SKAIDROJUMI
>
Zini savas tiesības un iespējas!
TĒMAS
Inese Helmane
LV portāls
09. maijā, 2023
Lasīšanai: 14 minūtes
RUBRIKA: Skaidrojums
TĒMA: Īpašumtiesības
19
19

Kā sadzīvot kopīpašumā

FOTO: Freepik.

Vairumā gadījumu kopīpašums uz nekustamo īpašumu veidojas mantošanas vai dāvinājuma ceļā. Kopīpašnieku skaits nav ierobežots, un katram ir veto tiesības. Lēmumi par kopīpašuma priekšmetu netiek pieņemti ar balsu vairākumu, vajadzīga 100% visu kopīpašnieku piekrišana. Kopīpašuma dalīta lietošana ir kopīpašnieku vienošanās par kopīpašuma priekšmeta reālas daļas, kas atbilst kopīpašnieka domājamai daļai, lietošanu. Tā ir “vienošanās par sadzīvošanu”.

īsumā
  • Dzīvojot kopīpašumā, jāsaprot, ka nevis “es esmu īpašnieks”, bet “mēs esam īpašnieki”.
  • Ja nekustamais īpašums sastāv no mājas un zemesgabala, atsevišķi mājas daļu nevar nopirkt. Jāpērk domājamā daļa no visa īpašuma, t. i., mājas un zemes.
  • Katrai pašvaldībai ir savi teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi, tāpēc, pirms rosināt nekustamā īpašuma reālo sadali, ar tiem ir jāiepazīstas.
  • Ja starp kopīpašniekiem noslēgti lietošanas kārtības līgumi, kas ir reģistrēti zemesgrāmatā, tad ir noteikta brīvāka rīcība ar īpašumu, jo ir sadalīts, kurš lieto kuru kopīpašuma daļu.
  • Kopīpašnieku vairākums pēc kopīpašnieka daļu lieluma var prasīt tā kopīpašnieka daļas atsavināšanu, kurš kopīpašumā, ļaunprātīgi izlietojot savas tiesības vai nepildot pienākumus kā krietnam un rūpīgam saimniekam, rada pārējiem kopīpašniekiem būtisku kaitējumu.
  • Lielāka domājamā daļa nepiešķir kopīpašniekam vairāk tiesību vai kādu privilēģiju.

“Dzīvojot kopīpašumā, jāsaprot, ka nevis “es esmu īpašnieks”, bet “mēs esam īpašnieki”, ir jāprot komunicēt, ievērot citu tiesības un rēķināties ar citu vēlmēm,” skaidro Rīgas Stradiņa universitātes Juridiskās fakultātes asociētā profesore, Dr. iur. Inga Kudeikina. “Kopīpašumu kā apgrūtinājumu var arī nejust, ja katrs kopīpašnieks izmanto viņa lietošanā esošo kopīpašuma daļu, kopīgi rūpējoties par kopīpašuma priekšmetu kopumā, protams, ar nosacījumu, ka visi kopīpašnieki ir tādi, kas respektē citu tiesības.”

Ja individuāla īpašuma gadījumā ir pilnīga varas tiesība pār lietu, īpašnieks pēc saviem ieskatiem to var izmantot, gūt labumu un arī rūpēties, ievērojot ārējo tiesību aktu prasības. Savukārt kopīpašuma gadījumā īpašuma tiesība uz kopīpašuma priekšmetu ir visiem kopīpašniekiem kopā, tāpēc jārēķinās ne tikai ar savu, bet arī citu kopīpašnieku tiesībām, viedokli, iespējām, gribu.

Vairāk par tēmu >>

Kāds var būt kopīpašnieku skaits

Kopīpašnieku skaits nav ierobežots, norāda I. Kudeikina. Ja kopīpašums veidojas mantošanas ceļā, mantinieki var būt pārdzīvojušais laulātais un mirušā bērni.

Piemērs: Īpašums brālim un māsai jau bija kopīpašumā. Mirušās māsas daļu kopīpašumā manto viņas četri bērni. Sadalījums ir šāds: 1/2 – brālis; 1/8 – viens bērns; 1/8 – otrs bērns; 1/8 – trešais bērns; 1/8 – ceturtais bērns. Kad mantos brāļa bērni vai, piemēram, brālis uzdāvinās viņam piederošo 1/2 domājamās daļas vēl vairākiem cilvēkiem, attiecīgi palielināsies kopīpašnieku skaits.

Gadījumā, ja kopīpašnieks atsavina savu daļu personai, kura nav kopīpašnieks, pārējiem kopīpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības.

