Labdien! No attīstītāja iegādājos dzīvokli jaunajā projektā. Laikā, kad attīstītājs bija visu dzīvokļu vienīgais īpašnieks, viņš ir pieņēmis “viena īpašnieka lēmumu” par to, kurš būs pārvaldnieks; ļāvis sev izbūvēt sākotnējā mājas attīstības projektā neparedzētas autostāvvietas, nesaņemot attiecīgus saskaņojumus būvvaldē, – praktiski veicis nelegālu būvniecību; ļāvis pārvaldniekam visu iedzīvotāju vārdā parakstīt jebkādu ar kopīpašumu saistītu būvniecības dokumentāciju; lēmis, ka daļa no mājas kopīpašuma paliek paša īpašumā un valdījumā un par to ieturēs maksu no iedzīvotājiem. Šis lēmums nav bijis ierakstīts zemesgrāmatā kā apgrūtinājums, tomēr tajā ir rakstīts, ka tas ir beztermiņa un attiecas uz visiem jaunajiem īpašniekiem. Tas savā veidā ir izveidots par labu attīstītāja interesēm, kas neapšaubāmi nav iedzīvotāju interesēs, kuriem šobrīd balsojumā nebūtu balsu vairākuma, jo nav pārdota lielākā daļa īpašumu, tātad attīstītājs saglabās jebkurā balsojumā 50% balsu. Vai šāds “viena īpašnieka lēmums” tik tiešām ir saistošs visiem jaunajiem īpašniekiem pilnā apmērā par visiem iepriekšminētajiem punktiem? Vai šādu lēmumu pastāv iespēja atcelt, anulēt? Kā to var izdarīt?
Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta otro daļu vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga pieņemt šādus lēmumus par:
1) kopīpašumā esošās daļas pārgrozīšanu (palielināšanu, samazināšanu);
2) kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu dzīvokļu īpašnieku starpā;
21) atsevišķā īpašuma robežās esošo dzīvojamās mājas kopīpašuma elementu pārbūves un restaurācijas kārtību;
3) dzīvokļu īpašnieku pirmpirkuma tiesību nodibināšanu un atcelšanu;
4) pilnvarojuma došanu un atsaukšanu;
5) lietošanas tiesību aprobežojumu noteikšanu, ievērojot normatīvo aktu prasības, tai skaitā attiecībā uz ūdensapgādes, kanalizācijas, publisko elektronisko sakaru tīklu, siltumenerģijas, elektroenerģijas un gāzes apgādes iekārtu un ietaišu ierīkošanu, būvniecību vai pārvietošanu;
6) kopīpašumā esošās daļas nodošanu lietošanā;
7) kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas formu;
8) atsevišķu vai visu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību uzdošanu pārvaldniekam un to atsaukšanu;
9) dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu noteikšanas un maksāšanas kārtību;
91) kopīpašumā esošo koplietošanas telpu platības izmaiņām;
10) citiem jautājumiem, kurus dzīvokļu īpašnieku kopība noteikusi par tādiem, kas ietilpst vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopības kompetencē.
Saskaņā ar minētā likuma 16. un 17. pantu dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam un ir pieņemts, ja “par” balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem. Likumā tomēr paredzēti vairāki izņēmumi, kad nepieciešams lielāks “par” balsu slieksnis:
Kā var konstatēt no citētajām likuma normām, jebkura lēmuma pieņemšanai ir vajadzīga dzīvokļu īpašnieku vairākuma piekrišana. Jāpiezīmē, ka izņēmuma kārtā atkārtotā sapulcē vai aptaujā atsevišķus lēmumus var pieņemt arī dzīvokļu īpašnieku mazākums, ja pirmā sapulce vai aptauja nav noslēgusies ar rezultātu dzīvokļu īpašnieku kvoruma trūkuma dēļ.
Attīstītājam kā daudzu dzīvokļu īpašniekam (un tātad arī liela skaita balsu turētājam) hipotētiskos nākotnes balsojumos, protams, saglabājas būtiska loma lēmumu pieņemšanā. Vienlaikus likums šajā gadījumā liek šķēršļus šādam “dominējošam dzīvokļu īpašniekam”, nosakot: ja vienam dzīvokļu īpašniekam pieder vairāk nekā puse no dzīvojamās mājas dzīvokļiem, tad balsojot viņam ir 50% balsu no visām dzīvokļu īpašnieku balsīm (17. panta otrā daļa).
