Dzīvokļa īpašnieks un mājas pārvaldnieks: kā kopā saimniekot (I)

Akcijas laikā gana smags akmens tika velts arī uz dzīvojamo māju pārvaldniekiem – par rēķinu atšķirīgu interpretāciju un nepamatotu naudas iekasēšanu. Portālā "Re:Baltica", kur publicēti "Karsto rēķinu" rezultāti un visa pārējā informācija, lasām: "Katrs apsaimniekotājs pats izlemj, cik iedzīvotāji maksā par apkuri un cik - par ūdens uzsildīšanu. Vēl daži aprēķina izmaksas uz vienu iedzīvotāju."

Par minētajām problēmām un vēl citiem aspektiem daudzdzīvokļu namu apsaimniekošanā LV portāla saruna ar Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētāju Ģirtu Beikmani. Starp citu, viņš bija viens no pirmajiem Latvijā, kas uzskatīja, ka ar daudzdzīvokļu namu pārvaldīšanu un apsaimniekošanu nav jānodarbojas valstij vai pašvaldībām, bet privātajam sektoram un jau 2003.gadā Cēsīs izveidoja SIA "CDzP". Šis uzņēmums tagad apsaimnieko aptuveni 85% Cēsu daudzdzīvokļu namu, kā arī vairāk nekā pussimt māju Siguldā un tagad sniedz pakalpojumus arī Augšlīgatnē.

Maksu par siltumu un karsto ūdeni nosaka piegādātājs

Vai sekojāt akcijai "Karstie rēķini"?

Jā, galvenokārt pēc publikācijām plašsaziņas līdzekļos. Manuprāt, šis jautājums sākotnēji tika virzīts bez vēlmes izprast lietas būtību, bet ar vēlmi sacelt tautu revolūcijai. Vismaz no publiskā atspoguļojuma tā izskatījās. Piemēram, es vienmēr esmu gatavs tikties ar iedzīvotājiem, kuru mājas apsaimnieko mūsu uzņēmums, ar žurnālistiem, kuriem kaut kas šajos jautājumos nav skaidrs. Bet nedomāju, ka ir loģiski vienuviet iesūtīt rēķinus, lai demonstrētu, cik kurā vietā ir dārga apkure un karstais ūdens, jo tie nav salīdzināmi lielumi.

 Katra māja ir jāaplūko atsevišķi. Katrai mājai ir atšķirīgs tehniskais stāvoklis, sava kārtība. Un būtībā to nosaka nevis pārvaldnieks, bet paši dzīvokļu īpašnieki. Jau sākot ar pārvaldnieka izvēli. Ja māja ir sliktā stāvoklī, ja tā patērē daudz siltumenerģijas – tad arī atbildība bieži jāuzņemas pašiem īpašniekiem.

Tomēr ir gadījumi, ka pārvaldnieks no dzīvokļu īpašniekiem iekasē naudu par siltumu, bet beigās izrādās, ka siltuma piegādātājam samaksājis nevis visu summu, bet tikai daļu...

Jūs tagad mēģināt divas dažādas lietas salikt vienā. Pirmais – ja pārvaldnieks ir iekasējis maksu par siltumenerģiju, bet to nav pārskaitījis pakalpojuma sniedzējam, tad, protams, viņš ir rīkojies prettiesiski. Šai gadījumā dzīvokļu īpašniekiem nekavējoties ir jānolīgst cits pārvaldnieks.

Otrais - vai pārvaldnieks maksu par siltumu un karsto ūdeni aprēķina pareizi vai nepareizi? Es gribētu teikt, ka 99 procentos gadījumu pārvaldnieks visu rēķina pareizi. Jo metodiku, kā aprēķināt maksu par siltumu, karsto ūdeni, nosaka MK noteikumi Nr.1013 "Kārtība, kādā dzīvokļa īpašnieks daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā norēķinās par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu". Pārvaldnieks neizdomā, kādam jābūt izcenojumam – viņš tam nestāv pat tuvu. Maksu par šo pakalpojumu nosaka siltuma ražošanas uzņēmums, kura tarifu apstiprina regulators jeb Sabiedrisko pakalpojumu regulēšanas komisija.

