Labdien! Esam dzīvokļu īpašnieki daudzdzīvokļu mājā. No pārvaldnieka saņēmām paziņojumu, ka viņš atsakās remontēt inženierkomunikācijas kopīpašumā, ja dzīvokļu īpašnieki nenodrošinās ar finanšu līdzekļiem, turklāt pārvaldniekam ir jāiesniedz kopsapulcē pieņemtais lēmums. Paziņojumu saņēmām 10. novembrī, sapulces protokols bija jāiesniedz līdz 31.12.2025. Uzsākot pārrunas ar pārvaldnieku, viņš uz dzīvokļa īpašnieku pieprasījumiem – e-pastā, klātienē – atbild tikai tad, kad paskaidrojumus no pārvaldnieka pieprasa pašvaldība, citādāk viņi informāciju nesniedz. Pārvaldnieks ir sniedzis informāciju, kurā norāda, ka paziņojums esot informācija par remontdarbu plānu par finanšu uzkrājuma līdzekļiem, bet pārvaldnieks nezina, cik izmaksās attiecīgie remontdarbi, sapulcē nevar atbildēt ne uz vienu dzīvokļa īpašnieka jautājumu. Inženierkomunikāciju tehniskās apsekošanas aktā ir konstatēts, ka mājai pirmsavārijas stāvoklī ir divi 5. stāva balkoni, pagrabā elektrības vadi nav mainīti vismaz 20 gadus, uz jumta ir plaisas, krājas mitrums, nav siltinātas pagrabā esošās trubas, nav nomainīti stāvvadi. Pārvaldnieks pēdējo triju gadu laikā ir nomainījis jumta lūkas un LED lampas kāpņu telpās. Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 9. pantu, 29. pantu dzīvokļu īpašnieki ar pārvaldnieku ir noslēguši pārvaldīšanas līgumu, bet pārvaldnieks nolaidīgi izturas pret saviem pienākumiem, nesniedz informāciju par mājas ekspluatāciju, izdevumiem, uzkrājumu, parādiem pēc dzīvokļu īpašnieku pieprasījuma. Kam iestājas atbildība, ja dzīvokļu īpašnieki vēršas ar iesniegumu policijā vai pārvaldnieku uzraudzības institūcijās? Vai tikai pārvaldniekam vai arī dzīvokļu īpašnieku kopībai? Kādos gadījumos dzīvokļu īpašnieku kopībai iestājas atbildība saistībā ar daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanu? Kur vērsties un ko prasīt dzīvokļu īpašnieku kopībai, ja ir aizdomas, ka pārvaldnieks ir iztērējis mājas uzkrājuma naudu citām vajadzībām, ne tam, kam šī nauda bija paredzēta?
Atbilde sagatavota sadarbībā ar Latvijas Dzīvokļu īpašnieku biedrību asociāciju “Mājoklis”. Skaidro asociācijas valdes priekšsēdētāja Dace Vārna: “Pārvaldniekam saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu ir pienākums nodrošināt mājas tehnisko uzturēšanu un drošu ekspluatāciju, sniegt dzīvokļu īpašniekiem informāciju par mājas tehnisko stāvokli, izdevumiem un uzkrājuma līdzekļiem, kā arī organizēt nepieciešamos remontdarbus. Būtiski zināt, ka pārvaldniekam ir pienākums sagatavot mājas pārvaldīšanas un uzturēšanas darba plānu, kas parasti tiek apstiprināts reizi gadā dzīvokļu īpašnieku kopības sapulcē. Šajā plānā jābūt norādītiem plānotajiem darbiem un to prognozētajām izmaksām, jo tieši tas ir pamats lēmumam par nepieciešamo finanšu līdzekļu uzkrāšanu.
Ja pārvaldnieks nepilda pārvaldīšanas līgumā noteiktos pienākumus, tad var iestāties civiltiesiskā atbildība, kas nozīmē līguma laušanu un kopības tiesības celt prasību tiesā par pārvaldnieka nolaidīgas rīcības vai bezdarbības rezultātā radīto kaitējumu.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 29. pants par pārkāpumiem dzīvojamās mājas pārvaldīšanas jomā paredz arī administratīvo atbildību, piemēram, juridiskajai personai – no divām līdz divtūkstoš astoņsimt naudas soda vienībām. Pārkāpumus dzīvojamo māju pārvaldīšanā izskata pašvaldības administratīvā komisija vai pašvaldības saistošajos noteikumos pilnvarotas personas.
