FOTO: Freepik.
Pirms nekustamā īpašuma iegādes ir svarīgi noskaidrot, vai uz to nav reģistrēti kādi apgrūtinājumi. Pirmajā publikācijas daļā izklāstījām, kas ir apgrūtinājumi dažādu servitūtu un ķīlas tiesību veidā. Šoreiz pievērsīsimies aizsargjoslu apgrūtinājumiem, kā arī īres (nomas) līgumu reģistrācijai zemesgrāmatā.
Tipiskākie nekustamā īpašuma (NĪ) apgrūtinājumi ir saistīti ar elektrotīkliem, siltumtrasēm un gāzesvadiem, norāda zvērināta advokāte Līga Mačuka.
Aizsargjoslu likumā ir noteiktas piecu veidu aizsargjoslas:
Aizsargjoslu likuma 1. pants noteic, ka aizsargjoslas ir noteiktas platības, kuru uzdevums ir aizsargāt dažāda veida (gan dabiskus, gan mākslīgus) objektus no nevēlamas ārējās iedarbības, nodrošināt to ekspluatāciju un drošību vai pasargāt vidi un cilvēku no kāda objekta kaitīgās ietekmes.
Plašāk par tēmu LV portālā >>
Pērkot NĪ, svarīgi ir ņemt vērā vides un dabas resursu aizsardzības aizsargjoslas, kas sadalās Baltijas jūras un Rīgas līča piekrastes aizsargjoslā, krasta kāpu aizsargjoslā, jūras aizsargjoslā un ierobežotas saimnieciskās darbības joslā.
“Visa Saulkrastu teritorija atrodas ierobežotas saimnieciskās darbības teritorijā,” norāda L. Mačuka. “Pērkot NĪ pie jūras, piemēram, Tūjā, Saulkrastos, Jūrmalā vai kaut kur citur, jārēķinās, ka šīs teritorijas bieži atrodas ierobežotas saimnieciskās darbības aizsargjoslā.”
Darbības, kuras iespējams veikt šajā ierobežotas saimnieciskās darbības joslā, ir noteiktas konkrētās pašvaldības teritorijas plānojumā.
Aizsargjoslu likuma 6. pants noteic, ka Baltijas jūras un Rīgas līča piekrastes ierobežotas saimnieciskās darbības josla ir platumā līdz pieciem kilometriem. Šīs joslas platums tiek noteikts, ņemot vērā dabiskos apstākļus.
Vides un dabas resursu aizsardzības aizsargjoslā ietilpst arī aizsargjoslas ap ūdens ņemšanas vietām. Tās tiek noteiktas, lai nodrošinātu ūdens resursu saglabāšanos un atjaunošanos, kā arī samazinātu piesārņojuma negatīvo ietekmi uz iegūstamo ūdens resursu kvalitāti visā ūdensgūtnes ekspluatācijas laikā (ne mazāk kā uz 25 gadiem).
Ap ūdens ņemšanas vietām tiek noteiktas stingra režīma, kā arī bakterioloģiskās un ķīmiskās aizsargjoslas. Urbumiem, akām un avotiem, kurus saimniecībā vai dzeramā ūdens ieguvei savām vajadzībām izmanto individuālie ūdens lietotāji (fiziskās personas), aizsargjoslas nenosaka tad, ja ir veikta labiekārtošana un novērsta notekūdeņu infiltrācija un ūdens piesārņošana.
Ja ir noteikta aizsargjosla ap ūdens ņemšanas vietu, tad tas nozīmē, ka noteiktā platībā īpašnieks nevar izmantot noteiktu zemes daļu.
Kā piemēru advokāte min situāciju, kad persona nopirka NĪ, uz kuras atradās vēsturiska aka, kam bija noteikta stingra režīma aizsargjosla. Viss zemesgabals bija aprobežots ar šo aizsargjoslu. Zemes īpašnieks nevarēja ne nojaukt aku, ne kaut ko būvēt, drīkstēja vien pļaut zālīti.
“Tādēļ, iegādājoties NĪ, ir svarīgi veikt tā juridisko izpēti un apskatīt īpašumu dabā,” saka advokāte.
Taču ne vienmēr no zemesgrāmatas var saprast visu informāciju par apgrūtinājumiem.
