FOTO: Freepik.
Iegādājoties vai mantojot nekustamo īpašumu, nereti ir sastopami apgrūtinājumi, kuri ietekmē tā lietošanas iespējas. Šajā publikācijā sadarbībā ar zvērinātu advokāti Līgu Mačuku skaidrojam, kas ir apgrūtinājumi dažādu servitūtu un ķīlas tiesību veidā.
“Ar apgrūtinājumu jāsaprot lietu tiesība, kas apgrūtina nekustamo īpašumu (NĪ), un tas ietekmē NĪ lietošanas iespējas un vērtību. Atsevišķos gadījumos par nekustamo īpašumu, kam ir noteikts apgrūtinājums, pienākas arī nodokļu atlaides,” skaidro zvērināta advokāte Līga Mačuka.
Piemēram, Rīgā nodokļu atlaides noteiktas saskaņā ar domes saistošajiem noteikumiem Nr. 109 “Par nekustamā īpašuma nodokļa atvieglojumu piešķiršanas kārtību Rīgā”.
Lai apgrūtinājumiem būtu saistošs spēks pret trešajām personām, tiem obligāti jābūt reģistrētiem zemesgrāmatā. Apgrūtinājumus var redzēt zemesgrāmatas nodalījuma 3. un 4. daļā.
Praksē sastopami dažādi apgrūtinājumi, kuri ietekmē NĪ lietošanas iespējas. Populārākie no tiem ir aizsargjoslas, ceļa servitūts, personālservitūts par labu fiziskajai personai, ķīla par labu fiziskajai vai juridiskajai personai, kā arī īres (nomas) tiesības.
Civillikuma 1130. pants noteic, ka servitūts ir tāda tiesība uz svešu lietu, ar kuru īpašuma tiesība uz to ir lietošanas ziņā aprobežota kādai noteiktai personai vai noteiktam zemesgabalam par labu.
Servitūti tiek iedalīti reālservitūtos un personālservitūtos. Ja lietošanas tiesība ir aprobežota par labu kādai personai, to sauc par personālservitūtu. Savukārt, ja lietošanas tiesība ir aprobežota par labu zemesgabalam, tas ir reālservitūts.
Servitūtu nosaka ar likumu, tiesas spriedumu, līgumu vai testamentu.
Praksē kā apgrūtinājumi diezgan bieži ir sastopami personālservitūti par labu fiziskajai personai.
“Personālservitūtus iedala lietojuma tiesībās un dzīvokļa tiesībās. Jēdziens “lietojuma tiesības” ir plašāks, nekā “dzīvokļa tiesības”. Lietojums ir kādam piešķirta tiesība saņemt labumus no svešas lietas, to lietojot un iegūstot no tās augļus. Lietojuma priekšmets var būt kustama un nekustama manta, ķermeniskas un bezķermeniskas lietas, patērējamas un nepatērējamas lietas. Praksē iespējamākais lietojuma veids ir nekustamā īpašuma lietojums,” stāsta L. Mačuka.
Tipisks personālservitūts ir dzīvokļa tiesība.
Saskaņā ar Civillikuma 1227. pantu dzīvokļa tiesība ir lietu tiesība lietot par dzīvokli svešu māju, tomēr nekaitējot pašai mājai. Uz nekustamo īpašumu nodibināta dzīvokļa lietojuma tiesība ir apgrūtinājums, kas paredz tiesības dzīvokli lietot līdz mūža galam. Ja dzīvokļa lietotājs no tiesībām neatsakās, tās ir spēkā līdz dzīvokļa lietotāja nāvei.
Jāņem vērā, ka, pastāvot minētajam apgrūtinājumam, īpašnieka tiesības lietot savu īpašumu uzskatāmas par izņēmumu, nevis normu. Ja nav pretēju noteikumu, īpašnieks nedrīkst dzīvošanai pats izmantot dzīvokli, kas nodots dzīvokļa tiesības izlietotājam.
|
Vecmāmiņa mazdēlam bija atstājusi mantojumā savu dzīvokli, uz kuru dzīves laikā zemesgrāmatā bija nostiprinājusi dzīvokļa tiesību dzīvesbiedram, kurš nav radinieks. Šajā gadījumā dzīvoklis bija aprobežots ar personālservitūtu, kas nozīmēja: persona var lietot īpašumu – dzīvokli – līdz mūža galam. Mazdēls mantojumu pieņēma. Juridiski viņš ir dzīvokļa īpašnieks, taču nevar to lietot.