Tālāk – visās mājās ir siltuma skaitītāji (varbūt to nav kādās attālās apdzīvotās vietās). Ja skaitītājs mēnesī mājā uzrāda, piemēram, 100 megavatu patēriņu, tad pārvaldnieks var prasīt maksu tikai par to. Nākamais ir jautājums, kā tiek sadalīta šī uzskaitītā (pārdotā) siltumenerģija. Saskaņā ar tarifu pārvaldnieks šo summu, vadoties pēc minēto MK noteikumu regulējuma, sadala pa dzīvokļiem – cik katram jāmaksā par siltumu, cik – par karstā ūdens uzsildīšanu un cik daudz – par karstā ūdens cirkulāciju.

Kur paliek piegādātais siltums?

Lūk, te arī rodas domstarpības – ka par karsto ūdeni tiekot uzrēķinātas pārāk lielas naudas.

Piekrītu, te varētu būt diskusijas. Bet, ja skaitītājs ir uzrādījis, ka mājā par siltumenerģiju ir jāmaksā pieci tūkstoši latu, tad pārvaldnieks iekasēs tieši tik lielu summu. Nav iespējams, ka tas kaut kādā veidā varētu pelnīt uz iedzīvotāju rēķina. Pārvaldnieks ir tikai starpnieks starp pakalpojuma piegādātāju un saņēmēju.

Bet domstarpības var būt par maksājumu pozīcijām. Ļoti daudzās mājās ir tikai viens siltuma skaitītājs, kas uzskaita patērēto enerģiju. Cik patērēts katrā no iepriekš minētajām pozīcijām, ir jāaprēķina pārvaldniekam. Šeit, kā jau teicu, darbojas MK noteiktā metodika. Dažkārt vēl parādās, esmu dzirdējis, iekšējo siltumtīklu apkalpošana, bet tās jau ir servisa izmaksas, kas nav saistītas ar enerģijas patēriņu.

MK reglamentē, kā šī enerģija ir sadalāma, bet MK noteikumi Nr.1014 "Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu" noteic, ka dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē šo kārtību var mainīt.

"Ja māja ir sliktā stāvoklī, ja tā patērē daudz siltumenerģijas – tad arī atbildība bieži jāuzņemas pašiem īpašniekiem."

Ja mājā ir viens skaitītājs, kas reģistrē kopējo siltuma enerģijas patēriņu, tad vasarā, kad apkures nav un tiek izmantots tikai karstais ūdens, var uzzināt, cik daudz tas īstenībā maksā. Daļa naudas jāmaksā par patērētiem kubikmetriem, pārējais aiziet apgādes sistēmā jeb tā dēvētajiem dvieļu žāvētājiem. Padomju laikos ziemas mēnešos šīs apgādes sistēmas izmaksas pieskaitīja pie apkures rēķina. Zinu, ka joprojām ir uzņēmumi, kas tā dara. Bet ļoti daudzi uzņēmumi šo maksājumu izdala atsevišķi, jo citādi iznāk maldīgas informācijas sniegšana iedzīvotājiem.

Te, šķiet, jāpaskaidro, ka mājā ir divas cauruļu sistēmas. Viena (apkures), kas ar silto ūdeni apgādā radiatorus, un otra – karstā ūdens apgādes sistēma, kas silda arī tā dēvētos dvieļu žāvētājus. Lai, atgriežot ūdenskrānu, būtu siltais ūdens, ir jānodrošina nepārtraukta ūdens cirkulācija neatkarīgi no tā, vai ūdeni lietojam vai ne. Tādēļ maksai par dvieļu žāvētāju nav nekādas saistības ar iztecinātā karstā ūdens daudzumu un to, cik daudz enerģijas patērējis šis dzelzs līkums (dvieļu žāvētājs).

Ja senāk par žāvētāju atkarībā no tarifa maksājām aptuveni divus trīs latus, tad tagad šķiet dīvaini, ka par to var prasīt pat 12 latus. Bet cik reižu kopš tā laika ir cēlies tarifs? Četras. Tad pareizinām iepriekšējo maksājumu ar četri, un te arī būs atbilde. Nekas nav izdomāts. Vēl vairāk – jo mazāk karstā ūdens patērējam, jo viss kļūst dārgāk: apgādes sistēmā ūdens cirkulē nelietderīgi.