Piemērs: sarkanā līnija pāri īpašumam
Uzņēmums Rīgā vēlējās pirkt zemi, uz kuras atradās ēka. Apskatot zemesgrāmatu, tika secināts, ka tajā ir tipiski apgrūtinājumi – ap elektrotīkliem, siltumtrasēm un gāzesvadiem. Tāpat zemesgrāmatas III daļas 1. iedaļā zemesgabala daļai bija noteikta sarkanā līnija 367 m² platībā bez kapitālās apbūves tiesībām. No īpašniekiem izprasot informāciju – zemes robežas plānu, apgrūtinājuma plānu –, tika konstatēts, ka pa diagonāli pāri visam NĪ iet sarkanā līnija. Tas nozīmē, ka šis apgrūtinājums var ierobežot jaunā īpašnieka iespējas droši un ilgstoši izmantot īpašumu. Proti, tas ierobežo īpašuma ekspluatāciju un apbūvi. Ja maina teritorijas plānojumu un pašvaldība nolemj paplašināt ietves vai braucamo daļu, tad šo īpašumu var atsavināt sabiedrības vajadzībām. Šāda sarkanā līnija varēja apgrūtināt visu biznesa plānu. Ja pašvaldība NĪ atsavinātu, tad būtu jācīnās, lai tā īpašumu atpērk par tirgus cenu, vārdu sakot, rastos liekas problēmas. Tāpēc tika pieņemts lēmums NĪ nepirkt. Tāpat šis apgrūtinājums būtiski samazināja NĪ vērtību.
Plašāk par tēmu LV portālā
Šis gadījums liecina, ka pirms NĪ iegādes noteikti ir jāveic juridiskā izpēte, ne tikai jāizpēta zemesgrāmatā reģistrētie apgrūtinājumi, bet jāieskatās arī zemes robežu plānā un apgrūtinājuma plānā, un kadastra informācijas sistēmā kadastrs.lv.
Ja klients ir iecerējis būvēt komercobjektu vai privātmāju, tad svarīgs dokuments ir arī vietējās pašvaldības teritorijas plānojums, kurā norādīti teritorijas izmantošanas mērķi, lietošanas iespējas, apbūves noteikumi utt.
Gan lauku reģionos, gan pilsētās bieži sastopams apgrūtinājums ir ekspluatācijas aizsargjoslas. Tās tiek noteiktas gar transporta līnijām, elektronisko sakaru tīkliem un citu komunikāciju līnijām, kā arī ap objektiem, kas nodrošina dažādu valsts dienestu darbību.
Galvenais ekspluatācijas aizsargjoslu uzdevums ir nodrošināt efektīvu un drošu komunikāciju un objektu ekspluatāciju un attīstības iespējas.
“No ekspluatācijas aizsargjoslas nav jābaidās, parasti tā iet gar NĪ robežu un neietekmē NĪ lietošanas iespējas,” saka L. Mačuka. “Ir jāapskatās robežu plāns un jāsaprot aizsargjoslu izvietojums un noteiktās robežas.”
Ja NĪ atrodas īpaši aizsargājamā teritorijā, tad tas var radīt sarežģīt īpašuma lietošanu.
Piemēram, Rīgā visa Mežaparka teritorija atrodas valsts nozīmes arhitektūras (pilsētbūvniecības) pieminekļa teritorijā.
Tas nozīmē, ka visas darbības, kas saistītas ar pārbūvi un rekonstrukciju, būs papildus jāsaskaņo ar Nacionālā kultūras mantojuma pārvaldi, kura, piemēram, var nepiekrist būves nojaukšanai.
Piemērs: ierobežojums ēkas nojaukšanai Mežaparkā
Persona Mežaparkā nopirka ēku, kura nebija kultūras piemineklis, bet atradās valsts nozīmes arhitektūras (pilsētbūvniecības) pieminekļa “Mežaparks” teritorijā. To bija plānots nojaukt, lai būvētu jaunu ēku, kuru izmantot komercvajadzībām. Nacionālā kultūras mantojuma pārvalde uzreiz noraidīja šo būvniecības ieceri, jo ēkai bija kultūrmantojuma vērtība. Tā kā ēka bija degradējošā stāvoklī, Nacionālā kultūras mantojuma pārvalde atļāva ēku nojaukt, bet tās vietā bija jāuzbūvē pilnīga nojauktās ēkas replika – proti, jāuzceļ tieši tāda pati ēka, restaurējot atsevišķus tās elementus. Rezultātā viss process sadārdzinājās un paildzinājās – zemes īpašniekam ēka bija jāatjauno, un tikai tad tai varēja uzbūvēt piebūvi, kas atbilst viņa vajadzībām.
