Publicēts pirms 11 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Dzintars Arbidāns: „Rīgas namu pārvaldnieks uzskata, ka pārvaldīšanas jomu uzraugošajām institūcijām ir intensīvi jāinformē dzīvokļu īpašnieki (u.c. privatizēto objektu īpašnieki) par viņu pienākumiem, tiesībām un atbildību mājas uzturēšanā un pārvaldīšanā. Savukārt likumdevējam ir jānovērš nenormālā un negodīgā situācija, kad apsaimniekotāju krāpnieciskas rīcības radītos zaudējumus nevar segt neviens cits kā tikai paši dzīvokļu īpašnieki.”
FOTO: Rīgas namu pārvaldnieks
Rezultātā daudzās no šīm mājām dzīvokļu īpašniekiem nācās vēlreiz maksāt par siltumu, ūdeni un citiem pakalpojumiem – citādi nebija iespējams namiem nodrošināt siltumu, ūdeni un citus pakalpojumus. Tā ir nenormāla un negodīga situācija, jo apsaimniekotāju krāpnieciskas rīcības radītos zaudējumus segt nevar neviens cits kā tikai paši dzīvokļu īpašnieki.
RNP ir viens no tiem apsaimniekotājiem, kas spēj atrisināt arī sarežģīto un citiem pārvaldniekiem neatrisināmo uzdevumu - apkures pieslēgšanu mājām, kam ir parādi. Tomēr tas nenozīmē, ka dzīvokļu īpašniekiem ilgtermiņā nebūs jāsedz pārvaldnieka negodprātīgas rīcības dēļ radītie zaudējumi. Lai novērstu šādas situācijas, valstij ir jānosaka atbilstības kritēriji pārvaldniekiem.
RNP, apzinot un izvērtējot jautājumu loku, kas rada apdraudējumu dzīvojamo māju iedzīvotājiem nesaņemt garantētos komunālos pakalpojumus un pienācīgu pārvaldnieka darbības kvalitāti, norāda uz turpmāk minētajām problēmsituācijām, kuru dēļ pēdējos gados RNP ir pārņēmis pārvaldīšanā vairākas mājas no privātajiem pārvaldniekiem.
1. Pārvaldnieks neveic korektus norēķinus ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem
Pakalpojumi, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, ir apkure, ūdensapgāde un kanalizācija, atkritumu izvešana, elektrība koplietošanas telpās, t.i., komunālie pakalpojumi. Atsevišķi jāmin arī zemes nomas maksājumi zemes īpašniekiem. Savukārt dzīvokļu īpašniekiem atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 10.pantam ir pienākums norēķināties par saņemtajiem pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu.
Viena no būtiskākajām problēmsituācijām Rīgā ir tā, ka vēsturiski lielākie komunālo pakalpojumu piegādātāji neslēdz individuālu līgumu ar katru pakalpojuma saņēmēju - dzīvokļa īpašnieku - atsevišķi, bet gan ar pārvaldnieku par pakalpojumu piegādi visai dzīvojamai mājai. Tā ir ar siltumenerģijas, ūdens piegādi un kanalizācijas nodrošināšanu. Atsevišķi ar dzīvokļu īpašniekiem līgumus slēdz AS "Latvenergo" un AS "Latvijas Gāze". Tādējādi pārvaldnieks uzņemas starpnieka funkcijas norēķinos starp pakalpojumu saņēmējiem un sniedzējiem, veicot tranzītmaksājumus.
Ieskatam par komunālo pakalpojumu maksu apmēriem var norādīt standarta daudzdzīvokļu māju, kurā ir 100 dzīvokļu (piemēram izvēlējāmies dzīvojamo māju Rīgā, Dzērvju ielā 3). Caur RNP izejošais tranzītmaksājums par komunālajiem pakalpojumiem minētajai dzīvojamai mājai komunālo pakalpojumu sniedzējiem viena gada laikā ir Ls 99531,38, bet apkures sezonā mēnesī tas ir aptuveni 9000 latu.
"Pārvaldnieks veic starpnieka funkcijas norēķinos starp pakalpojumu saņēmējiem un sniedzējiem."
Pārvaldnieks no dzīvokļu īpašniekiem iekasē maksājumus par komunālajiem pakalpojumiem, taču ir konstatēti gadījumi, kad iekasētos maksājumus pārvaldnieks (piemēram, SIA "Jaunavide.lv", SIA "KSA Māju serviss" u.c.) aizvirza citiem mērķiem. Savukārt komunālo pakalpojumu sniedzēji atsakās piegādāt pakalpojumu, kamēr netiks rasts risinājums parāda samaksai.
Ja pārvaldnieks neveic komunālos maksājumus pilnībā vai veic daļēji, vidēji parāds var augt no 1 līdz 1,5 gadam (ilgums atkarīgs no tā, pēc cik ilga laika komunālo pakalpojumu sniedzējs pārtrauc piegādāt pakalpojumu). Tādējādi nākamajam pārvaldniekam tiek uzspiests pienākums pārņemt un segt iepriekšējā pārvaldnieka nenomaksāto par mājai piegādātajiem pakalpojumiem un arī dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku parādus.