Katrai mājai savas īpatnības

Arī aptuveni vienā laikā celtām un vienas sērijas mājām siltuma patēriņš mēdz būt dažāds, vai ne?

Ja visus akcijai "Karstais rēķins" piesūtītos rēķinus sāktu analizēt - kāpēc vienā mājā maksājamā summa ir tik liela un blakus mājā - tik maza, ko viena nama iedzīvotāji ir izdarījuši, lai paaugstinātu siltumnoturību, un kāda situācija ir otrā ēkā – tad arī rastu pamatojumu. Turpinām šo darbu, ejam dziļāk! Vienkāršākais ir konstatēt – tas maksā daudz, tas maz! Bet kāpēc?

No savas prakses varu minēt piemēru. Cēsīs ir māja, kurā padomju laikā nebija karstā ūdens cirkulācijas. Pamazām sistēmas tika pārbūvētas un ieviesta daļējā cirkulācija, bet pa to laiku daļa iedzīvotāju uzstādīja individuālos karstā ūdens boilerus. Pašlaik no 70 dzīvokļiem tikai nedaudz vairāk par septīto daļu palikuši pie centrālās sistēmas, pārējie vai nu iztiek bez karstā ūdens, vai izmanto savus ūdens sildītājus. Lai šiem 12 patērētājiem lielajā mājā nodrošinātu karstā ūdens pakalpojumu, ir jāmaksā ļoti dārgi.

Patlaban ir tā, ka šo 12 dzīvokļu iemītniekiem izdevīgāk būtu uzstādīt boilerus. Viņi "Karstajiem rēķiniem" patiešām būtu varējuši piedāvāt informāciju, ka viņiem par kubikmetru karstā ūdens jāmaksā aptuveni pieci lati, bet par karstā ūdens cirkulāciju (dvieļu žāvētāju) – 20 latu. Tas būtu rekords Latvijas mērogā, sensācija – šausmas, kas tur notiek! Bet tā ir realitāte. Cilvēki, kuri ir uzstādījuši boilerus, atsakās maksāt par pakalpojumu, kuru neizmanto, un visas karstā ūdens apgādes izmaksas gulstas uz dažiem lietotājiem, kas mājā palikuši. 

Otrs piemērs. Tikko renovētā mājā iekārtota individuālā apkure. Man svētdienā zvana viens no dzīvokļu īpašniekiem un ceļ traci, ka viņa dzīvoklī nedarbojas apkure, bet pārējiem kaimiņiem radiatori ir silti. Turklāt mājā izmantotas jaunas tehnoloģijas, katram dzīvoklim ir savs siltuma skaitītājs, katram savs siltuma pievads, tātad – autonomā apkure no kopējās sistēmas. Steidzami izsaucām speciālistus, pirmdienā līdz pusdienlaikam problēma bija atrisināta. Līdz tam ik pa laikam uzklausīju pārmetumus, cik slikti viss izdarīts un pārvaldnieks nekam neder.

"Ja skaitītājs mēnesī mājā uzrāda, piemēram, 100 megavatu patēriņu, tad pārvaldnieks var prasīt maksu tikai par to."

Problēmas cēlonis tāds: kad visā mājā notika rekonstrukcija, daži īpašnieki uzstāja, ka dzīvokļu iekšienē siltuma sistēmu pārveidos paši. Izrādījās, ka tieši atsevišķos no šiem dzīvokļiem darbi nebija veikti gluži pēc projekta. Lūk, šī tad jau bija pašu dzīvokļu īpašnieku problēma, ne vairs pārvaldnieka. Bet tajā brīdī vainīgo nemeklējām un izdarījām to, kas nepieciešams.

Ar to gribu pateikt, ka šīs lietas ir ļoti jutīgas, katrā mājā ir sava situācija, atšķirīgi iedzīvotāji, un tas viss ir jāņem vērā. Šajā mājā, par kuru es runāju, maksa par siltumu ir viena no zemākajām Cēsīs, bet arī tur ir liela starpība starp dažādu dzīvokļu īpašnieku maksājumiem. Piemēram, viens dzīvokļa īpašnieks oktobrī samaksāja pāris latu, bet cits – četrdesmit. Pirmajā dzīvoklī bija izslēgti radiatori, jo iemītniekiem pietika ar siltumu, ko deva cirkulācijas vads. Otrā dzīvoklī cilvēks, kurš pirms renovācijas allaž bija salis, vēlējās reizi par visām izbaudīt siltumu un noregulēja, lai būtu 22 grādu siltums. Atkal jautājums – kurš no iedzīvotājiem nosūtīs "Karstajiem rēķiniem" savu rēķinu?

