Publicēts pirms 3 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
FOTO: Rebeka Žeire, LETA
Par ceļa servitūta nodibināšanu, izmaiņām, izbeigšanu, kā arī ceļa uzturēšanu bieži vien rodas strīdi. Šajā LV portāla skaidrojumā aplūkosim tipiskākās konfliktsituācijas un to iespējamos risinājumus.
Zvērināts advokāts Imants Muižnieks norāda, ka servitūts ir lietu tiesība, kas apgrūtina lietu par labu kādam citam nekustamajam īpašumam vai – retāk – personai, piešķirot servitūta izlietotājam tiesību lietot šo lietu noteiktā apjomā. Tātad servitūta uzdevums ir dot labumu kādam noteiktam nekustamajam īpašumam vai personai.
Saskaņā ar Civillikuma ceturto nodaļu servitūti tiek iedalīti reālservitūtos un personālservitūtos.
Reālservitūts apgrūtina vienu nekustamo īpašumu par labu otram nekustamajam īpašumam, bet personālservitūts – par labu kādai personai. Iedalījums tiek veikts atkarībā no tā, vai labums tiek dots noteiktai personai vai nekustamajam īpašumam.
Savukārt reālservitūti tiek iedalīti lauku servitūtos un ēku servitūtos. Turklāt ēku un lauku servitūtu dažādībai nav ierobežojumu. Līdz ar to iespējams nodibināt jebkādus servitūtus, ja vien tie nekustamajam īpašumam spēj dot labumu.
Ceļa servitūts ir tikai viens no lauku servitūtu veidiem, tiesa gan, ar vislielāko praktisko nozīmi.
Tāpat ir iespējami ūdens lietošanas servitūti, ganību servitūti, koku ciršanas servitūti un derīgo izrakteņu ieguves servitūti.
Bieži vien nekustamo īpašumu nemaz nav iespējams lietot pilnīgi izolēti. Tādēļ pēc Civillikuma atjaunošanas 1992. gadā praktisku nozīmi ir ieguvusi tieši piekļuves nodrošināšana ar ceļa servitūtu. Piemēram, ja pēc īpašuma tiesību atjaunošanas vai zemes privatizācijas iegūta zemesgabala pievadceļš nesavieno to ar valsts vai pašvaldības ceļu, tad šāda zemesgabala īpašnieks var prasīt, lai Civillikumā noteiktajā kārtībā tiktu nodibināts ceļa servitūts citu zemesgabalu ceļu lietošanai vai jauna ceļa ierīkošanai.
Tāpat servitūta nodibināšana var būt aktuāla arī dalītā īpašuma gadījumā, kad zeme un ēka pieder dažādām personām.
Servitūti ir nozīmīgi arī dažādu infrastruktūras objektu (piemēram, cauruļvadu) ierīkošanā un izmantošanā uz svešas zemes, kā arī sveša zemesgabala dzīļu izmantošanā derīgo izrakteņu ieguvei.
Savukārt praktiskas nozīmes nav lietojuma tiesībai un dzīvokļa tiesībai, kad piemērotāka ir nevis personālservitūta nodibināšana, bet gan saistību līguma noslēgšana.
Servitūtu nodibina ar likumu, tiesas spriedumu, līgumu vai testamentu. No servitūta izrietošā lietu tiesība ir nodibināta un spēkā abām pusēm tikai pēc servitūta ierakstīšanas zemesgrāmatās.
Ar likumu servitūtu nodibina ļoti reti. Piemēram, zemes reformas likumos tika paredzēta iespēja ar pašvaldības domes lēmumu nodibināt servitūtu noteiktiem mērķiem, visbiežāk piekļuvei.
Servitūts parasti tiek nodibināts ar līgumu, pusēm par to vienojoties, vai arī prasības kārtībā tiesā, ja šādu vienošanos panākt nav iespējams.
Līgumā jānorāda darījuma dalībnieki, valdošais un kalpojošais īpašums, servitūta veids, atrašanās vieta un apmērs (ceļa garums un platums).
Tāpat līgumam vēlams pievienot mērnieka sagatavotu plānu ar servitūta atrašanās vietas digitālajām koordinātām, kas turpmāk ļautu izvairīties no iespējamajiem strīdiem par servitūta izmantošanu.
Līgumā var paredzēt arī dažādus aprobežojumus, piemēram, laika ziņā, kad servitūta izlietošana atļauta tikai noteiktās dienās, mēnešos vai gadalaikā vai arī atļauta līdz noteiktam termiņam.