Mežaparka teritorijā daudzām mājām ir noteikts kultūras pieminekļa statuss.
Aizsargjoslas (aizsardzības zonas) ap kultūras pieminekļiem tiek noteiktas, lai nodrošinātu kultūras pieminekļu aizsardzību un saglabāšanu, kā arī samazinātu dažāda veida negatīvu ietekmi uz nekustamajiem kultūras pieminekļiem.
“Ja cilvēks nopērk ēku, kas ir kultūras piemineklis, tad tas uzliek viņam papildu pienākumus. Visas pārbūves, rekonstrukcijas u. c. darbības būs jāsaskaņo ne tikai ar būvvaldi, bet arī Nacionālā kultūras mantojuma pārvaldi. Ar to nereti rodas problēmas, jo pārvaldei ir savas prasības,” skaidro L. Mačuka.
Īres (nomas) tiesību reģistrācija zemesgrāmatā īpaši ir aktualizējusies saistībā ar jaunā Dzīvojamo telpu īres likuma stāšanos spēkā 2021. gada 1. maijā. Ko nosaka šis apgrūtinājums?
“Iepriekš praksē bija gadījumi, kad izsolē tika iegādāts NĪ, bet pēc tam atklājās, ka ir noslēgts īres līgums par niecīgu summu uz, piemēram, 100 gadiem,” zina teikt advokāte. “Lai šo problēmu risinātu, ir izstrādāts jauns regulējums. Dzīvojamo telpu īres likuma 35. pants noteic, ka īres tiesības var nostiprināt zemesgrāmatā.”
Saskaņā ar Civillikuma 2126. pantu, ierakstot nomas vai īres līgumu zemesgrāmatā, nomnieks vai īrnieks iegūst lietu tiesību, kas ir spēkā arī pret trešajām personām. Tātad, ja nomas līgums ir ierakstīts zemesgrāmatā, tas būs saistošs jebkurai trešajai personai. Tādējādi īpašnieka maiņa nekādā veidā neietekmē nomnieka tiesības turpināt nomāt nomas priekšmetu.
Dzīvojamo telpu īres likuma pārejas noteikumos noteikts: ja pēc šā likuma spēkā stāšanās dzīvojamajai telpai, par kuras lietošanu līdz 2021. gada 30. aprīlim ir noslēgts dzīvojamās telpas īres līgums, kas nav ierakstīts zemesgrāmatā, mainās īpašnieks, tad dzīvojamās telpas ieguvējam šis līgums ir saistošs līdz 2026. gada 31. decembrim, bet, ja noslēgtā dzīvojamās telpas īres līguma termiņš beidzas laikā līdz 2026. gada 31. decembrim, – līdz līgumā noteiktā termiņa beigām.
Situācija: īres līgums nav reģistrēts zemesgrāmatā
Jautājums: Dzīvojamās telpas īres līgumu noslēdzu 2021. gada rudenī uz pieciem gadiem. Dzīvoklim mainījās īpašnieki, un jaunais saimnieks paziņoja, ka līdzšinējais īres līgums viņam nav saistošs, jo nav ierakstīts zemesgrāmatā. Vai man tiešām ir jāatstāj šīs telpas?
Atbild zvērināta advokāte L. Mačuka: ja īres līgums ir noslēgts pēc jaunā Dzīvojamo telpu īres likuma stāšanās spēkā un nav reģistrēts zemesgrāmatā, tad tas nav saistošs jaunajam īpašniekam. Šis līgums izbeidzas līdz ar ieguvēja īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā. Ja dzīvojamās telpas īres līguma darbības laikā izīrēto dzīvojamo telpu atsavina, tās ieguvējam ar iepriekšējo izīrētāju noslēgtais dzīvojamās telpas īres līgums ir saistošs tikai tad, ja īres līgums ir ierakstīts zemesgrāmatā.
Ja dzīvojamās telpas īres līgums nav nostiprināts zemesgrāmatā, bet ieguvējam kļuvis zināms, ka dzīvojamā telpa bijusi izīrēta, un ieguvējs nevēlas noslēgt ar īrnieku jaunu īres līgumu, tad viņš paziņojumā informē īrnieku, ka dzīvojamā telpa ir jāatbrīvo divu mēnešu laikā.
