Tiešie norēķini: solis uz priekšu vai divi soļi atpakaļ? (I)

Likums ir pieņemts un stājies spēkā, un šobrīd ir par vēlu spriest par vēl kādām iespējamām izmaiņām. Tagad varam tikai zīlēt "kafijas biezumos", kur šīs jaunās izmaiņas novedīs vienu no nesakārtotiem tirgus sektoriem - daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.

Samaksas kārtības maiņa cilvēkiem nedos vairāk naudas

Patlaban atklāts ir jautājums: vai likuma izmaiņas atrisinās kaut kādas problēmas konkrētā tirgū vai arī dzīvojamo māju pārvaldīšanā un apsaimniekošanā radīs vēl lielāku haosu?

Plašsaziņas līdzekļos dažādas personas un žurnālisti izsakās par šo jautājumu un analizē jauno nostādņu plusus un mīnusus. Sabiedrībā tiek attīstīti arī dažādi mīti, cik labi mēs tagad dzīvosim. Kaut arī esmu profesionāls dzīvojamo māju pārvaldnieks ar 20 gadu stāžu šajā darbā, es savukārt nekādi nevaru ieraudzīt to pozitīvo pienesumu, ko sniedz jaunās likuma izmaiņas, kā arī nesaskatu, kas tirgus dalībniekiem varētu atvieglot ēku pārvaldīšanas pienākumu.

Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas priekšsēdētājs Sergejs Dolgopolovs apgalvo, ka likuma izmaiņas ir svarīgs solis, kas palīdzēs mazināt pakalpojumu parādu apjomu.

"Šobrīd ir jau par vēlu spriest par vēl kādām iespējamām izmaiņām."

Man šobrīd nav skaidrs, kā var samazināt parādus, mainot samaksas kārtību? Šobrīd cilvēki vēl joprojām dzīvo krīzes apstākļos, kur viņiem nav darba, maza atlīdzība par padarīto, savukārt pakalpojumi ir dārgi. Šādā situācijā, pamainot apmaksas kārtību un maksājot tieši komunālo pakalpojumu piegādātājiem, kā var noprast pēc S.Dolgopolova apgalvotā, cilvēkiem uzreiz parādīsies nauda. Es stipri apšaubu, vai viņš pats tic, ka tā varētu notikt.

Otrs bieži dzirdēts mīts ir tas, ka pēc likuma izmaiņām cilvēki norēķināsies tikai par saviem izmantotajiem pakalpojumiem un viņiem vairs nevajadzēs maksāt par citu mājas iedzīvotāju uzkrātajiem parādiem. Es saprotu likuma grozījumu izstrādātāju vēlmes, bet dzīvē būs mazliet citādāk.

Piemēram, dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki norēķināsies individuāli ar AS "Rīgas Siltums" par piegādāto siltumenerģiju līdz dzīvojamās mājas siltummezglam. No pieredzes var lēst, ka dzīvojamā mājā apmaksas līmenis par saņemto pakalpojumu būs ap 50%; tas nozīmē, ka rudenī šī ēka netiks pieslēgta siltumam līdz brīdim, kamēr norēķins nebūs veikts visā pilnībā. Siltumenerģijas piegādātājam neinteresēs, no kurienes dzīvojamā māja iegūs naudu, siltumu pieslēgs tikai pēc iepriekš saņemtā pakalpojuma apmaksas. Šādos apstākļos diemžēl dzīvokļu īpašnieki, vienalga, būs spiesti arī turpmāk maksāt nemaksātāju vietā. Ja viņi to nedarīs, tad sēdēs dzīvojamā mājā bez siltumenerģijas.

Likuma grozījumi, kas uzliek par pienākumu pakalpojumu piegādātājiem piedzīt parādus pašiem caur tiesu, nemaina situāciju. "Rīgas Siltums" sniegs prasības tiesā, piedzīs parādus pēc četriem pieciem gadiem, bet pagaidām mājai siltums nebūs pieslēgts. Dzīvojamās mājas norēķināšanās par pakalpojumu un pakalpojumu piegādātāja parāda piedzīšana caur tiesu - tie būs divi atsevišķi jautājumi, kuri kopīgi netiks skatīti.

Problēma no slimas galvas pārcelta uz veselu galvu

Dzīvojamo māju pārvaldīšanā un apsaimniekošanā šis laiks raksturīgs ar to, ka cits pēc cita bankrotē neveiksmīgi pārvaldnieki, kuri, darbojoties šajā biznesa tirgus sektorā, vēlējušies gūt ātru un vieglu peļņu. Šie pārvaldnieki ir gatavi strādāt ideālos uzņēmējdarbības apstākļos, bet krīzes situācijā viņi nav ne spējīgi, ne gatavi pastāvēt. Viņi nav sapratuši, ka sava uzņēmējdarbība ir jāsakārto, visi uzņēmējdarbības riski ir jāpazīst un tos nepieciešams neitralizēt. Rezultāts ir acīmredzams: pārvaldnieki viens pēc otra paziņo par maksātnespēju un bankrotē.

Pēc minētajiem likuma grozījumiem, dodot iespējas norēķināties individuālā kārtā ar pakalpojumu piegādātājiem, neatrisinātā debitoru problēma (riska faktors) no slimas galvas tiek novelta uz veselu galvu. Rīt šo neatrisināto jautājumu risinās šodien dzīvību velkošie komunālo pakalpojumu piegādātāji.

