ziņā ietilpīgas. Protams, kopīpašniekiem ir jāpanāk vienošanās gan par kopīpašuma izbeigšanu, gan dalīšanas veidu, kārtību, finanšu jautājumiem.”

Nelegāla būvniecība

Kādi ir tipiskākie šķēršļi, kad nav iespējams sadalīt kopīpašumu? Viens no tiem ir nelegāla būvniecība. Jebkāda veida tiesiskas darbības var veikt tikai ar tiesiski sakārtotiem objektiem – pirms kopīpašuma sadales ir jānovērš nelegāla būvniecība.

Jautājums: Daudzdzīvokļu māja Rīgā, Stabu ielā. Šobrīd tiek risināts jautājums par mājas sadalīšanu dzīvokļu īpašumos. Ir zināms, ka ēkā ir dzīvokļi, kuros ir veikta nesaskaņota pārbūve. Vai ir iespējams sadalīt ēku dzīvokļu īpašumos, nosakot pienākumu konkrētajiem dzīvokļu īpašniekiem sakārtot telpu pārbūvi?

Atbild I. Kudeikina: Tā kā tiks veidoti atsevišķi dzīvokļa īpašumi, saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumu un Ministru kabineta noteikumiem Nr. 263 “Kadastra objekta reģistrācijas un kadastra datu aktualizācijas noteikumi” kadastrālā uzmērīšana būs jāveic, aktualizējot kadastra datus saskaņā ar Ministru kabineta noteikumiem Nr. 116 “Būvju kadastrālās uzmērīšanas noteikumi”.

Ja ir noslēgts kopīpašuma dalītas lietošanas līgums, tiek nodalīta telpu grupa, kas tiek nodota lietošanā kādam konkrētam kopīpašniekam. Šis kopīpašnieks telpu grupā bez pārējo kopīpašnieku piekrišanas nevar veikt nekādus pārgrozījumus. Ja viņš to ir darījis, tad pārējiem ir tiesības iebilst pret šādu rīcību. Tādā gadījumā būvniecība jālegalizē, ja tam piekrīt pārējie kopīpašnieki, vai jāatjauno iepriekšējais stāvoklis.

Jāpiebilst, ka būvniecība, kas veikta bez būvatļaujas vai apliecinājuma kartes, vai paskaidrojuma raksta, saskaņā ar Būvniecības likuma 18. panta otro daļu ir patvaļīga būvniecība. Administratīvā atbildība par patvaļīgu būvniecību paredzēta likuma 25. pantā.

Nepareizi noteiktas domājamās daļas

Tieslietu ministrija kā “klupšanas akmeni”, kāpēc nereti ēku nevar sadalīt kopīpašumos, min situāciju, kad ēkai kopīpašnieku ir vairāk nekā potenciālo dzīvokļu īpašumu, kā arī ir nepareizi noteiktas domājamās daļas. Vairākiem desmitiem daudzdzīvokļu ēkas domājamo daļu īpašnieku var būt arī neiespējami organizēties un trūkt motivācijas ieguldīt līdzekļus kopīpašuma sadalei.

Kopīpašums kā apgrūtinājums tiek ņemts vērā, aprēķinot kadastrālo vērtību, uz kuras pamata nosaka nekustamā īpašuma nodokli. Kadastrālās vērtības noteikšanas kritēriji minēti MK noteikumos Nr. 103 “Kadastrālās vērtēšanas noteikumi”. Tā kā kopīpašums ir apgrūtinājums, kadastrālā vērtība kopīpašuma priekšmetam varētu būt mazāka, akcentē I. Kudeikina. Kadastrālo vērtību ietekmē arī citi faktori.

Jāvēršas VZD

Ja visi kopīpašnieki vienojas par ēkas sadali dzīvokļa īpašumos, ir jāvēršas Valsts zemes dienestā (VZD).

Dzīvokļa īpašumos var sadalīt uz vienas zemes vienības vienā nekustamajā īpašumā esošās:

• vienu vai vairākas dzīvojamās mājas, ja atbilstoši būvju klasifikācijai Kadastra informācijas sistēmā ēkai reģistrēts galvenais lietošanas veids – dzīvojamā māja;
• nedzīvojamās ēkas, ja tajās izveidotas telpu grupas, kas atbilst Dzīvokļa īpašuma likuma 3. panta pirmajai daļai (izņemot nedzīvojamo ēku, kas celta uz apbūves tiesības pamata):
  • biroja ēku;
  • nedzīvojamo ēku, ja šajā nedzīvojamajā ēkā izbūvēti vismaz trīs dzīvokļi.

