Publicēts pirms 12 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Ja dzīvokļa īpašnieka kopējā neizpildītā maksājumu saistību summa pārsniegs iepriekšējā gada triju mēnešu vidējo maksājumu summu, pārvaldnieka pienākums būs rakstiski brīdināt dzīvokļa īpašnieku par maksājumu saistību neizpildi.
FOTO: Māris Kaparkalējs, LV portāls
Noslēgtais pārvaldīšanas līgums, kam ir pilnvarojuma raksturs, ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam, kas savukārt parāda tā duālo dabu – no vienas puses, tā ir brīvas gribas vienošanās starp konkrētā dzīvokļa īpašnieku un pārvaldnieku, no otras – dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs arī tiem dzīvokļu īpašniekiem, kas nepiekrīt saistībām ar konkrēto tiesisko attiecību dalībnieku jeb izvēlēto pārvaldnieku.
No tiesiskuma skatupunkta
Lai dzīvokļa īpašnieks nestu atbildību par sava īpašuma uzturēšanu, attiecīgs tiesiskais regulējums ir iekļauts Dzīvokļa īpašuma likuma 10. un 13.pantā, kur definēti dzīvokļa īpašnieka pienākumi attiecībā uz maksājumiem, kas viņam ir jāveic. Šo normu iestrādāšana likumā nodrošina pārvaldniekam ne tikai līgumisku, bet arī likumisku pamatu, lai iekasētu maksājumus par mājas pārvaldīšanas pakalpojumiem.
Dzīvokļa īpašuma likuma 10.pants arī nosaka, ka dzīvokļa īpašniekam ir pienākums:
Savukārt pārvaldnieks, kas ir saņēmis pilnvarojumu nodrošināt mājas pārvaldīšanas pakalpojumus, slēdz līgumus ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem (piemēram, siltumapgāde, aukstais ūdens un kanalizācija, atkritumu izvešana). Uzņemoties šādas saistības, pārvaldnieka pienākums ir arī norēķināties par šiem pakalpojumiem katru mēnesi pilnā apjomā. Līdz ar to loģiska ir arī prasība no pārvaldnieka puses, lai pakalpojuma ņēmēji veiktu savus norēķinus laikus, bez kavējumiem un pilnā apmērā.
Kas notiek praksē
Diemžēl prakse rāda, ka dzīvokļu īpašnieki vai citi šā īpašuma lietotāji bieži vien par saņemtajiem pakalpojumiem nenorēķinās pilnā apmērā. Tādējādi sāk izveidoties parādu ķēde: iedzīvotāji nemaksā pārvaldniekam, pārvaldnieks nenorēķinās ar pakalpojumu piegādātāju, pakalpojumu piegādātājam var sākt rasties problēmas ar resursu iegādi.
Īpaši sāpīga šī situācija ir Rīgā, kur, sākoties apkures sezonai, AS "Rīgas siltums" ieņem stingru pozīciju – pilnīga parādu nomaksa, un tikai pēc tam seko māju pieslēgšana apkurei. Līdz ar to veidojas situācija, ka pārvaldniekam ir jāmeklē iekšējie vai ārējie resursi, lai tiktu galā ar maksājumu apjomu un viņa pārvaldāmajām mājām piegādātu siltumu. Tas var radīt diezgan lielas grūtības tādiem uzņēmumiem, kas tikai nesen ir uzsākuši māju pārvaldīšanas biznesu: tiem finanšu plūsma nav tik liela, lai varētu no saviem iekšējiem resursiem veikt iedzīvotāju nenomaksāto parādu priekšapmaksu.
Te varētu runāt arī par tā dēvēto vienlīdzības principu. Kas notiek Rīgā? Galvaspilsētā ir daudz privātu uzņēmumu, kas nodarbojas ar dzīvojamo māju pārvaldīšanu. Katrs no tiem vai nu meklē papildu finansējumu no saviem iekšējiem resursiem, piemēram, peļņas, vai vēršas kredītiestādē, lūdzot īstermiņa aizdevumu, vai arī prasa, lai īpašnieki (un atkal jau tie, kas ir godprātīgi maksātāji), maksā avansa maksājumus vai nomaksā parādu.
"Lai dzīvokļa īpašnieks nestu atbildību par sava īpašuma uzturēšanu, tiesiskais regulējums ir iekļauts Dzīvokļa īpašuma likuma 10. un 13.pantā."
Taču paralēli šim procesam visi rīdzinieki maksā nodokļus Rīgas pašvaldības budžetā. Tajā pašā laikā galvaspilsētā darbojas viens no valstī lielākajiem namu apsaimniekošanas uzņēmumiem - SIA "Rīgas namu pārvaldnieks", kas ir Rīgas domes pašvaldības uzņēmums (pašvaldība ir šās SIA kapitāldaļu turētāja). Kā šis komersants tiek galā ar parādu problēmu? Ir zināms, ka pirms vairākiem gadiem, kad vēl katra namu pārvalde darbojās atsevišķi, daudzi no šiem apsaimniekošanas uzņēmumiem saņēma no pašvaldības bezprocentu aizdevumus. Līdzīga situācija bija arī pirms pāris gadiem. No kādiem līdzekļiem šāds aizdevums tiek izsniegts?
