Atbilde sagatavota sadarbībā ar Latvijas dzīvokļu īpašnieku biedrību asociāciju “Mājoklis”. 

Skaidro asociācijas valdes priekšsēdētāja Dace Vārna: “Jautājumā norādītajā situācijā vienlaikus norisinājušies divi dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanas procesi. Katras aptaujas tiesiskums vērtējams atsevišķi, pārbaudot tās organizēšanas kārtību, balsu skaitu, pieņemtā lēmuma formulējumu un spēkā stāšanās datumu. Tas, ka vienu aptauju organizējuši dzīvokļu īpašnieki, bet otru – pārvaldnieks, pats par sevi nenosaka aptaujas spēkā esību, jo Dzīvokļa īpašuma likums tiesības organizēt aptauju piešķir gan dzīvokļa īpašniekam, gan kopības noteiktai personai, gan pārvaldniekam. 

Lēmumu par pārvaldīšanas uzdevuma došanu vai atsaukšanu ir tiesīga pieņemt vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība. Parastajā lēmumu pieņemšanas kārtībā nepieciešams, lai “par” nobalsotu dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem. Tātad mājā ar 54 dzīvokļu īpašumiem lēmuma pieņemšanai vajadzīgas vismaz 28 balsis. Līdz ar to 30 derīgas balsis “par” ir pietiekamas, ja aptaujas lēmuma projekts un ar to saistītie dokumenti nosūtīti visiem dzīvokļu īpašniekiem, ievērots likumā noteiktais balsošanas termiņš, balsotāju tiesības un pilnvarojumi ir pārbaudāmi, balsošanas protokols ir pienācīgi sagatavots un parakstīts, kopība iepriekš nav noteikusi lielāku nepieciešamo balsu skaitu vai paredzējusi, ka konkrētais jautājums izlemjams tikai kopsapulcē. 

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 18. pantu kopības lēmums uzskatāms par pieņemtu ar protokola parakstīšanas brīdi un parasti stājas spēkā nākamajā dienā pēc tā paziņošanas. BIS parakstīts vai pievienots lēmums ir uzskatāms par paziņotu. 

Tādējādi, ja protokols BIS tika pievienots 2026. gada 25. martā un lēmumā nebija noteikts cits spēkā stāšanās datums, lēmums par jaunā pārvaldnieka izvēli stājās spēkā 26. martā. Citas, vēl nepabeigtas aptaujas norise pati par sevi neaptur jau pieņemta kopības lēmuma darbību. 

Līdz ar to 2026. gada 20. aprīlī noslēgtais līgums ar jauno pārvaldnieku pirmšķietami ir noslēgts uz spēkā esoša kopības lēmuma pamata, ja līgumu kopības vārdā parakstīja pienācīgi pilnvarota persona un līguma noteikumi atbilda kopības lēmumam. 

Par RNP organizēto atkārtoto aptauju norādāms, ka atkārtota aptauja ir lemttiesīga, ja vienlaikus izpildīti visi Dzīvokļa īpašuma likuma 20.² pantā noteiktie nosacījumi: 

• sākotnējā aptauja bija pienācīgi organizēta, bet nenotika tikai dzīvokļu īpašnieku kvoruma trūkuma dēļ;
• atkārtotā aptauja organizēta mēneša laikā, bet ne agrāk kā divas dienas pēc sākotnējās aptaujas;
• atkārtotajā aptaujā ietverti tie paši jautājumi, kas bija sākotnējā aptaujā;
• atkārtotajā aptaujā atbildi snieguši dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā vienu trešdaļu no visiem mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem. 

Mājā ar 54 dzīvokļu īpašumiem atkārtotajā aptaujā jāpiedalās vismaz 19 dzīvokļu īpašumu pārstāvjiem. Lēmums ir pieņemts, ja “par” nobalso vairāk nekā puse no atkārtotajā aptaujā pārstāvētajiem dzīvokļu īpašumiem.

Tādēļ informācija, ka 12 no 54 dzīvokļu īpašniekiem nobalsojuši “par”, pati par sevi vēl neļauj noteikt aptaujas rezultātu. Proti, ja aptaujā kopumā piedalījās tikai 12–18 īpašnieki, aptauja nebija lemttiesīga. Ja tajā piedalījās 19–23 īpašnieki, tad 12 balsis “par” varēja būt pietiekamas lēmuma pieņemšanai. Savukārt, ja piedalījās 24 vai vairāk īpašnieku, 12 balsis “par” veidoja vairākumu. 

Tātad, lai sniegtu juridisku vērtējumu, jāredz pilns atkārtotās aptaujas protokols, tostarp kopējais balsotāju skaits un balsu “par” un “pret” sadalījums. Dzīvokļa īpašnieka nepiedalīšanās aptaujā nav uzskatāma par balsojumu “pret”, bet tiek ņemta vērā, nosakot, vai sasniegts vajadzīgais kvorums. 

