Publicēts pirms 3 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Kopīpašumā, īpaši Rīgā, mēdz būt pirmskara daudzdzīvokļu mājas, kas nav sadalītas dzīvokļu īpašumos. Tādos gadījumos pārsvarā telpas ir nodotas lietošanā, noslēdzot lietošanas kārtības līgumu.
FOTO: Lita Krone, LETA
Iegādājoties kopīpašumu, katrai personai jāapzinās šāda darījuma tiesiskās sekas. Tas nozīmē, ka viens īpašums – zeme vai ēka – ir kopīgā lietošanā ar citām personām. No vienas puses, cilvēks it kā var ar sava īpašuma domājamo daļu rīkoties pēc saviem ieskatiem, bet, no otras puses, – nekādi nedrīkst aizskart kopīpašnieku intereses un tādējādi savās tiesībās ir ierobežots.
Civillikuma 1067. pants noteic, ka īpašuma tiesības, kas pieder uz vienu un to pašu nedalītu lietu vairākām personām nevis reālās, bet tikai domājamās daļās, tā ka sadalīts vienīgi tiesību saturs, ir kopīpašuma tiesības. Tas nozīmē, ka vairākām personām – divām, desmit vai 20 – pieder viens īpašums un tas ir kopīgā lietošanā, skaidro zvērināts advokāts Artūrs Lielgalvis.
Kopīpašums var būt privātmāja, kas sadalīta dvīņu mājās un pieder diviem īpašniekiem, tajā pašā laikā kopīpašums var būt daudzdzīvokļu nams, kurā ir 50 un vairāk dzīvokļu, kuri nav sadalīti dzīvokļu īpašumos. Kopīpašumā var būt arī zeme.
Kopīpašumā, īpaši Rīgā, mēdz būt pirmskara daudzdzīvokļu mājas, kas nav sadalītas dzīvokļu īpašumos. Tādos gadījumos pārsvarā telpas ir nodotas lietošanā, noslēdzot lietošanas kārtības līgumu.
Kopīpašums var izveidoties mantojuma ceļā, kad persona kļūst par līdzīpašnieku kādam īpašumam. Tas var notikt, arī šķirot laulību, kad tiek dalīts īpašums. Var būt arī gadījums, kad īpašumu iegādājas divas vai vairākas personas un to kopīgi tālāk lieto un izmanto.
Kā drīkst rīkoties ar kopīpašumu? Civillikuma 1068. pants nosaka: rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu – kā visumā, tā arī noteiktās atsevišķās daļās – drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu, bet, ja kāds no viņiem rīkojas atsevišķi, tad šī rīcība ne vien nav spēkā, bet arī uzliek pēdējam pienākumu atlīdzināt pārējiem zaudējumus, kas viņiem ar to nodarīti.
Neviens atsevišķs kopīpašnieks nevar bez visu pārējo piekrišanas ne apgrūtināt kopīpašuma priekšmetu ar lietu tiesībām, ne atsavināt to visā tā sastāvā vai pa daļām, ne arī kaut kādi to pārgrozīt.
Kopīpašumi var būt dažādi, var būt arī starp kopīpašniekiem noslēgti lietošanas kārtības līgumi, kas ir reģistrēti zemesgrāmatā. Tādos gadījumos kopīpašniekam ir noteikta brīvāka rīcība ar īpašumu, jo ir sadalīts, kurš lieto kuru kopīpašuma daļu. Lietošanas kārtības līgums paredz to, ka kopīpašnieki savā starpā nosaka daļas, kuras viņiem pieder attiecībā pret īpašumu, kas tiek nodots lietošanā.
Bet, ja vienošanās par koplietošanu nav, tad ar kopīpašumu var rīkoties, tikai visiem īpašniekiem kopīgi vienojoties.
Jautājums. Vai savu domājamo daļu daudzdzīvokļu mājā kopīpašnieks var izīrēt?
