Gaidāmie likumu grozījumi mājokļu jomā

Pirmām kārtām nepieciešams precizēt dzīvokļu īpašnieku pienākumus (norēķini par saņemtajiem pakalpojumiem, parādu kontrole un atgūšana, kā arī kārtība, kā tiek segti citi izdevumi). Viens no aktuālajiem virzieniem saistībā ar dzīvojamo māju pārvaldīšanu ir tiešie norēķini ar pakalpojumu sniedzēju. Ekonomikas ministrija arī uzskata, ka jānovērš dzīvokļu pabalstu atšķirības pašvaldību teritorijās un normatīvajā regulējumā jāiekļauj ESCO principu izmantošana māju siltināšanā.

Grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā

Kā prioritārus EM Būvniecības un mājokļu politikas departamenta direktore Ilze Oša nosauc grozījumus Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kas paredz īpašnieka un pakalpojuma sniedzēja tiesību un pienākumu noteikšanu jautājumā par norēķinu kārtību.

Informatīvajā ziņojumā par siltumapgādes jautājumiem jau pirms pāris gadiem secināts, ka viens no parādu rašanās iemesliem ir tas, ka dzīvojamo māju pārvaldnieki pietiekami aktīvi neveic darbības, lai laikus vērstos pret parādniekiem, un tādēļ tās ar likuma spēku nosakāmas precīzāk. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma grozījumos, kas Saeimā iesniegti pirms gada un vēl nav nonākuši līdz otrajam lasījumam, cita starpā iekļauts precīzs regulējums, kad un kā māju pārvaldniekiem jābrīdina iedzīvotāji par parādu esamību un to piedziņu tiesas ceļā (šis brīdis pienāk tad, ja parāda summa sasniegusi trīs mēnešu maksājumu apmēru), kā pārvaldnieku reģistrā kārtojama informācija par parādu lietām un kā tā saistībā ar personas datu aizsardzību dalāma pēc pieejamības.

Gana "karsts" joprojām jautājums ir par pārvaldnieku profesionālo izglītību. Likuma grozījumos paredzēta iespēja, ka pārvaldnieks profesionālās kvalifikācijas dokumentu, kas apliecina trešo profesionālās kvalifikācijas līmeni, var iegūt ne tikai mācību iestādē, bet arī īpaši organizētā profesionālās kompetences novērtēšanā. Tiesa gan, termiņi, kad tas bija jāizdara, ir jau nokavēti, tādēļ I.Oša Saeimas Mājokļu apakškomisijā, kur sprieda par likumprojektu virzību šajā gadā, minētā normatīvā dokumenta projekta ātrāku gaitu parlamentā ieteica kā ļoti vēlamu.

Mājokļu apakškomisijas sekretārs Viktors Valainis informēja, ka minētais likumprojekts patlaban ir izskatīšanā Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijā un līdz jūnijam to varētu apstiprināt Saeimā galīgajā lasījumā.

Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā

Janvārī Valsts sekretāru sanāksmē tika izsludināti, bet Ministru kabinetā vēl nav akceptēti grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā. Tie viesīs izmaiņas dzīvokļu īpašnieku lēmumu pieņemšanas procesa precizēšanā, tostarp nosakot lielāku kvorumu atsevišķu jautājumu izlemšanai, kā arī novērsīs pašreizējās neskaidrības un pretrunas šā likuma un Civillikuma normu piemērošanā attiecībā uz kopīpašumu.

Pašlaik praksē mēdz būt, ka daļa dzīvokļu īpašnieku ar pārvaldnieku nenoslēdz pārvaldīšanas līgumu un atsakās segt mājas pārvaldīšanas izdevumus. Ņemot vērā, ka Dzīvokļa īpašuma likuma noteiktajā kārtībā par pārvaldīšanas līguma slēgšanu ar pārvaldnieku un pārvaldīšanas izdevumiem lemj dzīvokļu īpašnieku kopība, atsevišķiem dzīvokļa īpašniekiem nav tiesību nenorēķināties par mājas pārvaldīšanas izdevumiem. Taču, lai izvairītos no šādiem gadījumiem, likuma grozījumos ir skaidri pateikts – dzīvokļa īpašniekam ir jāsedz pārvaldīšanas izdevumi neatkarīgi no tā, vai viņš ir vai nav noslēdzis pārvaldīšanas līgumu.