Tāpat var minēt situācijas, kad pārvaldīšanas procesu uzņēmusies fiziska persona, taču šīs personas nāves gadījumā dzīvokļu īpašnieku veiktie maksājumi kļūst nepieejami, jo konts ir uz mirušā pārvaldnieka vārda. Pie līdzekļiem var tikt ar kreditora prasījumu mantošanas lietā un tiesāšanos, ja mirušā mantinieki nemanto un nevar atdod iekasētos līdzekļus.
Iznākumā dzīvokļu īpašnieku maksājumi atrodas pārvaldnieku rīcībā un faktiskais pakalpojuma sniedzējs dzīvokļu īpašnieku veiktos maksājumus nesaņem. Līdz ar to dzīvokļu īpašnieki paliek ķīlnieku lomā un ir spiesti samaksāt komunālos maksājumus atkārtoti.
Atsevišķi jāmin arī zemes nomas maksājumi zemes īpašniekiem, kuru administrēšanu veic pārvaldnieks, un šie maksājumi arī tiek virzīti kā tranzītmaksājumi. No RNP pārvaldīšanā esošajām 4300 mājām 1200 mājām piesaistītā zeme pilnībā vai daļēji pieder trešajām personām, kurām pārvaldnieks pārskaita zemes nomu, nekustamā īpašuma nodokļa kompensāciju un arī pievienotās vērtības nodokli, ja zemes īpašnieks ir PVN maksātājs. Saistībā ar 2012.gadā noslēgtajiem zemes nomas līgumiem RNP par zemes nomu zemes īpašniekiem pārskaitīja 2 900 000 latu.
Minētais norāda, ka ir nepieciešams risinājums, kas garantētu pārvaldnieka saistību izpildi – saņemot no dzīvokļu īpašniekiem maksājumus, tos novirzīt attiecīgās dzīvojamās mājas komunālo pakalpojumu segšanai, kā arī pienācīgi izpildīt citus pārvaldīšanas uzdevumus.
2. Pārvaldnieka kvalifikācijas kontrole
Kā vēl viena problēmsituācija jānorāda pārvaldnieka kvalifikācija, un steidzama ir vajadzība noteikt pārvaldnieku pakalpojumu kvalitātes uzraudzību un sankcijas, ja, piemēram, pārvaldīšanas pakalpojumi tiek sniegti bez licences.
Ar mērķi pienācīgi aizsargāt dzīvokļu īpašnieku intereses un izpildīt pārvaldīšanas uzdevumus, likumdevējs Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā dzīvojamās mājas pārvaldītājam ir noteicis profesionālās kvalifikācijas kritērijus: dzīvojamo māju pārvaldīšanai nepieciešamā profesionālā izglītība un vismaz ceturtās profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošs dokuments.
"Ir konstatēti gadījumi, kad iekasētos maksājumus pārvaldnieks aizvirza citiem mērķiem, nevis komunālo pakalpojumu sniedzēju rēķinu apmaksai."
Fiziskā vai juridiskā persona, kas atbilst likumā pārvaldniekam izvirzītajām prasībām, ir tiesīga reģistrēties pārvaldnieku reģistrā. Likuma 13.pantā "Dzīvojamās mājas pārvaldītāja profesionālā kvalifikācija" ir noteiktas profesionālās izglītības prasības.
Kā redzams, likumdevējs pārvaldniekam ir noteicis profesionālās kvalifikācijas kritērijus, taču nav noteicis tiesisko regulējumu pārvaldnieku darbības uzraudzībai. Nav nevienas institūcijas, kas pārbaudītu pārvaldnieka darbību, kā arī nav paredzētas sankcijas pārkāpumu gadījumā. Līdz ar to pārvaldīšanas darbības nereti uzņemas nekompetentas personas.
3. Atbildības piemērošanas mehānisma trūkums
Normatīvajos aktos nav noteikta kārtība, kādā tiek segti komunālo pakalpojumu maksājumi, un pārvaldnieka atbildība, ja tranzītmaksājumi pienācīgi netiek veikti.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 16.pantā paredzēta pārvaldnieka atbildība - pārvaldnieks ir atbildīgs dzīvojamās mājas īpašniekam par viņam dotā pārvaldīšanas uzdevuma izpildi saskaņā ar šā likuma, Civillikuma (CL) un noslēgtā pārvaldīšanas līguma noteikumiem. Likumā noteiktais paredz ilgstošu un faktiski neīstenojamu procesu, dzīvokļu īpašniekiem tiesājoties ar nemaksātāju – pārvaldnieku. Turklāt tas ir process, kas jāierosina katram dzīvokļu īpašniekam pret pārvaldnieku, jo katra dzīvokļa īpašnieka maksājumu apmērs ir atšķirīgs. Šāda tiesāšanās radītu dzīvokļu īpašniekiem papildu izdevumus, turklāt, pārvaldniekam ierosinot maksātnespēju, dzīvokļu īpašniekiem samazinās iespējas atgūt jau samaksātās summas.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5.panta pirmā daļa noteic: dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana (tajā skaitā ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu lēmumu pieņemšana, darījumu slēgšana) ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums. Likuma 9.pants paredz dzīvojamās mājas īpašnieka atbildību par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, tajā skaitā par šā likuma 6.panta otrās daļas noteikumu nepildīšanu vai nepienācīgu izpildi.