Ko var pasākt ar 20 santīmiem par kvadrātmetru

Lasītāji bieži sūta redakcijai jautājumus, žēlojas, ka no rēķiniem nevar uzzināt sīki pa pozīcijām, kā izlietota nama apsaimniekošanai paredzētā nauda.

To var uzzināt pie apsaimniekotāja. Apsaimniekošanas uzņēmumam dzīvokļu īpašniekiem šī informācija ir jāsniedz. Ja ir tādi namu pārvaldnieki, kas to nedara, tad jāatgriežas pie sarunas pirmsākumiem – mājas pārvaldīšana ir dzīvokļu īpašnieku atbildība. Viņi izvēlas pārvaldnieku, kam uzticēt šo pienākumu. Ja dzīvokļu īpašnieki ir izvēlējušies tādu uzņēmumu, kas neko nedara un nesniedz informāciju, tad no tā ir jāatsakās un jāmeklē tāds, kura pakalpojumi apmierina.

Kā asociācijas vadītājs esmu braukājis pa Latviju, ticies ar iedzīvotājiem, un viņi ir žēlojušies – jā, mēs maksājam katru mēnesi, un gadiem mājā nekas nav darīts! Kāpņu telpas neremontētas, durvis izlauztas... Tad jautāju – cik daudz jūs maksājat par apsaimniekošanu? Kā – cik prasa, tik maksājam! Izrādās, 20 santīmu par kvadrātmetru. Piecus sešus santīmus izmaksā sētnieka pakalpojumi, piecus līdz desmit santīmus - administratīvās izmaksas par pārvaldnieka, grāmatvedības, jurista un citiem pakalpojumiem, pāri paliek četri pieci santīmi. No visas mājas – aptuveni 100 latu. Gadā tie ir 1200 latu. Ko par šo naudu mājai var salabot? Piemēram, jumta nomaiņai naudu var sakrāt 15 gados. Ja mājā ir divas kāpņu telpas, durvis var nomainīt divos gados. Bet tad par logiem un jumtu aizmirstam.

Jebkurā no šiem jautājumiem ir jāskatās kopaina. Jā, publiskajā telpā izskanēja par fantastiski lielu apkures rēķinu kādā no Liepājas mājām. Bet šajā vēstījumā nebija iekļauta informācija, ka tur dzīvokļos ir ārkārtīgi augsti griesti (gandrīz dubultīgi liela kubatūra) un iedzīvotāji arī vēlas, lai mājokļi būtu ļoti silti.

Par "aktīvajām" un "neaktīvajām" mājām

Cik liela nozīme mājas pārvaldnieka darbā ir dzīvokļu īpašnieku aktivitātei? Vai ir vajadzīga dzīvokļu īpašnieku kopība vai vismaz mājas vecākais? Varbūt nemaz nevajag, netraucē un visur nebāž degunu...

Ja mājas īpašnieki ir tikuši līdz tam, ka nodibinājuši savu biedrību, ievēlējuši valdi, tas nozīmē, ka viņi ir spējīgi apspriest mājas lietas, par kaut ko vienoties, kaut ko izlemt. Ja šāda ieinteresētība un aktivitāte ir, tad nav lielas starpības, vai dzīvokļu īpašnieki paši kontaktējas savā organizācijā vai arī šādu struktūru neveido, bet sadarbojas tieši ar pārvaldnieku. Šie aktīvie cilvēki arī bez biedrības izveidošanas pirmām kārtām prasīs atbildību no pārvaldnieka. Viņi pieprasīs izskaidrot neskaidrības rēķinos, regulāri rīkot dzīvokļu īpašnieku sapulces, arī, piemēram, tāmi caurā jumta remontam, interesēsies par risinājumiem, kā mājas atjaunošanai dabūt Eiropas naudu un visu ko citu. Problēma ir ar "neaktīvajām mājām".