Ja tas ir no tā paša budžeta, kas veidojas no visu rīdzinieku nodokļu iemaksām, tad loģiski rodas jautājums – kādēļ šādus bezprocentu aizdevumus pašvaldība nepiešķir arī privātajiem apsaimniekošanas uzņēmumiem? Tagad iznāk tā, ka visu laiku runājam par to, ka dzīvokļu īpašnieki ir kūtri, maz ieinteresēti māju pārvaldīšanā, un tādēļ šis sektors mūsu valstī tik lēni attīstās. Bet tajā pašā laikā Rīgā īstenība ir tāda, ka tie, kas izrādījuši iniciatīvu savu māju apsaimniekošanā, tiek sodīti tādējādi, ka pašiem ir jāmēģina rast izeju no problēmām, ko rada kopīpašuma būtība, bet priviliģētā stāvoklī ir citi, kur lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku palikuši pie pašvaldības uzņēmuma galvenokārt tikai tādēļ, ka nevienam negribas uzņemties organizēt pārvaldīšanas lietas.
Nepieciešamās izmaiņas
Par izmaiņām normatīvajos aktos, kas varētu uzlabot pašreizējo situāciju parādu piedziņas jomā, tiek spriests jau vairākus gadus, bet diemžēl tā arī nekas reāls, kas palīdzētu pārvaldniekiem atvieglināt šo procesu, nav ieviests. Ja nu vienīgi pērnā gada grozījumi Civilprocesa likumā, kad tajā tika iekļauta norma par maza apjoma prasībām. Bet tas tikai var atrisināt vienu problēmu – saīsināt tiesāšanas laiku. Bet ko darīt ar tiem īpašumiem, kas ir ieķīlāti bankā, kuriem uzlikta hipotēka? Te pārvaldnieks vienmēr paliek zaudētāja lomā, jo visu naudu paņem banka. Lai arī vairākus gadus risinās diskusija, ka Civilprocesa likumā jāveic grozījumi un jāiestrādā regulējums par to, ka prasījumi par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas maksas (kā arī izdevumu, kas saistīti ar dzīvojamās telpas lietošanu) piedziņu sedzami pirms prasījumiem, kas izriet no hipotekāro kredītu saistībām (bet ne vairāk kā 10% apmērā no naudas, kas saņemta par pārdoto ar ķīlu apgrūtināto nekustamo īpašumu), tad ar nožēlu jāatzīst, ka grozījumu ideja vēl aizvien ir tikai diskusiju līmenī.
"Dzīvokļu īpašnieki vai citi šā īpašuma lietotāji bieži vien par saņemtajiem pakalpojumiem nenorēķinās pilnā apmērā."
Pārvaldniekiem cerības vieš cits priekšlikums, kur paredzēts, ka situācijā, kad īpašnieki nenorēķinās par komunālajiem maksājumiem, parādu nāksies dzēst pārējiem dzīvokļu īpašniekiem. Gan Ekonomikas ministrija, gan Finanšu ministrija atbalsta grozījumus Dzīvokļa īpašuma likumā un Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, norādot, ka ar dzīvokļa īpašuma lietošanu saistīto nenoraidāmo pakalpojumu parādi ir uzliekami īpašumam kā reālnasta.
Tas nozīmē - ja dzīvokļa īpašnieks vēlēsies pārdot savu īpašumu, viņam pirms tam būs jānokārto visi maksājumi, un pircējam būs jāpārliecinās, vai iepriekšējās saistības patiešām ir nokārtotas. Dzīvokļa atsavināšanas gadījumā pusēm būs jāvienojas, kā tiks kārtoti uz īpašumu gulstošie parādi. Ja savstarpējā vienošanās netiks panākta, tad attiecīgie parādi pāries uz dzīvokļa ieguvēju kā saistību tiesība.
Bet, ņemot vērā to, ka mājokļu problēmas mūsu valstī netiek izvirzītas par prioritāti, grūti prognozēt, kāda virzība būs šim priekšlikumam un kā tālāk attīstīsies darbi pie grozījumiem Civilprocesa likumā.
Pastiprinās mājas pārvaldnieku atbildību parādu piedzīšanā
Lai pastiprinātu maksāšanas disciplīnu par komunālajiem un mājas apsaimniekošanas pakalpojumiem, Saeimā aprīļa beigās tika iesniegts Ekonomikas ministrijas izstrādātais likumprojekts "Grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā", kas arī gausi virzās uz 2.lasījumu.
