Labticīgie dzīvokļu īpašnieki bez alternatīvas

Sekas ir a/s "Rīgas siltums" draudi vai nu atslēgt siltumu, vai apzinīgajiem dzīvokļu īpašniekiem maksāt vēlreiz - gan par mājas parādniekiem, gan par apsaimniekotāju kontos pazudušajām summām. Ir mājas, kuru dzīvokļu īpašnieki ir pakļāvušies šim ultimātam. Ir tādas, kuru iedzīvotāji nevēlas pieņemt par pašsaprotamu vienu tiesības citus apkrāpt un palikt nesodītiem.

Februārī Valsts policijā ar iesniegumu par iespējamām namu apsaimniekotāja SIA "Jauna Vide.lv" krāpnieciskām darbībām vērsās Rīgas Viestura prospekta 75.nama iedzīvotāji. Savukārt biedrība "Duntes 28", kas pārstāv daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas Rīgā, Duntes ielā 28, dzīvokļu un nedzīvojamo telpu īpašnieku intereses, iesniegusi pieteikumu Ģenerālprokuratūrā par kriminālprocesa uzsākšanu pret namu apsaimniekotāju SIA "Namu apsaimniekošana" (NA) par svešas mantas prettiesisku iegūšanu vai izšķērdēšanu, ja to izdarījusi persona, kurai šī manta uzticēta vai kuras pārziņā tā atradusies (piesavināšanās), saskaņā ar Krimināllikuma (turpmāk – KL) 179.pantu.

Esmu viena no šīs mājas dzīvokļu īpašniekiem, minētās biedrības valdes locekle. Tuvplānā iepazīstot situāciju, ka apsaimniekotājs var ilgstoši iekasēt no iedzīvotājiem naudu, nesniegt nekādas finanšu atskaites par tās izlietojumu, bet beigās tiem, kuri ir labticīgi apmaksājuši visus rēķinus (un viņu ir lielākā daļa), var nākties maksāt vēlreiz, varu secināt tikai vienu – to pieļauj pastāvošais māju pārvaldīšanas un apsaimniekošanas normatīvais regulējums, un tādēļ tas ir jāmaina.

"Apsaimniekotājam ir obligāti jāapdrošina sava civiltiesiskā atbildība."

Esmu izstrādājusi tēzes iespējamiem grozījumiem minētās jomas tiesiskajā regulējumā un tās iesniegusi arī Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas Mājokļu jautājumu apakškomisijā. Protams, šie ieteikumi ir apspriežami, pilnveidojami. Taču, iespējams, varētu dot artavu visiem pieņemama tiesisko attiecību regulējuma izveidē starp dzīvokļu īpašniekiem, māju apsaimniekotājiem un pakalpojumu sniedzējiem.

1. Apsaimniekotājam ir obligāti jāapdrošina sava civiltiesiskā atbildība (CTA) vismaz 100 000 latu apmērā attiecībā uz katru apsaimniekošanā esošo māju, jo "Duntes 28" gadījums liecina, ka SIA "Namu apsaimniekošana", kam šobrīd ir uzsākts tiesiskās aizsardzības process, bet tuvākajā laikā visticamāk draud maksātnespēja, neatmaksās mums nedz iemaksas komunālo pakalpojumu sniedzējiem, nedz samaksāto mājas rezerves fondu (aptuveni Ls 12000). Tas nozīmē, ka tiesāties ar SIA "Namu apsaimniekošana" var, bet sprieduma izpilde nebūs iespējama. Savukārt apdrošināšanas gadījumā tiesvedības process būs smags, toties ir cerība izpildīt tiesas nolēmumu.

2. Katrai apsaimniekotāja pārziņā esošai mājai ir jāatver atsevišķs bankas konts, kurā tiek iekasēta no konkrētās mājas saņemamā nauda un veikti kārtējie maksājumi pakalpojumu sniedzējiem. Savukārt mājas biedrības (ja tāda ir izveidota) valdei ir jābūt pieejai šim kontam, lai varētu regulāri novērtēt situāciju (NA šādu kontu atvēra, bet naudu tajā neturēja; attiecīgi saņemot ikmēneša maksājumus no īpašniekiem, pārskaitīja tos uz citu kontu, kas valdei nebija pieejams; šāda iespēja ir jāaizliedz).