Dzīvokļa īpašumos vienlaikus sadala visas vienā nekustamajā īpašumā ietilpstošās dzīvojamās mājas un nedzīvojamās ēkas kopā ar tām piederīgajām palīgēkām, būvēm un zemi un aprēķina dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas.

Jābūt aktuāliem būves datiem

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 5. panta ceturto daļu VZD dzīvokļa īpašumā ietilpstošo kopīpašuma domājamo daļu aprēķina, pārrēķina un reģistrē Kadastra informācijas sistēmā atbilstoši tajā reģistrētajiem aktuālajiem būves datiem, ja VZD saņemts ēkas īpašnieka vai tiesiskā valdītāja pieprasījums dzīvojamo māju sadalīt dzīvokļa īpašumos un ja kopīpašnieku gadījumā noformēta piekrišana no visiem kopīpašniekiem sadalīt nekustamo īpašumu.

Ja telpu grupa jau ir reģistrēta Kadastra informācijas sistēmā, sadale dzīvokļa īpašumos notiek, izmantojot esošos datus, un nav jāveic apsekošana apvidū, informē VZD.

Pakalpojumu tiesīgs saņemt daudzdzīvokļu mājas tiesiskais valdītājs, īpašnieks vai viņa pilnvarotā persona. Kopīpašuma gadījumā – visi kopīpašnieki vai kopvaldītāji kopā vai kāds no tiem uz pilnvarojuma pamata.

Kādi dokumenti jāiesniedz

Pakalpojuma saņemšanai VZD jāiesniedz:

• iesniegums par nekustamā īpašuma sadali, kopīpašnieku gadījumā – iesniegums no visiem kopīpašniekiem, kurā norāda informāciju, ja kādā no dzīvokļa īpašumiem ir iekļaujama vairāk nekā viena Kadastra informācijas sistēmā reģistrētā telpu grupa;
• kopīpašuma gadījumā – piekrišana no visiem kopīpašniekiem sadalīt nekustamo īpašumu (dokuments, kurā atspoguļota visu kopīpašnieku piekrišana ēkas sadalei dzīvokļa īpašumos un kopīpašuma domājamo daļu pārgrozīšanai);
• dzīvokļa īpašuma izveidošanu pamatojošs dokuments, ja tāds nepieciešams papildu iesniegumam, piemēram, tiesas spriedums, darījums, vienošanās u. c.;
• pilnvara, ja ierosinātājs ir pilnvarotā persona.

Pieprasījumu VZD var iesniegt:

• izmantojot portālā www.kadastrs.lv pieejamo e-pakalpojumu “Pieteikums Valsts zemes dienesta pakalpojumam”;
• pa pastu;
• VZD oficiālās elektroniskās adreses kontā;
• pēc iepriekšēja pieraksta klātienē;
• nosūtot uz jebkura VZD klientu apkalpošanas centra elektroniskā pasta adresi. 

Pakalpojumu VZD izpilda 20 darba dienu laikā, piemērojot maksu atbilstoši Ministru kabineta noteikumiem Nr. 787 “Valsts zemes dienesta maksas pakalpojumu cenrādis un samaksas kārtība”.

Pēc dokumentu saņemšanas no VZD visiem kopīpašniekiem ir nepieciešams vērsties pie zvērināta notāra, lai sagatavotu nostiprinājuma lūgumu/lūgumus dzīvokļa īpašuma tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā. Ja dzīvojamā māja ir ieķīlāta vai apgrūtināta ar citām tiesībām, nepieciešams pievienot arī tiesīgo personu piekrišanas, kuras apstiprinātas pie notāra.

Dzīvokļa īpašums tiek nodibināts ar tā ierakstīšanu zemesgrāmatā.

Cik ēku ir kopīpašumā

Pēc VZD datiem uz 17. martu Latvijā kopumā bija aptuveni 11,5 tūkstoši triju vai vairāku dzīvokļu māju, kas nav sadalītas dzīvokļa īpašumos.

Lielākais skaits ar dzīvokļa īpašumos nesadalītām triju vai vairāku dzīvokļu mājām ir Rīgā – 3936, Liepājā – 742 un Daugavpilī – 436.