Persona var nodot lietojumā nekustamo īpašumu. Tādā gadījumā nekustamais īpašums būs aprobežots ar personālservitūtu, kas nozīmē: persona var lietot nekustamo īpašumu līdz mūža galam, bet īpašnieks to nevar lietot. |
Jānorāda, ka saskaņā ar Civillikuma 994. pantu par NĪ īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemesgrāmatā. Cilvēks, kuram uz īpašumu ir piešķirtas lietošanas tiesības, nav NĪ īpašnieks. Tātad viņš īpašumu var tikai lietot, nevis pārdot vai ieķīlāt.
|
Par īpašnieka tiesībām iekļūt īpašumā ar apgrūtinājumu vai to pārdot Jautājums: Mana mamma nopirka īpašumu ar apgrūtinājumu. Radiniekam ir lietošanas tiesības uz īpašumu līdz mūža galam, mamma nevar apgrūtināt viņa dzīvošanu. Patlaban radinieks ir nomainījis mājas atslēgu un mammu neielaiž īpašumā. Vai viņš drīkst šādi rīkoties? Kādas ir īpašnieka tiesības attiecībā uz savu īpašumu? Vai mamma var īpašumu pārdot? Atbild zvērināta advokāte L. Mačuka: Saskaņā ar Civillikuma 994. pantu par nekustamā īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemesgrāmatā. Kā noteikts Civillikuma 1036. pantā, īpašums dod īpašniekam vienam pašam pilnīgas varas tiesību pār lietu, ciktāl šī tiesība nav pakļauta sevišķi noteiktiem aprobežojumiem. Līdz ar to īpašnieku nevar ierobežot, tai skaitā tiesības iekļūt savā īpašumā, kā arī to pārdot.
|
Personālservitūta izlietotājam ir ne tikai tiesības lietot piešķirto mājokli, bet arī pienākumi.
|
Situācija: personālservitūts piešķirts arī personas mantiniekiem Jautājums: Esmu iegādājusies dzīvokli ar zemesgrāmatas nodalījumā nostiprinātu personālservitūtu par labu fiziskajai personai – lietošanas tiesība uz dzīvokļa īpašumu līdz mūža galam. Servitūts piešķirts arī personas mantiniekiem. Ko tas nozīmē? Vai arī servitūta turētāja nāves gadījumā tas pāriet nākamajam īpašniekam? Kas notiek, ja viņi pēkšņi veidos nekustamā īpašuma parādus? Kādas ir manas tiesības šajā gadījumā? Es saprotu, ka man kā īpašniecei ir tiesības īpašumu arī uzraudzīt, piedalīties tā uzturēšanā. Vai man ir tiesības prasīt no viņiem līdzekļus par īpašuma uzlabošanu, jo viņi to nolieto? Atbild zvērināta advokāte L. Mačuka: Saskaņā ar Civillikuma 1229. pantu dzīvokļa tiesība, kas piešķirta vairākām personām kopīgi, paliek spēkā pilnā apmērā tik ilgi, kamēr ir dzīvs kaut viens šīs tiesības izlietotājs. Tas nozīmē: ja kāds no dzīvokļa tiesības izlietotājiem nomirst, tad dzīvokļa tiesība paliek spēkā uz visu dzīvokli par labu pārdzīvojušajiem izlietotājiem un izbeidzas tikai tad, kad miris pēdējais no viņiem. Personālservitūta izlietotājam ir ne tikai tiesības (lietot piešķirto mājokli), bet arī pienākumi. Civillikuma 1227.–1230. pants paredz dzīvokļa tiesības izlietotājam pienākumu nekaitēt mājai, segt izdevumus par mājoklim nepieciešamajiem uzlabojumiem, atdot telpas citiem vienīgi ar īpašnieka piekrišanu u. tml. Ja personālservitūta izlietotājs neievēro tam ar likumu uzliktos pienākumus, tādējādi nekustamā īpašuma īpašniekam radot zaudējumus, personālservitūta devējam ir tiesības celt pret konkrēto personu prasījumus par zaudējumu atlīdzināšanu saskaņā ar Civillikuma 1779. pantu, kas noteic: ikvienam ir pienākums atlīdzināt zaudējumus, ko viņš ar savu darbību vai bezdarbību nodarījis. L. Mačuka minētajā gadījumā iesaka mēģināt vienoties ar personu, kurai un tās mantiniekiem ir noteiktas dzīvokļa lietošanas tiesības, par to izbeigšanu un apgrūtinājuma dzēšanu. Ja persona tam nepiekrīt, tad īpašnieks NĪ nevarēs lietot, kamēr pastāvēs attiecīgais apgrūtinājums un konkrētā persona dzīvos īpašumā.
|
Lauku apvidos visbiežāk rodas strīdi par ceļa lietošanu. “Ja pie sava zemesgabala nevar piekļūt citādi, kā šķērsojot kaimiņa zemi, tad attiecīgā zemesgabala īpašnieks var prasīt, lai Civillikumā noteiktajā kārtībā tiktu nodibināts ceļa servitūts viņam par labu,” norāda L. Mačuka.
Īpašums, kuru ceļš šķērso, ir kalpojošais īpašums. Turpretī īpašums, kuram par labu servitūts izveidots, – valdošais.
Kalpojošais īpašums dod kaimiņam tiesības braukt pa citam piederošu zemi. Kalpojošās lietas īpašnieks nedrīkst likt nekādus šķēršļus, un viņam jāievēro servitūta izlietotāja tiesības tādā apmērā, kāds nepieciešams servitūta sekmīgai izlietošanai.