Šāds risinājums dos iespēju  izvairīties no situācijas, ka apsaimniekotājs "lāpa vienas mājas caurumus" ar citas mājas naudu, veidojot savdabīgu finanšu piramīdu, kas brūk situācijā, kad nauda ir vajadzīga tās mājas uzturēšanai, kas pati ir donors citām mājām (domāju, ka tieši šādā situācijā nonāca Duntes 28). Protams, var arī noteikt kārtību, ko šobrīd grib ieviest biedrība "Duntes 28" - naudu iekasē un izmaksā biedrība, bet apsaimniekotājs saņem konkrētu ikmēneša atlīdzību, tomēr jāapzinās, ka ne katrā mājā šādu biedrību var dibināt, jo ne visi cilvēki ir pietiekami aktīvi, izglītoti utt.

3. Tā kā es neticu, ka komunālo pakalpojumu monopolisti pieļaus situāciju, ka katrs dzīvokļu īpašnieks norēķināsies ar viņiem personīgi, turklāt bieži vien tas nemaz nav iespējams (piemēram, Duntes 28 nav iespējams noslēgt atsevišķus līgumus ar "Latvenergo"), likumā ir jāiestrādā norma, ka apsaimniekotājam ir pienākums veikt komunālo pakalpojumu sniedzēju rēķinu apmaksu katru mēnesi pilnā vai daļējā apmērā, katra mēneša pirmajos datumos uz mājas ziņojumu dēļa izvietojot informāciju par iepriekšējā mēnesī iekasētajiem līdzekļiem, to izlietojumu un tekošo mājas parāda apmēru (sniedzot vispārēju informāciju bez dzīvokļu numuriem un vārdiem, jo to liedz Fizisko personu datu aizsardzības likums, bet pēc biedrības pieprasījuma izsniedzot pilnu informāciju). Svarīgi, lai apsaimniekotājam būtu pienākums regulāri sniegt informāciju. Mūsu gadījums pierādīja, ka tieši pašplūsma un dzīvošana "laimīgā neziņā", bija problēmu cēlonis. 

"Katrai apsaimniekotāja pārziņā esošai mājai ir jāatver atsevišķs bankas konts."

Ko tas dos? SIA "Namu apsaimniekošana" gadījumā, kā jau norādīju iepriekš, mums tiek apgalvots, ka daži dzīvokļi nezināmā laika periodā nav veikuši maksājumus, līdz ar to SIA "Namu apsaimniekošana" bija spiesta, apmaksājot rēķinus, ieguldīt savu naudu, lai segtu starpību starp rēķina summu un iekasētajiem līdzekļiem, bet nekādu informāciju par šādām savām darbībām dzīvokļu īpašniekiem apsaimniekotājs nesniedza, jo šādu obligātu pienākumu tam neviens normatīvais akts neuzliek.

Galu galā izveidojās situācija, ka bez rūpīga audita (dokumentiem mēs klāt, protams, netiekam) nav iespējams pateikt, cik naudas ir iekasēts un kur tā ir palikusi. Toties ikmēneša atskaites dotu iespēju "turēt roku uz pulsa" un katram dzīvokļa īpašniekam būt informētam par mājas finanšu patieso stāvokli.

4. Mājas rezerves fonda nauda jātur mājas biedrības (ja tāda ir izveidota) kontā vai attiecīgā mājas subkontā, nosakot, ka maksātnespējas gadījumā šī nauda ir uzskatāma par trešās personas mantu un nav izmantojama nedz maksātnespējas procesa izdevumu, nedz kreditoru prasījumu dzēšanai.

Būtu vēlama arī apsaimniekotāja amatpersonu personiskā atbildība rezerves fonda naudas apmērā (NA gadījums liecina, ka uzņēmums ir piesavinājies Duntes 28 rezerves fonda naudu un NA maksātnespējas gadījumā tā netiks atmaksāta, savukārt NA valdei par to nekāda atbildība neiestāsies).

Ja likumā būs paredzēta valdes locekļu personiskā atbildība, apsaimniekotāji visticamāk vispār izvairīsies no rezerves fonda iekasēšanas, un tas neizbēgami veicinās biedrību dibināšanu, kas ir vislabākais kontroles veids.

5. Jārod risinājums gadījumam, kad apsaimniekotājs dzīvokļa īpašniekam ir parādā par iekasētajiem līdzekļiem, kas nav pārskaitīti komunālo pakalpojumu sniedzējiem, un iemaksām rezerves fondā, bet arī dzīvokļa īpašnieks ir parādā apsaimniekotājam zināmu naudas summu, piemēram, pēdējo neapmaksāto rēķinu, dodot iespēju piemērot savstarpējo prasījumu ieskaitījumu arī maksātnespējas procesa ietvaros (Duntes 28 gadījums – naudu no NA visticamāk mēs nekad neatgūsim, bet, tā kā zaudējot ticību šim uzņēmumam, lielākā daļa neveica janvāra un februāra rēķinu apmaksu, tad NA maksātnespējas procesā to varēs no mums piedzīt, taču ieskaits nebūs iespējams, attiecīgi mums paliek tikai "godpilnais kreditora statuss").

