Dzīvokļa īpašnieks un mājas pārvaldnieks: kā kopā saimniekot (II)

Parādus nosedz dažādi

Šī ziema pret iedzīvotājiem bija saudzīga, jo ilgi kavējās un tikai februārī mazliet "parādīja zobus". Tas nozīmē, ka arī maksa par siltumu būs mazāka un šajā sezonā varēsiet vieglāk uzelpot?

Varētu cerēt, ka parādu apjoms augs lēnāk, bet nav pamata domāt, ka tas ies mazumā. LPS nosauktā summa veidojas no siltuma ražotāju datiem, jo pārvaldnieku ir ļoti daudz un informāciju no viņiem savākt nav reāli iespējams. Ja siltuma ražotāji nosauca parāda summu 40 miljoni, tad varam pieņemt, ka galīgais skaitlis ir lielāks: pārvaldniekiem iedzīvotāji ir daudz vairāk parādā, nekā pārvaldnieki – siltuma ražotājiem.

Piemēram, aizvadītajā rudenī Cēsīs mūsu apsaimniekošanas uzņēmums siltuma ražotājam bija parādā 150 tūkst. latu, bet iedzīvotāji nebija samaksājuši par saņemto siltumu aptuveni 200 tūkst. latu. Tagad CDzP parāds pret siltuma ražotāju ir 180 tūkst., bet dzīvokļu īpašnieki par saņemto siltumenerģiju nav samaksājuši 260 tūkst. latu.

Kur pārvaldnieki ņem naudu, lai tomēr norēķinātos par siltumu un nebūtu tā, ka māja parādu dēļ paliek bez apkures?

Var būt dažādi: iespējams, ka pārvaldnieks, lai nodrošinātu pakalpojumu nepārtrauktību, ir novirzījis no apsaimniekošanas maksas remontam uzkrātās rezerves, ņēmis bankā aizņēmumu, bet varbūt pārskaitījis no citas apsaimniekojamās mājas uzkrājumiem, kam nav šādu parādu. Uzreiz jāteic, ka ņemt no citas mājas dzīvokļu īpašnieku remontam sakrātās naudas nav pareizi. Bet vienas mājas ietvaros... Jā, pēc Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma tā rīkoties nedrīkst.

No otras puses, saskaņā ar Civillikumu man kā pilnvaras ņēmējam no dzīvokļa īpašniekiem ir jārīkojas pilnvaras devēja vietā ar viņa līdzekļiem pēc racionālā principa. Tad, šķiet, ir labāk samaksāt remontam (kuru ziemā neveiks!) uzkrāto naudu parādnieku vietā, lai apkuri mājai tomēr neatslēdz. Ja apkuri atslēgs, piemēram, tūkstoš latu parāda dēļ, par šo summu ēku pēc tam savest kārtībā nekad nebūs iespējams. Jo kaitējums būs nodarīts daudz lielāks, nemaz nerunājot par cilvēku ciešanām.

Faktiski tā dara visi apsaimniekotāji, līdz ar to siltuma ražotājs kaut kā var norēķināties ar "Latvijas Gāzi" (LG) un tā ar tālāko piegādātāju – "Gazprom". Pēc tam pavasarī pārvaldniekam ir smaga cīņa, lai atgūtu no parādniekiem šo "izlikto" naudu un remonti notiktu.

Lielākā daļa tautas lēnām grimst

Vai ir iespējams izveidot tāda "vidējā parādnieka" portretu vai raksturīgos parādnieku tipāžus? Kas ir šie cilvēki?

Visi dzīvojam vienā valstī, un gandrīz ikviens, ja ne pats, tad ģimenē vai paziņu lokā ir saskāries ar algas samazinājumu, darba zaudēšanu, kredīta atmaksas problēmām un visu pārējo. Pēdējos gados mājsaimniecību maksātspēja ir samazinājusies. Toties maksājumi ir kāpuši. Ja energoresursi kļūst dārgāki, tad neizbēgami sadārdzinās arī viss pārējais. Piemēram atkal minēšu Cēsis - lai piedod siltuma ražotājs, bet tarifu ziņā tas šobrīd ir līderis valsts mērogā: pilsētā maksājums par vienu megavatstundu (MWh) jau ir sasniedzis 58 latus.

Kāpēc tā?

Pirmām kārtām ir jāņem vērā pilsētas specifika – mums ir ļoti plaši siltumtīkli, mazstāvu apbūve, varbūt ne tik kvalitatīvas iepriekšējās plānošanas dēļ izkaisīti daudzdzīvokļu māju kvartāli. Tādējādi pārvadi ir ļoti gari; katrā ziņā siltums maksā dārgi. Tā ir ne tikai Cēsīs, bet arī ne vienā vien citā pilsētā.