Attīstītāja pieņemtajā lēmumā iekļautā norāde, ka lēmums ir beztermiņa un attiecas uz visiem jaunajiem īpašniekiem, pati par sevi atbilst likumam. Vienlaikus jānorāda, ka, pirmkārt, jebkuru iepriekš pieņemto lēmumu dzīvokļu īpašnieku kopība var atcelt, tā vietā pieņemot citu lēmumu, piemēram, par pārvaldniekam dotā pārvaldīšanas uzdevuma atsaukšanu un jauna pārvaldnieka iecelšanu, par jaunu kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu dzīvokļu īpašnieku starpā utt., ja vien dzīvokļu īpašnieku rīcībā ir likumā noteikts “par” balsu skaits. Otrkārt, attīstītāja pieņemto lēmumu var arī apstrīdēt tiesā, pamatojoties uz jebkura dzīvokļa īpašnieka pieteikumu, ja lēmums vai tā pieņemšanas procedūra ir pretrunā ar likuma noteikumiem.
Neizprotams un pretējs loģikai ir attīstītāja lēmums daļu no dzīvojamās mājas kopīpašuma paturēt savā īpašumā un par to ieturēt maksu. Ja lēmums satur šāda satura formulējumu, tad tas pēc būtības ir juridisks absurds. Dzīvokļa īpašuma 3. un 4. pants visu dzīvojamo māju iedala atsevišķajā īpašumā un kopīpašumā esošajās daļās, turklāt atsevišķi dzīvojamās mājas elementi, kā, piemēram, dzīvojamās mājas un tās ārtelpu ārējās norobežojošās konstrukcijas, iekšējās slodzi nesošās konstrukcijas utt., var atrasties tikai un vienīgi kopīpašumā. Dzīvojamās mājas kopīpašumā esošā daļa proporcionāli pieder katram dzīvokļu īpašniekam. Tādējādi nav iespējama tāda juridiska konstrukcija, ka kopīpašums kā tāds atrodas kāda atsevišķa dzīvokļa (dzīvokļu) īpašnieka īpašumā.
Visbeidzot, komentējot attīstītāja, jūsuprāt, veikto patvaļīgo būvniecību dzīvojamajā mājā, jānorāda, ka saskaņā ar Būvniecības likuma 18. panta piekto daļu, ja tiek konstatēta patvaļīga būvniecība, tad kompetentā iestāde pieņem vienu no šādiem lēmumiem:
1) par iepriekšējā stāvokļa atjaunošanu, ja konkrētā objekta būvniecību attiecīgajā teritorijā nepieļauj normatīvie akti vai būvdarbi uzsākti pirms atzīmes izdarīšanas par projektēšanas nosacījumu izpildi – neatkarīgi no apstākļiem, kādēļ attiecīgā darbība nav tikusi veikta;
2) par atļauju veikt būvniecību pēc būvniecību regulējošu normatīvo aktu prasību izpildes, bet gadījumos, kad patvaļīgas būvniecības rezultātā nodarīts kaitējums videi, – arī pēc tā novēršanas vides un dabas aizsardzību regulējošos normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā. Ja lēmums par atļauju veikt būvniecību būvvaldes noteiktajā termiņā netiek izpildīts, būvvalde var lemt par iepriekšējā stāvokļa atjaunošanu.
Tādējādi, ja jūsu rīcībā ir informācija, ka dzīvojamajā mājā ir notikusi patvaļīga būvniecība, jums būtu ieteicams vērsties attiecīgajā būvvaldē vai citā kompetentajā iestādē, kas izpilda būvniecības kontroles funkcijas, lai iestādi informētu par šo faktu un aicinātu novērst pieļauto pārkāpumu.
Viena kalendāra mēneša ietvaros sniedzam 300 e-konsultācijas.
Tā kā limits ir sasniegts, jautājumu varēsi iesniegt, sākot no nākamā mēneša 1.dienas.
Iespējams, ka atbilde uz līdzīgu jautājumu jau ir sniegta, tāpēc izmanto e-konsultāciju meklētāju!