Atbilde. Ja ir noslēgts lietošanas kārtības līgums ar pārējiem kopīpašniekiem un domājamās daļas ir atsevišķas telpas, tad tās var izīrēt trešajām personām. Ja šāda lietošanas kārtības līguma nav, tad ar telpām var rīkoties tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu. Var vienoties, ka telpas tiek izīrētas un ienākumi sadalīti atbilstoši domājamajām daļām.
Civillikuma 1069. pants paredz: visi kopīpašnieki samērīgi ar katra daļu saņem visus labumus, kādus kopējā lieta dod, un tādā pašā samērā arī nes zaudējumus, kādi tai ceļas. Kopējās lietas augļi piekrīt atsevišķiem kopīpašniekiem – samērīgi ar katra daļu tajā.
Ja nav noslēgts lietošanas kārtības līgums, tad bieži rodas domstarpības. Praksē ir bijuši gadījumi, kad kāds domājamo daļu īpašnieks patvaļīgi pats pievieno klāt savai dzīvojamai telpai tualeti, kāpņu telpas daļu un pēc tam, mainoties īpašniekam, izrādās, ka dzīvoklis ir par vienu telpu mazāks.
Ja kopīpašnieki nevar vienoties, kas kuram pieder, vienīgā izeja ir vērsties tiesā. Nosakot lietošanas kārtību, tiek skatīts, lai katrs kopīpašnieks var netraucēti lietot īpašumu (cik tas iespējams).
Lai uzturētu īpašumu pienācīgā kārtībā, ir iespēja noslēgt vienošanos starp kopīpašniekiem par dalītu nekustamā īpašuma lietošanu vai līgumu par kopīpašuma apsaimniekošanu un lietošanas kārtību, piemēram, piemājas teritorijas zāles pļaušanu, sniega tīrīšanu, atkritumu izvešanu.
Jautājums. Ir nekustamais īpašums – zeme un ēka –, kas pieder diviem saimniekiem šādās daļās: 1/3 un 2/3. Viens īpašnieks piecus gadus maksā visus rēķinus par nekustamā īpašuma nodokli, elektrību, apsaimniekošanu (tikai viņam ir noslēgts obligāts apsaimniekošanas līgums), zāli pļauj, lai nav soda. Otrs īpašnieks pilnīgi neko nedara īpašuma labā un nepiekrīt to pārdot. Vai ir iespējams atsavināt otra īpašnieka daļu nemaksāšanas dēļ?
Atbilde. Nē, par parādiem īpašumu atņemt nevar. Civillikums noteic, ka kopīpašniekiem būtu jāatlīdzina izdevumi, kas ir nepieciešami īpašuma uzturēšanai, – nevis greznuma izdevumi, bet tieši uzturēšanas izdevumi. Ja ir divi īpašnieki kādai ēkai vai zemei un viens veic visas nepieciešamās apsaimniekošanas darbības, tad viņam ir tiesības pieprasīt kompensēt izdevumus. Ja par to vienošanos nevar panākt, tad ir jāsniedz prasība tiesā.
Būtiska atšķirība ir starp daudzdzīvokļu namiem, kuri ir sadalīti dzīvokļu īpašumos, un namiem, kuri nav sadalīti, bet kuros ir noteikta īpašuma lietošanas kārtība.
Dzīvokļa īpašuma likuma 2. pantā noteikts, ka dzīvokļa īpašums kā lietu kopība sastāv no atsevišķā īpašuma un attiecīgās kopīpašuma domājamās daļas. Savukārt likuma 4. pantā ir uzskaitīts, kas ir kopīpašuma sastāvs: bēniņi, koridori, lodžijas u. c.
Par kopīpašuma lietošanu un apsaimniekošanu dzīvokļu īpašnieki lemj Dzīvokļa īpašuma likuma noteiktajā kārtībā.
Kopīpašumā savas domājamās daļas var pārdot jebkuram, taču ir viens ierobežojums, kuru nosaka Civillikuma 1073. pants. Ja kāds nekustamā īpašuma kopīpašnieks atsavina savu daļu personai, kas nav kopīpašnieks, tad pārējiem kopīpašniekiem divu mēnešu laikā, skaitot no pirkuma līguma noraksta saņemšanas, ir pirmpirkuma tiesības.