"Pārvaldniekiem iedzīvotāji ir daudz vairāk parādā, nekā pārvaldnieki – siltuma ražotājiem."

Raksturīgākais parādnieka portrets droši vien būs tāds, ka ziemas mēnešos šis cilvēks nesamaksā visu (vēlos tomēr teikt, ka lielākā daļa maksātāju ir godprātīgi un maksā, cik vien spēj) un vasarā šo uzkrāto parāda summu mēģina deldēt. Tagad tas diemžēl neizdodas, ar katru gadu parāda atlikums uz rudeni pieaug, un viņš slīgst parādu jūgā. Tas ir raksturīgākais piemērs, un tādēļ arī valsts mērogā pēdējos gados parāda atlikums apkures sezonas sākumā arvien uzbriest. Lielākā tautas daļa maksātspējas trūkuma dēļ lēnām grimst. Nevis tādēļ, ka viņi būtu ļaunprātīgi nemaksātāji, bet tādēļ, ka nespēj to veikt.

Jā, statistikas dati liecina, ka mājsaimniecības ar zemākiem ienākumiem mājokļa izmaksu segšanai tērē ap 35 procentiem no to rīcībā esošā ienākuma.

Tas nav normāli. Šo parādnieku starpā ir dažādas mājsaimniecības - gan tādas, kurās kāds no pelnītājiem ir zaudējis darbu, gan daudzbērnu ģimenes, gan pensionāri. Vēl starp parādniekiem ir tādi, kuri vairs necenšas meklēt izeju, domājot – kamēr varu, tikmēr dzīvoju un nemaksāju, bet pēc tam vai nu pametu šo valsti, vai palieku bez pajumtes.

Kā ar šiem parādniekiem tiekat galā? No dzīvokļiem neiztiesājat?

Mūsu mērķis nav cilvēkus izlikt uz ielas. Pacietīgi ar viņiem strādājam...

Bieži vien piesaistām sociālos dienestus, ja redzam, ka cilvēks ir trūcīgs, bet nav vērsies tur pēc palīdzības. Šie cilvēki lielākoties arī saprot – ja es nevaru atļauties tik lielu dzīvokli, esmu gatavs pāriet uz mazāku. Šādi mainoties, par iegūto piemaksu var nokārtot arī līdzšinējos parādus.

Kā jau minēju, tie ir cilvēki, kuri meklē risinājumu. Grūtāk ir ar tiem, kuri to vairs nedara, bet vēl sliktāk ir tad, ja cilvēks uz normatīvo aktu nepilnībām mēģina izkombinēt sev kādu labumu. Un iznāk - uz pārējo dzīvokļa īpašnieku (savu kaimiņu) rēķina.

Dzīvokļa īpašnieks var likumīgi izvairīties no savām saistībām

Ko tas nozīmē?

Tā kā komunālo maksājumu parādi uz jauno dzīvokļa īpašnieku neattiecas, tie gluži vienkārši paliek mājas kontā, tātad visiem kaimiņiem. Shēmas, kā šo situāciju ļaunprātīgi izmantot, var būt daudzas un dažādas, un cilvēku samaitātai domāšanai pretī vajag tikpat spēcīgas un detalizētas likumu normas.

Ekonomikas ministrijas informatīvajā ziņojumā Ministru kabinetam par pasākumiem ar dzīvokļa lietošanu saistīto parādu problēmas risināšanai minēts, ka ar hipotēku apgrūtināto dzīvokļu skaits kopējā parādnieku apjomā ir tikai 2,6 procenti, tomēr tie veido trešo daļu no kopējā parādu apjoma...

Valstī ir izveidojusies situācija, ka dzīvokļa īpašnieks pilnīgi likumīgi var izvairīties no savām saistībām, un no tās ir jāmeklē izeja. Kopā ar Ekonomikas ministriju par to situāciju jau vairāk nekā pirms gada ziņojām vēl iepriekšējās valdības sēdē, un Ministru prezidents Valdis Dombrovskis deva rīkojumu to atrisināt.

Vai tam ir saistība ar Saeimā jau kopš diviem gadiem nonākušajiem EM rosinātajiem grozījumiem Civilprocesa likumā (CPL), kuros paredzēts, ka dzīvokļu izsolēs jeb ar ķīlu apgrūtināta nekustamā īpašuma pārdošanā saņemtās naudas sadalīšanā pašā augšgalā iekļauti prasījumi par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un komunālo maksājumu parādu piedziņu (bet ne vairāk kā 10 procentu apmērā no naudas, kas saņemta par pārdoto nekustamo īpašumu)?