Plašāk par tēmu LV portālā >>
“Iegādājoties nekustamo īpašumu un redzot zemesgrāmatā apgrūtinājumu par ceļa servitūtu, ieteiktu pievērst uzmanību diviem aspektiem, proti, vai ceļa servitūts zemesgrāmatā ir nostiprināts atzīmes veidā vai reģistrēts kā nostiprinājums,” akcentē L. Mačuka.
Ja tas ir nostiprināts atzīmes veidā, tad tā ir informācija par pagaidu stāvokli – iecerētu, bet ne līdz galam nodibinātu servitūta tiesību. Tas radies zemes reformas laikā, kad ceļa servitūtu noteica ar domu, ka vēlāk minētais jautājums tiks juridiski sakārtots.
“Tātad atzīme ir informācija par pārejas posmu, kas var novest vai nenovest līdz servitūta tiesības nodibināšanai. Konkrētā situācija rūpīgi jāvērtē, respektīvi, kāpēc atzīme ir veikta un kā varētu attīstīties notikumi nākotnē,” skaidro advokāte. “Pati klienta uzdevumā esmu vērsusies pašvaldībā un lūgusi ļaut atzīmi no zemesgrāmatas dzēst, jo personai (kaimiņam) ir iespēja piekļūt savam īpašumam pa citu – pašvaldības – ceļu. Pašvaldība nolēma ļaut atzīmi dzēst.”
Atšķirīga situācija ir tad, ja ceļa servitūts nostiprināts zemesgrāmatā. Tas nozīmē, ka servitūta tiesība jau ir nostiprināta un nodibināta, kā to paredz Civillikums.
“Apgrūtināto nekustamo īpašumu šķērso servitūta ceļš, kuru kāds cits drīkst izmantot, un attiecīgā īpašuma īpašnieks nevar to liegt pat tad, ja tas radīs neērtības,” tā L. Mačuka.
Kā apgrūtinājums zemesgrāmatā var būt reģistrēta arī ķīla par labu fiziskajai vai juridiskajai personai. Ķīlas tiesības nodibina ar līgumu, testamentu vai tiesas ceļā.
Raksturīgākā situācija ir, kad persona ņem hipotekāro kredītu un ķīla ir par labu kredītiestādei, stāsta advokāte.
Civillikuma 841. pants noteic, ka ķīlas tiesības ir tādas tiesības uz svešu lietu, uz kuru pamata šī lieta nodrošina kreditoram viņa prasījumu tādā kārtā, ka viņš var no tās dabūt šā prasījuma samaksu. Proti, ķīla ir saistību pastiprinājums: ja parādnieks nenorēķinās ar kreditoru, viņam ir tiesības vērst piedziņu pret ķīlas priekšmetu.
Nekustamas lietas ieķīlājumu, nenododot valdījumu, sauc par hipotēku.
Svarīgi, ka hipotēka ir piesaistīta konkrētajam nekustamajam īpašumam, nevis tā īpašniekam. Tādēļ, ja ieķīlātās mantas saimnieks vēlas to pārdot un savu piekrišanu darījumam neliedz arī kreditors, jārēķinās, ka pircējs īpašumu iegūst kopā ar hipotēku. Līdz ar to, ja pārdevējs savas saistības ar kreditoru nenokārto, tā pārdotais īpašums joprojām kalpo kā kreditora prasījuma nodrošinājums.
“Tādēļ, lemjot par īpašuma iegādi, vispirms ieteicams zemesgrāmatu nodaļā pasūtīt konkrētā īpašuma nodalījuma norakstu, jo tādā veidā var iegūt informāciju arī par visiem īpašuma apgrūtinājumiem un parādiem,” uzsver L. Mačuka.
Ķīlas tiesības izbeidzas pašas no sevis, kad dzēš prasījumu, kuram tās nodibinātas, vienalga, kādā kārtā tas izdarīts.
|
Hipotēka par labu likvidētam uzņēmumam Jautājums: Man piederošajam nekustamajam īpašumam (zemei) agrāk zemesgrāmatā tika ierakstīts apgrūtinājums par labu SIA. SIA jau sen ir likvidēta, un es nevaru pārrakstīt, pārdot īpašumu. Kas jādara, lai zemesgrāmatā dzēstu ierakstu par apgrūtinājumu? Atbild zvērināta advokāte L. Mačuka: Ir jāvēršas tiesā ar lūgumu dzēst ķīlu, jo uzņēmums ir likvidēts. Tiesā ir jāiesniedz pierādījumi no Uzņēmumu reģistra, ka uzņēmums ir likvidēts. Visticamāk, tiesa pieņems attiecīgo lēmumu. Uz tā pamata zemesgrāmatā tiks dzēsts minētais apgrūtinājums. |
***
Raksta turpinājumā par apgrūtinājumiem aizsargjoslu veidā, kā arī īres (nomas) līgumu ierakstīšanu zemesgrāmatā.