Vienlaikus jāuzsver, ka mājas īpašnieks ir dzīvokļu īpašnieku kopība un tai ir pienākums nodrošināt pienācīgu mājas pārvaldīšanu. Tas nozīmē arī pienākumu rīkoties, tostarp lemt par pārvaldnieka maiņu vai citiem nepieciešamajiem pasākumiem, ja pārvaldnieks nepilda savus pienākumus. Ja īpašnieki redz, ka pārvaldnieks rīkojas nolaidīgi, nesniedz informāciju vai neveic nepieciešamos darbus, bet paši ilgstoši nerīkojas, tad atbildība par mājas stāvokļa pasliktināšanos var iestāties arī pašiem dzīvokļu īpašniekiem.
Tādēļ šādā situācijā galvenais risinājums ir sasaukt dzīvokļu īpašnieku sapulci, pieprasīt pilnu finanšu un tehnisko informāciju un, ja pārvaldnieks nepilda savus pienākumus, pieņemt lēmumu par pārvaldnieka maiņu. Pasīva rīcība šādā situācijā var radīt riskus pašai mājai un tās īpašniekiem.
Ja pastāv pamatotas aizdomas, ka pārvaldnieks ir iztērējis mājas uzkrājuma naudu citām vajadzībām, tad var vērsties Valsts policijā, lūdzot izvērtēt iespējamu noziedzīgu nodarījumu un lemt par kriminālprocesa uzsākšanu.
Lūk, tiesu prakses atziņas, kas labāk ļaus izprast atbildību:
1) pārvaldnieku no atbildības par dzīvojamās mājas komunikāciju bojājuma rezultātā radīto kaitējumu ir pamats atbrīvot, ja ir ievērota līgumā un likumā noteiktā kārtība un pārvaldnieks no savas puses ir veicis visas nepieciešamās darbības, bet dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē ir nobalsojuši pret pārvaldnieka ierosinājumu (sk. Senāta 2019.gada 16. oktobra spriedumu lietā Nr. SKC-248/2019 );
2) pārvaldniekam ir jāveic darbības, kas ir pamatoti sagaidāmas no pakalpojumu sniedzēja, kurš dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu uz pārvaldīšanas līguma pamata veic profesionāli (skat. Senāta 2019. gada 16. oktobra spriedumu lietā Nr. SKC-248/2019);
3) pārvaldniekam nav jāsaņem norādījumi no dzīvokļu īpašniekiem par nepieciešamajiem darbiem, bet gan, gluži pretēji, – jāinformē dzīvokļu īpašnieki. Ja tas nav darīts, tad pārvaldniekam jāuzņemas atbildība par neattaisnojamu bezdarbību, kas ir cēloniskā sakarībā ar nodarītajiem zaudējumiem (skat. Senāta 2020. gada 16. marta spriedumu lietā Nr. SKC-146/2020);
4) nav pierādījumu, ka, konstatējot aukstā ūdens vada cauruļu slikto tehnisko stāvokli, pārvaldnieks būtu sagatavojis tāmi par nepieciešamajiem remontdarbiem un to izmaksām, kā arī sasaucis kopsapulci, informējot dzīvokļu īpašniekus par sapulcē izlemjamo jautājumu un paredzamajām sekām (skat. Senāta 2020. gada 16. marta spriedumu lietā Nr. SKC-146/2020);
5) izvēloties noslēgt pārvaldīšanas līgumu, dzīvokļu īpašnieki ir tiesīgi paļauties, ka pārvaldnieks plānos un organizēs dzīvojamās mājas uzturēšanu sanitārā un tehniskā kārtībā. Nav šaubu, ka jautājums par ūdensvada cauruļu nomaiņu ir dzīvokļu īpašnieku kopības kompetencē, tomēr, lai kopsapulce šādu jautājumu varētu izlemt, tieši pārvaldniekam ir jāsasauc dzīvokļu īpašnieku kopsapulce un jāsniedz visa būtiskā informācija, kas tai nepieciešama lēmuma pieņemšanai (skat. Senāta 2020. gada 16. marta spriedumu lietā Nr. SKC-146/2020).”
Viena kalendāra mēneša ietvaros sniedzam 200 e-konsultācijas.
Tā kā limits ir sasniegts, jautājumu varēsi iesniegt, sākot no nākamā mēneša 1.dienas.
Iespējams, ka atbilde uz līdzīgu jautājumu jau ir sniegta, tāpēc izmanto e-konsultāciju meklētāju!