Jā, 22.decembrī šie un citi grozījumi CPL tika pieņemti pirmajā lasījumā, bet pēc tam atkal viss nobremzējās. Tagad Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijai priekšlikumi otrajam lasījumam iesniedzami līdz aprīļa sākumam. Pret minētajiem grozījumiem pirmām kārtām iebilst Latvijas Komercbanku asociācija.

Bankas argumentē, ka, dodot cilvēkam aizdevumu, ir paļāvušās, ka viņa dotā ķīla netiks nekādi apgrūtināta, un tagad, noņemot 10 procentu no piedzenamās summas, šī tiesiskā paļāvība tiek pārtraukta. Bet, no otras puses, cilvēks, privatizējot vai pērkot dzīvokli, arī ir paļāvies, ka visi kaimiņi kārtos savas saistības un viņam nebūs jāmaksā par citu parādiem. Nevienlīdzība ir visos gadījumos, bet no citu dzīvokļu īpašnieku puses tiesiskais aizkārums, pēc manām domām, ir smagāks.

Citviet pasaulē šādas situācijas nav, jo ar dzīvokļa lietošanu saistīto pakalpojumu parāds ir saistīts ar dzīvokļa īpašumu, nevis īpašnieku. Dzīvokļi ir daļa no kopējā īpašuma, un pastāv dažādi ierobežojumi rīcībai ar dzīvokli kā kopīpašuma daļu. Dzīvokļiem dod arī kredītus nevis kā atsevišķam īpašumam, bet tikai kā dzīvokļa īpašuma lietošanas tiesībām. Līdz ar to šāds dzīvoklis kā ķīla ir mazāk svarīgs un kredīts droši vien dārgāks.

"Ja apkuri atslēgs tūkstoš latu parāda dēļ, par šo summu ēku pēc tam savest kārtībā nekad nebūs iespējams."

Ar minētajiem grozījumiem CPL būtu vismaz iegūts konkrēts risinājums, kā atgūt naudu par sniegtajiem pakalpojumiem. Bankas iebilst, ka tad pārvaldnieki, lai atgūtu komunālo maksājumu parādus, šo 10 procentu dēļ cilvēkus centīsies izlikt no dzīvokļiem. Esmu pārliecināts, ka praksē tā nenotiktu. Bet tad bankas beidzot sāktu runāt arī ar pārvaldniekiem. Aptuveni līdz 2007.gadam bankas, pirms lemt par aizdevuma piešķiršanu, ķīlas devējam pieprasīja izziņu, vai nav dzīvokļa parādi. Taču tas sen vairs netiek darīts: komercbankas izdomājušas, ka šī lieta uz tām neattiecas.

Ja apsaimniekotājiem būtu tiesības uz šiem 10 procentiem no realizācijas vērtības, tad bankas varbūt rēķinātu – pašlaik dzīvokļu tirgus vērtība ir zema, varbūt šo īpašumu tomēr nepārdodam un kā ķīlas turētāji uzņemamies atbildību par komunālajiem maksājumiem. Pa to laiku parādnieks varbūt īstenotu kādu veiksmīgu projektu, dabūtu labi apmaksātu darbu un situācija, iespējams, atrisinātos pati no sevis.

Kam izdevīgi grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā

Tādēļ decembra vidū valsts sekretāru sanāksmē apspriešanai nodoti grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā. Kā tie izpaudīsies?

Izveidojusies interesanta situācija – lai gan tie ir tieši ar pārvaldīšanas sektoru saistīta likuma grozījumi, ar mūsu asociāciju par šiem likuma grozījumiem saskaņojuma nav, toties tos atbalsta Latvijas Komercbanku asociācija. Izmaiņas paredz, ka tad, ja dzīvokļa īpašnieka parāds sasniedzis četru mēnešu maksājumu summu, pārvaldniekam ir pienākums viņu rakstiski brīdināt, noslēgt rakstisku vienošanos par parādu nomaksas termiņu. Ja parāds netiek dzēsts, tad ne vēlāk kā gada laikā pārvaldniekam jāsniedz prasība tiesā par parādu piedziņu.

Plānotie likuma grozījumi paredz, ka parādniekam paredzētajās izziņās jāiekļauj ļoti sīka informācija un aprēķini. Tas ir sarežģīti, un pieļauju, ka dzīvokļu īpašnieku kooperatīvajām sabiedrībām, kas apsaimnieko mājas un kuru grāmatvežiem nav īpašas datorprogrammas, varētu būt grūtības ar to tikt galā.