Likuma grozījumi precizē izsolē iegādātu dzīvokļu īpašnieku pienākumu norēķināties par pakalpojumiem jau ar pirkuma apstiprināšanas brīdi. Tātad pienākums maksāt par pārvaldīšanas pakalpojumiem un pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, attiecībā uz izsoles rezultātā iegūtu dzīvokļa īpašumu dzīvokļa īpašuma ieguvējam noteikts ar dienu, kad ir stājies spēkā tiesas lēmums par izsoles akta apstiprināšanu, nevis dienu, kad tas reģistrēts zemesgrāmatā.

"Viens no parādu rašanās iemesliem ir tas, ka māju pārvaldnieki laikus nevēršas pret parādniekiem."

Taču īpaši uzsverams ir paredzētais regulējums, kā tiek pārņemtas parādsaistības īpašuma atsavināšanas gadījumā. I.Oša skaidro: "Likums paredzēs nosacījumus dzīvokļa īpašuma pārdošanai, ja īpašnieks nav nomaksājis parādu."

Ir noteikti dzīvokļa īpašuma atsavināšanas nosacījumi, lai izvairītos no tā, ka dzīvokļa īpašuma atsavināšanas rezultātā palielinātos dzīvojamās mājas parāds par pakalpojumiem. Atsavinot dzīvokļa īpašumu, būs divas iespējas:

• pirms dzīvokļa īpašuma atsavināšanas tā īpašniekam pilnībā jānosedz maksājumi par saņemtajiem pakalpojumiem;
• slēdzot pārjaunojuma līgumu, dzīvokļa īpašnieks vienojas ar dzīvokļa īpašuma ieguvēju, ka viņš uzņemas maksājumu saistības dzīvokļa līdzšinējā īpašnieka vietā.

Tādējādi dzīvokļa jaunajam ieguvējam dota izvēle – vai nu uzņemties nokārtot parādu, vai arī atteikties, piemēram, pirkt dzīvokli vai pieņemt dāvinājumu.

Lai dzīvokļa īpašuma ieguvējs varētu pārliecināties par iepriekšējā īpašnieka saistību izpildi, viņam būs pienākums uzrādīt dzīvokļa īpašuma ieguvējam atbilstošu izziņu.

Apakškomisijā sprieda, ka likumprojekta apriti Saeimā varētu pabeigt līdz vasarai.

Grozījumi Civilprocesa likumā

No iepriekšējā sasaukuma 11.Saeimā ir pārmantots likumprojekts par grozījumiem Civilprocesa likumā par parādu piedziņu, kur līdz ar grozījumiem parādu piedziņai, kas vērsta uz darba samaksu, noteikts arī atšķirīgs regulējums likuma 628.pantā "Ar ķīlu apgrūtināta nekustamā īpašuma pārdošanā saņemtās naudas sadalīšana" (pārejas noteikumos nosakot, ka tas darbojas līdz 2014.gada 31.decembrim), naudas dalījumā kā trešo iekļaujot prasījumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas maksas un komunālo maksājumu parādu piedziņu, "bet ne vairāk kā 10 procentu apmērā no naudas, kas saņemta par pārdoto ar ķīlu apgrūtināto nekustamo īpašumu".

Tādējādi iznāk, ka komunālo maksājumu parāda piedziņa tiktu ierindota pirms nodrošināto kreditoru prasījumiem.

"Atsevišķiem dzīvokļa īpašniekiem nav tiesību nenorēķināties par mājas pārvaldīšanas izdevumiem."

V.Valainis šo likumprojektu nodēvē par "ļoti diskutablu", kura apspriešanā līdz šim strādājušas vairākas darba grupas; to apliecina šā dokumenta sarežģītā un gausā gaita parlamentā. Apakškomisijā tika lemts tuvākajās nedēļās apkopot pārskatu ar līdzšinējiem atzinumiem un lemt par likumprojekta tālāko likteni. "Iespējams, šī norma būtu atbalstāma, ja tā tiks nostiprināta citos likumos," piebilda V.Valainis.