Šajā gadījumā, sūtot paziņojumu, nereti rodas problēmas, jo kopīpašnieki dzīvo ārpus Latvijas. Turklāt, ja viņi uz vēstulēm neatbild, tad ir jāgaida divi mēneši, iekams var noslēgt pirkuma līgumu.
Var arī rasties situācija, ka, noslēdzot pirkuma līgumu ar potenciālo pircēju, tomēr domājamās kopīpašuma daļas var iegādāties kāds no kopīpašniekiem.
Iespējamas arī situācijas, kad potenciālais domājamo daļu pārdevējs nav izpildījis Civillikumā noteikto pienākumu paziņot kopīpašniekiem par darījumu, tad iestājas pirmpirkuma tiesības.
Gadījumos, kad pirmpirkuma tiesības nav bijis iespējams izlietot atsavinātāja vainas dēļ, pārējie kopīpašnieki var izmantot izpirkuma tiesības.
Civillikuma 1381. pants nosaka: izpirkuma tiesības ir tiesības iegūt cita atsavinātu nekustamu īpašumu, atstumjot ieguvēju sakarā ar priekšrocību pret viņu un iestājoties viņa tiesībās.
Līdz ar to citi kopīpašnieki var izmantot izpirkuma tiesības, atsavinot domājamās daļas ar tieši tādiem pašiem noteikumiem, kādi ir bijuši pirkuma līgumā.
Civillikuma 1400. pants paredz, ka izpirkuma tiesības izbeidzas ar noilgumu, ja izpirkuma prasība nav celta gada laikā, skaitot no tās dienas, kad nekustamais īpašums ierakstīts zemesgrāmatā uz ieguvēja vārda.
Civillikuma 1074. pants noteic, ka nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā, ja vien tā nodibināšanas noteikumi nerunā tam pretim; turpretim katrs kopīpašnieks var katrā laikā prasīt dalīšanu.
Ja 1074. pantā norādītajā dalīšanas gadījumā kopīpašnieki nevar vienoties par tās veidu, tad ir jāvēršas tiesā. Tiesa, raugoties pēc dalāmā priekšmeta īpašībām un lietas apstākļiem:
Atbildot uz jautājumu, vai būtu ieteicams pirkt domājamo daļu no kopīpašuma, zvērināts advokāts A. Lielgalvis norāda, ka pirms tam rūpīgi jāpārdomā darījuma sekas.
Pirms iegādāties domājamās daļas daudzdzīvokļu namā, kas nav sadalīts dzīvokļu īpašumos, ieteicams pārliecināties par īpašuma statusu, dokumentiem, to, vai telpas atbilst domājamām daļām, vai ir noslēgts un zemesgrāmatā reģistrēts lietošanas kārtības līgums. “Ja no šiem aspektiem nav sakārtots īpašums, tad nav ieteicams iegādāties domājamās daļas, jo šie jautājumi agri vai vēlu kļūs aktuāli un būs jārisina,” saka A. Lielgalvis. “Praksē ir nācies saskarties ar patvaļīgiem remontdarbiem, pārbūvēm, piemēram, bēniņos, kas neatbilst būvniecības noteikumiem un nav saskaņotas ar pārējiem kopīpašniekiem.”
Jautājums. Ar dzīvesbiedru (attiecības nav reģistrētas, neesam laulāti) vēlamies iegādāties nekustamo īpašumu, noformējot to kā kopīpašumu (nesadalot faktiski). Kādi ir riski?
Atbilde. Šis nekustamais īpašums piederēs divām personām. Nākotnē to sadalīt atsevišķi nevarēs. Ja radīsies strīds un īpašumu atsevišķi vēlēsies lietot katra puse, jārēķinās ar to, ka īpašums būs vai nu jāpārdod, maksu sadalot, vai vienai pusei jāatpērk no otras. Līdz ar to arī maksājumi būs jādala uz pusēm.
Vairāk par kopīpašuma problēmām var uzzināt raidierakstā “Kopīpašums – vai var justies kā pilntiesīgs īpašnieks?”.
