Ar likumu regulēs nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbību

Saeimas Tautsaimniecības, agrārās, vides un reģionālās politikas komisijas 18. februāra sēdē tika izskatīti priekšlikumi šim likumprojektam uz otro lasījumu, lai par tiem, iespējams, varētu nobalsot 27. februāra sēdē.

Šobrīd nekustamā īpašuma darījumu starpnieks var būt ikviena persona. Pat tad, ja ir pārkāptas NILLTPFN prasības, nav aizliegts turpināt sniegt starpniecības pakalpojumus. Patlaban Latvijā nepastāv efektīvs nekustamā īpašuma darījumu starpniecības pakalpojumu regulējums, norādīts likumprojekta anotācijā.

Paredz arī izņēmumus

Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likumprojektā ir četras nodaļas, kuras veido 17 panti. Likumprojekta mērķis ir sekmēt stabilu, drošu un uzticamu starpniecības pakalpojumu sniegšanu, kā arī veicināt noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas risku apkarošanu.

Likumprojektā nekustamā īpašuma darījumu starpniecības pakalpojumi definēti kā par atlīdzību sniegti pakalpojumi, kas ietver darījuma piedāvājuma izteikšanu, darījuma noslēgšanai nepieciešamo sarunu vešanu, dokumentu sagatavošanu un noteikumu (arī ar darījumu saistīto tiesību un pienākumu) sagatavošanu un izskaidrošanu.

Likumprojekta 3. panta otrajā daļā noteikts, kuriem saimnieciskās darbības veicējiem nav jāreģistrējas nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā. Tie ir zvērināti advokāti, zvērināti tiesu izpildītāji, zvērināti revidenti, zvērinātu revidentu komercsabiedrības, maksātnespējas procesa administratori un publiskas personas kapitālsabiedrības, kas atbilstoši Publiskas personas mantas atsavināšanas likumam veic publiskas personas mantas atsavināšanu vai atbilstoši Publiskas personas finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanas likumam veic publikas personas nekustamā īpašuma pārvaldīšanu.

Noteiktās prasības

Likumprojekta 6. pants definē, kādām prasībām jāatbilst nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem. Tai jābūt fiziskai vai juridiskai personai, kura saskaņā ar Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma 7. pantu ir izveidojusi noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas iekšējās kontroles sistēmu.

Nekustamā īpašuma darījumu starpnieks var būt fiziskā persona, kura nav sodīta par tīša nozieguma izdarīšanu pret īpašumu, tīša nozieguma izdarīšanu tautsaimniecībā vai par tāda nozieguma izdarīšanu, kas saistīts ar terorismu, vai kura sodīta par šādiem noziegumiem, bet kurai sodāmība ir noņemta vai dzēsta.

Nekustamā īpašuma darījumu starpnieks var būt juridiskā persona, kurai nav piemērots piespiedu ietekmēšanas līdzeklis likvidācijai vai ierobežotas tiesības sniegt nekustamā īpašuma darījumu starpnieka pakalpojumus.

Starpnieku reģistrs

Likumprojekta otrā nodaļa paredz, ka tiks izveidots nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrs, kuru savā tīmekļvietnē uzturēs Ekonomikas ministrija (EM).

Paredzēts, ka Ministru kabinets nekustamā īpašuma darījumu starpniekam noteiks maksu par personas reģistrāciju reģistrā. 

Lai Ekonomikas ministrija varētu pārliecināties, vai persona, kas vēlas uzsākt starpniecības pakalpojumu sniegšanu, atbilst šā likuma prasībām tai būs tiesības, noslēdzot starpresoru vienošanos ar Sodu reģistra pārzini un turētāju, pieprasīt un saņemt no Sodu reģistra ziņas par uzraugāmā likuma subjekta dalībniekiem.

Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku uzraudzības kārtība, EM tiesības, nekustamā īpašuma darījumu starpnieka izslēgšana no reģistra un lēmumu pārsūdzēšana noteikta likumprojekta 4. nodaļā.

Par sertifikācijas nepieciešamību viedokļi dalās

Saeimas komisijas sēdē plašas diskusijas raisīja deputāta Daniela Pavļuta priekšlikums, kurā viņš rosināja 6. pantu papildināt ar sesto daļu, paredzot, ka Ministru kabinets nosaka minimālās prasības nekustamā īpašuma darījumu starpnieku profesionālajai kvalifikācijai, kā arī sertifikācijas un sertificēto personu darbības uzraudzības kārtību.

“Likumprojektā paredzētā reģistrācijas kārtība ir pussolis uz priekšu stingrākai starpnieku uzraudzībai. Taču, ņemot vērā ar nozari saistītos riskus, ir vajadzīga sertificēšana,” skaidroja D. Pavļuts.