Bet ko tas dos, ja man visu laiku būs tiesas spriedumi un piedziņa īstenībā nebūs izpildāma? Pārvaldnieks būs iztērējis naudu tiesas procesa un parādu piedziņas izdevumiem, bet parādu piedzīt nebūs iespējams. Tai ģimenei, kura maksājusi, cik varējusi, tagad tiesāšanās dēļ parāds būs kļuvis vēl lielāks. Bet, piemēram, ja ģimenē ir mazi bērni, mēs izlikt no mājokļa nemaz nevaram. Turklāt tā ir ģimene, kura nevēlas valsti pamest, bet ķepurojas pēdējiem spēkiem. Tālāk varam likt daudzpunkti...

Jau minētajā informatīvajā ziņojumā cita starpā secināts, ka viens no parādu uzblīšanas iemesliem ir dzīvokļu īpašnieku maksājumu disciplīnas trūkums un tajā savukārt vainojami pārvaldnieki, kas nav pietiekami sadarbojušies ar parādniekiem un arī ilgstoši nav veikuši nekādas darbības parāda piedziņai; prasību skaits ir samērā niecīgs: lielajās pašvaldībās prasības tiesā tiek celtas pret septiņiem procentiem parādnieku, savukārt citās pašvaldībās - pret 11 procentiem.

Bet kāpēc tā ir? Ja pārvaldnieks, piemēram, zina, ka parādniekam bankā ir hipotēka uz šo dzīvokli, tad ir skaidrs, ka no tiesāšanās viņš neiegūs neko, jo pirmā roka būs kreditoram – bankai, bet no dzīvokļu īpašnieku samaksātās naudas tiesvedībā būs ieguldīti 100 vai 200 (vai vairāk!) latu. Šeit rodas bažas par vēl kādām sekām, ko varētu izraisīt jaunā likuma grozījumu norma. Ja pārvaldniekam būs jāstrādā faktiski par parādu piedzinēju, arī pārējie komunālo pakalpojumu sniedzēji, kuri maksu iekasē paši tieši no gala patērētāja, var sākt domāt – kādēļ arī viņiem šo pienākumu neuzkraut nama pārvaldniekam? Domāju, ka būtu jāiet drīzāk pretējais ceļš, katrs pats lai nodarbojas ar sava sniegtā pakalpojuma iekasēšanu, un pārvaldnieks lai domā, kā kvalitatīvi pārvaldīt un uzturēt māju.

Nākamais – ja pārvaldnieks ar savām regulārajām prasībām tiesā panāks, ka parādniekam atsavinās īpašumu, bet bankai būs priekšrocības atgūt parādu, tai vairs pašai nebūs jānopūlas un jātērējas ar tiesāšanos. Bet par to samaksās visi pārējie mājas iedzīvotāji: saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu visa pārvaldnieka rīcībā esošā nauda veidojas no kopējiem līgumiem un kopējiem maksājumiem. Ja, piemēram, šobrīd kopīgi ar mājas padomi redzam, ka mājā ir kāds ilgstošs parādnieks, varam apspriesties, kā īstenībā ir – vai ģimene maksā, cik spēj, vai varētu, bet necenšas maksāt. Dzīvokļu īpašnieku pārstāvji situāciju pārzina labāk un saka – nē, viņi cenšas, varbūt pārdos kādu īpašumu un parādu nokārtos. Tad nolemjam tomēr pagaidīt. Bet tagad likums pārvaldniekam neatļaus gaidīt, jo būs noteikti termiņi, kad jāsniedz prasība tiesā.

"Pārvaldnieks būs iztērējis naudu tiesas procesa un parādu piedziņas izdevumiem, bet parādu nebūs iespējams piedzīt."

Ar šo tiesāšanos var iznākt, ka pārvaldnieks būs spiests paaugstināt apsaimniekošanas maksu tikai tādēļ, lai segtu tiesas izdevumus, bet mājā nekādi papildu uzlabojumi netiks veikti. Otrs variants ir tāds, ka iedzīvotāji šādai kārtībai nepiekritīs un ik pa laikam mēģinās mainīt pārvaldnieku, cerot, ka būs labāk. Normālu risinājumu šeit nesaskatu.