Tāpat aprobežojums var attiekties uz izlietošanas veidu. Piemēram, nodibinot ceļa servitūtu, var noteikt aprobežojumus pa ceļu braucošo transportlīdzekļu masai.
Lai šādi aprobežojumi iegūtu spēku, tie obligāti jāieraksta zemesgrāmatā kopā ar servitūtu. Vajadzētu atcerēties arī par servitūta atbilstību vietējās pašvaldības apbūves noteikumu prasībām, tādēļ atsevišķos gadījumos būs nepieciešams līgumu saskaņot arī ar pašvaldību.
Īpašums, kuru ceļš šķērso, ir kalpojošais īpašums, bet īpašumu, kuram par labu servitūts izveidots, – valdošais. Kādas ir katras puses tiesības un pienākumi?
Galvenais nosacījums: servitūta izlietotājam savas tiesības jāizlieto tā, lai īpašnieka tiesības uz savu lietu, it sevišķi lietošanas tiesības, tiktu ierobežotas tikai tiktāl, ciktāl šāds ierobežojums ir absolūti nepieciešams servitūta izlietošanai. Līdz ar to, ja servitūta izlietošanai nepieciešams uzturēt kalpojošo lietu, tas būs jādara servitūta izlietotājam. Kalpojošās lietas īpašnieks nedrīkst likt nekādus šķēršļus, un viņam jāievēro servitūta izlietotāja tiesības tādā apmērā, kāds nepieciešams sekmīgai servitūta izlietošanai.
Viens no domstarpību iemesliem ir tas, ka zemes reformas laikā pašvaldības noteica servitūtus atzīmes veidā. Šāds pašvaldības lēmums un atzīmes veidā zemesgrāmatā izdarītais ieraksts neapliecina braucamā ceļa servitūta nodibināšanas faktu par labu konkrētam valdošajam īpašumam.
Tipiskākie strīdi ir saistīti ar servitūta tiesību nodibināšanu, konkrēti – piekļuves jautājumos. Tāpat konflikti rodas par jau nodibinātā servitūta izmantošanas nosacījumiem un servitūta apjomu.
1. piemērs. Ceļa servitūts šķērso lauku sētas pagalmu
Kalpojošā īpašuma īpašniekam tas nepatīk, un viņš apgrūtina ceļa servitūta izmantošanu, piemēram, savu mašīnu novieto uz ceļa tā, lai cita tai netiktu garām.
Kā rīkoties? Šādā gadījumā servitūta valdītājam, tāpat kā jebkuram tiesības valdītājam, ir tiesības uz pastāvošā valdījuma aizsardzību un atņemtā valdījuma atjaunošanu, proti, servitūta valdītājs var celt prasību par servitūta valdījuma atjaunošanu vai aizsardzību. Turklāt šādu prasību var celt viena gada laikā pēc valdījuma atņemšanas vai traucējuma. Vienlaikus servitūta valdītājam ir tiesības uz zaudējumu atlīdzināšanu sakarā ar valdījuma atņemšanu vai traucēšanu.
Nereti lasītāji LV portālam jautā, kā tiek noteikts termiņš vai atceļošs nosacījums, ar kuru servitūts izbeidzas.
2. piemērs. Tiek izmantots ērtākais ceļš, kas šķērso īpašumu
Mūsu īpašumam pa vidu iet ceļš, kurš agrāk bija iela, bet nu iela ir likvidēta. Kaimiņiem abās pusēs ir iespēja izbraukt uz lielā ceļa, nešķērsojot mūsu īpašumu. Šobrīd mūsu ceļš tiek izmantots, jo tā ir ērtāk, nav jāapgriežas vai jābrauc atpakaļgaitā. Vai un kāda ir iespēja atcelt servitūtu un uzlikt sētu?
Atbilde. Ja, nodibinot servitūtu, bija paredzēts šāds atceļošs nosacījums vai arī termiņš servitūta izmantošanai, tad servitūts automātiski izbeidzas un nav nepieciešams, lai puses speciāli paustu savu gribu izbeigt servitūtu.