Cik liels ir "aktīvo māju" īpatsvars?

To kļūst vairāk un vairāk. Cilvēki arvien vairāk saprot, ka māja ir kā maza valsts. Ja sākam runāt ar kaimiņiem, cilāt mājas kopējās problēmas, tad nonākam pie kaut kādiem priekšlikumiem un rīcības. Ja neviens ne par ko nerūpējas, ja pārvaldnieka jebkāda iniciatīva šķiet noraidāma ar aizdomām, ka viņš vēlas krāpties un kaut ko papildus nopelnīt, tad arī lietas uz priekšu virzās kā pret kalnu.

Attieksme mainās tajā brīdī, kad kāda tuvējā māja, kur ir šie aktīvie cilvēki, pēkšņi tiek renovēta, neaktīvie kaimiņi tur sastop pazīstamus cilvēkus un uzzina, kādi līdztekus vizuālajam efektam ir ekonomiskie ieguvumi. Tad arī viņi sāk domāt, ko darīt savas mājas labā. Ja visi, kopīgi maksājot, sakārto savu māju, tad arī rodas apziņa – tā ir mūsu māja, par ko visi kopā sākam rūpēties. Kamēr ir rūpes tikai par savu dzīvokli, bet tas, kas atrodas aiz durvīm, tiek uzskatīts par kaut ko svešu, nevienam nepiederošu, pastāv arī attieksme – pārvaldnieks neko nav izdarījis, valsts vai pašvaldība mani piespiedusi privatizēt dzīvokli sliktā mājā... Jā, ko tikai nedzird! Bet neviens no malas – ne pārvaldnieks, ne pašvaldība, ne kooperatīvs – nevar piespiest mainīt domāšanu.

Droši vien vieglāk sākt sarunāties un organizēties ir nelielās mājās, kurās ir divdesmit trīsdesmit dzīvokļu?

Grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā pieļauj dzīvokļu īpašnieku viedokļu noskaidrošanu un lēmumu pieņemšanu aptaujas veidā. Tas ir piemērots risinājums lielajām mājām. Protams, jo mazāka māja, jo vienoties ir vieglāk. Bet kopīgu lēmumu būs grūti pieņemt, piemēram, četru dzīvokļu mājā, kur divu dzīvokļu īpašnieki nostājušies pret pārējiem diviem. Varbūt tur konflikts ir jau paaudžu paaudzēs, bet tas jau ir cits temats.

Mājā, kur ir 40-50 dzīvokļu, protams, ir vieglāk atrast kopīgu viedokli nekā 100 dzīvokļu namā. Skaidrs, ka tik lielā mājā dzīvokļu īpašnieku sapulci sasaukt vienā laikā, vienā telpā ir grūti. Bet tagad ļoti bieži darām tā, ka māju iedzīvotājus sadalām grupās – pa stāviem, pa kāpņu telpām, katrai rīkojot atsevišķu sapulci un izsniedzot informatīvos materiālus. Tādējādi viedoklis tiek apkopots pakāpeniski, beigās sagatavots kopīgs lēmuma projekts, kur katrs aptaujas veidā var parakstīties. Tā ka likumdevējs ir devis risinājumu arī šādām situācijām.

"Cilvēki arvien vairāk saprot, ka māja ir kā maza valsts."

Bet, protams, ja dzīvokļu īpašnieki šādai sadarbībai ir gatavi. Lielās mājās ļoti grūti ir tādēļ, ka tur mēdz būt destruktīvi noskaņoti cilvēki, kuri jebkuram priekšlikumam mēģina atrast kādu zemūdens akmeni un ideju "norakt". Tad var veidoties situācija, ka katrs velk vezumu uz savu pusi, 100 dzīvokļu mājā veidojas pa četrām dzīvokļu īpašnieku biedrībām, un tas ne pie kā laba nevedīs. Es vienmēr aicinu nama apsaimniekošanas jautājumos iedziļināties pēc būtības.