Situācija – kopīpašumā esoša dzīvokļa daļu iegādājas svešinieks

Jautājums: Laulības laikā uzdāvināju pusi dzīvokļa vīram. Šķiroties viņš nepiekrita pārdot man savu daļu. Uzdāvināja savai draudzenei, iekļaujot apgrūtinājumu, ka bijušajam vīram pieder tiesības uz mūžu būt dzīvoklī. Jaunā īpašniece šobrīd pārdod savu daļu. Pircējiem nav pateikusi, ka mēs dzīvojam dzīvoklī un ka ir apgrūtinājums. Man nepiedāvāja izpirkt. Uzzināju, jo pircēji brauca skatīties īpašumu. Pieprasa, lai atļauju tur dzīvot. Dzīvoklī dzīvoju es un mani trīs bērni. Dzīvoklis faktiski nav divām ģimenēm apdzīvojams. Esmu piedāvājusi izbeigt kopīpašumu, atpērkot viņas daļu. Pieaicināju novērtētāju un samaksāju pusi no tirgus cenas. Novērtētājs apgalvo, ka vērtība ir ļoti maza, jo ir apgrūtinājums. Otru īpašnieci tas neapmierina. Kā būs ar viņas daļas apgrūtinājumu? Kā to izbeigt?

Atbild I. Kudeikina: Šis ir labs piemērs par negatīvajām sekām, kādas var rasties kopīpašumā. Neanalizējot izpirkuma tiesību, ja, pārdodot daļu personai, kura nav kopīpašnieks, esošajam kopīpašniekam netika piedāvātas pirmpirkuma tiesības, redzams, ka domājamo daļu var uzdāvināt jebkurai personai. Tādējādi kopīpašumā  “ienāk” persona, ar kuru esošajam kopīpašniekam jau ir/var nodibināties sliktas personiskās attiecības, turklāt dāvinājuma līgumā paredzot apgrūtinājumu vēl trešās personas labā. Līdz ar to vienā dzīvoklī ir tiesības dzīvot trim personām (ģimenēm), starp kurām jau valda nepatika. Domāju, ka šādai situācijai komentāri ir lieki. Protams, šajā gadījumā arī dzīvokļa pārdošanas cena būs neliela. Bijušā vīra labā nostiprināto dzīvokļa tiesību bez viņa piekrišanas izbeigt (dzēst ierakstu zemesgrāmatā) nav iespējams.

Kopīpašuma reālā sadale

Uz jautājumu, cik izdevīgi ir pirkt pusi mājas kopā ar zemi, I. Kudeikina atbild: “Ja nekustamais īpašums sastāv no mājas un zemesgabala, atsevišķi mājas daļu nevar nopirkt. Jāpērk domājamā daļa no visa īpašuma, t. i., mājas un zemes, jo saskaņā ar Civillikuma 968. pantu “uz zemesgabala uzcelta un cieši ar to savienota ēka atzīstama par tās daļu”.”

Tomēr nekustamā īpašuma reālo sadali neietekmē tikai kopīpašnieku griba. Prasība, kas vienlaikus ir arī galvenais šķērslis veikt reālo sadali, ir noteikta Zemes ierīcības likuma 15. panta pirmajā daļā: “Kopīpašnieki nevar pieprasīt kopīpašumā esošas zemes vienības sadalīšanu reālās daļās, ja atdalāmā projektētās teritorijas daļa neatbilst vietējās pašvaldības teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumiem, kā arī citos normatīvajos aktos noteiktajām prasībām.”

Katrai pašvaldībai ir savi teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi, tāpēc, pirms rosināt nekustamā īpašuma reālo sadali, ar tiem ir jāiepazīstas. I. Kudeikina zina teikt, ka, piemēram, Siguldas novadā jaunveidojamo zemesgabalu platības noteiktas atbilstoši katrai funkcionālajai zonai. Ja tā ir savrupmāju apbūve, tad jaunveidojamajam īpašumam jābūt vismaz 1200 kvadrātmetru (m2). Tātad, ja viss kopīpašumā esošais zemesgabals ir 2000 m2, reālā sadale nav iespējama. Lai to varētu darīt, ir jābūt 1200 x 1200 m2, jo nav atļauts veidot zemesgabalu ar mazāku platību. Turpretī Ludzas novadā šādai funkcionālajai zonai ir noteikts 1000 m2.

Gadījumi, kad kopīpašnieki vēlas reālo sadali, bet tā nav iespējama zemesgabala platības dēļ, nav retums, uzsver asociētā profesore.

Vairāk par tēmu >>

Kopīpašuma dalīta lietošana

Pērkot kopīpašuma domājamo daļu, jārēķinās ar nepieciešamību “sadzīvot” ar citiem kopīpašniekiem, proti, veicot darbības attiecībā uz visu kopīpašuma priekšmetu, būs jāsaņem pārējo kopīpašnieku piekrišana.

Civillikuma 1068. pants noteic, ka rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu – kā visumā, tā arī noteiktās atsevišķās daļās – drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu, bet, ja kāds no viņiem rīkojas atsevišķi, šī rīcība ne vien nav spēkā, bet arī uzliek pēdējam pienākumu atlīdzināt pārējiem zaudējumus, kas viņiem ar to nodarīti. Kopīpašumā katram kopīpašniekam pieder domājamā daļa, kas ir nemateriāla, virtuāla daļa no īpašuma tiesības, nevis īpašuma kā ķermeniskas lietas.