Par starpnieku sertifikāciju iestājās arī Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas “Lanīda” valdes priekšsēdētājs Edgars Šīns, argumentējot, ka tā tiktu paaugstināta gan kvalifikācija, gan atbildība.

Savukārt EM Uzņēmējdarbības konkurētspējas departamenta direktors Kristaps Soms oponēja, ka nevajadzētu veidot birokrātiskus šķēršļus, lai nodarbotos ar nekustamā īpašuma darījumu starpniecības pakalpojumiem, pietiekama būtu kvalitatīva uzraudzība. EM piedāvā 6. panta sesto daļu izteikt šādā redakcijā: nekustamā īpašuma darījumu starpnieks piedalās kvalifikācijas celšanas pasākumos, un valdība nosaka minimālo kvalifikācijas celšanas pasākumu apjomu un saturu, kā arī kārtību, kādā nekustamā īpašuma darījumu starpnieks piedalās kvalifikācijas celšanas pasākumos.

EM priekšlikumam pievienojās arī Finanšu ministrijas Finanšu tirgus politikas departamenta direktora vietniece Dina Buse, neatbalstot sertifikācijas ieviešanu, jo “būtu jāveido papildu prasības institūcijām, kas veiks sertifikāciju. Tās ir arī augstas ieejas barjeras tirgū un ierobežojumi darbībai profesijā”.

EM piedāvājums tika atbalstīts komisijas sēdē.

Pienākums sniegt patiesu informāciju

Cita starpā likumprojekta 11. pants paredz, ka nekustamā īpašuma darījumu starpnieks ievēro Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma prasības un veic klienta izpēti atbilstoši normatīvajiem aktiem.

Nekustamā īpašuma darījumu starpnieka galvenais pienākums ir sniegt vispusīgu un patiesu informāciju par ļoti plašu jautājumu loku, kas saistīti ne tikai ar īpašuma cenu vai vispārīgu raksturojumu, bet arī apsaimniekošanas, būvniecības, apgrūtinājuma, nodokļu u. c. jautājumiem, norādīts likumprojekta anotācijā.

Finanšu ministrijas priekšlikums likumprojekta 12. pantam paredz – ja nekustamā īpašuma darījumu starpniekam ir bijuši zināmi nekustamā īpašuma trūkumi vai vajadzēja tos zināt un viņš par tiem nav sniedzis atbilstošu informāciju, tad viņš ir atbildīgs par kaitējumu, kas radies šo trūkumu dēļ.

Pret šādu likuma normu iebilda asociācija “Lanīda”, argumentējot, ka tā ir pretrunā ar Civillikumu un uzliek pārāk lielu atbildību starpniekam. Saeimas Juridiskais birojs gan norādīja, ka likumprojekta pants nav pretrunā ar Civillikumu.

Civiltiesiskās atbildības apdrošināšana

Likumprojekta 10. pants paredz, ka nekustamā īpašuma darījumu starpnieks apdrošina savas darbības risku un, pirms uzsāk sniegt starpniecības pakalpojumus, veic civiltiesiskās atbildības apdrošināšanu (CAA).

Likumprojekta anotācijā norādīts, ka prasība pēc CAA ir vispārpieņemta Eiropas Savienības valstīs, kurās tiek regulēta nekustamā īpašuma darījumu starpnieka darbība. Turklāt nekustamā īpašuma darījumu starpnieki lielākoties ir fiziskas personas, kurām pašām var nebūt pietiekamu līdzekļu zaudējumu segšanai. Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbība ir saistīta ar dažādiem līgumiem, kuru cenas nav salīdzināmas (piemēram, noma un pārdošana). Līdz ar to katrā līgumā ir paredzēts atšķirīgs atbildības apmērs.

Plānots, ka Ministru kabinets noteiks nekustamā īpašuma darījumu starpnieku CAA atlīdzības minimālo apmēru gadā.

Likumprojektā paredzēts pārejas periods, bet Finanšu ministrija uzskata, ka normatīvam jāstājas spēkā pēc iespējas ātrāk – jau 2020. gada 1. maijā.

2018. gada 31. decembrī Valsts ieņēmumu dienesta uzraudzībā bija 1612 aģenti vai starpnieki darījumos ar nekustamo īpašumu, norādīts likumprojekta anotācijā. Laika posmā no 2018. gada 1. janvāra līdz 2018. gada 31. decembrim 73 nodokļu maksātāji reģistrējuši darbības veidu aģenta vai starpnieka pakalpojumu darījumos ar nekustamo īpašumu.