Kāpēc pensionāriem ir jāmaksā papildu nauda par to, lai iztiesātu no mājas parādnieku, no kura tā neapdomīgi ņemtā kredīta dēļ, visticamāk, tik un tā neko nevarēs piedzīt? Jau tā šie cilvēki, apzinīgie maksātāji, veikalā skaita santīmus, pērk tikai atlaižu preces un mašīnu var iedarbināt reizi mēnesī. Tāda ir šodienas vidusmēra pensionāra dzīve. Bet rēķinus viņš cenšas nomaksāt, jo zina – ja ielaidīs parādu, ar to galā vairs netiks. Šāds cilvēks nekad nav ņēmis kredītus, izticis ar to, kas viņam ir. Bet iznākumā viņam būs jāmaksā par tiem cilvēkiem, kuri varbūt gribējuši dzīvot ļoti plaši, bet iekūlušies tikai parādos. Vai arī par tādiem "bezdarbniekiem", kuri ik rītu veikalā paņem divlitru pudeli alus un saka sētniekam – tu par simts latiem strādā? Es gan to nemūžam nedarīšu!

Parādu nasta kā reālnasta dzīvokļa īpašumam

Kas notiek, ja mājā ir vairāki dzīvokļi, kam ir ļoti lieli parādi? Par piegādātajiem pakalpojumiem ir jāmaksā un tad tos klusām "izdala uz galviņām"?

Pārvaldnieka uzdevums patiešām ir tiesāties ar vainīgo, parādu piedzīt un apsaimniekošanas pakalpojumu veidā atdot atpakaļ iedzīvotājiem. Šis princips darbojas visur pasaulē, un arī parādi ir visur pasaulē. Citās Eiropas valstīs arī nebrīnās par to, ka vienas mājas īpašnieku sakrāto naudu pārvaldnieks var aizdot citai mājai, ja tai ir degoši nepieciešams. Jo viņš ir drošs, ka šo naudu dabūs atpakaļ. Pie mums tādēļ, ka kāds var savus parādus vienkārši nenokārtot un pārvaldnieks arī tiesas ceļā tos nespēj atgūt, šie principi sagrūst.

Lai šo problēmu atrisinātu, mēs jau 2007.gadā iesniedzām priekšlikumus par reālnastu, kas pēc būtības šo parādu sasaista ar dzīvokļa īpašumu, un pie atsavināšanas vai nu īpašniekam pašam ir jāsamaksā parādi, vai tos nāksies samaksāt īpašuma ieguvējam.

Arī LPS pērn novembrī un tagad arī Saeimas deputāti iesnieguši priekšlikumus grozījumiem vairākos likumos, kuru galvenā ideja ir dzīvokļa īpašnieka maksājumu saistību piestiprināšana dzīvokļa īpašumam.

Kā jau teicu, šis ceļš nav nekas jauns: mēs to vēl pirms krīzes bijām rosinājuši iekļaut normatīvajos aktos. Visu laiku saņēmām pretargumentu – tas ir pretrunā ar Civillikumu, kurā teikts: ja īpašumam mainās īpašnieks, tas nav atbildīgs par iepriekšējā īpašnieka saistībām. Jau toreiz norādījām: nevar daudzdzīvokļu mājā esošu īpašumu visā pilnībā pielīdzināt neatkarīgam, atsevišķam īpašumam. Jo tolaik, kad izstrādāja Civillikumu, uzskatīja, ka daudzdzīvokļu mājā nevar būt atsevišķs dzīvokļa īpašums.

"Var iznākt, ka pārvaldnieks būs spiests paaugstināt apsaimniekošanas maksu tikai tādēļ, lai segtu tiesas izdevumus."

Ja, piemēram, pieciem brāļiem piederēja māja ar pieciem dzīvokļiem, tad katram piederēja nevis atsevišķs dzīvoklis, bet mājas domājamā daļa, kurā ietilpa šis dzīvoklis. Un visi atbildēja par visu māju. Dzīvokļu privatizācijas procesā Latvijā šis princips tika pārkāpts.

Kur tagad ir sarežģījumi saistībā ar šiem likumu grozījumiem?

Šobrīd neizprotama šķiet banku nostāja; tās cenšas izgāzt jebkādu mēģinājumu sakārtot šo jautājumu aiz viena apsvēruma – lai tikai netiktu aizskarta to tagadējā ķīla – dzīvokļa īpašums. Esmu teicis arī Latvijas Komercbanku asociācijai: ko dos tas dzīvoklis daudzdzīvokļu mājā, ko jūs paņemat par ķīlu, ja šai mājai parādu dēļ var atslēgt apkuri, ja nav iespējams to pienācīgi uzturēt? Ko jūs ar to graustu pēc tam darīsiet?