Īstenībā dzīvokļu īpašniekiem pārvaldniekam ir jādod uzdevums – kā viņi vēlas, lai māja tiktu uzturēta. Pārvaldnieks nevar pēkšņi izdomāt lielus remonta darbus un, nesaskaņojot ar īpašniekiem, tērēt viņu naudu. Šobrīd (vismaz mūsu asociācijas biedru) praksē lielākoties notiek tā, ka pārvaldnieks, kurš domā ilgtermiņā un kā saimnieks skatās uz savu pārvaldīšanas fondu, dod informāciju īpašniekiem: ja jūs nedarīsiet to un to, var notikt tas un tas. Ja izdarīsiet, iegūsiet to un to. Situācijas ir jāmodelē un jārunā ar īpašniekiem. Šai komunikācijai, lai arī cik sarežģīta tā būtu atsevišķās mājās, ir neatsverama nozīme.

Tomēr, kā jau teicu, ar katru brīdi tā arvien uzlabojas. Par to stāsta arī mani kolēģi. Ja pirms pāris gadiem izplatītākais dzīvokļu īpašnieku viedoklis bija – nē, neko nevajag remontēt un renovēt, ka tikai lētāk, tagad cilvēki pakāpeniski sāk saprast, ka tas ir nepieciešams. Pārvaldnieks ir profesionālis, viņam ir jādod dzīvokļu īpašniekiem profesionāls viedoklis, viņi to apdomā un pieņem lēmumu.

Burkšķēšana virtuvē ir "cepšanās" bez rezultāta

Jā, tas izklausās labāk, nekā burkšķēt vienatnē savā virtuvē, ka viss ir slikti...

Nē, burkšķēt vajag, bet - pie pārvaldnieka. Ja viņš zina dzīvokļa īpašnieka problēmu, tad var domāt, kā ar to tikt galā. Ja problēma ir plašāka, tad var saukt kopā kaimiņus un meklēt vērienīgāku risinājumu, kopīgi panākt, ka par to nobalso vairāk nekā 50 procentu dzīvokļu īpašnieku. Burkšķēšana virtuvē ir "cepšanās" bez rezultāta, jo par šo problēmu neviens nezina, tā netiek risināta.

Ja, piemēram, jālabo jumts, bet ūdens tek tikai augšējā stāva dzīvoklī, apakšējo stāvu iemītnieki ne par ko nevēlēsies maksāt papildu naudu par juma remontu.

Tas nav nekas jauns. Tādu situāciju ir daudz. Savukārt augšējiem neinteresē kāpņu telpas durvis, jo aukstums līdz viņiem nenonāk. Tas ir normāli. Bet risinājums, protams, ir viens: pakāpeniski skaidrojot, arvien vairāk visus pārliecinot, ka pašiem agri vai vēlu būs slikti – divas svarīgākās lietas mājai ir pamati un jumts. Ja tie nav kārtībā, ēka ātri var aiziet bojā.

Bet, ja arī tas nelīdz, paliek cits, teiksim, šantāžas variants – plūdu apdraudētais īpašnieks var apdrošināt savu dzīvokli. Brīdī, kad tas caurā jumta dēļ ir bojāts, viņš vēršas apdrošināšanas kompānijā. Tā regresa kārtībā vēršas pie pārvaldnieka, kurš pierāda – lūk, bija sapulce, tāmi jumta labošanai atbalstīja tikai 10 procentu īpašnieku, un viņš ir izdarījis visu iespējamo. Tad nu apdrošinātājs vēršas tiesā, lai regresa kārtībā pieprasītu solidāri atlīdzināt zaudējumus no visiem dzīvokļu īpašniekiem. Par to, ka viņi, kopīpašnieki, nav novērsuši šo traucējumu, kas ir kaitējis vienam īpašumam. Piedziņa tiesiskā valstī notiek ar tiesas spriedumu, un tiesa visticamāk pieņems arī blakuslēmumu – salabot jumtu.

Tas ir reāls scenārijs, kā tiesiskā valstī var risināt šādu situāciju. Man nav gadījies tik tālu iet, taču sapulcēs esmu informējis iedzīvotājus, kas tālāk var notikt. Līdzīgi var būt arī ar pārējiem pakalpojumiem, uz kuru rēķina dzīvokļu īpašnieki mēģina ietaupīt, bet beigās tēriņi var izvērsties vēl lielāki.