Likumprojekta izstrādātāji, padziļināti aplūkojot problēmjautājumu par dzīvokļu īpašnieku parādiem, secinājuši, ka parādsaistību pieauguma iemesls ir ne tikai reāls naudas, bet galvenokārt dzīvokļu īpašnieku maksāšanas disciplīnas trūkums, ko vēl veicinājis tas, ka pakalpojumu sniedzēji ilgstoši nav veikuši nekādas parāda piedziņas darbības.
Pienākumu noteiktos termiņos vērsties pret dzīvokļa īpašniekiem var paredzēt dzīvokļu īpašnieku un dzīvojamās mājas pārvaldnieka vai pakalpojuma sniedzēja savstarpēji noslēgtā līgumā, tomēr, kā uzsver likuma grozījumu autori, vairumā gadījumu šāds noteikums līgumā netiek iekļauts.
Lai uzlabotu šo sadarbību, likumā paredzētas vairākas izmaiņas. Īsumā par dažām svarīgākajām no tām.
Likumprojekta 15.pantā noteikts, ka pārvaldnieka pienākums ir vismaz reizi gadā pārvaldīšanas līgumā noteiktajā kārtībā rakstveidā sniegt pārskatu dzīvojamās mājas īpašniekam par Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā noteiktajiem pārvaldnieka veiktajiem pārvaldīšanas uzdevumiem. Cita starpā tajā iekļaujams pārskats par pārvaldniekam nodoto finanšu līdzekļu un mantas izlietošanu (atsevišķi norādot gan kopējo dzīvokļu īpašnieku parādu apmēru dzīvojamā mājā par saistībām, kas izriet no pārvaldīšanas līguma, kā arī iegūtas uz pārvaldīšanas uzdevuma pamata), gan iepriekšējā gadā atgūtos parādus par pārvaldīšanas darbībām un citiem pakalpojumiem, kas nodrošināti uz pārvaldīšanas uzdevuma pamata.
"Pārvaldnieks kontrolē no pārvaldīšanas līguma izrietošo saistību izpildi."
Saņemot pilnvarojumu dzīvojamās mājas īpašnieku vārdā slēgt līgumus par pakalpojumu piegādi, pārvaldnieks vienlaikus iegūst tiesības veikt maksājumus un saņemt maksājumus, kā arī vērsties tiesā pret dzīvojamās mājas īpašnieku (arī tad, ja tas nav norādīts pārvaldīšanas līgumā).
Pārvaldnieks kontrolē no pārvaldīšanas līguma izrietošo saistību izpildi. Ja kāds no dzīvokļa īpašniekiem vai persona, ar kuru pārvaldnieks noslēdzis līgumu dzīvokļu īpašnieku vārdā, iesniedzis rakstveida lūgumu, pārvaldnieks viņam sagatavo izziņu par saistībām, kas iegūtas, pildot nama pārvaldīšanas uzdevumu. Tās ir ziņas par parādiem par pakalpojumiem, par līgumsodiem un soda procentu uzrēķiniem.
Ja dzīvokļa īpašnieka kopējā neizpildītā maksājumu saistību summa pārsniedz iepriekšējā gada triju mēnešu vidējo maksājumu summu, pārvaldnieka pienākums ir rakstveidā brīdināt dzīvokļa īpašnieku par maksājumu saistību neizpildi vai to nepienācīgu izpildi. Brīdinājumā pārvaldnieks norāda šādas ziņas:
Brīdinājumā norādāmais saistību izpildes termiņš ir ne agrāk kā nākamā kalendāra mēneša pēdējā darbdiena.
Kā noteikts likumprojektā, par brīdinājumu uzskatāms arī pārvaldnieka sagatavots rēķins, ja tajā norādīta visa šā iepriekšminētā 15.3 panta otrajā un trešajā daļā minētā informācija.
Likumprojekts arī paredz - ja dzīvokļa īpašnieks brīdinājumā noteiktajā termiņā nav izpildījis maksājuma saistības, pārvaldnieks sešu mēnešu laikā no dienas, kad beidzies brīdinājumā noteiktais maksāšanas termiņš, izņemot gadījumus, ja pārvaldīšanas līgumā ir noteikts cits termiņš vai noslēgta vienošanās ar parādnieku par parāda atmaksas grafiku, ceļ prasību tiesā pret dzīvokļa īpašnieku.
Ja parādnieks nepilda saistības atbilstoši parādu atmaksas grafikam ilgāk nekā divus mēnešus, pārvaldnieks sešu mēnešu laikā no dienas, kad beidzies kārtējais grafikā noteiktais maksāšanas termiņš, ceļ prasību tiesā pret dzīvokļa īpašnieku.
Protams, likumprojekts tā izstrādes gaitā vēl var mainīties, taču dzīvokļu īpašniekiem jau tagad ir jāņem vērā, ka dzīvojamo māju pārvaldnieki parādu piedzīšanai pievērsīsies stingrāk, un, ja vien iespējams, parādu nastu vairs neaudzēt, bet mēģināt deldēt, pirms nav pienācis pārvaldnieka brīdinājums un tam sekojošā tiesas pavēste.