Jau sākotnēji pret šo likumprojektu iebildusi Tieslietu ministrija un arī Latvijas Komercbanku asociācija. Apakškomisijas sēdē asociācijas pārstāvis Kazimirs Šļakota pauda stingru nostādni: "Atkārtoju mūsu piedāvājumu – ja būs skaidrs, kas ir prasījuma īpašnieks (kas pašlaik vairs nav droši zināms) – pakalpojuma piegādātājs vai apsaimniekotājs, – tad no prasību īpašnieka uz savstarpējas vienošanās pamata esam gatavi iegādāties nenodrošinātu prasījumu kaut kādā noteiktā apjomā; nedomājam, ka pašlaik būtu jāgroza Civilprocesa likums, jo šādu izmaiņu sekas grūti ir prognozēt, un tā var būt arī jau tāpat ļoti vājās hipotekārās kreditēšanas izbeigšanās pavisam." Viņš arī brīdināja – ja tiks lemts par likuma grozījumu virzīšanu tālāk, tad asociācija savu priekšlikumu spēkā neuzturēs un rīkosies citādi, piemēram, vēršoties Satversmes tiesā.

Grozījumi citos likumos

Līdz vasarai Saeimā paredzēts iesniegt grozījumus likumā "Par palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā", kur paredzēts ieviest vienotu personu kategoriju uzskaitījumu, kas ir tiesīgas saņemt dzīvokļa pabalstu visā valstī, kā arī noteikt, tieši kādas saņemto pakalpojumu izmaksas ir sedzamas ar šo pabalstu. Likuma grozījumi var skart pabalsta noteikšanas kritērijus (personas ienākumi, ierobežojumi aizņemtās platības lielumam).

Grozījumi Enerģētikas likumā definēs pakalpojuma sniedzēja tiesības un pienākumus gadījumos, kad dzīvojamās mājas īpašnieki nav visā pilnībā norēķinājušies par saņemto pakalpojumu. Savukārt Enerģijas galapatēriņa efektivitātes likumā paredzēts iekļaut ēku siltināšanā izmantojamās ESCO darbības principus.

Ekonomikas ministrijas speciālisti sākuši jauna īres likuma izstrādi, jo pašreizējais likums vairs neatbilst mūsdienu prasībām. Taču tas nebūs ātri veicams darbs, jo jau tagad ir skaidrs, ka neskaidrību un viedokļu atšķirību būs ļoti daudz.

"Likums paredzēs nosacījumus dzīvokļa īpašuma pārdošanai, ja īpašnieks nav nomaksājis parādu."

Piemēram, K.Šļakota pauž šādu viedokli: "Likums "Par dzīvojamo telpu īri" tapa laikā, kad ļoti svarīga bija denacionalizēto māju īrnieku tiesību aizsardzība. Tagad likums savu aktualitāti sen jau ir zaudējis un to labākajā gadījumā var attiecināt uz valsts un pašvaldību īpašumā esošām dzīvojamām telpām. Deputātiem būtu jāsaņem drosme un jāpieņem lēmums, ka īres likums neregulēs privāto tiesību subjektu attiecības un to regulēs Civillikums. Tajā par īres tiesībām ir īpaša sadaļa, kur skaidri pateikts, kā darbojas īres tiesības – kā tiek dibināti un lauzti īres līgumi, kā pārskatīta īres maksa un viss pārējais. Kā liecina Rīgas pilsētas Īres valdes informācija, Rīgā 90 procentu īres tirgus ir nelegāls, un no tā netiek maksāti nekādi nodokļi. Otrkārt, tā kā pirmskrīzes laikā ir uzbūvētas daudzas mājas, kas netika pabeigtas, mēs meklējam ārvalstu kompānijas ar pieredzi, kam šīs mājas varētu pārdot. Pēc pabeigšanas tās tālāk ēkas izīrētu, tādējādi veidojot legālu īres tirgu. Taču, kad investori iepazīstas ar Latvijā spēkā esošo tiesisko regulējumu īres attiecībās, viņi atsakās nodarboties ar šo pakalpojumu, jo pašlaik īres līgums būtībā nav laužams. Jā, īrniekus var iztiesāt četru piecu gadu laikā, bet citādi likumīgā veidā līgumu lauzt nav iespējams. Deputātiem tā būs politiska izvēle – vai esat par normālu īres tirgu?"

"Strādājot pie jaunā īres likuma, mēs ņemam vērā ārvalstu praksi, un lielākajā daļā Eiropas valstu ir speciāls regulējums nolūkā vairāk aizsargāt īrniekus. Mums gan ir pretējs mērķis – nedaudz atslogot īres tirgu, lai tas vispār pastāvētu," skaidro I.Oša. "Ir konceptuāli jāvienojas par pamatprincipiem – vai šāds regulējums ir vajadzīgs un kādam tam ir jābūt."