"Dzīvokļu īpašnieku kopība ir nekur nereģistrēta personu kopa, kas sastāv no attiecīgās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem un ir ar mainīgu sastāvu."
Latvijas Administratīvo pārkāpumu kodeksa (LAPK) 150.² pants noteic: par izvairīšanos no likumā noteiktā pienākuma uzturēt un apsaimniekot dzīvojamo māju uzliek naudas sodu fiziskajām personām līdz 1000, bet juridiskajām personām - līdz 10 000 latiem.
Atbilstoši LAPK 210.pantam administratīvā pārkāpuma lietu izskata pašvaldības administratīvā komisija.
Jānorāda, ka šāda administratīvā sodīšana faktiski nav iespējama, jo Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā noteikta dzīvojamās mājas īpašnieka - dzīvokļa īpašnieka - atbildība par mājas pārvaldīšanu; pārvaldnieks ir tikai pilnvarotais, un attiecīgi pārvaldīšanas līgums - pilnvarojums.
CL 2289.pantā teikts: ar pilnvarojuma līgumu viena puse (pilnvarnieks, uzdevuma ņēmējs) uzņemas izpildīt otrai (pilnvaras devējam, pilnvarotājam, uzdevuma devējam) zināmu uzdevumu, bet pilnvaras devējs apņemas pilnvarnieka rīcību atzīt sev par saistošu.
No minētā izriet, ka tad, ja mājai netiek nodrošināta pārvaldīšana, jāsoda ir dzīvokļu īpašnieki. Tādējādi iznāk, ka, piemēram, dzīvojamā mājā, kurā ir 100 dzīvokļi, jāsoda 100 personas, kas ir neizpildāmi un neefektīvi, jo nav iespējams pierādīt katras konkrētas personas prettiesisko rīcību. Savukārt dzīvokļu īpašnieku kopība ir nekur nereģistrēta personu kopa, kas sastāv no attiecīgās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem un ir ar mainīgu sastāvu.
SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" priekšlikumi
Lai novērstu iepriekš atspoguļoto situāciju rašanos, aizsargātu dzīvokļu īpašnieku tiesības un intereses un pastiprinātu pārvaldnieku darbības regulējumu, SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" ir sagatavojusi izvērtēšanai šādus priekšlikumus grozījumiem tiesību aktos:
Licences saņemšanai nepieciešams noteikt konkrētas prasības, kritērijus, kurām pārvaldniekam jāatbilst, lai tas varētu uzņemties pārvaldīšanas pienākumus, piemēram, konkrētu speciālistu nepieciešamība, speciālistu kvalifikācija u.tml., vienlaicīgi paredzot sankcijas, ja pārvaldīšanas pakalpojumi tiek sniegti bez licences. Nosacījumi licences uzturēšanai varētu būt apgrozījuma apjoms gadā, pārvaldīšanas procesa kvalitātes indikatori un tml.
Pārvaldniekam būtu jāveic maksājumi garantijas depozītā kā vienreizējs maksājums, uzsākot pārvaldīšanu; kā ikmēneša maksājums – noteiktā (piemēram, 5%) apmērā no tranzītmaksājuma vai kā abu variantu kombinācija.
RNP aktualizē nepieciešamību arī Saeimā beidzot pieņemt likumu par grozījumiem Civilprocesa likumā saistībā ar parādu piedziņas secību. CPL 622.pantā ir noteikta piedzinēju prasījumu apmierināšanas secība. Spēkā esošais regulējums paredz, ka prasījumi, kas izriet par pārvaldīšanas un komunālo pakalpojumu nesegtajām saistībām, ir apmierināmi piedziņas ceturtajā kārtā, respektīvi, kā vieni no pēdējiem.
Ir vispārzināms, ka parādnieku skaits un parādu kopsumma palielinās, kas attiecīgi apdraud pārējo dzīvokļu īpašnieku intereses un apgrūtina iespējas veikt obligātās pārvaldīšanas darbības. Pārvaldnieka tiesību aizsardzībai nepieciešams veikt grozījumus CPL, nosakot, ka pārvaldīšanas un komunālo pakalpojumu nesegto saistību parādu piedziņa būtu klasificējama kā primāri piedzenamais parāds, vai arī diskutēt par alternatīviem variantiem. Piemēram, kā viens no iespējamiem risinājumiem būtu noteikt, ka piedzītā parāda summa proporcionāli sadalāma starp nodrošināto kreditoru un pārvaldnieku, par pamatu ņemot katra prasības summas apmēru.
RNP uzskata, ka pārvaldīšanas jomu uzraugošajām institūcijām ir intensīvi jāinformē dzīvokļu īpašnieki (u.c. privatizēto objektu īpašnieki) par viņu pienākumiem, tiesībām un atbildību mājas uzturēšanā un pārvaldīšanā.