Precizējami ir arī norādītie pirmās aptaujas datumi. Ja aptaujas balsošanas termiņš bija no 23. marta līdz 6. aprīlim, jāpārbauda, vai 23. marts tiešām ir rezultātu protokola parakstīšanas datums vai aptaujas izsludināšanas datums. Atkārtotās aptaujas tiesiskums ir saistīts arī ar sākotnējās aptaujas pienācīgu pabeigšanu un rezultātu noformēšanu. 

Par to, vai atkārtotās aptaujas rezultāts atceļ 20. aprīļa līgumu, norādāms, ka atkārtotās aptaujas rezultāts automātiski neatceļ un nepadara ar jauno pārvaldnieku noslēgto līgumu par spēkā neesošu. Juridiski jānošķir dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums par pārvaldnieka izvēli vai pārvaldīšanas uzdevuma atsaukšanu, uz šā lēmuma pamata noslēgtais pārvaldīšanas līgums, kā arī pārvaldīšanas līguma izbeigšana likumā un pašā līgumā noteiktajā kārtībā. 

Ja RNP organizētajā atkārtotajā aptaujā visi likuma nosacījumi bija izpildīti un lēmums tika pieņemts, tas vērtējams kā dzīvokļu īpašnieku kopības, nevis pārvaldnieka lēmums. RNP šajā procesā pilda aptaujas organizatora un rezultātu noformētāja funkciju. 

Atkārtotā aptaujā pieņemts lēmums saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 20.² panta trešo daļu stājas spēkā vienu mēnesi pēc tā paziņošanas, ja šajā laikā kopība no jauna sasauktā kopsapulcē vai aptaujas veidā nav lēmusi citādi. Tas nozīmē, ka gadījumā, ja atkārtotās aptaujas protokols tika paziņots vai ievietots BIS 2026. gada 5. maijā, lēmums, ja tas bija pieņemts, varēja stāties spēkā ap 5. jūniju. 

No minētā izriet, ka derīgs, vēlāk pieņemts kopības lēmums atkarībā no tā precīzā formulējuma var mainīt iepriekš izteikto kopības gribu attiecībā uz turpmāko pārvaldnieku.  

Tomēr tas neatceļ ar jauno pārvaldnieku noslēgto līgumu ar atpakaļejošu spēku, nepadara 20. aprīļa līgumu par sākotnēji spēkā neesošu, bet var radīt pamatu pārvaldīšanas uzdevuma atsaukšanai un līguma izbeigšanai likumā un līgumā noteiktajā kārtībā. 

Senāts 2026. gada 30. aprīļa spriedumā lietā Nr. SKC-14/2026 norādījis, ka visu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas uzdevumu kopība var uzticēt un pārvaldīšanas līgumu slēgt tikai ar vienu personu. Tāpat Senāts uzsvēris, ka kopības lēmuma saturs vērtējams objektīvi. Tādēļ, pastāvot vairākiem savstarpēji saistītiem vai šķietami pretrunīgiem lēmumiem, būtiska nozīme ir katra lēmuma precīzam tekstam, pieņemšanas datumam un spēkā stāšanās brīdim. 

Piebilstams, ka jauna pārvaldīšanas līguma noslēgšana pati par sevi ne vienmēr izbeidz iepriekšējās pārvaldīšanas tiesiskās attiecības. Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 17.¹ pantu pārvaldīšanas uzdevumu atsauc, pamatojoties uz likumā noteiktajā kārtībā pieņemtu kopības lēmumu. Par uzdevuma atsaukšanu pārvaldniekam nosūtāms paziņojums ierakstītā vēstulē, norādot atsaukšanas datumu. Tiesiskās attiecības izbeidzas vienu mēnesi pēc paziņojuma nosūtīšanas, ja pārvaldīšanas līgumā nav noteikts cits termiņš. 

Līdzīgi arī gadījumā, ja vēlāk pieņemts derīgs kopības lēmums paredzētu turpināt sadarbību ar RNP, jau noslēgtais līgums ar jauno pārvaldnieku būtu izbeidzams atbilstoši likumam un tā noteikumiem. Respektīvi, neviena pārvaldīšanas līguma izbeigšana nenotiek tikai tādēļ, ka BIS ievietots cits balsošanas protokols. 

Galīgam vērtējumam būtu jāpārbauda abu aptauju uzaicinājumi, lēmumu projekti, protokoli, individuālie balsojumi, pilnvarojumi, abu pārvaldīšanas līgumu noteikumi, kā arī paziņojumi par pārvaldīšanas uzdevuma atsaukšanu. 

Ja starp iesaistītajām pusēm pastāv atšķirīga izpratne par spēkā esošo pārvaldīšanas uzdevumu, kopībai ieteicams pieņemt jaunu un nepārprotamu lēmumu, kurā noteikts izvēlētais pārvaldnieks, pārvaldīšanas uzdevuma sākuma datums, iepriekšējā uzdevuma atsaukšana, līguma parakstīšanai pilnvarotā persona un dokumentu nodošanas kārtība. Tas ļautu novērst tiesisko nenoteiktību un nodrošināt pārvaldīšanas procesa nepārtrauktību.”