6. Normatīvajos aktos ir jāiestrādā aizliegums apsaimniekotājam no viena dzīvokļa īpašnieka saņemtos naudas līdzekļus automātiski, nepieprasot tā atļauju, izmantot citu dzīvokļu īpašnieku vai paša apsaimniekotāja parādu dzēšanai.  Protams, jebkurā gadījumā no dzīvokļu īpašniekiem netiks iekasēta nauda 100% apmērā, tāpēc komunālo pakalpojumu sniedzējiem ir jāpieņem arī daļējs maksājums (šobrīd mums tiek apgalvots, ka daļēji rēķinu apmaksāt nevar, tāpēc apsaimniekotājs vai nu gaida, kad saņems pietiekami daudz naudas no īpašniekiem, vai izmanto savu naudu, tomēr līgumsods par pilnīgu rēķina neapmaksu vienmēr būs lielāks nekā par daļēju).

Jāparedz arī, ka komunālo pakalpojumu sniedzēji var aprēķināt līgumsodu, bet visi maksājumi, kas tiek saņemti, vispirms sedz pamatsummas parādu un tikai tad līgumsodu. Pie šāda regulējuma parādi pakalpojumu sniedzējiem neizbēgami veidosies, bet tie būs pārskatāmi un vieglāk kontrolējami, savukārt dzīvokļu īpašniekiem pašiem būs jālemj par trūkstošās summas samaksas kārtību (vai nu pieņemt lēmumu parādu "izdalīt uz galviņām" un samaksāt no savas kabatas, ja ir saprotams, ka piedziņa no kaimiņa nebūs iespējama, vai piedzīt tiesvedības ceļā no konkrētiem nemaksātājiem).

7. Jāatgriežas pie jautājuma par grozījumiem Civilprocesa likumā (CPL) par izsoles rezultātā iegūto līdzekļu sadali un jānosaka, ka no izsoles rezultātā iekasētajām summām vispirms tiek segti izsoles rīkošanas izdevumi, NĪN  un komunālo pakalpojumu parāds, bet atlikusī summa tiek izmaksāta hipotekārajam kreditoram vai citiem piedzinējiem. 

"Jāatgriežas pie jautājuma par grozījumiem Civilprocesa likumā par izsoles rezultātā iegūto līdzekļu sadali."

Saprotu, ka banku lobijs aktīvi iestājas pret šo normu, bet Duntes 28 piemērs liecina, ka dzīve ienes savas korekcijas un šādai normai ir jābūt: lielāka daļa no neatgūstamajiem parādiem ir izveidojušies par to personu dzīvokļu īpašumiem, kas bija ieķīlāti bankās un kuru īpašniekiem ir pasludināts fiziskās personas maksātnespējas process, attiecīgi pēc īpašumu pārdošanas izsolēs visu iegūto naudu saņēma banka, bet komunālos pakalpojumus ir spiesti segt kaimiņi.

8. Apsaimniekotāja kontu apķīlājuma gadījumā (ZTI, VID) no konta ir jāatļauj apmaksāt  maksājumus par komunālajiem pakalpojumiem, kas iekasēti no dzīvokļu īpašniekiem, līdzīgi kā tas ir šobrīd ar darba algām. Norakstot naudu no konta inkaso veidā, VID var pretendēt uz apsaimniekošanas naudu, proti, katra apsaimniekotāja peļņas daļu, bet ne dzīvokļu īpašnieku maksājumiem par komunālajiem pakalpojumiem un rezerves fonda naudām. 

9. Būtu vēlams Konkurences padomes viedoklis par situāciju, kad monopolisti (komunālo pakalpojumu sniedzēji, kam nav alternatīvas) ne vien liek dzīvokļu īpašniekiem uzņemties atkārtoti segt jau reiz veiktos maksājumus (piemēram, Duntes 28 gadījumā gada laikā būs jāsedz parāds "Rīgas siltumam" 48000 latu apmērā), bet arī cenšas uzlikt par pienākumu segt līgumsodu par apsaimniekotāja pieļauto maksājuma nokavējumu, kaut pats pakalpojumu sniedzējs (šajā gadījumā "Rīgas ūdens") ir "dusējis uz lauriem" un ar apsaimniekotāju nekādi nav cīnījies, tādējādi pieļaujot nokavējuma iestāšanos (nav centies izvairīties no šo seku iestāšanās).