Servitūts nodibināms tikai tad, ja tas objektīvi nepieciešams valdošajam īpašumam, bet nevis tādēļ, lai radītu ērtības valdošā nekustamā īpašuma īpašniekam. Ja apstākļi ir mainījušies un zudusi nepieciešamība valdošajam īpašumam izlietot servitūtu, proti, servitūts vairs nekalpo valdošā nekustamā īpašuma labumam, to var atcelt. Piemēram, ja pastāv iespēja valdošajā īpašumā iebraukt pa citu ceļu.
Ir situācijas, kad kalpojošā īpašuma īpašnieks vēlas saņemt maksu par sava īpašuma lietošanu. Kādas ir viņa tiesības vienoties par maksu?
3. piemērs. Vai drīkst prasīt samaksu par servitūta ceļa izmantošanu
Vai es drīkstu prasīt samaksu par servitūta ceļa izmantošanu, ja servitūta lietotājs izcērt mežu (tātad pelna naudu) un vēlas pa šo ceļu vest kravu? Pēc būtības es ļauju piekļūt īpašumam, tikai ne ar mērķi cirst mežu, par to nemaksājot vai nedodot nekādu ieguldījumu ceļa uzturēšanā.
Atbilde. Tā kā labums, ko gūst servitūta izlietotājs, ir mantisks un tam ir saimnieciska nozīme, likums neaizliedz saņemt maksu par servitūta izmantošanu. It īpaši gadījumos, ja puses pēc abpusējas vienošanās ir noteikušas plašākas lietošanas tiesības, piemēram, ar nomas līgumu, kurā braucamā ceļa servitūta platums ir lielāks par likumā noteiktajiem 4,5 metriem.
Nereti ceļa servitūtu izmanto sēņotāji, ogotāji, kaimiņi u. c. Kādas ir iespējas trešajai personai lietot ceļa servitūtu?
4. piemērs. Tiesības ierobežot ceļa servitūta izmantošanu
Ir nodibināts ceļa servitūts par labu noteiktam zemes īpašumam, kas ir nostiprināts gan kalpojošā zemes īpašuma zemesgrāmatā, gan valdošā īpašuma zemesgrāmatā. Ceļa servitūtu izmanto arī trešā persona nokļūšanai savā zemes īpašumā, taču slēgt ceļa servitūta līgumu, lai iegūtu servitūta tiesību, šis cilvēks nevēlas, pamatojoties uz to, ka šo servitūtu izmanto ilgstoši (vairāk nekā 20 gadus), servitūta tiesības nav fiksētas zemesgrāmatā. Vai es drīkstu ierobežot šo personu ceļa servitūta izmantošanā?
Atbilde. Tā kā ceļa servitūts nav publiskas lietošanas ceļš, bet gan tiek nodibināts par labu konkrētam zemesgabalam, tad trešo personu tiesības izmantot šo servitūtu var tikt ierobežotas, piemēram, izbūvējot vārtus. Tikai šajā gadījumā jāatceras, ka īpašnieks nedrīkst radīt tādus šķēršļus, kas būtiski ierobežo servitūta tiesisko izmantošanu.
Jebkurš nekustamā īpašuma apgrūtinājums, arī servitūts, samazina īpašuma vērtību. Nekustamā īpašuma vērtību nesamazina, piemēram, skata tiesība, kas kalpojošā nekustamā īpašuma īpašniekam aizliedz pārveidot ainavu, piemēram, kādā nomaļā un saimnieciskajai darbībai neizmantojamā īpašuma daļā.
Tādēļ pirms īpašuma iegādes būtu lietderīgi ne tikai iepazīties ar īpašumu dabā, bet arī ieskatīties zemesgrāmatās, zemes robežu plānos un pašvaldības teritorijas attīstības plānošanas dokumentos.
Jāpiebilst, ka ceļa servitūta esamību ņem vērā apgrūtinātā zemesgabala kadastrālās vērtības aprēķinā, kuru nosaka saskaņā ar Ministru kabineta 2020. gada 18. februāra noteikumu Nr. 103 “Kadastrālās vērtēšanas noteikumi” prasībām, t. i., ceļa servitūts samazina gan dzīvojamās un pārējās apbūves zemes, gan arī lauku zemes kadastrālo vērtību. Savukārt nekustamā īpašuma nodokļa (NĪN) likmi nosaka pēc nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības: tas nozīmē, ka īpašumam, kuram ir apgrūtinājums – ceļa servitūts –, NĪN likme ir zemāka.
Sarunu ar zvērinātu advokātu I. Muižnieku par ceļa servitūtiem var klausīties arī raidierakstā šeit.