Kopīpašuma dalīta lietošana ir kopīpašnieku vienošanās par kopīpašuma priekšmeta reālas daļas, kas atbilst kopīpašnieka domājamai daļai, lietošanu. Ja starp kopīpašniekiem noslēgti lietošanas kārtības līgumi, kas ir reģistrēti zemesgrāmatā, tad ir noteikta brīvāka rīcība ar īpašumu, jo ir sadalīts, kurš lieto kuru kopīpašuma daļu.

Piemērs: Divi kopīpašnieki vienojas, ka viena lietošanā būs mājas labais spārns un tam piekrītošais zemesgabals, bet otra – mājas kreisais spārns un tam piekrītošais zemesgabals. Īpašuma tiesība netiek pārgrozīta, un kopīpašnieks neiegūst īpašuma tiesību uz lietošanā nodoto kopīpašuma reālo daļu. Tā ir “vienošanās par sadzīvošanu”.

Vienošanās var būt gan vispārīga, gan detalizēta. To ietekmē kopīpašnieku vēlmes, piemēram, nenovietot suņu būri tuvāk par 10 metriem no otra kopīpašnieka lietošanā nodotās mājas daļas ieejas, skaidro I. Kudeikina.

Ja kopīpašnieks nav gādīgs saimnieks

Pērkot domājamās daļas kopīpašumā, iespējams, kāds no kopīpašniekiem nebūs pietiekami rūpīgs un gādīgs saimnieks un nedzīvos kopīpašumā, tāpēc viņš nebūs ieinteresēts tā apsaimniekošanā, izdarīs tikai minimāli nepieciešamo, nevēlēsies ieguldīt līdzekļus jaunas apkures sistēmas uzstādīšanā, teritorijas labiekārtošanā vai akas tīrīšanā.

Lai gan izdevumi ir jāsedz kopīpašniekiem proporcionāli domājamās daļas lielumam, realitātē teritoriju apkopj, darbu un naudu iegulda tas kopīpašnieks, kurš tur dzīvo. Tādējādi veidojas konflikts, jo vienmēr būs kāds, kuram objektīvi vai subjektīvi šķitīs, ka viņš dara vairāk nekā citi, apgalvo I. Kudeikina.

Kā rīkoties situācijā, kad viens kopīpašnieks par īpašumu neliekas ne zinis? “Apmēram gadu ir spēkā Civillikuma 1074.1 pants, kas šādā gadījumā paredz piespiedu atsavināšanas iespēju,” saka I. Kudeikina. “Kopīpašnieku vairākums pēc kopīpašnieka daļu lieluma var prasīt tā kopīpašnieka daļas atsavināšanu, kurš kopīpašumā, ļaunprātīgi izlietojot savas tiesības vai nepildot pienākumus kā krietnam un rūpīgam saimniekam, rada pārējiem kopīpašniekiem vai trešajām personām būtisku kaitējumu.”

Vairāk par tēmu >>

Kā tiek realizēta saimniekošana kopīpašumā

“Saimniekošana kopīpašumā notiek tāpat kā viena īpašnieka gadījumā – ir jāapmaksā visi izdevumi, kas saistīti ar kopīpašumu, piemēram, nekustamā īpašuma nodoklis, atkritumu izvešana, elektroenerģija u. tml. Jāatceras, ka īpašuma tiesību uz nekustamo īpašumu veido tikai visu kopīpašnieku daļu summa, t. i., tikai visi kopā ir īpašnieks,” atgādina I. Kudeikina.

Uz kopīpašuma priekšmetu gulošās nastas, apgrūtinājumi un lietas uzturēšanai vajadzīgie izdevumi jānes kopīpašniekiem samērīgi ar viņu daļām. Izdevumi tiek dalīti proporcionāli daļai, tāpat arī ienākumi, kurus dod kopīpašuma priekšmets, piemēram, īres maksa.

Lielāka domājamā daļa nedod vairāk tiesību

Lielāka domājamā daļa nepiešķir kopīpašniekam vairāk tiesību vai kādu privilēģiju. Katram kopīpašniekam ir veto tiesības. Lēmumi par kopīpašuma priekšmetu netiek pieņemti ar balsu vairākumu, ir nepieciešama 100% visu kopīpašnieku piekrišana.

Piemērs: Kāds no kopīpašniekiem, kuram pieder 3/4 kopīpašuma, vēlas renovēt dzīvojamo māju, bet tam nepiekrīt kopīpašnieks, kuram pieder 3/18 domājamās daļas. Bez konkrētā kopīpašnieka piekrišanas, kaut arī viņam piederošā daļa ir neliela, renovācija nav iespējama. Izņēmums var būt tikai tad, ja kāds no kopīpašniekiem izdara kopīpašuma priekšmetā tādas pārgrozības, ko prasījusi nepieciešama vajadzība, piemēram, komunikāciju avārijas novēršana, jumta remonts, turklāt pārgrozībām jābūt tādām, kuras novilcinot tiktu nodarīts bojājums ēkai. Tā nevar būt, piemēram, modernāka jumta seguma izvēle.

Labs saturs
19
Pievienot komentāru
LATVIJAS REPUBLIKAS TIESĪBU AKTI
LATVIJAS REPUBLIKAS OFICIĀLAIS IZDEVUMS
ŽURNĀLS TIESISKAI DOMAI UN PRAKSEI