Likuma grozījumi tapa vairāk saistībā ar diviem lieliem pakalpojuma piegādātājiem - AS "Rīgas Siltums" un SIA "Rīgas Ūdens", kuri pakalpojumu piegādā aptuveni 50% dzīvojamo māju īpašnieku. Šiem pakalpojumu piegādātājiem būs grūtāk, bet tie izdzīvos. Smagāk klāsies pārējiem pakalpojumu piegādātājiem, kuri atrodas Latvijas mazpilsētās un pagastos. Ja tie nebankrotēs, tad vietējās pašvaldības būs spiestas piešķirt šiem uzņēmumiem papildu dotācijas.

"Šādos apstākļos dzīvokļu īpašnieki būs spiesti arī turpmāk maksāt nemaksātāju vietā."

Pašlaik šī nekustamā īpašuma tirgus sektora daļa - dzīvojamo māju pārvaldīšana un apsaimniekošana - ir atstāta pabērna lomā un, par nožēlu, ar tās sakārtošanu neviens negrib nodarboties. Normālā situācijā par to būtu atbildīgi politiķi, politiskās partijas, nozares ministri. Pašlaik par šiem sasāpējušiem jautājumiem neviens nevēlas runāt, kur nu vēl risināt problēmas. Tāpēc nav ko brīnīties, ka situāciju mēģina sakārtot ministrijas ierindas ierēdņi, kuriem vajadzētu būt izpildītājiem, bet viņi šobrīd ir visu galveno lēmumu pieņēmēji. Šādos apstākļos nav ko brīnīties, ka izstrādātie normatīvie akti vairāk ir vērsti uz procesu, nevis uz kaut kāda rezultāta sasniegšanu.

Uzskatu, ka dzīvojamo māju pārvaldīšanas un apsaimniekošanas sektors ar tiesību aktiem būtu jāsakārto tādā veidā, lai tā dalībnieki - dzīvokļu īpašnieki, pārvaldnieki un pakalpojumu sniedzēji – regulējumu ievērojot, justos iespējami labi. Manuprāt, grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kas piešķir tiesības dzīvokļu īpašniekiem pieņemt lēmumu norēķināties par saņemtiem pakalpojumiem tieši ar pakalpojumu sniedzējiem, radīs diskomfortu visiem procesa dalībniekiem.

Kas mainīsies pēc likumā noteiktajiem termiņiem?

Viens no lielākajiem traucēkļiem mājas normālai pārvaldīšanai ir dzīvokļa īpašnieks, kurš neveic savus maksājumus.

Vakar (līdz likuma grozījumu pārejas noteikumos minētajiem termiņiem, precīzāk – pēc 2015.gada 1.oktobra) ar debitoru parādniekiem nodarbojās pārvaldnieks. Viņš izsniedza rēķinu par visiem galvenajiem pakalpojumiem (ūdens un kanalizācija, siltums, atkritumi, elektroenerģija, pārvaldīšanas process) un tiesā iesniedza prasību par visiem pakalpojumiem kopā. Tās izskatīšanas termiņš bija dažāds, bet vidēji – trīs līdz četri gadi.

Arī grozījumi Civilprocesa likumā, kas arī daudzdzīvokļu māju pārvaldniekiem deva tiesības iesniegt tiesā maza apmēra prasības, situāciju neglāba. Atbildētājam vajag tikai atzīmēt paskaidrojumos, ka tas vēlas piedalīties tiesas procesā, un tiesa velkas to pašus trīs četrus gadus. Bet, ja parādnieks paņem palīgos juristu, tad iznākumu vispār nevar prognozēt.

"Neatrisinātā debitoru problēma (riska faktors) no slimas galvas tiek novelta uz veselu galvu."

Piemēram, SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" pirmajā rajona tiesas instancē 12 gadu tiesājās ar dzīvokļu īpašnieku par parāda summas 13 000,00 latu piedziņu; tagad šajā civillietā ir stājies spēkā spriedums par parāda summas 870 latu piedzīšanu.

Rīt (pēc 2015.gada 1.oktobra) ar šo problēmu nodarbosies komunālo pakalpojumu piegādātāji atsevišķi, tātad vienas prasības vietā būs piecas, būs arī piecas valsts nodevas, piecas reizes maksāsim par tiesvedības izdevumiem.

Pastāvot šādiem apstākļiem, pakalpojuma piegādātājiem ir jādomā par īpašu speciālistu sagatavošanu, jo cilvēkam, kurš sīki nepārzina dzīvojamo māju pārvaldīšanas procesu, tiesā nav ko darīt. Nepārvaldot šīs jomas specifiku, viņš objektīvi vinnējamu tiesas procesu vienkārši zaudēs.

Tas nozīmē, ka daļa pakalpojumu piegādātāju nevarēs atgūt iztērētos līdzekļus. Domāju, ka tas ir politisks jautājums: kas ir labāk - lai bankrotē šodien neveiksmīgs pārvaldnieks vai vakar veiksmīgs pakalpojumu piegādātājs? Stipri šaubos par to, kurš no procesa dalībniekiem šādā situācijā būs ieguvējs. Tie nemaksātāji, kuri nemaksāja, nemaksās arī jaunajos apstākļos, un likuma izmaiņas neatrisina problēmu, bet gan sarežģī tās risināšanu.

Turpmāk vēl.